1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 340. maddesi, kanunun dördüncü bölümünün "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlıklı ikinci ayrımı altında yer almaktadır. Madde metni, "Bağlantılı Sözleşme" kenar başlığı altında, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu emredici bir sınırlama getirmektedir.
Kira sözleşmeleri kural olarak tarafların özgür iradeleriyle şekillenen sözleşmeler olmakla birlikte, konut ve çatılı işyeri kiralarında barınma veya ticari/mesleki faaliyetleri sürdürme ihtiyacı içindeki kiracı, kiraya veren karşısında genellikle sosyo-ekonomik açıdan daha zayıf konumdadır [1]. Kiraya verenler, bu üstünlüklerini kullanarak kiracıları kiralananın kullanımıyla hiçbir ilgisi olmayan ek yükümlülükler altına sokabilmektedir [2]. İsviçre Borçlar Kanunu'nun (OR) 254. maddesinden mehaz alınan TBK m. 340 hükmü, kiraya verenin bu güçlü konumunu kötüye kullanarak kiracıya dayattığı, kiralananla ilgisi olmayan borçları ve külfetleri engellemeyi amaçlayan bir "bağlantılı işlem yasağı" ihdas etmiştir [2-4]. Hüküm hem kiracı hem de kiraya veren için emredici niteliktedir ve bu yasağa aykırı şekilde kurulan bağlantılı sözleşmeler kesin olarak hükümsüz kabul edilmektedir [5].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Bağlantılı İşlem (Sözleşme) Kavramı ve Çeviri Sorunu
Doktrinde haklı olarak eleştirildiği üzere, maddenin kenar başlığındaki "Bağlantılı Sözleşme" ifadesi, mehaz İsviçre Borçlar Kanunu'ndaki (OR m. 254) metnin ("Koppelungsgeschäft" - Bağlantılı İşlem) dilimize aktarılmasındaki bir çeviri hatasıdır [6, 7]. İfade sadece bağımsız bir "sözleşme" algısı yaratabilecekse de hukuki kapsamı çok daha geniştir. Bağlantılı işlem yasağının kapsamına; bağımsız bağlantılı sözleşmeler, kira sözleşmesi içerisine derç edilmiş ek hüküm veya kayıtlar ile tek taraflı ya da çok taraflı diğer hukuki işlemler de dâhildir [8]. Bu nedenle kavramın dar lafzi yoruma tabi tutulmayıp "bağlantılı işlem" olarak geniş yorumlanması yasanın amacına uygundur [9].
2.2. Kiracının Yararı Olmaksızın (Yarar Unsuru)
Bağlantılı işlemin geçersiz sayılabilmesi için aranan temel şartlardan biri, bu işlemin kiracının hiçbir yararına olmamasıdır. Mehaz İsviçre Kanunu'nda açıkça yer almayan bu unsur, TBK metnine özel olarak eklenmiştir [10]. Eğer kurulan bağlantılı işlem her iki tarafın karşılıklı yarar dengesini gözetiyorsa veya kiracının bu işlemden dolayı somut bir kazanımı (örneğin piyasa değerinin çok altında bir demirbaşın satın alınması gibi) varsa, bağlantılı işlem yasağı uygulama alanı bulmaz [11]. Yarar değerlendirmesi, hâkim tarafından somut olayın özelliklerine göre objektif kriterlerle saptanmalıdır.
2.3. Kiralananın Kullanımıyla Doğrudan İlişkisi Olmayan Borç Altına Girme
Kanun koyucu, kiracıyı borç altına sokan hususun "kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmamasını" yasağın uygulanması için şart koşmuştur [12]. Kiralananın kullanımıyla zorunlu ve doğrudan bir ilişkisi olan edimler yasak kapsamında değildir. Ancak işlem kiralananın kullanımıyla ilgili gibi görünse dahi, kiracı için tek taraflı bir dayatmaya, fahiş bir masrafa veya edimler arası aşırı bir dengesizliğe yol açıyorsa, yasağın koruyucu ruhu gereği işlem yine geçersiz sayılmalıdır [12, 13].
2.4. Sözleşmenin Kurulmasının veya Sürdürülmesinin Bağlanması (İlliyet Bağı)
Bağlantılı işlem yasağının doğması için kira sözleşmesinin kurulması veya sürdürülmesi, söz konusu bağlantılı işlemin kabulü şartına bağlanmış olmalıdır [13]. İşlem yapılmazsa kiraya verenin kira sözleşmesini kurmayacağı ya da mevcut kira sözleşmesini yenilemeyeceği hususunda bir illiyet (nedensellik) bulunmalıdır. Kiraya verenin dayatması olmaksızın, tamamen kiracının özgür iradesi ve teklifi ile kurulan ek sözleşmeler bu kapsamın dışındadır.
