1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel emredici (nispi emredici) kuralları ihtiva eden, sözleşme özgürlüğüne sosyal ve ekonomik gerekçelerle devletin müdahalesini yansıtan en önemli hükümlerden biridir. Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (GKHK) Anayasa Mahkemesi tarafından 1963 yılında iptal edilen 2. ve 3. maddelerinin ardından doğan kanun boşluğu, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları (İBK) ile doldurulmaya çalışılmış, bu süreç nihayetinde 6098 sayılı TBK m. 344 ile pozitif kanun metnine dönüştürülmüştür [1-4].
Kanun koyucu, TBK m. 344 düzenlemesi ile kiracıyı koruma amacı gütmüş ve bilhassa ülkemizin maruz kaldığı yüksek enflasyonist ortamın kiracılar üzerindeki yıkıcı etkisini hafifletmeyi hedeflemiştir [5-7]. Hüküm, kira sözleşmesinin süresine, yenilenme sayısına ve kira bedelinin nevi (Türk parası veya yabancı para) ile niteliğine göre farklılaşan sistematik bir kademelendirme içermektedir. Madde, 17/01/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesi ile önemli bir değişikliğe uğramış; artış üst sınırı olarak kabul edilen "üretici fiyat endeksi (ÜFE)" ibaresi, "tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim" şeklinde değiştirilmiştir [8-10]. Ayrıca dördüncü fıkraya, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümlerinin saklı tutulduğuna dair ibare eklenerek yabancı para üzerinden yapılan kiralara idari kısıtlamaların önü açılmıştır [10-13].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Yenilenen Kira Dönemlerinde Anlaşmanın Varlığı Hâlinde Sınır (TBK m. 344/1)
TBK m. 344/1, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının geçerliliğini, bir önceki kira yılında "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını" geçmemesi koşuluna bağlamıştır [14]. Bu kural, sözleşme özgürlüğünün nispi emredici bir yansımasıdır; taraflar TÜFE oniki aylık ortalamasından daha düşük bir artış oranı kararlaştırabilirler, bu durum geçerlidir ve hâkimin müdahalesini gerektirmez [15]. Ancak TÜFE oranını aşan bir artış kararlaştırılmışsa, kısmi kesin hükümsüzlük yaptırımı devreye girer ve aşan kısım geçersiz sayılarak artış oranı kanuni üst sınır olan TÜFE’ye çekilir [16, 17].
Öğretide, TBK m. 344/1 hükmünün bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından sözleşme içi dönemlerde uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıdır. Bir görüşe göre, kanun koyucu "yenilenen kira dönemleri"nden bahsettiği için, baştan uzun süreli kurulan (örneğin 3 yıllık) sözleşmelerde ilk üç yıl içindeki kademeli artışlar sözleşme serbestisi kapsamında geçerlidir [18, 19]. Hâkim görüşe ve madde metninin ("Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır") lafzına göre ise; artış anlaşmasına getirilen sınırlama sadece süresi dolup uzayan sözleşmelerde değil, uzun süreli akdedilen sözleşmelerin kendi içindeki kira yılları arasındaki artışlarda da uygulanmalıdır [20-22].
2.2. Taraflarca Anlaşma Yapılmaması Hâli (TBK m. 344/2)
Tarafların sözleşmede artış oranına dair bir anlaşma yapmamış olmaları hâlinde, kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE’nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir [14, 23]. Bu fıkra uyarınca hâkime tanınan takdir yetkisi, TÜFE oranının üst sınır olması hasebiyle tek yönlüdür; hâkim artış oranını TÜFE'nin üzerine çıkaramaz, ancak kiralananın durumuna ve hakkaniyete istinaden TÜFE'nin altında bir artışa hükmedebilir [24-27].
2.3. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri (TBK m. 344/3)
Kanun koyucu, ilk beş yıllık dönem boyunca kira bedelinin TÜFE ile sınırlandırılmasının ardından, değişen ekonomik koşullar karşısında taşınmazın rayiç bedeli ile kira bedeli arasındaki makasın açılmasını önlemek maksadıyla m. 344/3 hükmünü ihdas etmiştir [28-30]. Buna göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, tarafların anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın yeni kira bedeli hâkim tarafından;
- Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralananın durumu,
- Emsal kira bedelleri
göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir [13, 23]. Bu belirlemede TÜFE artık mutlak bir üst sınır olmaktan çıkar; diğer değişkenlerle birlikte dikkate alınacak bir parametreye dönüşür [30, 31].
