TBK Madde 350

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi rejiminin "kiraya verenden kaynaklanan" sebeplerini düzenlemektedir [1, 2]. Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un (GKHK) 7. maddesinde yer alan b, c ve ç bentlerindeki hükümlerin [3-5] sistematize edilerek, günün sosyo-ekonomik gereksinimleri ve yargı içtihatları doğrultusunda revize edilmiş hâlidir.

Kira hukuku bağlamında konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracıyı koruyucu emredici hükümlerle donatılmıştır [6]. Sözleşme özgürlüğü ilkesine getirilen bu kısıtlamalar çerçevesinde, kiraya verenin sözleşmeyi tek taraflı irade beyanıyla sona erdirebilmesi, kural olarak TBK m. 347’de öngörülen on yıllık uzama süresi istisnası dışında mümkün değildir [7]. Dolayısıyla kiraya veren, kira ilişkisini ancak TBK m. 350 ve devamında sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesi ile belirlenen sebeplere dayanarak mahkeme kararı ile sona erdirebilir [8, 9]. TBK m. 350 hükmü, kiralayanın mülkiyet veya sınırlı ayni hakkından doğan haklarını koruma amacı ile kiracının barınma ve ticari hayatını sürdürme hakkı (sosyal devlet ilkesi) arasında kurulan hassas dengeyi yansıtmaktadır [10].

Maddenin birinci bendi, kiraya verenin, kendisinin veya yakınlarının konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilmesini; ikinci bendi ise kiralananın yeniden inşası veya imarı sebebiyle tahliye davası açılabilmesini düzenlemektedir [11-14].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Gereksinim (İhtiyaç) Sahiplerinin Kapsamı

TBK m. 350/1 bendinde, mülga 6570 sayılı Kanun'dan farklı olarak ihtiyaç sahiplerinin çemberi genişletilmiştir. Eski kanunda sadece "kendisinin, eşinin veya çocuklarının" gereksinimi aranırken [15, 16]; TBK m. 350/1 uyarınca kiraya verenin "kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler"in konut veya işyeri gereksinimi tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir [15, 17, 18].

• Altsoy ve Üstsoy: Sadece çocuklar değil, torunlar ve onların çocukları (altsoy) ile anne, baba, büyükanne ve büyükbaba (üstsoy) açıkça kapsama dâhildir [17]. Evlat edinilen kişiler de altsoy kavramına dâhildir [19].
• Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olunan Kişiler: Doktrinde bu kavramın çerçevesi, Türk Medenî Kanunu (TMK) m. 364 hükmünde düzenlenen "yardım nafakası" mükellefiyeti kapsamında çizilmektedir [20, 21]. Buna göre altsoy ve üstsoy zaten maddede açıkça zikredildiğinden, bu ifadenin temel karşılığını "kardeşler" oluşturmaktadır [20, 22]. TMK m. 364/1 uyarınca "yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan... kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür." Bu bakımdan kardeşin gereksinimi için açılacak tahliye davasında, kardeşin yoksulluğa düşme tehlikesi içinde bulunması ve kiraya verenin refah içinde olması şartlarının aranıp aranmayacağı doktrinde tartışılmakla beraber, ekonomik bir gereklilik bağlamında değerlendirilmesi isabetli görülmektedir [23-26].
• Tüzel Kişilerin Durumu: Tüzel kişilerin barınma ihtiyacı olamayacağı için konut gereksinimi sebebiyle tahliye davası açmaları kural olarak mümkün değildir; ancak ticari faaliyetlerini sürdürmek amacıyla işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilirler [27-29]. Kendi çalışanlarına lojman tahsisi amacıyla konut gereksinimine dayanıp dayanamayacakları hususu doktrinde tartışmalı olup, Yargıtay eski kararlarında tüzel kişinin ana sözleşmesinde lojman sağlama amacı yer alıyorsa bunu kabul etme eğilimindedir [30, 31].

2.2. Gereksinimin Nitelikleri (Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olma Şartı)

Kanun koyucu gereksinimin "gerçek, samimi ve zorunlu" olmasını zımnen emretmiş, Yargıtay da bu ölçütü yerleşik içtihadı hâline getirmiştir [32-35].

