1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Özel Hükümler başlıklı İkinci Kısmı’nın, Dördüncü Bölümü olan Kira Sözleşmesi bölümünde, üçüncü ayrım olarak "Ürün Kirası" düzenlenmiştir. Ürün kirası ilişkisinde sözleşmenin sona erme usullerini genel olarak tasnif eden kanun koyucu, "G. Sözleşmenin sona ermesi / I. Sona erme sebepleri / 1. Sürenin geçmesi" başlığı altında TBK madde 367 hükmünü sevk etmiştir [1].
Bu hüküm, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun (eBK) 287. maddesinin güncel karşılığını oluşturmaktadır. 818 sayılı eBK m. 287'den farklı olarak, TBK m. 367 dildeki sadeleştirme çabalarının yanı sıra yapısal ve yöntemsel bir değişikliğe de uğramıştır. Eski kanun metninde sözleşmenin örtülü olarak sürdürüldüğüne karine teşkil edecek durumlar (örneğin; kiracının kiralananı kullanmaya devam etmesi, ürünleri devşirmesi vb.) örnekleme yoluyla sayılmışken, TBK m. 367 hükmünün ikinci fıkrasında bu kazuistik (örnekleyici) metot terk edilmiştir. Bunun yerine, oldukça kapsayıcı ve genel bir ifade olan "tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde" ibaresi kullanılarak, fıkra sayısı üçe çıkarılmış ve durum daha rasyonel bir temele oturtulmuştur [2].
Hükmün temel amacı, belirli süreli olarak akdedilmiş bir ürün kirası (hasılat kirası) sözleşmesinde, sürenin dolmasıyla birlikte tarafların sessiz kalması ve edimlerin fiili olarak ifa edilmeye devam etmesi (kiracının işletmeyi/araziyi kullanmayı sürdürmesi, kiraya verenin buna ses çıkarmaması veya kira bedelini ihtirazi kayıtsız tahsil etmesi) karşısında hukuki belirsizliği önlemektir. Bu noktada kanun koyucu, sözleşmenin birer yıllık sürelerle yenilenmiş sayılacağı yönünde bir yasal karine öngörmüştür [1, 3].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
Maddenin fıkralarında yer alan hukuki müesseseler ve kilit kavramlar, kendi içlerinde bütünleşik ancak bağımsız sonuçlar doğuran kurallar silsilesi yaratır:
2.1. Belirli Süreli Ürün Kirasında Sürenin Sona Ermesi (Fıkra 1)
TBK m. 367/1 hükmü, "Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer" demek suretiyle, kira hukukuna hâkim olan genel prensibi ürün kirası bağlamında teyit etmiştir [1]. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerin süre bitiminde kendiliğinden sona ermediği (TBK m. 347 uyarınca kiracı feshetmedikçe uzadığı) istisnai yapının aksine [4], ürün kirasında tarafların öngördüğü vadenin dolması bozucu şarta benzer bir etki yaratarak sözleşme ilişkisini başkaca hiçbir ihbar veya ihtara gerek kalmaksızın (ipso iure) sonlandırır. Bu durum, sözleşme özgürlüğü ve irade özerkliği ilkelerinin doğal bir yansımasıdır.
2.2. Sözleşmenin Örtülü Olarak Sürdürülmesi ve Zımni Yenilenme (Fıkra 2)
Maddenin ikinci fıkrası, "Ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır" demek suretiyle hukuki bir faraziye (fictio iuris) öngörür [3]. Bu kavram, doktrinde "zımni yenilenme (tacite reconduction)" olarak adlandırılır.
Sözleşmenin örtülü olarak sürdürülmesinden kastedilen, sürenin dolmasına rağmen kiracının kiralanan işletmeyi, araziyi veya ürünü getiren hakkı kullanmaya, semerelerini toplamaya (devşirmeye) devam etmesi; kiraya verenin de bu fiili duruma itiraz etmeyerek zımnen rıza göstermesidir [2, 3, 5]. Şayet sözleşmede "süre bitiminde sözleşmenin hiçbir şekilde uzamayacağı" veya "yenilenmesi için mutlaka yazılı mutabakat gerektiği" yönünde (aksi kararlaştırılmadıkça ifadesine mesnet teşkil eden) bir kayıt yoksa, sözleşme belirsiz süreli hâle gelmez; ardışık olarak "birer yıl" için yenilenmiş (uzamış) kabul edilir [3].
