İmar
Emsal KAKS
5 yıl
5
yıl
Bu tür alanlarda yapılan plan değişiklikleri, beş yıl süreyle değiştirilemez
Konunun tamamı için ana rehberi açın.
- 1
Belediyenin imar birimine giderek parselinizin güncel imar durum belgesini talep edin.
- 2
İmar planı notlarında belirtilen emsal katsayısını arsa metrekaresi ile çarparak toplam inşaat hakkınızı hesaplayın.
- 3
Parseliniz kamu hizmet alanında kalıyorsa imar hakkı aktarımı için idareye başvuru dosyanızı hazırlayın.
- 4
Gayrimenkul değerleme kuruluşlarına başvurarak taşınmazınız için değerleme raporu düzenletin.
- 5
İdare tarafından oluşturulan kıymet takdir komisyonunun belirlediği değerleri kontrol edin.
- 6
Mahsuplaşma veya aktarım işlemleri için gerekli sözleşmeleri imzalayarak süreci resmiyete dökün.
1Güncel imar durum belgesi
2Lisanslı gayrimenkul değerleme raporları
3İdare tarafından düzenlenen kıymet takdir komisyonu tutanağı
4İmar hakkı aktarımına ilişkin idari onay yazısı
Emsal tam olarak neyi ifade eder?
Emsal, imar planında belirtilen ve parselin toplam inşaat hakkını sınırlayan bir katsayıdır. Arsanızın metrekaresi ile imar planındaki bu katsayıyı çarptığınızda, yapabileceğiniz toplam kapalı inşaat alanına ulaşırsınız.
Bu değer, binanızın dikeyde ne kadar yükseleceğini veya yatayda ne kadar genişleyeceğini belirleyen ana unsurdur. İmar planı kararları, bölgenin ihtiyaçlarına ve yoğunluk hedeflerine göre bu oranı şekillendirir.
İmar hakkı aktarımı nedir?
Eğer parselinizin bir kısmı kamu hizmet alanında kalıyorsa ve bu alana bina yapmanız mümkün değilse, kullanılamayan inşaat hakkınızın başka bir parsele taşınması işlemidir.
Bu işlem, alıcı parselin imar planındaki oranını en fazla %30 oranında artırabilir. Aktarma işlemi, değerleme kuruluşlarının raporları ve idarenin kıymet takdir komisyonu kararlarıyla gerçekleşir.
Kanundaki oran
%30
elin imar planındaki oranını en fazla %30 oranında artırabilir. Aktarma işlemi, değerleme…
Değerleme nasıl yapılır?
İmar hakkı aktarımında, alıcı ve verici parsellerin değerleri kritik öneme sahiptir. En az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan raporların ortalaması baz alınır.
Komisyon, bu değerler üzerinden bir kıymet takdiri yapar. İki parsel arasında bir değer farkı oluşursa, taraflar arasında karşılıklı mahsuplaşma yoluna gidilir.
Süreci yönetirken nelere dikkat etmelisiniz?
İmar planı kararları, yerleşme alanının büyüklüğüne ve genel ilkelerine göre idare tarafından çizilir. Bir bölgede plan değişikliği yapıldığında, bu durumun emsal değerlerinizi nasıl etkileyeceğini takip etmeniz gerekir.
Özelleştirme programındaki alanlar gibi özel durumlarda, imar planlarını onaylamaya yetkili kurumların görüşü esastır. Bu tür alanlarda yapılan plan değişiklikleri, beş yıl süreyle değiştirilemez.
Sık sorulan sorular
1Emsal oranını kendi isteğimle artırabilir miyim?+
Hayır, emsal oranı tamamen imar planı kararlarına bağlıdır; ancak kamu hizmetine ayrılan yerlerdeki haklarınızı imar hakkı aktarımı ile başka parsele taşıyabilirsiniz.
2Emsal değeri binanın kat sayısını doğrudan belirler mi?+
Emsal sadece toplam inşaat alanını belirler; kat sayısı ise binanın taban oturumu ve bölgedeki diğer yapılaşma kuralları ile birlikte netleşir.
3İmar hakkı aktarımı her parsel için mümkün mü?+
Hayır, sadece parselin tamamının veya bir kısmının kamu hizmet alanında kalması ve özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi şartı aranır.
İlgili mevzuat
Bunlar da işinize yarar
Genel bilgilendirme. Somut dosyada süre ve merci değişebilir; güncel metin ve gerektiğinde avukat esastır. Güncelleme: 2026-08-22