2.4. Yabancı Para Üzerinden Belirlenen Kira Bedelleri (TBK m. 344/4)
Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması hâlinde, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde hiçbir değişiklik yapılamaz [13]. Enflasyon karşısında yabancı paranın değer kazanması muhtemel olduğundan, her yeni dönem için ayrı bir artış oranı belirlenmesi yolu kapatılarak bedel dondurulmuştur [32, 33]. Bunun istisnası TBK m. 138'deki "Aşırı ifa güçlüğü" (emprevizyon) hâlidir [34-36]. Beş yılın tamamlanmasından sonra ise bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler göz önüne alınarak m. 344/3 hükmü uyarınca rayiç tespiti yoluna gidilir [13, 32, 34, 37].
3. Sistematik İlişkiler
- TBK m. 343 (Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı): "Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz." hükmü [10, 38], kira ilişkisinde kiracı aleyhine yapılabilecek yegâne değişikliğin TBK m. 344 çerçevesinde gerçekleştirilecek kira bedeli artışları olduğunu teyit eder [39, 40].
- TBK m. 138 (Aşırı İfa Güçlüğü): TBK m. 344/4'te yabancı para üzerinden kurulan kira sözleşmelerindeki beş yıllık dondurma kuralına istisna olarak TBK m. 138 gösterilmiştir. Ani devalüasyon veya olağanüstü kur şoklarında beş yılın dolması beklenmeden uyarlama davası ikame edilebilir [34-36].
- TBK m. 345 (Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi): TBK m. 344/2 ve 3 uyarınca bedelin hâkimden belirlenmesinin istendiği kira tespit davalarında, kararın hangi kira dönemi itibarıyla hüküm ifade edeceği TBK m. 345'teki usuli kurallara (otuz gün önceden dava açılması veya ihtar gönderilmesi) bağlıdır [37, 41-46].
- Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2 (Yüzde Yirmi Beş Artış Sınırı): 7409 ve 7456 sayılı kanunlarla TBK'ya eklenen geçici maddeler uyarınca, 11/06/2022 ile 01/07/2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemlerinde uygulanacak artış miktarı, bir önceki yılın %25'ini geçemez. Bu oran mutlak sınır olmuş ve bu süreçte TBK m. 344/1'deki TÜFE sınırı (eğer %25'in üzerinde ise) bertaraf edilmiştir [47-51]. Geçici madde çatılı işyerlerine uygulanmamış olup, ayrıca TBK m. 344/3 uyarınca açılan beşinci yıl sonundaki rayiç kira tespiti davaları da bu %25'lik sınırın kapsamı dışında tutulmuştur [52, 53].
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay içtihatlarına göre, TBK m. 344/1 gereğince kararlaştırılan TÜFE oranını aşan sözleşme hükümleri kısmi kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi tutularak, aşan kısım doğrudan yasal sınır olan TÜFE’ye indirgenir [16, 17].
Beş yıllık sürenin dolmasının ardından açılan TBK m. 344/3'e müstenit kira tespit davalarında ise Yargıtay, hakkaniyet indirimi kurumunu uygulamaktadır. Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre, beş yıldan sonra kiralananın serbest piyasa koşullarındaki boş rayici uzman bilirkişiler aracılığıyla saptanmalı; ancak bu boş rayiç bedel kiracıya doğrudan yansıtılmamalı, kiracının eski kiracı olma sıfatı gözetilerek "%10 ile %20" arasında "hak ve nesafet (hakkaniyet) indirimi" yapılmak suretiyle yeni bedel tespit edilmelidir [54, 55]. Yabancı para cinsi kiraların beşinci yılın sonunda uyarlanmasına dair, TBK m. 344/4 gereğince Yargıtay'ın eğilimi, şayet tarafların açık muvafakati yoksa döviz bedelinin dönüştürülerek TL üzerinden hakkaniyete uygun tespiti gerektiği yönündedir ki, bu yaklaşım lafza aykırılığı nedeniyle doktrinde eleştirilmektedir [36, 56].
