1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 346. maddesi, kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerin yer aldığı dördüncü bölümün "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" alt ayrımında, "Kiracı aleyhine düzenleme yasağı" başlığı altında düzenlenmiştir [1]. Madde, kiracıyı koruyucu sosyal hukuk devleti anlayışının kira hukukundaki en somut yansımalarından biri olarak karşımıza çıkmaktadır.
Borçlar hukukuna hâkim olan temel ilkelerden "sözleşme özgürlüğü" (irade muhtariyeti) ilkesinin en önemli istisnalarından birini teşkil eden bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında zayıf konumda olan kiracının, ekonomik ve sosyal bakımdan daha güçlü konumda olan kiraya verenin dayatmalarına karşı korunmasını amaçlamaktadır [2]. Kanun koyucu, barınma veya mesleki/ticari faaliyetlerini sürdürme gibi temel bir ihtiyaç saikiyle hareket eden kiracının, kira bedeli ve yan giderler haricinde ucu açık, öngörülemez veya ağır mali yükümlülükler altına sokulmasını kesin olarak yasaklamıştır.
Eski 818 sayılı Borçlar Kanunu (eBK) ve mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) döneminde, kiraya verenler sözleşmelere koydukları "muacceliyet kayıtları" ve "cezai şart" (ceza koşulu) hükümleri ile kiracılar üzerinde ağır bir tahakküm kurabilmekteydi. Yargıtay’ın eski dönem içtihatları, muacceliyet kayıtlarını kural olarak geçerli saymakta; cezai şartları ise fahiş olduğu takdirde indirim (tenkis) yoluna giderek ayakta tutmaktaydı [3, 4]. Ancak TBK m. 346, bu eski uygulamayı tamamen ortadan kaldırarak, kira bedelinin zamanında ödenmemesine bağlanan cezai şart ve muacceliyet kayıtlarının "geçersiz" (kesin hükümsüz) olacağını amir hüküm olarak düzenlemiştir [1].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Kira Bedeli ve Yan Giderler Dışında Ödeme Yükümlülüğü Getirilememesi
Maddenin ilk cümlesi uyarınca kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında hiçbir ad altında parasal bir ödeme yükümlülüğü getirilemez [1, 2]. Burada "kira bedeli", kiralananın kullanımının kiracıya bırakılmasının asıl ivazıdır. "Yan giderler" ise TBK m. 341 uyarınca kiralananın olağan kullanımıyla doğrudan ilgili olan ısıtma, aydınlatma, su gibi işletme ve kullanım (sarfiyat) giderleridir [5, 6]. Doktrinde belirtildiği üzere, kiracının kullanımından kaynaklanmayan, mülkiyete ve malvarlığına ilişkin olan genel vergiler veya zorunlu sigorta primleri gibi kalemlerin "yan gider" adı altında kiracıya yansıtılıp yansıtılamayacağı, TBK m. 346’nın bu kesin lafzı karşısında ciddi bir hukuki tartışma konusudur [7, 8]. Kanun koyucu, zayıf tarafı koruma amacıyla "numerus clausus" (sınırlı sayı) niteliğinde bir yaklaşım benimseyerek, kiracının borç portföyünü sınırlandırmış ve şeffaflaştırmıştır.
2.2. Ceza Koşulu (Cezai Şart) Yasağı
Maddenin ikinci cümlesi, "kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine... ilişkin anlaşmalar geçersizdir" şeklindeki emredici normu içermektedir [1, 9]. Dikkat edilmesi gereken en önemli husus, bu yasağın "tüm" ceza koşullarını değil, "sadece kira bedelinin zamanında ödenmemesine (temerrüde)" bağlanan ceza koşullarını kapsamasıdır. Örneğin, kiracının kiralananı sözleşme dışı bir amaçla kullanması veya alt kiraya verme yasağını ihlal etmesi durumuna bağlanan bir cezai şart, kural olarak TBK m. 346 yasağı kapsamında değildir. Ancak, tahsilatın teminatı olarak yalnızca kira bedelinin geç ödenmesine endekslenen cezai şartlar kesin olarak geçersizdir [4, 10].