2.3. Yenilenen Sözleşmenin Feshi (Fıkra 3)
Maddenin üçüncü fıkrası, birer yıl için yenilenen sözleşmenin akıbetini tayin eder: "Yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak, her kira yılının sonu için feshedilebilir." [3]. Taraflar, yenilenme ile meydana gelen bu bir yıllık ek sürenin bitiminden önce, olağan fesih bildirim sürelerine riayet etmek suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Burada kanun koyucu, yenilenen sözleşmeyi doğrudan belirsiz süreli sözleşme rejimine sokmamış; aksine, her bir yılı bağımsız bir "belirli süre" gibi kabul etmiş ve taraflara bu bir yıllık periyotların sonu için bozucu yenilik doğuran fesih hakkı tanımıştır.
3. Sistematik İlişkiler
Bu maddenin TBK’nın diğer düzenlemeleri ile bağlantıları, kuralın bütüncül bir yaklaşımla anlaşılması bakımından hayati öneme sahiptir.
- TBK m. 368 ile İlişkisi: TBK m. 367/3'te zikredilen "yasal bildirim süresi" ibaresi, doğrudan TBK m. 368'e atıf yapmaktadır. TBK m. 368'e göre, fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse, en az altı aylık bildirim süresine uyulmak koşuluyla fesih yapılabilir [3]. Dolayısıyla m. 367/3 kapsamında birer yıl uzayan sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın, TBK m. 368 uyarınca bu bir yıllık dönemin bitiminden en az altı ay önce (aksine âdet yoksa) fesih iradesini karşı tarafa ulaştırması gerekir [3, 6].
- TBK m. 347 ile İlişkisi (Zıtlık Bakımından): Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, süre bitiminde kiracı tarafından on beş gün önceden bildirimde bulunulmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347) [4]. Ürün kirasına dair TBK m. 367 ise sözleşmeyi süre bitiminde "kendiliğinden sona erdirir" ve ancak tarafların karşılıklı (örtülü) sürdürme iradesi varsa uzama gerçekleşir [1, 3].
- TBK m. 133 (Yenileme - Tecdit) ile İlişkisi: TBK m. 367’de kullanılan "yenilenmiş sayılır" ibaresi lafzi bir yanılgıya sebebiyet vermemelidir. Doktrinde tartışıldığı ve Yargıtay tarafından kabul edildiği üzere, TBK m. 347 ve m. 367 uyarınca kira sözleşmesinin uzaması (yenilenmesi), borçlar hukuku genel hükümleri kapsamındaki TBK m. 133 anlamında borcu sona erdirip yeni bir borç yaratan "tecdit (novatio)" niteliği taşımaz [7]. Ortada sona eren ve yerine yeni bir borç getirilen bir ilişki yoktur; mevcut borç ilişkisi (uzayarak) devam etmektedir [7].
- TBK m. 358 ile İlişkisi: Ürün kirası ilişkilerinde, bu üçüncü ayrımda özel bir hüküm bulunmadıkça, adi kiraya (genel hükümlere) ilişkin maddeler tamamlayıcı olarak uygulama alanı bulacaktır [8].
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili ihtisas dairelerinin (özellikle 3. ve 6. Hukuk Daireleri) kararlarında TBK m. 367'nin (ve mülga BK m. 287'nin) uygulaması çeşitli içtihat ilkeleri ile şekillenmiştir:
- Zımni Uzamanın İspatı ve Kefaletin Akıbeti: Yargıtay kararlarına konu olan temel tartışmalardan biri, TBK m. 367 uyarınca birer yıl uzayan sözleşmelerde asıl borçlu (kiracı) için verilmiş kişisel teminatların (kefalet) durumudur. Doktrinde ve yargı uygulamasında benimsenen yaklaşıma göre, TBK m. 367 kapsamında gerçekleşen yenilenme, TBK m. 133 anlamında bir tecdit olmadığı için mevcut borç ilişkisi devam eder. Bu itibarla, kira sözleşmesi için verilen kefaletin de, aksi yönde bir süre tahdidi (örneğin yalnızca ilk belirli süre için kefil olunduğuna dair açık şart) yoksa, kural olarak süregelen bu yenilenme dönemlerinde de (kefaletin azami yasal süreleri içinde kalmak kaydıyla) devam edeceği kabul edilmektedir [7, 9].
