TBK Madde 352

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesini düzenleyen hükümler sistematiği içerisinde, "Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle" tahliye hallerini düzenlemektedir [1, 2]. Kira hukukuna hâkim olan "kiracının korunması" ilkesi gereğince, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kiralayan (kiraya veren) tarafından sona erdirilmesi ancak kanunda sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesiyle öngörülen sebeplerin varlığına bağlanmıştır [3, 4]. TBK m. 352, bu sınırlı sebeplerden kiracının kendi iradesi veya kusurlu davranışından doğan üç farklı tahliye nedenini norm altına almaktadır: (1) Yazılı tahliye taahhüdü, (2) İki haklı ihtar, (3) Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması [2, 5-7].

Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un (GKHK) 7. maddesinde yer alan hükümlerin (7/a, 7/e ve 7/son) sistematize edilerek TBK m. 352 bünyesinde üç fıkra hâlinde birleştirildiği görülmektedir [8, 9]. Mehaz İsviçre Borçlar Kanunu'nda (OR) konut ve çatılı işyeri kiraları için tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi doğrudan dönme dönemi sonuna bağlanan özel fesih/tahliye sebepleri aynı mekanizmayla yer almamaktadır; bu düzenlemeler, Türkiye'nin kendine özgü sosyo-ekonomik şartları ve mülga 6570 sayılı Kanun'dan intikal eden tarihi birikiminin bir sonucudur [10, 11]. Bu madde ile kiraya verene tanınan dava yoluyla tahliye hakkı, bozucu yenilik doğuran bir haktır ve verilecek olan karar da inşai (yenilik doğuran) nitelik taşır [12]. TBK m. 354 uyarınca bu maddede yer alan tahliye sebepleri ve süreleri kiracı aleyhine değiştirilemez (nispi emredici nitelik) [4, 13].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye (TBK m. 352/1)

Maddenin birinci fıkrası, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesini düzenler. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi, doktrin ve içtihatlarla belirlenmiş sıkı şekil ve maddi şartlara tabidir [14, 15].

• Teslimden Sonra Verilme Şartı: Kanun koyucu, kiracının kiralama aşamasındaki zayıf konumunu ve müzakere gücünün olmamasını dikkate alarak, taahhüdün "kiralananın teslim edilmesinden sonra" verilmesini emredici bir şart olarak öngörmüştür [9, 14, 16]. Kira sözleşmesinin kurulması aşamasında, henüz zilyetlik devredilmeden alınan tahliye taahhütleri batıldır [17].
• Yazılı Şekil Şartı: Tahliye taahhüdü adi yazılı geçerlilik şartına tabidir. Noter huzurunda düzenlenmesi veya onaylanması geçerlilik şartı olmamakla birlikte, icra inkar tazminatı ve ispat hukuku bakımından kiraya verene ciddi avantajlar sağlar [15, 18].
• Belirli Bir Tahliye Tarihi: Taahhütte tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak belirli veya belirlenebilir (örneğin; sözleşme tarihinden itibaren yüz gün sonra) olması şarttır [19]. Sadece ay belirtilip gün belirtilmeyen taahhütlerin geçerliliği doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, hâkim görüş kanunun lafzı gereği geçersiz olduğu yönündedir [20, 21].
• Aile Konutu Koruması (TMK m. 194): Tahliye taahhüdü veren kiracının, kiralananı aile konutu olarak kullanması hâlinde, Türk Medeni Kanunu m. 194 ve TBK m. 349 gereğince diğer eşin açık rızası bulunmadıkça tahliye taahhüdü tek başına hukuki sonuç doğurmaz [22].

2.2. İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye (TBK m. 352/2)

İkinci fıkra, kiracının kira bedelini ödeme borcunda temerrüde düşmesinin nitelikli bir halini düzenler. Genel hükümlere göre temerrüt nedeniyle fesih (TBK m. 315) her zaman mümkünken, bu fıkra kiraya verene sözleşme süresinin sonunda tahliye davası açma imkânı tanır [23].

• Bir Kira Yılı İçinde İki İhtar: Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir [6, 24]. İhtarların aynı kira yılına ait farklı ayların muaccel kira bedelleri için keşide edilmesi zorunludur [25, 26].
• Haklılık Unsuru: İhtarın haklı olabilmesi için, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihte kira bedelinin ödenmemiş (muaccel) olması şarttır. İhtarın tebliğinden sonra kiracının ödeme yapması, ihtarın "haklı" niteliğini ortadan kaldırmaz ve iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez [25, 27, 28].
• İhtarın Şekli ve İçeriği: İhtarların yazılı olması kanuni bir zorunluluktur. İhtarnamede ödenmeyen kira aylarının açıkça belirtilmesi gerekir. İcra müdürlüğü aracılığıyla gönderilen ödeme emirleri de haklı ihtar yerine geçer [27, 29].

