TBK Madde 351

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) Özel Borç İlişkileri kısmında, Kira Sözleşmesi başlığı altında yer alan 351. madde, "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" ayrımında, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi hallerinden biri olan "yeni malikin gereksinimi" müessesesini düzenlemektedir [1].

Kira hukukuna hâkim olan temel ilkelerden biri, "satım kirayı bozmaz" (emptio non tollit locatum) ilkesidir. TBK m. 310 uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik yasa gereği doğrudan doğruya kira sözleşmesinin tarafı haline gelir [2, 3]. Ancak kanun koyucu, kiralananı sonradan iktisap eden kişinin anayasal mülkiyet hakkı ve barınma/işyeri ihtiyacını da gözeterek, bu genel kurala TBK m. 351 hükmüyle çok önemli bir istisna getirmiştir [4]. Bu madde uyarınca yeni malik, kiralanana kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak gereksinimi bulunması halinde, belirli usuli sürelere (bildirim ve dava açma sürelerine) riayet etmek şartıyla kira sözleşmesini tek taraflı irade beyanına dayanan bir mahkeme kararıyla sona erdirebilir [1, 5].

Bu düzenleme, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7. maddesinin (d) bendinde yer alan hükmün, günümüz medeni hukuk sistematiğine ve genişletilmiş gereksinim çevresine uyarlanmış halidir [6]. İsviçre Borçlar Kanunu'nda (OR) da benzer bir düzenleme bulunmakla birlikte, Türk hukukundaki TBK m. 351, hem süreler hem de bildirim şartları bakımından kendine özgü katı şekil kuralları ihtiva etmektedir [4].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. "Kiralananı Sonradan Edinen Kişi" (Yeni Malik) Kavramı

Maddede ifade edilen "edinme" kavramı, sadece mülkiyet hakkının devrini (satım, bağışlama, trampa vb.) değil, aynı zamanda kiracının hakkını etkileyebilecek nitelikteki ayni hak tesislerini de (örneğin intifa hakkı veya üst hakkı kurulmasını) kapsayacak şekilde geniş yorumlanmaktadır [7, 8]. İntifa hakkı sahibi de tıpkı yeni malik gibi kendi gereksinimi için TBK m. 351 uyarınca dava açabilme yetkisine sahiptir; ancak oturma hakkı (sükna) sahibi yalnızca konut gereksinimine dayanabilir, işyeri gereksinimi ileri süremez [7, 9].

Edinmenin, mutlaka cüz'i halefiyet (özel halefiyet) yoluyla gerçekleşmiş olması gerekir. Miras yoluyla (külli halefiyet) gerçekleşen intikallerde, mirasçılar zaten eski malikin (kiraya verenin) külli halefi sıfatıyla doğrudan sözleşmenin tarafı olduklarından, yeni malik sıfatıyla TBK m. 351 hükmüne değil, kiraya verenin gereksinimini düzenleyen TBK m. 350 hükmüne dayanmak zorundadırlar [5, 10].

2.2. "Gereksinim" (İhtiyaç) Unsuru

Yeni malikin kira sözleşmesini feshedebilmesi için, salt mülkiyeti iktisap etmesi yeterli değildir; mutlaka yasanın aradığı nitelikte bir gereksinim (ihtiyaç) olgusunun varlığı şarttır. Yargıtay'ın ve doktrinin (Fikret Eren, Haluk Tandoğan, Alper Gümüş vd.) yerleşik kabullerine göre, gereksinimin "gerçek, samimi ve zorunlu" olması şarttır [11-14]. Devamlılık arz etmeyen, geçici veya henüz doğmamış, ileride doğma ihtimali olan bir ihtiyaç (örneğin yıllar sonra gerçekleşecek bir evlilik ihtimali), tahliye nedeni olarak kabul edilemez [11, 14, 15]. İhtiyacın davanın açıldığı tarihte mevcut olması yetmez; bu durumun yargılama sonuna kadar devam etmesi de aranır [11, 15, 16].

2.3. Gereksinim Sahiplerinin Kapsamı

Mülga 6570 sayılı Kanun döneminde gereksinim sahipleri "kendisi, eşi ve çocukları" ile sınırlı iken; TBK m. 351 ile bu kapsam genişletilmiş ve "kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler" şekline dönüştürülmüştür [17, 18].

• Altsoy ve Üstsoy: Çocuklar, torunlar (altsoy) ile anne, baba, büyükanne ve büyükbabaların (üstsoy) gereksinimleri bu kapsama dâhil edilmiştir [18, 19]. Evlatlık edinilen kişiler de altsoy kapsamında kabul edilir [20].
• Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olunan Kişiler: Bu ifadenin tespiti, TMK m. 364'te yer alan nafaka yükümlülüğü çerçevesinde yapılmaktadır. Buna göre, yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan kardeşlerin durumu da bu kapsama girer [21-23].