3. Sistematik İlişkiler
- TBK m. 27/1 (Kesin Hükümsüzlük): TBK m. 340'ta öngörülen bağlantılı işlem yasağına aykırılığın yaptırımı, kesin hükümsüzlüktür [14]. İşlem, emredici kanun hükmüne aykırı olduğundan TBK m. 27/1 bağlamında baştan itibaren batıldır.
- TBK m. 27/2 (Kısmi Hükümsüzlük): Bağlantılı işlemin geçersiz olması, asıl kira sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez. Kısmi butlan kuralı gereğince yalnızca kiracıya dayatılan bağlantılı borç/sözleşme (veya kira sözleşmesi içindeki o madde) geçersiz olur, konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi tüm hukuki sonuçlarıyla ayakta kalmaya devam eder [15, 16].
- TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı): Kiracının, bağlantılı işlemden uzun yıllar fayda sağladıktan sonra tamamen kendi aleyhine dönen bir aşamada TBK m. 340'ı ileri sürmesi, TMK m. 2 anlamında hakkın kötüye kullanılması yasağına takılabilir. Hâkim, yasağın ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı olup olmadığını re'sen değerlendirir [14, 15].
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Bağlantılı işlem yasağı, Türk hukukuna 6098 sayılı TBK ile dâhil olan yeni bir müessese olduğundan, yargı kararlarında yasağın sınırları hassasiyetle çizilmektedir. Yargıtay uygulamalarında, taraflar arasındaki sözleşme serbestisi ile kiracının korunması ihtiyacı arasındaki denge gözetilmektedir.
Yargıtay içtihatlarında genellikle kiracının, kira sözleşmesine taraf olabilmek adına kiraya verenin şahsına veya onun gösterdiği üçüncü bir kişiye ait ve kiralama amacı ile tamamen ilintisiz menkulleri fahiş bedellerle satın almak zorunda bırakıldığı ya da kiralayanın talep ettiği spesifik bir sigorta veya danışmanlık hizmetini fahiş bedellerle fuzuli yere üstlendiği senaryolarda, TBK m. 340 hükmü işletilerek bağlantılı sözleşmenin geçersizliğine, asıl kira akdinin ise geçerliliğine hükmedilmektedir. Tacir niteliğindeki işyeri kiracıları yönünden, 6217 sayılı Kanun ile getirilen 8 yıllık erteleme süresi (01.07.2020'ye kadar) boyunca bu madde uygulanmadığından [17], Yargıtay kararlarının önemli bir bölümü konut kiralarındaki uyuşmazlıklarda şekillenmiştir.
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Kurmaca Senaryo):
İstanbul'da merkezi bir konumda bulunan dairesini konut olarak kiraya vermek isteyen A, daireyi kiralamak için yoğun talep gösteren B'ye; daireyi aylık 15.000 TL bedelle kiralayacağını, ancak sözleşmenin kurulabilmesi için B'nin, A'nın sahibi olduğu sanat galerisinden değeri 5.000 TL olan bir tabloyu 100.000 TL'ye satın almasını şart koşmuştur. Barınma ihtiyacı acil olan B, bu şartı kabul ederek hem kira sözleşmesini hem de tablo satım sözleşmesini imzalamıştır.
Hukuki analiz: Somut olayda konut kirası sözleşmesinin kurulması, kiralananın kullanımıyla hiçbir ilgisi bulunmayan ve kiracı B'ye fahiş külfet yükleyen bir sanat eseri alımına bağlanmıştır. TBK m. 340 gereğince aradaki bağlantılı işlem olan "tablo satım sözleşmesi" kesin hükümsüzdür. B, tabloyu iade edip ödediği 100.000 TL'yi sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) hükümlerine göre A'dan talep edebilir. Ancak konut kira sözleşmesi bütünüyle geçerli kalmaya devam eder.
Olay 2 (Kurmaca Senaryo):
Çatılı işyeri niteliğindeki bir dükkânı pastane işletmek üzere kiralamak isteyen Tacir C'ye, mülk sahibi D tarafından, kira sözleşmesinin her yıl yenilenmesi koşulu olarak pastanenin un, şeker vb. hammadde tedarikinin yalnızca D'nin ortağı olduğu Gıda A.Ş.'den ve piyasanın %40 üzerinde bir bedelle yapılması şartı getirilmiş, bu husus kira sözleşmesine özel madde olarak eklenmiştir (Olay tarihi: 2021).
Hukuki analiz: Olay tarihi 2021 olduğundan, tacirler için öngörülen 8 yıllık erteleme süresi (1 Temmuz 2020'de bittiğinden) dolmuştur. Dükkânın kullanımıyla doğrudan bir ilgisi olmayan (hammadde tedariki), kiracı C'nin rasyonel bir yararına dayanmayan bu tedarik zorunluluğu, kira sözleşmesinin sürdürülmesi şartı yapılmıştır. TBK m. 340 uyarınca sözleşmedeki ilgili hammadde tedarik hükmü (kısmi butlan) geçersizdir, kira sözleşmesi varlığını sürdürür.