• Gerçek ve Samimi Olma: Gereksinim, tahliye davası açıldığı anda mevcut olmalı, uydurma veya kiracıyı çıkarmak için bahane olarak kullanılmamalıdır [33, 35, 36]. Örneğin, kiraya verenin kendisinin kirada oturuyor olması, tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın sağlık sebepleri (örneğin kalp rahatsızlığı sebebiyle asansörsüz evden asansörlü eve geçme isteği) için daha elverişli olması ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu gösterir [37, 38]. Sadece kira bedelini artırmak amacıyla veya salt daha fazla gelir elde etmek saikiyle açılan davalar reddedilir [39, 40].
• Gerçekleşmiş veya Gerçekleşmesi Muhakkak Olma: Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi çok uzun bir süreye bağlı, sadece ihtimal dâhilinde olan bir gereksinim (örneğin çocuğun yıllar sonra o şehirde üniversite kazanma ihtimali) tahliye sebebi sayılmaz [32, 35, 41]. Ancak oğlunun o şehirde işe başlamasının veya tayininin çıkmasının kesinleşmesi gibi durumlarda muhakkaklık şartı sağlanmış olur [41, 42].
• Devamlılık Arz Etme: Devamlılık arz etmeyen, geçici nitelikteki ihtiyaçlar (örneğin birkaç ay sürecek bir görevlendirme) için tahliye talep edilemez [32, 35, 43]. Ancak Yargıtay, yazlık konut ihtiyacını da devamlılık arz eden konut ihtiyacı kapsamında (belli mevsimlerde sürekli kullanıldığı için) kabul etmektedir [40, 44].

2.3. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Esaslı Onarım

TBK m. 350/2 uyarınca, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi durumunda da tahliye istenebilir [13, 14, 45].

• Yeniden İnşa ve İmar: Yeniden inşa, binanın yıkılarak yerine yeni bir bina yapılmasıdır [46, 47]. İmar ise mevcut yapının haraplıktan kurtarılması, daha kullanışlı veya modern hâle getirilmesi amacıyla yapılan işlemlerdir [47, 48].
• Esaslı Onarım ve İmkânsızlık Şartı: Yapılacak müdahalenin esaslı olması gerekir; sıradan bir boya-badana işlemi veya basit fayans değişimi bu kapsama girmez [45, 49, 50]. Kanundaki en kritik şart, "bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise" ifadesidir [13, 51]. Eğer tadilat sırasında kiracının içeride ikamet etmesi veya çalışması teknik olarak mümkünse tahliye davası reddedilir [51-53].
• Onaylı Proje Sunma Zorunluluğu: Yargıtay uygulaması, davanın kabulü için yetkili mercilerce (örneğin belediye) onaylanmış bir imar projesinin (veya avan projenin) mahkemeye sunulmasını şart koşmaktadır [54-56]. Mahkeme, projeyi ve imkânsızlık şartını uzman bilirkişi aracılığıyla tespit eder [52, 54, 57].

2.4. Süreler ve Dava Açma Hakkı

Dava açma süresi yönünden Kanun, belirli ve belirsiz süreli sözleşmeler bakımından ikili bir ayrıma gitmiştir [58, 59].

• Belirli Süreli Sözleşmelerde: Sözleşme süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır [58, 60].
• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere (TBK m. 328-329) uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır [58, 60-62].

3. Sistematik İlişkiler

Bu maddenin, diğer kira hukuku kuralları ve Medenî Kanun hükümleri ile dogmatik ve pratik bir illiyet bağı bulunmaktadır:

• TBK m. 353 (Dava Süresinin Uzaması): Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır [63, 64]. Bu ihtarname, kiralayana o kira yılı içerisinde dilediği zaman dava açma serbestisi sağlar [65].
• TBK m. 355 (Yeniden Kiralama Yasağı): Gereksinim veya yeniden inşa/imar amacıyla kiracıyı tahliye eden kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz [66-68]. Bu yasak ihlal edilirse, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere eski kiracıya tazminat (medeni hukuk cezası) ödemekle yükümlü olur [69-72].
• TBK m. 351 (Yeni Malikin Gereksinimi): Kiralananı mülkiyetin devri yoluyla edinen yeni malik de, kendisi veya yakınlarının ihtiyacı için tahliye talep edebilir. Edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, 6 ay sonra dava açabilir [73, 74]. Yeni malik dilerse, TBK m. 350'deki sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 aylık süreyi de kullanabilir [75, 76].
• TBK m. 354 (Sınırlılık ve Değiştirilemezlik): Dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin TBK hükümleri sınırlı sayıdadır ve kiracı aleyhine değiştirilemez (nispi emredicilik) [9, 77]. Bu kural, m. 350'nin uygulanmasında sözleşme serbestisini kısıtlar.
• TMK m. 364 (Nafaka Yükümlülüğü): TBK m. 350/1'deki "bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler" kavramının içini dolduran ve normatif sınırlarını çizen maddedir [20, 21].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili ihtisas daireleri (özellikle mülga 6. HD ve 3. HD), TBK m. 350’nin uygulanmasında katı ölçütler geliştirmiştir:

• Gerçek ve Samimiyet Denetimi: Yargıtay, kiraya verenin tahliye davası açmadan hemen önce bir başka dairesini üçüncü bir kişiye kiralamış olmasını veya birden fazla boş dairesi varken o spesifik mecurun tahliyesini istemesini "ihtiyacın samimi olmadığına" karine sayabilmektedir [39, 78]. Ancak, kiraya verenin kendi taşınmazında elbirliği mülkiyeti ile paydaş olması gibi spesifik engelleri varsa, ihtiyacın samimiyetini zedelemeyeceği değerlendirilmektedir [79, 80].
• Ekonomik Üstünlük Şartı: Yargıtay, işyeri gereksinimi için açılan davalarda tahliyesi istenen kiralananın, ihtiyaç sahibinin hâlihazırda kullandığı taşınmaza (kirada olduğu yere) kıyasla daha uygun konumda olması veya mesleki faaliyete daha elverişli olması gibi kriterleri samimiyet emaresi olarak kabul etmektedir [60, 81, 82]. Keza sağlık sebepleriyle (yaşlılık, felç vb.) üst katlardan alt katlara taşınma isteği geçerli ve meşru bir nedendir [37, 38, 83].
• Onaylı Projenin Varlığı: İmar ve yeniden inşa davalarında Yargıtay, yıkım veya onarımın mutlaka uzman bir bilirkişi tarafından mahallinde keşif yapılarak tespitini, ayrıca söz konusu imar durumu için yetkili merci tarafından tasdik edilmiş bir mimari/avan projenin dava dosyasına (en geç yargılama devam ederken) sunulmasını mutlak şart olarak aramaktadır [54, 57, 84, 85]. Proje ibraz edilmediği sürece ihtiyaç tahliyesi reddolunur.
• Geçici İhtiyaç: Yargıtay, yazlık ev kullanımının Türkiye'deki sosyal yaşam şartlarında sürekli konut ihtiyacının bir uzantısı olduğunu kabul etmektedir, dolayısıyla salt tatil aylarında kullanım amacı (devamlılık yoksunluğu olarak yorumlanmayıp) TBK m. 350 kapsamında kabul görebilmektedir [40, 44].

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1 (kurmaca senaryo): A, B’ye ait 5 yıllık belirli süreli kira sözleşmesiyle kiralanan İstanbul’daki konutta oturmaktadır. Sözleşmenin bitimine 2 ay kala A, taşınmazın maliki B'den bir ihtarname alır. B, Bursa'da yaşayan oğlunun İstanbul'a tayininin çıktığını, bu nedenle oğlunun konut gereksinimi sebebiyle sözleşmenin yenilenmeyeceğini ve mecurun tahliye edilmesini talep etmektedir. B, sözleşmenin bitiminden 10 gün sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası ikame eder. Hukuki analiz: TBK m. 350/1 uyarınca, kiraya verenin altsoyunun (oğlunun) konut gereksinimi kanuni bir tahliye sebebidir. B’nin oğlunun tayininin İstanbul'a çıkması, ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve muhakkak olduğunu kanıtlar niteliktedir (objektif kanıtlanabilirlik). B, dava açma süresini korumak için sözleşme bitiminden önce usulüne uygun yazılı bildirim (TBK m. 353) yapmış olsa dahi, dava belirli süreli sözleşmenin bitimini izleyen bir aylık hak düşürücü süre içerisinde (10. günde) açıldığı için süresindedir. İhtiyacın dava boyunca da devam etmesi koşuluyla, mahkeme tahliye kararı verecektir.