2.3. Muacceliyet Kaydı Yasağı
Kira sözleşmelerinde sıklıkla başvurulan "aylık kiralardan birinin zamanında ödenmemesi halinde, sözleşme sonuna kadar olan tüm kira bedelleri muaccel olur" şeklindeki muacceliyet kayıtları TBK m. 346 ile açıkça yasaklanmıştır [1, 10]. Mülga kanunlar döneminde Yargıtay bu kayıtları geçerli kabul edip uygulamaktaydı [3]. Ancak TBK’nın getirdiği bu mutlak yasak, kiracının bir aylık ödeme güçlüğü veya geçici bir temerrüdü sebebiyle, tüm bir yıllık kira bedeli yükü altında ezilmesini ve sonuç olarak ani bir iflas ya da yıkım yaşamasını engellemeyi hedeflemektedir.
3. Sistematik İlişkiler
Bu maddenin TBK sistematiğindeki diğer emredici ve tamamlayıcı normlarla olan ilişkisi son derece önemlidir:
- TBK m. 302 (Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu): İlgili hükümde "Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır" denilmektedir [3, 11]. TBK m. 302'deki "aksi kararlaştırılmamış" ifadesi, bu giderlerin sözleşmeyle kiracıya yüklenebileceği izlenimi verse de; doktrindeki hâkim görüş, TBK m. 346'nın konut ve çatılı işyeri kiraları için özel (lex specialis) ve emredici bir nitelik taşıdığı, dolayısıyla m. 302'de zımnen verilen bu serbestinin, konut ve çatılı işyerleri bakımından m. 346 ile kesin olarak ortadan kaldırıldığı yönündedir [2, 3].
- 6217 Sayılı Kanun Geçici Madde 2 (Erteleme Düzenlemesi): TBK m. 346 hükmünün uygulanması, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle (1 Temmuz 2020'ye kadar) ertelenmiştir [12, 13]. Bu süreçte bu tür kiracılar bakımından sözleşme serbestisi ve 818 sayılı mülga BK hükümleri uygulanmıştır [12]. Dolayısıyla, tacir kiracılar yönünden muacceliyet kayıtları ve cezai şartlar 1 Temmuz 2020'ye kadar geçerli sayılmıştır.
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay, TBK m. 346 hükmünün yürürlüğe girmesinden sonra özellikle muacceliyet kayıtları ve ceza koşulu konusunda katı bir yaklaşım benimsemiştir. Konut kiralarında, sözleşmede yer alan "bir kira ödenmezse tamamı muaccel olur" şeklindeki matbu sözleşme kayıtlarının tamamını re'sen geçersiz kabul etmekte ve bu kayıtlara dayanılarak başlatılan icra takiplerinde, sadece ödenmeyen aylara ilişkin kısmın talep edilebileceğine, muacceliyet kaydına dayanılarak gelecek ayların kiralarının istenemeyeceğine hükmetmektedir.
İşyeri kiraları açısından ise Yargıtay kararlarında, 6217 sayılı Kanun Geçici Madde 2 kapsamında kiracının tacir veya tüzel kişi olup olmadığı denetimi titizlikle yapılmış; kiracı tacir ise 1 Temmuz 2020 tarihinden önce başlatılan takiplerde sözleşmedeki muacceliyet kaydı ve ceza koşulunun ayakta tutulduğu "pacta sunt servanda" (ahde vefa) ilkesine atıflar görülmüştür. Ancak 1 Temmuz 2020 tarihinden sonraki dönem için doğan uyuşmazlıklarda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireleri, TBK m. 346'nın tüm konut ve çatılı işyeri kiraları için istisnasız ve emredici olarak uygulandığına, dolayısıyla tacir sıfatına bakılmaksızın tüm muacceliyet kayıtlarının hükümsüz olduğuna hükmetmektedir.