- Ürün Kirasının Tespiti (Ruhsat Devri vs.): Yargıtay, ticari bir işletmenin demirbaşları, teçhizatları (veya işletme ruhsatı) ile birlikte kiralanması hâllerinde, bu ilişkinin konut veya çatılı işyeri kirası değil, ürün (hasılat) kirası olduğuna hükmetmektedir. Bu tür "işletme kiralarında" süre bitiminde kiracı taşınmazı/işletmeyi boşaltmaz ve kiralayan da ihtarsız kirayı almaya devam ederse, Yargıtay doğrudan TBK m. 367 (eski BK m. 287) hükmünü uygulayarak sözleşmenin bir yıl daha uzadığını tespit eder [2].
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1:
Bir tarım arazisinin ve üzerindeki meyve ağaçlarının (ürün veren şey) 3 yıllığına kiralanması amacıyla "Ürün Kirası Sözleşmesi" imzalanmıştır. Vadenin dolduğu 31.12.2024 tarihinde taraflar hiçbir yazışma yapmamıştır. Kiracı, arazide gübreleme ve budama faaliyetlerine Ocak 2025'te devam etmiş; kiraya veren ise Şubat 2025'te hesabına yatan kira bedelini hiçbir ihtirazi kayıt (çekince) koymadan tahsil etmiştir. Haziran 2025'te kiraya veren, "Sürenin 31.12.2024'te bittiğini, arazinin tahliyesini" talep etmiştir.
Hukuki analiz: TBK m. 367/1 gereği sözleşme 31.12.2024'te sona ermiş olmasına karşın, tarafların eylemli davranışları (kiracının tarıma devam etmesi, kiraya verenin ödemeyi alması) TBK m. 367/2 bağlamında "sözleşmenin örtülü olarak sürdürülmesi" anlamına gelir [1, 3]. Sözleşme 31.12.2025 tarihine kadar bir yıllığına yenilenmiş sayılır. Kiraya verenin Haziran 2025'teki tahliye talebi yersizdir. TBK m. 367/3 uyarınca, kiraya verenin en az altı ay önceden fesih bildiriminde bulunması gerektiği göz önünde bulundurulduğunda, Haziran ayında yapılacak fesih ihbarı ancak bir sonraki kira yılı sonu için etki doğurabilecektir.
Olay 2:
Taraflar, tam donanımlı bir otel işletmesini (işletme ruhsatı, müşteri portföyü ve demirbaşlarıyla) 2 yıllık belirli süre ile kiralamışlardır. Sözleşmede "Kira süresi kesinlikle 2 yıldır. Süre bitiminde zımni olarak uzama söz konusu olmaz, sözleşme her halükarda sona erer" şeklinde bir şart mevcuttur. 2 yılın bitiminde kiracı oteli işletmeye devam ederken, kiraya veren sürenin bittiği günün ertesi sabahı ihtarname göndererek tahliye davası açmıştır.
Hukuki analiz: Somut olay bir ticari işletme kirası olup ürün kirası (TBK m. 357 vd.) hükümlerine tabidir. TBK m. 367/2'de "aksi kararlaştırılmadıkça" ibaresi mevcuttur [1, 3]. Taraflar sözleşmede zımni uzamanın (örtülü sürdürmenin) uygulanmayacağını peşinen kararlaştırdıkları için, kiracının tek taraflı fiili kullanımı TBK m. 367/2 anlamında sözleşmeyi bir yıl uzatmaz. Kiraya verenin derhal ihtarname göndermesi de örtülü bir rızanın (sürdürme iradesinin) olmadığını gösterir. Dolayısıyla kiraya verenin tahliye talebi, TBK m. 367/1 doğrultusunda haklı bulunacaktır.
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat yükü: Sözleşmenin örtülü olarak sürdürüldüğünü ve dolayısıyla birer yıl için uzadığını (TBK m. 367/2) iddia eden taraf, TMK m. 6 (genel ispat kuralı) gereğince bu fiili durumu ispatla mükelleftir. Kira bedelinin ödendiğine dair dekontlar, kiralayanın ihtirazi kayıtsız sessizliği temel ispat araçlarıdır.
- Zamanaşımı / Süreler: Yenilenen sözleşmenin feshinde TBK m. 368'de düzenlenen ihbar sürelerine (yerel âdet yoksa en az altı aylık bildirim süresi) mutlak riayet edilmelidir [3]. Aksi hâlde yapılan fesih bildirimi, bir sonraki uzama yılının sonu için sonuç doğurur.