Olay 2 (kurmaca senaryo): Şirket (X) A.Ş., ticari işletmesi olarak faaliyet gösterdiği mecuru, kiralayan C’den 3 yıllığına kiralamıştır. C, bina içindeki dükkânı, mevcut yapının çok eskidiği, taşıyıcı kolonlarının yetersiz kaldığı ve güncel deprem yönetmeliğine uymadığı gerekçesiyle yıktırıp yerine modern bir iş merkezi yapmak istemektedir. C, sözleşmenin bitimini izleyen 1 aylık sürede yeniden inşa sebebiyle tahliye davası açar ancak dava dilekçesinde sadece kendi mimarına çizdirdiği taslak krokileri sunar, belediye onaylı bir proje mevcut değildir. Hukuki analiz: TBK m. 350/2 uyarınca, yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye talep edilebilmesi için, işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması (yıkım durumunda bu sabittir) ve yapılan işin esasa taalluk etmesi şarttır. Ne var ki, Yargıtay içtihatları gereğince mahkemece bu gerekliliğin teknik olarak denetlenebilmesi için davacı C'nin mutlaka yetkili idari merciden (Belediye) onaylı bir avan proje veya kesin proje sunması gerekmektedir. C’nin sadece bağımsız bir mimara çizdirdiği ve idari onayı bulunmayan kroki ile tahliye kararı verilmesi hukuka aykırıdır; mahkemenin C'ye söz konusu onayı ibraz etmesi için mehil vermesi, aksi hâlde davanın reddi gerekir.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat Yükü: Gerek konut ve işyeri ihtiyacının gerçekliği, samimiyeti ve zorunluluğu, gerekse yeniden inşanın kapsam ve zarureti hususundaki ispat yükü, tahliye talebinde bulunan davacı kiraya verene aittir [34, 86].
• Zamanaşımı / Süreler: Tahliye davası açma süresi, hukuki niteliği itibarıyla zamanaşımı değil, hak düşürücü süre niteliğindedir. Hâkim tarafından resen gözetilir. Süre, belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin bitim tarihinden; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim dönemine uymak kaydıyla o dönemin bitiminden itibaren 1 aydır [58, 59, 61]. TBK m. 353 dairesinde yapılan usulüne uygun bildirim, bu süreyi bir tam kira yılı uzatır [63].
• Görevli/yetkili Mahkeme: HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan tüm alacak ve tahliye davalarında (istisnalar hariç) görevli mahkeme, davanın değerine veya tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir [87, 88]. Yetkili mahkeme ise genel hükümlere göre davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir [89].
• Yaygın Uygulama Hataları: İhtiyaç sebebine dayalı tahliyelerde, ihtiyacın dava tarihinden çok sonrasına ait şarta veya ihtimale bağlı olması; onarım/imar taleplerinde, tadilatın boya/badana gibi basit onarım niteliğinde kalması ve taşınmazın boşaltılmasını zaruri kılmaması; dava şartı olan bildirim ve sürelerdeki hatalı (gecikmiş) işlemler nedeniyle davanın usulden reddi uygulamada sık rastlanan hatalardandır [35, 49-51]. Ayrıca tahliyenin ardından TBK m. 355'teki üç yıllık yeniden kiralama yasağına riayet edilmemesi sonucu yüklü tazminat ödenmesi hususu göz ardı edilmektedir [67, 90].

7. Eleştirel Değerlendirme

Doktrinde TBK m. 350’nin formülasyonu iki açıdan ciddi eleştiriye konu olmaktadır. İlk olarak, ihtiyaç sahiplerinin yelpazesinin "üstsoy, altsoy ve bakmakla yükümlü olunan kişiler" eklenerek mülga 6570 sayılı kanuna kıyasla oldukça genişletilmiş olması, kiracıyı koruma ilkesine tezat teşkil ettiği gerekçesiyle eleştirilmektedir [18]. Bu durumun, kiralayanın mülkiyet hakkını güçlü kıldığı ancak barınma hakkı perspektifinde kiracının zayıf pozisyonunu tahliye tehdidine daha açık hâle getirdiği savunulmaktadır [18, 91]. İkinci olarak, "kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler" ibaresinin soyutluğu hukuki belirlilik ilkesine zarar verebilmektedir. Gerekçede TMK m. 364'e atıf yapılsa da [21], yardım nafakasının şarta bağlı yapısı (yoksulluğa düşme ve refah içinde bulunma koşulları) tahliye davasında her zaman net olarak tespit edilememekte, yargılamayı fazlasıyla uzatan ekonomik durum incelemelerine neden olmaktadır [23-25]. Kanun koyucunun bunun yerine daha somut derecelendirilmiş bir hısımlık zümresi belirlemesinin amaca daha uygun düşeceği değerlendirilmektedir [92]. Yeniden inşaya dayalı davalarda ise sadece avan projenin sunulmasının mecburi kılması, mahkemeleri idari otoritenin (belediyelerin) bürokratik işleyiş hızına ve süreçlerine bağımlı hâle getirmekte, pratik zorluklar doğurmaktadır.

---

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.