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (kurmaca senaryo):
Taraflar arasında 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir çatılı işyeri kira sözleşmesi akdedilmiştir. Sözleşmede "yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline yıllık %60 oranında zam yapılacaktır" hükmü yer almaktadır. 01.01.2024 itibarıyla TÜFE'nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı %55 olarak açıklanmıştır.
Hukuki analiz: TBK m. 344/1 amir hükmü gereğince tarafların anlaşması, önceki kira yılında TÜFE oniki aylık ortalamasını aşamaz [14]. Çatılı işyeri niteliğindeki mecur için %60 şeklindeki anlaşma kısmi kesin hükümsüzlüğe tabidir ve kanuni üst sınır olan %55 oranına düşürülerek uygulanır [16, 17]. İşyeri kirası olduğu için %25’lik tavan artış sınırı (Geçici Madde 1 ve 2) somut olayda uygulama alanı bulmaz [52].
Olay 2 (kurmaca senaryo):
Taraflar arasında kurulan konut kirası sözleşmesi 6. yılına girmiştir. Kiraya veren, bölgedeki konutların kira bedellerinin olağanüstü artış sergilemesi sebebiyle, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın güncel bedelin piyasa rayicine göre tespit edilmesi amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava ikame etmiştir.
Hukuki analiz: Kira sözleşmesinin başlangıcının üzerinden beş yıl geçmiş olduğundan ve altıncı kira yılına girildiğinden TBK m. 344/3 hükmü uygulama alanı bulur [23, 30, 31, 57]. Mahkeme, TÜFE'nin oniki aylık ortalamasını mutlak bir üst sınır olarak almayacak; emsal kira bedellerini ve kiralananın mevcut durumunu (yıpranma payı vb.) gözeterek hakkaniyete göre yeni kira bedelini saptayacaktır. Ayrıca bu tespitte, Geçici Madde ile getirilen %25 kısıtlaması da dikkate alınmaz, zira m. 344/3 bu emredici sınırın kapsamı dışındadır [53, 58].
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat yükü: Kira tespit davasında, emsal kira bedellerinin varlığını, kiralananın konum ve niteliği gereği yüksek rayiç getirebileceğini ispat yükü, bunu iddia eden taraf (genellikle kiraya veren) üzerindedir. Ancak kira bedelinin ne olduğu ihtilaflı ise (ve miktar senetle ispat sınırını aşıyorsa) ispat yükü yazılı delille bu hususu kanıtlaması gereken davacıdadır [59, 60].
- Zamanaşımı / Süreler: Kira bedelinin belirlenmesine (tespitine) ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak hükmün yeni kira döneminin başından itibaren etkili olabilmesi için, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış olması veya aynı süre zarfında kiracıya artış yapılacağına dair yazılı bildirim gönderilmiş olması şarttır (TBK m. 345/2) [37, 44, 45]. Sözleşmede açık bir artış şartı varsa 30 günlük ön süreye lüzum kalmaksızın dönem sonuna kadar açılan dava yeni dönemin başına etki eder (TBK m. 345/3) [43, 44, 61].
- Görevli/yetkili mahkeme: HMK m. 4/1-a gereğince, dava konusunun değerine veya tutarına bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan alacak ve kira tespiti davalarında "Sulh Hukuk Mahkemesi" görevlidir [62, 63]. Yetkili mahkeme genel yetki kurallarına göre davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir [64, 65].
- Yaygın uygulama hataları: 5 yıllık sürenin hesabında, sözleşmenin yenilendiği veya uzadığı tarihin başlangıç kabul edilmesi yaygın bir hatadır. Sürenin başlangıcı, kural olarak ilk sözleşmenin kurulduğu andır [57]. Aynı şekilde "Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE)" ile hesaplama yapılması kanunun eski haline ait bir uygulama olup [66], 17/01/2019 sonrası "TÜFE oniki aylık ortalamalar" dikkate alınmalıdır [8-10].