- Görevli/yetkili mahkeme: Kira sözleşmelerinden doğan her türlü tahliye, fesih ve alacak davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın (veya ticari işletmenin) bulunduğu yer mahkemesi yahut sözleşmenin ifa yeri/davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
- Yaygın uygulama hataları: Hukuk pratiğinde en sık rastlanan hata, ticari işletme/hasılat kiralarına yanlışlıkla TBK m. 347 (konut ve çatılı işyeri kiraları) hükümlerinin tatbik edilmeye çalışılmasıdır. İşletme ruhsatı ve demirbaşlarıyla birlikte kiralanan otopark, otel, fabrika gibi yerlerde sürenin kendiliğinden on yıl uzayacağı şeklindeki argümanlar hatalıdır; ürün kirasında süre bitiminde kural sözleşmenin sona ermesidir (TBK m. 367/1) [1].
7. Eleştirel Değerlendirme
Doktrinde, TBK m. 367 hükmünün eBK m. 287'ye nazaran kaleme alınış biçimi çeşitli tartışmaları beraberinde getirmiştir. Özellikle mülga 287. maddede yer alan kazuistik durumların (örneğin; kiracının arazideki ziraata devamı gibi olayların kanun lafzında sayılması) metinden çıkarılması, sadeleştirme adına olumlu karşılansa da [2], somut uyuşmazlıklarda hâkimin "örtülü sürdürme" kastını tespit ederken takdir yetkisini daha da genişletmiştir. Bu genişlik, hukuki öngörülebilirliği zedeleyebilecek niteliktedir.
Bununla birlikte, TBK m. 367 ve m. 368 bağlamındaki sistematiğin İsviçre Borçlar Kanunu normlarıyla uyumu takdir edilmelidir. Zira tarımsal veya ticari işletmeleri konu alan ürün kirasında sermaye, yatırım ve emeğin sürekliliği, konut kiralarına göre farklı bir ticari mahiyet arz eder. Sırf sessiz kalınması hâlinde sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmeyip her seferinde "birer yıl" daha belirli süreli olarak devam ettiğinin varsayılması, tarımsal hasat döngüleri ve ticari bilanço yılları ile uyumlu, oldukça isabetli bir tasarımdır. Ancak, yine doktrinde tartışıldığı üzere, TBK m. 133 ile bağlantılı olarak "yenilenmiş sayılır" lafzı, terminolojik bir kafa karışıklığı yaratmakta; bunun yenileme (tecdit) olmadığı doktrin çabası ile (kefaletin devamı vb. hususlarda) sürekli açıklanmak durumunda kalınmaktadır [7, 9]. İleride yapılabilecek yasal revizyonlarda "sözleşme birer yıl uzamış sayılır" ibaresinin kullanılması, hukuki terminoloji bakımından daha isabetli olacaktır.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Özel Hükümler başlıklı İkinci Kısmı’nın, Dördüncü Bölümü olan Kira Sözleşmesi bölümünde, üçüncü ayrım olarak "Ürün Kirası" düzenlenmiştir. Ürün kirası ilişkisinde sözleşmenin sona erme usullerini genel olarak tasnif eden kanun koyucu, "G. Sözleşmenin sona ermesi / I. Sona erme sebepleri / 1. Sürenin geçmesi" başlığı altında TBK madde 367 hükmünü sevk etmiştir [1].
Bu hüküm, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun (eBK) 287. maddesinin güncel karşılığını oluşturmaktadır. 818 sayılı eBK m. 287'den farklı olarak, TBK m. 367 dildeki sadeleştirme çabalarının yanı sıra yapısal ve yöntemsel bir değişikliğe de uğramıştır. Eski kanun metninde sözleşmenin örtülü olarak sürdürüldüğüne karine teşkil edecek durumlar (örneğin; kiracının kiralananı kullanmaya devam etmesi, ürünleri devşirmesi vb.) örnekleme yoluyla sayılmışken, TBK m. 367 hükmünün ikinci fıkrasında bu kazuistik (örnekleyici) metot terk edilmiştir. Bunun yerine, oldukça kapsayıcı ve genel bir ifade olan "tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde" ibaresi kullanılarak, fıkra sayısı üçe çıkarılmış ve durum daha rasyonel bir temele oturtulmuştur [2].