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (kurmaca senaryo):
Kiraya veren (A) ile konut kiracısı (B) arasında 1 Ocak 2021 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi akdedilmiştir. Sözleşmenin özel şartlar bölümünde, "Kiracı, kira bedelini her ayın en geç 5. günü ödemek zorundadır. Herhangi bir ayın kirasının gecikmesi halinde o ay için %10 gecikme cezası (cezai şart) ödenecek ve ayrıca o kira yılının sonuna kadar olan tüm kira bedelleri kendiliğinden muaccel olacaktır" hükmü yer almaktadır. Kiracı (B), Mayıs ayı kirasını ödememiştir. Bunun üzerine (A), Mayıs ayına ek olarak Haziran-Aralık (7 aylık) dönemi kira bedelleri ile %10 cezai şart bedelinin tahsili için ilamsız icra takibi başlatmıştır.
Hukuki analiz: TBK m. 346 amir hükmü gereğince, konut kiralarında kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumuna bağlanan ceza koşulu (gecikme cezası) ve muacceliyet anlaşmaları kesin hükümsüzdür. Alacaklı (A)'nın, henüz vadesi gelmemiş Haziran-Aralık aylarına ilişkin kira alacağını muacceliyet kaydına dayanarak talep etmesi ve ödenmeyen kira için cezai şart talep etmesi hukuka aykırıdır. İcra mahkemesi/genel mahkeme nezdinde itiraz edilmesi veya davanın görülmesi aşamasında hâkim, bu kaydın geçersizliğini kendiliğinden (re'sen) gözetecektir.
Olay 2 (kurmaca senaryo):
Büyük bir alışveriş merkezinde mağaza kiralayan anonim şirket (X), kiraya veren holding (Y) ile 1 Eylül 2022 tarihinde bir kira sözleşmesi imzalamıştır. Sözleşmede, emlak vergisi, çevre temizlik vergisi ve DASK poliçesi primlerinin tamamının kiracı (X) tarafından ödeneceği; ayrıca ödemelerde yaşanacak 3 günlük bir gecikmenin dahi sonraki 6 aylık kirayı muaccel hale getireceği düzenlenmiştir. Şirket (X), vergi yükümlülüklerinin m. 346 uyarınca kira bedeli ve yan gider kavramı dışında kaldığını ve muacceliyet kaydının geçersiz olduğunu iddia ederek bu kalemleri ödemekten kaçınmıştır.
Hukuki analiz: Öncelikle uyuşmazlığın tarihi 1 Eylül 2022'dir. TBK m. 346'nın tacirler bakımından ertelenmesine dair 8 yıllık süre 1 Temmuz 2020'de dolmuştur. Bu tarihten itibaren TBK m. 346, tacir olan anonim şirket (X) bakımından da derhal uygulanır. Bu doğrultuda muacceliyet kaydı kesin olarak geçersizdir. Vergi ve primler meselesine gelince; TBK m. 346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve "yan gider" dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Emlak vergisi ve zorunlu sigortalar (DASK) kullanım gideri niteliğinde bir yan gider olmayıp, mülkiyet hakkından kaynaklanan kamusal/yasal yükümlülüklerdir. Doktrindeki baskın görüşe ve TBK m. 346'nın mutlak emredici doğasına göre, bu tür mülkiyete ait genel vergilerin kiracıya yansıtılmasına yönelik sözleşme hükümleri geçersiz kabul edilmelidir.
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat yükü: Kiraya veren, sözleşmede yer alsa bile ceza koşulu veya muacceliyet talep edemez; bu hususlarda açtığı davalarda hukuki yarar yokluğundan veya esastan ret ile karşılaşır. Eğer kiracı, sözleşmedeki geçersiz bir hükme aldanarak cezai şartı ya da muaccel olan bedelleri peşinen ödemişse, bu ödemelerin sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) kapsamında iadesini talep ederken ödemeyi yaptığını belgelemekle (dekont vb.) yükümlüdür.