7. Eleştirel Değerlendirme
Doktrinde TBK m. 344'ün sistemi çokça eleştiri konusu yapılmıştır. Öncelikle, TBK m. 344/2 uyarınca taraflar artış oranı hususunda anlaşmamışsa hâkime TÜFE'nin "altında" hakkaniyete göre bedel belirleme yetkisi verilmişken, taraflar anlaştığı takdirde m. 344/1 uyarınca bu anlaşma TÜFE sınırına kadar aynen geçerli kabul edilmektedir. Anlaşma yapılıp yapılmamasına göre doğan bu ikili standart, eşitlik ilkesiyle ve haklı gerekçeyle açıklanamamaktadır [24, 67, 68].
Diğer taraftan, TBK m. 344/4'teki yabancı paraya ilişkin 5 yıllık katı dondurma kuralı da mülkiyet hakkının özüne ölçüsüz müdahale teşkil ettiği gerekçesiyle eleştirilmektedir [33, 69-71]. Zira yabancı paraların enflasyon karşısında değer kaybetmesi veya TL karşısında sabit kalması ihtimallerinde kiraya verenin rayiç bedelden ciddi ölçüde mahrum kalması tehlikesi doğmakta; rayiç bedel tespiti için de ancak beşinci yılın dolması beklenmektedir [69-72]. Bununla birlikte konut ve çatılı işyerlerinin (bilhassa büyük sermayeli tüzel kişi tacirlerin de zayıf konumda varsayılarak) aynı katı koruma mekanizmalarına tabi tutulması, ticari hayatın gerekleriyle tam bağdaşmadığından ötürü eleştirilerin bir diğer odak noktasıdır [52, 73, 74]. Geçici Madde 1 ve 2 ile getirilen yüzde yirmi beş oranındaki sert limitlerin de enflasyon karşısında ölçülülük sınırlarını aşarak adil dengeyi malik aleyhine makul karşılanamayacak şekilde bozduğu güçlü bir eleştiri konusu yapılmıştır [75-77].
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel emredici (nispi emredici) kuralları ihtiva eden, sözleşme özgürlüğüne sosyal ve ekonomik gerekçelerle devletin müdahalesini yansıtan en önemli hükümlerden biridir. Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (GKHK) Anayasa Mahkemesi tarafından 1963 yılında iptal edilen 2. ve 3. maddelerinin ardından doğan kanun boşluğu, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları (İBK) ile doldurulmaya çalışılmış, bu süreç nihayetinde 6098 sayılı TBK m. 344 ile pozitif kanun metnine dönüştürülmüştür [1-4].
Kanun koyucu, TBK m. 344 düzenlemesi ile kiracıyı koruma amacı gütmüş ve bilhassa ülkemizin maruz kaldığı yüksek enflasyonist ortamın kiracılar üzerindeki yıkıcı etkisini hafifletmeyi hedeflemiştir [5-7]. Hüküm, kira sözleşmesinin süresine, yenilenme sayısına ve kira bedelinin nevi (Türk parası veya yabancı para) ile niteliğine göre farklılaşan sistematik bir kademelendirme içermektedir. Madde, 17/01/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesi ile önemli bir değişikliğe uğramış; artış üst sınırı olarak kabul edilen "üretici fiyat endeksi (ÜFE)" ibaresi, "tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim" şeklinde değiştirilmiştir [8-10]. Ayrıca dördüncü fıkraya, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümlerinin saklı tutulduğuna dair ibare eklenerek yabancı para üzerinden yapılan kiralara idari kısıtlamaların önü açılmıştır [10-13].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Yenilenen Kira Dönemlerinde Anlaşmanın Varlığı Hâlinde Sınır (TBK m. 344/1)
TBK m. 344/1, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının geçerliliğini, bir önceki kira yılında "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını" geçmemesi koşuluna bağlamıştır [14]. Bu kural, sözleşme özgürlüğünün nispi emredici bir yansımasıdır; taraflar TÜFE oniki aylık ortalamasından daha düşük bir artış oranı kararlaştırabilirler, bu durum geçerlidir ve hâkimin müdahalesini gerektirmez [15]. Ancak TÜFE oranını aşan bir artış kararlaştırılmışsa, kısmi kesin hükümsüzlük yaptırımı devreye girer ve aşan kısım geçersiz sayılarak artış oranı kanuni üst sınır olan TÜFE’ye çekilir [16, 17].