2.3. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3)

Maddenin üçüncü fıkrası, mülga GKHK'dan devralınan ve kiracının barınma ihtiyacının bulunmadığı hallerde kiraya vereni koruyan bir tahliye sebebidir.

• Aynı İlçe veya Belde Sınırı: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bir konutunun bulunması şarttır. Mülga 6570 sayılı Kanun dönemindeki "aynı şehir veya belediye" kıstası daraltılarak, büyükşehir belediyesi yapılanmalarındaki haksızlıklar (örneğin İstanbul'un bir ucundan diğer ucuna) giderilmeye çalışılmış, ilçe/belde esası getirilmiştir [30, 31].
• Oturmaya Elverişlilik: Bulunan konutun fiziksel, hukuki ve sosyal yönden oturmaya müsait (elverişli) olması gerekir. İştirak veya müşterek mülkiyet payı ile sahip olunan ancak fiilen oturulamayan yerler bu kapsamda değerlendirilmez.
• Kiraya Verenin Bilmemesi: Tahliye hakkının doğması için, kiraya verenin sözleşme kurulurken kiracının böyle bir konutu olduğunu bilmemesi şarttır [7].

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 353 (Dava Süresinin Uzaması): TBK m. 352'de yer alan bir aylık dava açma süreleri hak düşürücü süredir [28]. Ancak kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır [32, 33].
• TBK m. 354 (Dava Sebeplerinin Sınırlılığı): Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin TBK m. 352 hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez [4, 34]. Bu nedenle, taraflarca sözleşmeye eklenecek "bir kez gecikme halinde şartsız tahliye edilir" veya "ihtara gerek olmaksızın m. 352/2 uygulanır" şeklindeki kayıtlar kesin hükümsüzdür.
• İİK m. 272 ve İİK m. 269 vd. (İcra Hukuku ile Bağlantı): TBK m. 352/1 uyarınca tahliye taahhüdüne dayanılarak doğrudan İcra İflas Kanunu (İİK) m. 272 uyarınca tahliye emri gönderilmek suretiyle ilamsız icra takibi yapılabilir [35, 36]. Kiracı imzaya itiraz eder ve taahhüt noterlikçe tasdik edilmemişse, uyuşmazlığın çözümü genel mahkemede tahliye davası açılmasına bağlıdır [18, 37].
• TMK m. 194 (Aile Konutu): Aile konutlarında eşin açık rızası olmaksızın kira sözleşmesinin feshedilemeyeceğine ilişkin kural, tahliye taahhütlerinde de mutlak uygulama alanı bulur [22].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay, tahliye taahhüdü müessesesinde, uygulamada sıkça rastlanan "beyaza imza" (tarih kısmı boş bırakılan taahhütname) iddialarında katı bir yaklaşım sergilemektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (YHGK) ve ilgili dairelerin yerleşik içtihatlarına göre; kiracı, kendi serbest iradesiyle imzaladığı belgedeki tarihlerin sonradan rızasına aykırı doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını HMK m. 200 vd. uyarınca eşdeğer kesin bir yazılı delille ispat etmek zorundadır [38, 39]. Tanık beyanı bu hususta yeterli görülmemektedir [39]. İçtihat, tahliye tarihine ve tanzim tarihine yapılan itirazları, şayet belge noterlikçe düzenlenmemiş veya onanmamışsa (adi yazılıysa), dar inceleme yetkisi olan icra hukuk mahkemesinde değil, yargılamayı gerektiren genel görevli sulh hukuk mahkemesinde ele alınması gereken bir husus olarak değerlendirir [37, 40].

İki haklı ihtarla ilgili olarak Yargıtay, kira sözleşmesinde kira bedellerinin yıllık peşin ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde, peşin ödeme yükümlülüğünün ihlalinin tek bir ihtar gerektireceğini ve dolayısıyla "iki haklı ihtar" şartının hukuken oluşamayacağını istikrarla kabul etmektedir [41, 42]. Ayrıca ihtarların her birinin ayrı bir aya ilişkin muaccel borçlar için olması gerektiği hususu içtihatlarda katı bir şekilde aranır [26].

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1 (kurmaca senaryo): Taraflar arasında 01.01.2023 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi akdedilmiştir. Sözleşmenin imzalandığı sırada, kiraya veren, konutun anahtarlarını teslim etmeden önce kiracıdan 31.12.2023 tahliye tarihli, adi yazılı bir tahliye taahhütnamesi almıştır. Taahhütnamenin tanzim tarihi de fiili duruma aykırı olarak 15.02.2023 olarak belgeye işlenmiştir. Süre bitiminde kiracı taşınmazı tahliye etmemiş, kiraya veren icra takibi başlatmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 352/1 gereğince tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesi geçerlilik şartıdır [16]. Somut olayda taahhüt iradesi teslimden önce, sözleşme ile aynı anda baskı altında alınmıştır. Ancak, Yargıtay içtihatları uyarınca, kiracı taahhütnamedeki tanzim (15.02.2023) tarihinin gerçeği yansıtmadığını ve belgenin sözleşme ile eşzamanlı imzalatıldığını yazılı delille ispat yükü altındadır [38, 39]. Kiracı elinde buna ilişkin bir karşı belge (mutabakat metni, yazışma vs.) bulundurmuyorsa, tahliye davası aleyhine sonuçlanacaktır.