- Zamanaşımı / Süreler: Geçersizlik sebebiyle haksız yere ödenen tutarların sebepsiz zenginleşme kurallarına göre iadesi talepleri, kiracının geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak 2 yıl ve her halde ödemenin üzerinden 10 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m. 82). Kira ve yan gider alacaklarının aslına ilişkin talepler ise kural olarak 5 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147).
- Görevli/yetkili mahkeme: HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan her türlü alacak ve tespit davalarında (TBK m. 346 kapsamındaki uyuşmazlıklar dâhil) dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir [14]. Yetkili mahkeme ise genel kural olarak davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.
- Yaygın uygulama hataları: Uygulamada, emlakçılar veya taraflarca matbu sözleşmelerin kullanılması nedeniyle, TBK m. 346'nın yürürlükte olmasına rağmen, sözleşmelere hala muacceliyet kayıtlarının yazılması oldukça yaygındır. Bir diğer hata ise, m. 346'yı bertaraf etmek maksadıyla kira bedelinin örneğin fahiş şekilde yüksek gösterilip, "zamanında ödenirse %20 indirim yapılır" şeklinde "indirim kaydı" konularak, gizli bir cezai şart mekanizmasının yaratılmaya çalışılmasıdır. Yargıtay bu tür muvazaalı (kanuna karşı hile) işlemleri de m. 346 ihlali sayarak geçersiz kabul etmektedir.
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 346, doktrinde çok yoğun tartışmalara konu olmuş bir maddedir. Getirilen eleştirilerin odak noktası, hükmün aşırı korumacı (paternalist) niteliği ve hukuki sistematiğin bütünlüğüyle olan çelişkisidir.
Öncelikle, TBK m. 302’de kiraya verenin katlanması gereken vergi ve sigorta gibi yükümlülüklerin "aksi kararlaştırılmadıkça" kiraya verene ait olduğu belirtilerek taraflara bu yükümlülükleri kiracıya devretme imkânı zımnen tanınmıştır. Ancak hemen ardından m. 346 ile "kira bedeli ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez" denilerek, m. 302'deki serbesti, konut ve çatılı işyerleri açısından fiilen tamamen ortadan kaldırılmıştır. Doktrinde bazı yazarlar (Örn. M. Alper Gümüş, Murat İnceoğlu), bu sistematik kopukluğu eleştirmekte ve kanunun kendi içinde bir uyum sorunu yaşadığını dile getirmektedir [2, 3].
İkinci büyük eleştiri, muacceliyet kayıtlarının mutlak olarak yasaklanmasıdır. Mülga 6570 sayılı kanun döneminde muacceliyet kayıtlarının geçerli sayılması, kronik olarak borcunu geç ödeyen ve temerrüde düşen kötü niyetli kiracılara karşı kiraya verene güçlü bir hukuki koruma kalkanı sunmaktaydı. TBK m. 346 ile bu mekanizmanın iptal edilmesi, kiraya verenleri her ay ayrı icra takibi yapmak zorunda bırakarak usul ekonomisine ve mülkiyet hakkının etkin korunması prensibine zarar verdiği yönünde eleştirilmektedir. Kanun koyucunun, muacceliyet kaydını tamamen kaldırmak yerine, "ardaya ardına iki ay ödememe halinde" gibi belirli katı şartlara ve sınırlamalara tabi tutarak yaşatması gerektiği yönündeki doktrinel öneriler oldukça güçlüdür.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 346. maddesi, kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerin yer aldığı dördüncü bölümün "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" alt ayrımında, "Kiracı aleyhine düzenleme yasağı" başlığı altında düzenlenmiştir [1]. Madde, kiracıyı koruyucu sosyal hukuk devleti anlayışının kira hukukundaki en somut yansımalarından biri olarak karşımıza çıkmaktadır.