Öğretide, TBK m. 344/1 hükmünün bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından sözleşme içi dönemlerde uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıdır. Bir görüşe göre, kanun koyucu "yenilenen kira dönemleri"nden bahsettiği için, baştan uzun süreli kurulan (örneğin 3 yıllık) sözleşmelerde ilk üç yıl içindeki kademeli artışlar sözleşme serbestisi kapsamında geçerlidir [18, 19]. Hâkim görüşe ve madde metninin ("Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır") lafzına göre ise; artış anlaşmasına getirilen sınırlama sadece süresi dolup uzayan sözleşmelerde değil, uzun süreli akdedilen sözleşmelerin kendi içindeki kira yılları arasındaki artışlarda da uygulanmalıdır [20-22].
2.2. Taraflarca Anlaşma Yapılmaması Hâli (TBK m. 344/2)
Tarafların sözleşmede artış oranına dair bir anlaşma yapmamış olmaları hâlinde, kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE’nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir [14, 23]. Bu fıkra uyarınca hâkime tanınan takdir yetkisi, TÜFE oranının üst sınır olması hasebiyle tek yönlüdür; hâkim artış oranını TÜFE'nin üzerine çıkaramaz, ancak kiralananın durumuna ve hakkaniyete istinaden TÜFE'nin altında bir artışa hükmedebilir [24-27].
2.3. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri (TBK m. 344/3)
Kanun koyucu, ilk beş yıllık dönem boyunca kira bedelinin TÜFE ile sınırlandırılmasının ardından, değişen ekonomik koşullar karşısında taşınmazın rayiç bedeli ile kira bedeli arasındaki makasın açılmasını önlemek maksadıyla m. 344/3 hükmünü ihdas etmiştir [28-30]. Buna göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, tarafların anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın yeni kira bedeli hâkim tarafından;
2.4. Yabancı Para Üzerinden Belirlenen Kira Bedelleri (TBK m. 344/4)
Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması hâlinde, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde hiçbir değişiklik yapılamaz [13]. Enflasyon karşısında yabancı paranın değer kazanması muhtemel olduğundan, her yeni dönem için ayrı bir artış oranı belirlenmesi yolu kapatılarak bedel dondurulmuştur [32, 33]. Bunun istisnası TBK m. 138'deki "Aşırı ifa güçlüğü" (emprevizyon) hâlidir [34-36]. Beş yılın tamamlanmasından sonra ise bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler göz önüne alınarak m. 344/3 hükmü uyarınca rayiç tespiti yoluna gidilir [13, 32, 34, 37].
3. Sistematik İlişkiler
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay içtihatlarına göre, TBK m. 344/1 gereğince kararlaştırılan TÜFE oranını aşan sözleşme hükümleri kısmi kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi tutularak, aşan kısım doğrudan yasal sınır olan TÜFE’ye indirgenir [16, 17].
Beş yıllık sürenin dolmasının ardından açılan TBK m. 344/3'e müstenit kira tespit davalarında ise Yargıtay, hakkaniyet indirimi kurumunu uygulamaktadır. Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre, beş yıldan sonra kiralananın serbest piyasa koşullarındaki boş rayici uzman bilirkişiler aracılığıyla saptanmalı; ancak bu boş rayiç bedel kiracıya doğrudan yansıtılmamalı, kiracının eski kiracı olma sıfatı gözetilerek "%10 ile %20" arasında "hak ve nesafet (hakkaniyet) indirimi" yapılmak suretiyle yeni bedel tespit edilmelidir [54, 55]. Yabancı para cinsi kiraların beşinci yılın sonunda uyarlanmasına dair, TBK m. 344/4 gereğince Yargıtay'ın eğilimi, şayet tarafların açık muvafakati yoksa döviz bedelinin dönüştürülerek TL üzerinden hakkaniyete uygun tespiti gerektiği yönündedir ki, bu yaklaşım lafza aykırılığı nedeniyle doktrinde eleştirilmektedir [36, 56].