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat yükü: Kira sözleşmesinin kurulması veya sürdürülmesinin, dava konusu edilen "bağlantılı işleme" dayatıldığını (illiyet bağını) ve bu işlemden hukuki/ekonomik bir yararı bulunmadığını ispat yükü kiracıya düşmektedir.
- Zamanaşımı / Süreler: Bağlantılı işlemin kesin hükümsüzlüğü bir itiraz niteliğinde olduğundan, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman ileri sürülebilir [14]. Ancak, hükümsüz olan bağlantılı işlem nedeniyle ifa edilmiş olan edimlerin iadesi talebi (sebepsiz zenginleşme), TBK m. 82 uyarınca, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak 2 yıl ve her hâlükârda zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
- Görevli/yetkili mahkeme: Uyuşmazlığın temeli kira sözleşmesinden kaynaklandığı için 6100 sayılı HMK m. 4/1-a uyarınca görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
- Yaygın uygulama hataları:
- Hükmün, çatısız işyerlerine (açık otopark, açık çay bahçesi vb.) veya niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş (6 aydan kısa süreli) taşınmazlara uygulanmaya çalışılması bir hatadır.
- Bağlantılı işlemin hükümsüzlüğü tespit edildiğinde, asıl kira sözleşmesinin de baştan itibaren geçersiz olacağının zannedilmesi usul ve esasa aykırıdır; kira sözleşmesi ayakta kalır.
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 340 hükmü, doktrinde ciddi çeviri ve terminoloji eleştirilerine maruz kalmıştır. İsviçre Borçlar Kanunu (OR m. 254) metnindeki "bağlantılı işlem" (Koppelungsgeschäft) tabirinin daraltılarak kanunumuzda "sözleşme" olarak isimlendirilmesi, sözleşme dışı tek taraflı irade beyanları veya diğer hukuki işlemler yönünden yasanın etrafından dolanılması riskini doğurmaktadır [7, 18]. Maddenin lafzi olarak "bağlantılı işlem yasağı" şeklinde revize edilmesi kanun yapma tekniği açısından elzemdir [19, 20].
Diğer taraftan, maddenin yürürlüğe girdiği tarihte 6217 sayılı Kanun ile tacirler ve özel/kamu tüzel kişileri olan kiracılar yönünden 8 yıl süreyle ertelenmiş olması (TBK Geçici Madde 2), işyeri kiracıları ile konut kiracıları arasındaki güç dinamiklerinin farklı olduğu savına dayanmıştır [17, 21]. Doktrinde, lobi faaliyetlerinin bir yansıması olarak görülen bu ertelemenin [22], kanunun sistematik bütünlüğünü bir süre zedelediği; nitekim güçlü bir anonim şirketin kiraladığı işyerinde böyle bir zayıflıktan söz etmenin ticari hayatın olağan akışıyla çeliştiği ifade edilmektedir. Ancak erteleme süresinin Temmuz 2020'de dolmasıyla, yasağın kapsamı yeknesaklaşmıştır.
Metodolojik Not
[Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.]
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 340. maddesi, kanunun dördüncü bölümünün "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlıklı ikinci ayrımı altında yer almaktadır. Madde metni, "Bağlantılı Sözleşme" kenar başlığı altında, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu emredici bir sınırlama getirmektedir.
Kira sözleşmeleri kural olarak tarafların özgür iradeleriyle şekillenen sözleşmeler olmakla birlikte, konut ve çatılı işyeri kiralarında barınma veya ticari/mesleki faaliyetleri sürdürme ihtiyacı içindeki kiracı, kiraya veren karşısında genellikle sosyo-ekonomik açıdan daha zayıf konumdadır [1]. Kiraya verenler, bu üstünlüklerini kullanarak kiracıları kiralananın kullanımıyla hiçbir ilgisi olmayan ek yükümlülükler altına sokabilmektedir [2]. İsviçre Borçlar Kanunu'nun (OR) 254. maddesinden mehaz alınan TBK m. 340 hükmü, kiraya verenin bu güçlü konumunu kötüye kullanarak kiracıya dayattığı, kiralananla ilgisi olmayan borçları ve külfetleri engellemeyi amaçlayan bir "bağlantılı işlem yasağı" ihdas etmiştir [2-4]. Hüküm hem kiracı hem de kiraya veren için emredici niteliktedir ve bu yasağa aykırı şekilde kurulan bağlantılı sözleşmeler kesin olarak hükümsüz kabul edilmektedir [5].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Bağlantılı İşlem (Sözleşme) Kavramı ve Çeviri Sorunu
Doktrinde haklı olarak eleştirildiği üzere, maddenin kenar başlığındaki "Bağlantılı Sözleşme" ifadesi, mehaz İsviçre Borçlar Kanunu'ndaki (OR m. 254) metnin ("Koppelungsgeschäft" - Bağlantılı İşlem) dilimize aktarılmasındaki bir çeviri hatasıdır [6, 7]. İfade sadece bağımsız bir "sözleşme" algısı yaratabilecekse de hukuki kapsamı çok daha geniştir. Bağlantılı işlem yasağının kapsamına; bağımsız bağlantılı sözleşmeler, kira sözleşmesi içerisine derç edilmiş ek hüküm veya kayıtlar ile tek taraflı ya da çok taraflı diğer hukuki işlemler de dâhildir [8]. Bu nedenle kavramın dar lafzi yoruma tabi tutulmayıp "bağlantılı işlem" olarak geniş yorumlanması yasanın amacına uygundur [9].