Borçlar hukukuna hâkim olan temel ilkelerden "sözleşme özgürlüğü" (irade muhtariyeti) ilkesinin en önemli istisnalarından birini teşkil eden bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında zayıf konumda olan kiracının, ekonomik ve sosyal bakımdan daha güçlü konumda olan kiraya verenin dayatmalarına karşı korunmasını amaçlamaktadır [2]. Kanun koyucu, barınma veya mesleki/ticari faaliyetlerini sürdürme gibi temel bir ihtiyaç saikiyle hareket eden kiracının, kira bedeli ve yan giderler haricinde ucu açık, öngörülemez veya ağır mali yükümlülükler altına sokulmasını kesin olarak yasaklamıştır.
Eski 818 sayılı Borçlar Kanunu (eBK) ve mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) döneminde, kiraya verenler sözleşmelere koydukları "muacceliyet kayıtları" ve "cezai şart" (ceza koşulu) hükümleri ile kiracılar üzerinde ağır bir tahakküm kurabilmekteydi. Yargıtay’ın eski dönem içtihatları, muacceliyet kayıtlarını kural olarak geçerli saymakta; cezai şartları ise fahiş olduğu takdirde indirim (tenkis) yoluna giderek ayakta tutmaktaydı [3, 4]. Ancak TBK m. 346, bu eski uygulamayı tamamen ortadan kaldırarak, kira bedelinin zamanında ödenmemesine bağlanan cezai şart ve muacceliyet kayıtlarının "geçersiz" (kesin hükümsüz) olacağını amir hüküm olarak düzenlemiştir [1].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Kira Bedeli ve Yan Giderler Dışında Ödeme Yükümlülüğü Getirilememesi
Maddenin ilk cümlesi uyarınca kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında hiçbir ad altında parasal bir ödeme yükümlülüğü getirilemez [1, 2]. Burada "kira bedeli", kiralananın kullanımının kiracıya bırakılmasının asıl ivazıdır. "Yan giderler" ise TBK m. 341 uyarınca kiralananın olağan kullanımıyla doğrudan ilgili olan ısıtma, aydınlatma, su gibi işletme ve kullanım (sarfiyat) giderleridir [5, 6]. Doktrinde belirtildiği üzere, kiracının kullanımından kaynaklanmayan, mülkiyete ve malvarlığına ilişkin olan genel vergiler veya zorunlu sigorta primleri gibi kalemlerin "yan gider" adı altında kiracıya yansıtılıp yansıtılamayacağı, TBK m. 346’nın bu kesin lafzı karşısında ciddi bir hukuki tartışma konusudur [7, 8]. Kanun koyucu, zayıf tarafı koruma amacıyla "numerus clausus" (sınırlı sayı) niteliğinde bir yaklaşım benimseyerek, kiracının borç portföyünü sınırlandırmış ve şeffaflaştırmıştır.
2.2. Ceza Koşulu (Cezai Şart) Yasağı
Maddenin ikinci cümlesi, "kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine... ilişkin anlaşmalar geçersizdir" şeklindeki emredici normu içermektedir [1, 9]. Dikkat edilmesi gereken en önemli husus, bu yasağın "tüm" ceza koşullarını değil, "sadece kira bedelinin zamanında ödenmemesine (temerrüde)" bağlanan ceza koşullarını kapsamasıdır. Örneğin, kiracının kiralananı sözleşme dışı bir amaçla kullanması veya alt kiraya verme yasağını ihlal etmesi durumuna bağlanan bir cezai şart, kural olarak TBK m. 346 yasağı kapsamında değildir. Ancak, tahsilatın teminatı olarak yalnızca kira bedelinin geç ödenmesine endekslenen cezai şartlar kesin olarak geçersizdir [4, 10].