Hükmün temel amacı, belirli süreli olarak akdedilmiş bir ürün kirası (hasılat kirası) sözleşmesinde, sürenin dolmasıyla birlikte tarafların sessiz kalması ve edimlerin fiili olarak ifa edilmeye devam etmesi (kiracının işletmeyi/araziyi kullanmayı sürdürmesi, kiraya verenin buna ses çıkarmaması veya kira bedelini ihtirazi kayıtsız tahsil etmesi) karşısında hukuki belirsizliği önlemektir. Bu noktada kanun koyucu, sözleşmenin birer yıllık sürelerle yenilenmiş sayılacağı yönünde bir yasal karine öngörmüştür [1, 3].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
Maddenin fıkralarında yer alan hukuki müesseseler ve kilit kavramlar, kendi içlerinde bütünleşik ancak bağımsız sonuçlar doğuran kurallar silsilesi yaratır:
2.1. Belirli Süreli Ürün Kirasında Sürenin Sona Ermesi (Fıkra 1)
TBK m. 367/1 hükmü, "Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer" demek suretiyle, kira hukukuna hâkim olan genel prensibi ürün kirası bağlamında teyit etmiştir [1]. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerin süre bitiminde kendiliğinden sona ermediği (TBK m. 347 uyarınca kiracı feshetmedikçe uzadığı) istisnai yapının aksine [4], ürün kirasında tarafların öngördüğü vadenin dolması bozucu şarta benzer bir etki yaratarak sözleşme ilişkisini başkaca hiçbir ihbar veya ihtara gerek kalmaksızın (ipso iure) sonlandırır. Bu durum, sözleşme özgürlüğü ve irade özerkliği ilkelerinin doğal bir yansımasıdır.
2.2. Sözleşmenin Örtülü Olarak Sürdürülmesi ve Zımni Yenilenme (Fıkra 2)
Maddenin ikinci fıkrası, "Ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır" demek suretiyle hukuki bir faraziye (fictio iuris) öngörür [3]. Bu kavram, doktrinde "zımni yenilenme (tacite reconduction)" olarak adlandırılır. Sözleşmenin örtülü olarak sürdürülmesinden kastedilen, sürenin dolmasına rağmen kiracının kiralanan işletmeyi, araziyi veya ürünü getiren hakkı kullanmaya, semerelerini toplamaya (devşirmeye) devam etmesi; kiraya verenin de bu fiili duruma itiraz etmeyerek zımnen rıza göstermesidir [2, 3, 5]. Şayet sözleşmede "süre bitiminde sözleşmenin hiçbir şekilde uzamayacağı" veya "yenilenmesi için mutlaka yazılı mutabakat gerektiği" yönünde (aksi kararlaştırılmadıkça ifadesine mesnet teşkil eden) bir kayıt yoksa, sözleşme belirsiz süreli hâle gelmez; ardışık olarak "birer yıl" için yenilenmiş (uzamış) kabul edilir [3].
2.3. Yenilenen Sözleşmenin Feshi (Fıkra 3)
Maddenin üçüncü fıkrası, birer yıl için yenilenen sözleşmenin akıbetini tayin eder: "Yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak, her kira yılının sonu için feshedilebilir." [3]. Taraflar, yenilenme ile meydana gelen bu bir yıllık ek sürenin bitiminden önce, olağan fesih bildirim sürelerine riayet etmek suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Burada kanun koyucu, yenilenen sözleşmeyi doğrudan belirsiz süreli sözleşme rejimine sokmamış; aksine, her bir yılı bağımsız bir "belirli süre" gibi kabul etmiş ve taraflara bu bir yıllık periyotların sonu için bozucu yenilik doğuran fesih hakkı tanımıştır.
3. Sistematik İlişkiler
Bu maddenin TBK’nın diğer düzenlemeleri ile bağlantıları, kuralın bütüncül bir yaklaşımla anlaşılması bakımından hayati öneme sahiptir.