Olay 2 (kurmaca senaryo): Aylık ödemeli kira sözleşmesinde kiracı X, 2024 yılı Ekim ayı kira bedelini zamanında ödememiş, kiraya veren Y, 15 Ekim'de noter kanalıyla birinci ihtarnameyi göndermiştir. X, ihtarı aldıktan sonra 20 Ekim'de borcunu ödemiştir. Aynı kira dönemi içinde Aralık ayı kirasını da ödememesi üzerine Y, 10 Aralık'ta icra dairesinden ödeme emri (ikinci ihtar) göndermiştir. X, yine yasal süresinde ödemesini yapmıştır. Dönem sonunda Y, iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 352/2 kapsamında bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın oluştuğu kabul edilir [25]. Kiracı X'in ihtarlar tebliğ edildikten sonra ödeme yapması, temerrüt olgusunu ve ihtarların "haklı" olma niteliğini ortadan kaldırmaz [25, 27]. Kiraya veren Y, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle tahliye hakkını yasal ve geçerli bir biçimde kullanabilir.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Tahliye taahhüdünün baskı altında veya beyaza imza şeklinde alındığını iddia eden kiracı, bu durumu HMK genel kuralları uyarınca kesin delille (yazılı belge ile) ispatla mükelleftir [38, 39]. İki haklı ihtarda ise muacceliyetin doğduğunu, ihtarların usulüne uygun olarak kiracıya tebliğ edildiğini ispat yükü kiraya verene aittir [43].
• Zamanaşımı / Süreler: Maddede belirtilen bir aylık süreler (taahhüt tarihinden, kira yılı bitiminden veya sözleşme bitiminden itibaren) zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir [28, 32]. Dava açma hakkı bu sürelerin geçmesiyle düşer. TBK m. 353 kapsamındaki ihtar, bu süreyi bir kira yılı uzatır [33].
• Görevli/yetkili mahkeme: TBK m. 352 kapsamındaki dava yoluyla tahliye talepleri için görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a bendi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir [44, 45]. Yetkili mahkeme genel kurallara göre davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesidir [46].
• Yaygın uygulama hataları: Yıllık peşin ödemeli kira sözleşmelerinde taksitlendirme yoksa iki haklı ihtara dayanarak dava açılmaya çalışılması ve reddedilmesi [41, 42]. Ayrıca, TBK m. 352/1'deki tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde, kiracının itirazı üzerine, noter onaysız evrakla dar yetkili İcra Hukuk Mahkemesine gidilmesi (doğrusu Sulh Hukuk Mahkemesine gidilmesidir) [37].

7. Eleştirel Değerlendirme

Türk Borçlar Kanunu m. 352'nin doktrinde ve uygulamada en çok eleştiri alan boyutu, tahliye taahhütlerinin (m. 352/1) uygulamada nasıl ele alındığıdır. Kanun koyucunun "teslimden sonra verilme" şartını getirmesindeki mutlak amaç, barınma ihtiyacı olan kiracının müzakere eşitsizliği içinde sözleşme imzalarken taahhüt vermeye zorlanmasını engellemektir [16]. Ancak Yargıtay'ın, tarihleri boş bırakılmış "beyaza imza" şeklindeki taahhütnamelerin geçerli olduğuna karar vermesi ve irade fesadını senede karşı senetle ispat kuralına bağlaması, kanunun koruyucu amacını fiilen işlevsiz hâle getirmektedir [17, 47]. Doktrinde haklı olarak, zayıf konumdaki kiracının iradesinin manevi baskı altında sakatlandığı bu durumların tanık dahil her türlü delille ispatlanabilmesi gerektiği yüksek sesle savunulmaktadır [47].

Ayrıca, 352/3'te yer alan "aynı ilçe veya belde belediye sınırları" ölçütü, özellikle 6360 sayılı On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile genişleyen mülki sınırlar bağlamında, büyükşehirlerde (örneğin İstanbul'da Çatalca ile Tuzla arasında) haksızlık yaratma potansiyeline sahiptir [30, 31]. Bu nedenle, söz konusu fıkranın günümüz büyükşehir idari yapılanması ve ulaşım ağları gerçekliği karşısında revize edilmesi veya mahkemelerce somut olayın özelliklerine göre TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı) ışığında dar yorumlanması elzemdir.

---

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.