2.3. Muacceliyet Kaydı Yasağı
Kira sözleşmelerinde sıklıkla başvurulan "aylık kiralardan birinin zamanında ödenmemesi halinde, sözleşme sonuna kadar olan tüm kira bedelleri muaccel olur" şeklindeki muacceliyet kayıtları TBK m. 346 ile açıkça yasaklanmıştır [1, 10]. Mülga kanunlar döneminde Yargıtay bu kayıtları geçerli kabul edip uygulamaktaydı [3]. Ancak TBK’nın getirdiği bu mutlak yasak, kiracının bir aylık ödeme güçlüğü veya geçici bir temerrüdü sebebiyle, tüm bir yıllık kira bedeli yükü altında ezilmesini ve sonuç olarak ani bir iflas ya da yıkım yaşamasını engellemeyi hedeflemektedir.
3. Sistematik İlişkiler
Bu maddenin TBK sistematiğindeki diğer emredici ve tamamlayıcı normlarla olan ilişkisi son derece önemlidir:
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay, TBK m. 346 hükmünün yürürlüğe girmesinden sonra özellikle muacceliyet kayıtları ve ceza koşulu konusunda katı bir yaklaşım benimsemiştir. Konut kiralarında, sözleşmede yer alan "bir kira ödenmezse tamamı muaccel olur" şeklindeki matbu sözleşme kayıtlarının tamamını re'sen geçersiz kabul etmekte ve bu kayıtlara dayanılarak başlatılan icra takiplerinde, sadece ödenmeyen aylara ilişkin kısmın talep edilebileceğine, muacceliyet kaydına dayanılarak gelecek ayların kiralarının istenemeyeceğine hükmetmektedir.
İşyeri kiraları açısından ise Yargıtay kararlarında, 6217 sayılı Kanun Geçici Madde 2 kapsamında kiracının tacir veya tüzel kişi olup olmadığı denetimi titizlikle yapılmış; kiracı tacir ise 1 Temmuz 2020 tarihinden önce başlatılan takiplerde sözleşmedeki muacceliyet kaydı ve ceza koşulunun ayakta tutulduğu "pacta sunt servanda" (ahde vefa) ilkesine atıflar görülmüştür. Ancak 1 Temmuz 2020 tarihinden sonraki dönem için doğan uyuşmazlıklarda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireleri, TBK m. 346'nın tüm konut ve çatılı işyeri kiraları için istisnasız ve emredici olarak uygulandığına, dolayısıyla tacir sıfatına bakılmaksızın tüm muacceliyet kayıtlarının hükümsüz olduğuna hükmetmektedir.
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (kurmaca senaryo): Kiraya veren (A) ile konut kiracısı (B) arasında 1 Ocak 2021 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi akdedilmiştir. Sözleşmenin özel şartlar bölümünde, "Kiracı, kira bedelini her ayın en geç 5. günü ödemek zorundadır. Herhangi bir ayın kirasının gecikmesi halinde o ay için %10 gecikme cezası (cezai şart) ödenecek ve ayrıca o kira yılının sonuna kadar olan tüm kira bedelleri kendiliğinden muaccel olacaktır" hükmü yer almaktadır. Kiracı (B), Mayıs ayı kirasını ödememiştir. Bunun üzerine (A), Mayıs ayına ek olarak Haziran-Aralık (7 aylık) dönemi kira bedelleri ile %10 cezai şart bedelinin tahsili için ilamsız icra takibi başlatmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 346 amir hükmü gereğince, konut kiralarında kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumuna bağlanan ceza koşulu (gecikme cezası) ve muacceliyet anlaşmaları kesin hükümsüzdür. Alacaklı (A)'nın, henüz vadesi gelmemiş Haziran-Aralık aylarına ilişkin kira alacağını muacceliyet kaydına dayanarak talep etmesi ve ödenmeyen kira için cezai şart talep etmesi hukuka aykırıdır. İcra mahkemesi/genel mahkeme nezdinde itiraz edilmesi veya davanın görülmesi aşamasında hâkim, bu kaydın geçersizliğini kendiliğinden (re'sen) gözetecektir.