2.4. Tüzel Kişilerin Durumu

Yeni malikin bir tüzel kişi olması halinde, tüzel kişilerin doğası gereği barınma (konut) ihtiyacından söz edilemez [24-26]. Bu nedenle tüzel kişi yeni malik, ancak "işyeri gereksinimi" sebebine dayanarak tahliye davası açabilir [25, 26]. Doktrindeki baskın görüş ve Yargıtay uygulamasına göre, tüzel kişinin sırf kendi personelinin barınmasını sağlamak amacıyla (lojman ihtiyacı vb.) konut gereksinimine dayanarak TBK m. 351'i işletmesi kural olarak mümkün görülmemektedir [24, 27].

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 310 (Satım Kirayı Bozmaz İlkesi): TBK m. 310 uyarınca yeni malik, kira sözleşmesinin devri (kanuni halefiyet) yoluyla sözleşmenin tarafı olur [2, 3]. TBK m. 351, bu kuralın uygulanmasını ortadan kaldırmaz, ancak yeni malike sözleşmeyi kanunda belirtilen süre ve şartlarla tek taraflı feshetme yetkisi verir [4].
• TBK m. 312 (Tapu Siciline Şerh): Eğer kira sözleşmesi kiracı lehine tapu kütüğüne şerh verilmişse, yeni malik şerh süresi boyunca TBK m. 351 hükmüne dayanarak gereksinim sebebiyle tahliye davası açamaz [28, 29]. Şerhin ayni etkisi, mülkiyet hakkı sahibinin bu fesih hakkını geçici olarak felç eder.
• TBK m. 355 (Yeniden Kiralama Yasağı): Yeni malik, gereksinim iddiasıyla kiracının tahliyesini sağladıktan sonra, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz [30, 31]. Bu yasağa uyulmamasının yaptırımı, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemektir [30, 32].
• TMK m. 364 (Nafaka Yükümlülüğü): TBK m. 351'de geçen "bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler" kavramı, doğrudan doğruya TMK m. 364'e atıf yapılarak, nafaka alacaklısı konumundaki akrabalar (özellikle kardeşler) üzerinden anlamlandırılır [21, 23].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre TBK m. 351 uygulamasında şu katı kurallar gözetilmektedir:

• Sürelerin Hak Düşürücü Niteliği ve Bildirimin Ulaşması: Yeni malikin, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yapacağı yazılı bildirimin, bu 1 aylık süre zarfında kiracıya tebliğ edilmiş (ulaşmış) olması zorunludur. İhtarname 1 aylık süre içinde postaya/notere verilmiş olsa dahi, kiracıya 1 aydan sonra ulaşırsa dava şartı gerçekleşmez [33, 34].
• Altı Aylık Sürenin Beklenmesi: Edinim tarihinden itibaren 1 aylık süre içinde ihtarnamenin tebliğinden sonra, yeni malik dava açabilmek için edinim tarihinin üzerinden 6 ay geçmesini beklemek zorundadır (TBK m. 351/1) [33, 35].
• Sözleşme Sonunu Bekleme Seçimi (TBK m. 351/2): Yargıtay, yeni malike alternatif bir yol sunulduğunu teyit etmektedir. Yeni malik, 1 aylık bildirim ve 6 aylık bekleme süresine (m. 351/1) hiç girmeden, mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açacağı doğrudan bir dava ile de (m. 351/2) sözleşmeyi sona erdirebilir [1, 36, 37]. Bu yola başvurulduğunda önceden ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur [36].
• İhtiyacın Gerçeklik ve Samimiyet Testi: Yargıtay kararlarında, davacının veya eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli boş bir konutunun bulunması halinde, ihtiyaç iddiası kural olarak samimi bulunmamaktadır [38]. Ancak, davacının bizzat kirada oturuyor olması veya tahliye tehdidi altında bulunması [12, 39, 40], işyerinin mevcuduna göre daha iyi bir ticari konuma sahip olması gibi hususlar samimiyet karinesi olarak değerlendirilmektedir [41].

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1 (Kurmaca Senaryo - TBK m. 351/1 Uygulaması): A A.Ş., 01.03.2023 tarihinde bir ticari taşınmazı satın almıştır. Taşınmazın içinde kiracı (B) bulunmaktadır ve sözleşme süresi daha iki yıl devam etmektedir. A A.Ş., satın alma tarihinden 10 gün sonra (11.03.2023) noter aracılığıyla ihtarname göndererek şube açma gereksinimi sebebiyle taşınmazı tahliye etmesini talep etmiş, bu ihtarname B'ye 15.03.2023 tarihinde (1 aylık süre içinde) tebliğ edilmiştir. A A.Ş., 05.09.2023 (6 ay bittikten sonra) tarihinde tahliye davası açmıştır. Hukuki analiz: Tüzel kişi olan yeni malik A A.Ş., barınma ihtiyacı ileri süremese de "işyeri gereksinimi" öne sürebilir. Edinme tarihinden (01.03.2023) itibaren 1 aylık süre içinde ihtarname kiracıya ulaşmıştır (15.03.2023). Edinme tarihinden itibaren 6 ay beklendikten sonra dava açıldığından, davanın usuli şatları TBK m. 351/1 uyarınca kusursuzdur. İhtiyacın gerçek ve samimi olduğu ispatlandığında mahkemece tahliye kararı verilecektir.