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (kurmaca senaryo): Taraflar arasında 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir çatılı işyeri kira sözleşmesi akdedilmiştir. Sözleşmede "yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline yıllık %60 oranında zam yapılacaktır" hükmü yer almaktadır. 01.01.2024 itibarıyla TÜFE'nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı %55 olarak açıklanmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 344/1 amir hükmü gereğince tarafların anlaşması, önceki kira yılında TÜFE oniki aylık ortalamasını aşamaz [14]. Çatılı işyeri niteliğindeki mecur için %60 şeklindeki anlaşma kısmi kesin hükümsüzlüğe tabidir ve kanuni üst sınır olan %55 oranına düşürülerek uygulanır [16, 17]. İşyeri kirası olduğu için %25’lik tavan artış sınırı (Geçici Madde 1 ve 2) somut olayda uygulama alanı bulmaz [52].
Olay 2 (kurmaca senaryo): Taraflar arasında kurulan konut kirası sözleşmesi 6. yılına girmiştir. Kiraya veren, bölgedeki konutların kira bedellerinin olağanüstü artış sergilemesi sebebiyle, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın güncel bedelin piyasa rayicine göre tespit edilmesi amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava ikame etmiştir. Hukuki analiz: Kira sözleşmesinin başlangıcının üzerinden beş yıl geçmiş olduğundan ve altıncı kira yılına girildiğinden TBK m. 344/3 hükmü uygulama alanı bulur [23, 30, 31, 57]. Mahkeme, TÜFE'nin oniki aylık ortalamasını mutlak bir üst sınır olarak almayacak; emsal kira bedellerini ve kiralananın mevcut durumunu (yıpranma payı vb.) gözeterek hakkaniyete göre yeni kira bedelini saptayacaktır. Ayrıca bu tespitte, Geçici Madde ile getirilen %25 kısıtlaması da dikkate alınmaz, zira m. 344/3 bu emredici sınırın kapsamı dışındadır [53, 58].
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
Doktrinde TBK m. 344'ün sistemi çokça eleştiri konusu yapılmıştır. Öncelikle, TBK m. 344/2 uyarınca taraflar artış oranı hususunda anlaşmamışsa hâkime TÜFE'nin "altında" hakkaniyete göre bedel belirleme yetkisi verilmişken, taraflar anlaştığı takdirde m. 344/1 uyarınca bu anlaşma TÜFE sınırına kadar aynen geçerli kabul edilmektedir. Anlaşma yapılıp yapılmamasına göre doğan bu ikili standart, eşitlik ilkesiyle ve haklı gerekçeyle açıklanamamaktadır [24, 67, 68].
Diğer taraftan, TBK m. 344/4'teki yabancı paraya ilişkin 5 yıllık katı dondurma kuralı da mülkiyet hakkının özüne ölçüsüz müdahale teşkil ettiği gerekçesiyle eleştirilmektedir [33, 69-71]. Zira yabancı paraların enflasyon karşısında değer kaybetmesi veya TL karşısında sabit kalması ihtimallerinde kiraya verenin rayiç bedelden ciddi ölçüde mahrum kalması tehlikesi doğmakta; rayiç bedel tespiti için de ancak beşinci yılın dolması beklenmektedir [69-72]. Bununla birlikte konut ve çatılı işyerlerinin (bilhassa büyük sermayeli tüzel kişi tacirlerin de zayıf konumda varsayılarak) aynı katı koruma mekanizmalarına tabi tutulması, ticari hayatın gerekleriyle tam bağdaşmadığından ötürü eleştirilerin bir diğer odak noktasıdır [52, 73, 74]. Geçici Madde 1 ve 2 ile getirilen yüzde yirmi beş oranındaki sert limitlerin de enflasyon karşısında ölçülülük sınırlarını aşarak adil dengeyi malik aleyhine makul karşılanamayacak şekilde bozduğu güçlü bir eleştiri konusu yapılmıştır [75-77].
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.