Olay 2 (kurmaca senaryo): Büyük bir alışveriş merkezinde mağaza kiralayan anonim şirket (X), kiraya veren holding (Y) ile 1 Eylül 2022 tarihinde bir kira sözleşmesi imzalamıştır. Sözleşmede, emlak vergisi, çevre temizlik vergisi ve DASK poliçesi primlerinin tamamının kiracı (X) tarafından ödeneceği; ayrıca ödemelerde yaşanacak 3 günlük bir gecikmenin dahi sonraki 6 aylık kirayı muaccel hale getireceği düzenlenmiştir. Şirket (X), vergi yükümlülüklerinin m. 346 uyarınca kira bedeli ve yan gider kavramı dışında kaldığını ve muacceliyet kaydının geçersiz olduğunu iddia ederek bu kalemleri ödemekten kaçınmıştır. Hukuki analiz: Öncelikle uyuşmazlığın tarihi 1 Eylül 2022'dir. TBK m. 346'nın tacirler bakımından ertelenmesine dair 8 yıllık süre 1 Temmuz 2020'de dolmuştur. Bu tarihten itibaren TBK m. 346, tacir olan anonim şirket (X) bakımından da derhal uygulanır. Bu doğrultuda muacceliyet kaydı kesin olarak geçersizdir. Vergi ve primler meselesine gelince; TBK m. 346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve "yan gider" dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Emlak vergisi ve zorunlu sigortalar (DASK) kullanım gideri niteliğinde bir yan gider olmayıp, mülkiyet hakkından kaynaklanan kamusal/yasal yükümlülüklerdir. Doktrindeki baskın görüşe ve TBK m. 346'nın mutlak emredici doğasına göre, bu tür mülkiyete ait genel vergilerin kiracıya yansıtılmasına yönelik sözleşme hükümleri geçersiz kabul edilmelidir.
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 346, doktrinde çok yoğun tartışmalara konu olmuş bir maddedir. Getirilen eleştirilerin odak noktası, hükmün aşırı korumacı (paternalist) niteliği ve hukuki sistematiğin bütünlüğüyle olan çelişkisidir.
Öncelikle, TBK m. 302’de kiraya verenin katlanması gereken vergi ve sigorta gibi yükümlülüklerin "aksi kararlaştırılmadıkça" kiraya verene ait olduğu belirtilerek taraflara bu yükümlülükleri kiracıya devretme imkânı zımnen tanınmıştır. Ancak hemen ardından m. 346 ile "kira bedeli ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez" denilerek, m. 302'deki serbesti, konut ve çatılı işyerleri açısından fiilen tamamen ortadan kaldırılmıştır. Doktrinde bazı yazarlar (Örn. M. Alper Gümüş, Murat İnceoğlu), bu sistematik kopukluğu eleştirmekte ve kanunun kendi içinde bir uyum sorunu yaşadığını dile getirmektedir [2, 3].
İkinci büyük eleştiri, muacceliyet kayıtlarının mutlak olarak yasaklanmasıdır. Mülga 6570 sayılı kanun döneminde muacceliyet kayıtlarının geçerli sayılması, kronik olarak borcunu geç ödeyen ve temerrüde düşen kötü niyetli kiracılara karşı kiraya verene güçlü bir hukuki koruma kalkanı sunmaktaydı. TBK m. 346 ile bu mekanizmanın iptal edilmesi, kiraya verenleri her ay ayrı icra takibi yapmak zorunda bırakarak usul ekonomisine ve mülkiyet hakkının etkin korunması prensibine zarar verdiği yönünde eleştirilmektedir. Kanun koyucunun, muacceliyet kaydını tamamen kaldırmak yerine, "ardaya ardına iki ay ödememe halinde" gibi belirli katı şartlara ve sınırlamalara tabi tutarak yaşatması gerektiği yönündeki doktrinel öneriler oldukça güçlüdür.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.