Olay 2 (Kurmaca Senaryo - TBK m. 351/2 Uygulaması): Bay (C), 01.10.2023 tarihinde, kiracısı Bay (D) olan bir konutu satın almıştır. Taraflar arasındaki mevcut kira sözleşmesinin bitiş tarihi 30.11.2023'tür. Bay (C), taşınmazı iktisap ettikten sonra 1 ay içinde hiçbir ihtarname göndermemiştir. Ancak üniversitede okuyan altsoyunun (oğlunun) barınması için buraya ihtiyaç duyan Bay (C), 15.12.2023 tarihinde (sözleşme sonundan itibaren 1 ay içinde) doğrudan tahliye davası açmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 351/2 gereğince yeni malik, 1 aylık ihtar ve 6 aylık süreleri kullanmak zorunda değildir. Yeni malik dilerse edindiği tarihten itibaren mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihine dayanarak, bitimden itibaren 1 ay içinde dava açabilir. Bay (C)'nin davası, 1 aylık ihtarname şartı aranmaksızın yasal ve süresinde kabul edilecektir. Altsoyun konut ihtiyacı yasa kapsamında korunan bir gereksinimdir.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Gereksinimin gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olduğunu ispat yükü, bunu iddia eden yeni malike aittir [14].
• Zamanaşımı / Süreler: TBK m. 351'de düzenlenen tüm süreler (1 aylık bildirim süresi, 6 aylık bekleme süresi, sözleşme sonundan itibaren 1 aylık dava açma süresi) hak düşürücü süre niteliğindedir. Hâkim bu süreleri resen (kendiliğinden) gözetir [37].
• Süreyi Uzatma İmkanı (TBK m. 353): Dava açılması için öngörülen 1 aylık sürede doğrudan dava açmak yerine kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulursa, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış kabul edilir [37].
• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya genel yetki kurallarına göre davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
• Yaygın uygulama hataları:
  1. İhtarnamenin edinme tarihinden 1 ay sonra kiracıya tebliğ edilmesi (postaya verilme tarihi değil, tebliğ tarihi esastır) [33, 34].
  2. Yeni malikin ihtiyaç davası sonrası aldığı tahliye kararı akabinde, taşınmazı 3 yıl dolmadan başkasına yüksek bedelle kiralaması (TBK m. 355 ihlali ile yüklü tazminat ödenmesi riski) [30].
  3. Tapuda kira şerhi varken TBK m. 351 davası açılabileceğinin zannedilmesi [28].

7. Eleştirel Değerlendirme

TBK m. 351 hükmü doktrinde pek çok açıdan eleştirilmektedir. Mülga 6570 sayılı Kanun zamanında gereksinim sahipleri yalnızca eş ve çocuklarla sınırlı iken, yeni kanunda "üstsoy, altsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler" şeklinde sınırların son derece genişletilmesi, Turgut Öz, Halûk Nomer, Fikret Eren ve Alper Gümüş gibi değerli doktrin hocalarının savunduğu zayıf konumdaki "kiracıyı koruma ilkesine" ters düşecek biçimde kiraya verenin alanını çok fazla genişletmiştir [42].

Özellikle, TBK m. 351/1'de yeni malike tanınan "edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde bildirim şartıyla 6 ay sonra dava açabilme" kuralında, 1 aylık bildirim süresinin Türk yargı ve posta tebligat sisteminin fiili yavaşlığı göz önüne alındığında kiraya veren açısından son derece kısa olduğu, hukuki hak kayıplarına yol açtığı doktrinde haklı olarak eleştirilmektedir [43].

Öte yandan TBK m. 355'teki yeniden kiralama yasağına aykırılığın müeyyidesi olan "asgari 1 yıllık kira bedeli tazminatı", eski kanundaki "ağır para cezası ve hapis cezasından" medeni hukuk yaptırımına (özel hukuk cezası/götürü tazminat) dönüştürülmüştür [44-46]. Ancak yasanın lafzında, bu tazminat için hâkime tenkis (indirim) yetkisi verilmemesi, borçlar hukuku sistematiği içindeki tazminat ve ceza koşulu kurumlarının dogmatiği ile tam uyuşmadığı noktasında doktrin tartışmalarını beraberinde getirmektedir [47, 48].

---

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.