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili ihtisas dairelerinin (özellikle 3. ve 6. Hukuk Daireleri) kararlarında TBK m. 367'nin (ve mülga BK m. 287'nin) uygulaması çeşitli içtihat ilkeleri ile şekillenmiştir:
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1: Bir tarım arazisinin ve üzerindeki meyve ağaçlarının (ürün veren şey) 3 yıllığına kiralanması amacıyla "Ürün Kirası Sözleşmesi" imzalanmıştır. Vadenin dolduğu 31.12.2024 tarihinde taraflar hiçbir yazışma yapmamıştır. Kiracı, arazide gübreleme ve budama faaliyetlerine Ocak 2025'te devam etmiş; kiraya veren ise Şubat 2025'te hesabına yatan kira bedelini hiçbir ihtirazi kayıt (çekince) koymadan tahsil etmiştir. Haziran 2025'te kiraya veren, "Sürenin 31.12.2024'te bittiğini, arazinin tahliyesini" talep etmiştir. Hukuki analiz: TBK m. 367/1 gereği sözleşme 31.12.2024'te sona ermiş olmasına karşın, tarafların eylemli davranışları (kiracının tarıma devam etmesi, kiraya verenin ödemeyi alması) TBK m. 367/2 bağlamında "sözleşmenin örtülü olarak sürdürülmesi" anlamına gelir [1, 3]. Sözleşme 31.12.2025 tarihine kadar bir yıllığına yenilenmiş sayılır. Kiraya verenin Haziran 2025'teki tahliye talebi yersizdir. TBK m. 367/3 uyarınca, kiraya verenin en az altı ay önceden fesih bildiriminde bulunması gerektiği göz önünde bulundurulduğunda, Haziran ayında yapılacak fesih ihbarı ancak bir sonraki kira yılı sonu için etki doğurabilecektir.
Olay 2: Taraflar, tam donanımlı bir otel işletmesini (işletme ruhsatı, müşteri portföyü ve demirbaşlarıyla) 2 yıllık belirli süre ile kiralamışlardır. Sözleşmede "Kira süresi kesinlikle 2 yıldır. Süre bitiminde zımni olarak uzama söz konusu olmaz, sözleşme her halükarda sona erer" şeklinde bir şart mevcuttur. 2 yılın bitiminde kiracı oteli işletmeye devam ederken, kiraya veren sürenin bittiği günün ertesi sabahı ihtarname göndererek tahliye davası açmıştır. Hukuki analiz: Somut olay bir ticari işletme kirası olup ürün kirası (TBK m. 357 vd.) hükümlerine tabidir. TBK m. 367/2'de "aksi kararlaştırılmadıkça" ibaresi mevcuttur [1, 3]. Taraflar sözleşmede zımni uzamanın (örtülü sürdürmenin) uygulanmayacağını peşinen kararlaştırdıkları için, kiracının tek taraflı fiili kullanımı TBK m. 367/2 anlamında sözleşmeyi bir yıl uzatmaz. Kiraya verenin derhal ihtarname göndermesi de örtülü bir rızanın (sürdürme iradesinin) olmadığını gösterir. Dolayısıyla kiraya verenin tahliye talebi, TBK m. 367/1 doğrultusunda haklı bulunacaktır.
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
Doktrinde, TBK m. 367 hükmünün eBK m. 287'ye nazaran kaleme alınış biçimi çeşitli tartışmaları beraberinde getirmiştir. Özellikle mülga 287. maddede yer alan kazuistik durumların (örneğin; kiracının arazideki ziraata devamı gibi olayların kanun lafzında sayılması) metinden çıkarılması, sadeleştirme adına olumlu karşılansa da [2], somut uyuşmazlıklarda hâkimin "örtülü sürdürme" kastını tespit ederken takdir yetkisini daha da genişletmiştir. Bu genişlik, hukuki öngörülebilirliği zedeleyebilecek niteliktedir.
Bununla birlikte, TBK m. 367 ve m. 368 bağlamındaki sistematiğin İsviçre Borçlar Kanunu normlarıyla uyumu takdir edilmelidir. Zira tarımsal veya ticari işletmeleri konu alan ürün kirasında sermaye, yatırım ve emeğin sürekliliği, konut kiralarına göre farklı bir ticari mahiyet arz eder. Sırf sessiz kalınması hâlinde sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmeyip her seferinde "birer yıl" daha belirli süreli olarak devam ettiğinin varsayılması, tarımsal hasat döngüleri ve ticari bilanço yılları ile uyumlu, oldukça isabetli bir tasarımdır. Ancak, yine doktrinde tartışıldığı üzere, TBK m. 133 ile bağlantılı olarak "yenilenmiş sayılır" lafzı, terminolojik bir kafa karışıklığı yaratmakta; bunun yenileme (tecdit) olmadığı doktrin çabası ile (kefaletin devamı vb. hususlarda) sürekli açıklanmak durumunda kalınmaktadır [7, 9]. İleride yapılabilecek yasal revizyonlarda "sözleşme birer yıl uzamış sayılır" ibaresinin kullanılması, hukuki terminoloji bakımından daha isabetli olacaktır.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.