2.2. Kiracının Yararı Olmaksızın (Yarar Unsuru)
Bağlantılı işlemin geçersiz sayılabilmesi için aranan temel şartlardan biri, bu işlemin kiracının hiçbir yararına olmamasıdır. Mehaz İsviçre Kanunu'nda açıkça yer almayan bu unsur, TBK metnine özel olarak eklenmiştir [10]. Eğer kurulan bağlantılı işlem her iki tarafın karşılıklı yarar dengesini gözetiyorsa veya kiracının bu işlemden dolayı somut bir kazanımı (örneğin piyasa değerinin çok altında bir demirbaşın satın alınması gibi) varsa, bağlantılı işlem yasağı uygulama alanı bulmaz [11]. Yarar değerlendirmesi, hâkim tarafından somut olayın özelliklerine göre objektif kriterlerle saptanmalıdır.
2.3. Kiralananın Kullanımıyla Doğrudan İlişkisi Olmayan Borç Altına Girme
Kanun koyucu, kiracıyı borç altına sokan hususun "kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmamasını" yasağın uygulanması için şart koşmuştur [12]. Kiralananın kullanımıyla zorunlu ve doğrudan bir ilişkisi olan edimler yasak kapsamında değildir. Ancak işlem kiralananın kullanımıyla ilgili gibi görünse dahi, kiracı için tek taraflı bir dayatmaya, fahiş bir masrafa veya edimler arası aşırı bir dengesizliğe yol açıyorsa, yasağın koruyucu ruhu gereği işlem yine geçersiz sayılmalıdır [12, 13].
2.4. Sözleşmenin Kurulmasının veya Sürdürülmesinin Bağlanması (İlliyet Bağı)
Bağlantılı işlem yasağının doğması için kira sözleşmesinin kurulması veya sürdürülmesi, söz konusu bağlantılı işlemin kabulü şartına bağlanmış olmalıdır [13]. İşlem yapılmazsa kiraya verenin kira sözleşmesini kurmayacağı ya da mevcut kira sözleşmesini yenilemeyeceği hususunda bir illiyet (nedensellik) bulunmalıdır. Kiraya verenin dayatması olmaksızın, tamamen kiracının özgür iradesi ve teklifi ile kurulan ek sözleşmeler bu kapsamın dışındadır.
3. Sistematik İlişkiler
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Bağlantılı işlem yasağı, Türk hukukuna 6098 sayılı TBK ile dâhil olan yeni bir müessese olduğundan, yargı kararlarında yasağın sınırları hassasiyetle çizilmektedir. Yargıtay uygulamalarında, taraflar arasındaki sözleşme serbestisi ile kiracının korunması ihtiyacı arasındaki denge gözetilmektedir. Yargıtay içtihatlarında genellikle kiracının, kira sözleşmesine taraf olabilmek adına kiraya verenin şahsına veya onun gösterdiği üçüncü bir kişiye ait ve kiralama amacı ile tamamen ilintisiz menkulleri fahiş bedellerle satın almak zorunda bırakıldığı ya da kiralayanın talep ettiği spesifik bir sigorta veya danışmanlık hizmetini fahiş bedellerle fuzuli yere üstlendiği senaryolarda, TBK m. 340 hükmü işletilerek bağlantılı sözleşmenin geçersizliğine, asıl kira akdinin ise geçerliliğine hükmedilmektedir. Tacir niteliğindeki işyeri kiracıları yönünden, 6217 sayılı Kanun ile getirilen 8 yıllık erteleme süresi (01.07.2020'ye kadar) boyunca bu madde uygulanmadığından [17], Yargıtay kararlarının önemli bir bölümü konut kiralarındaki uyuşmazlıklarda şekillenmiştir.
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Kurmaca Senaryo): İstanbul'da merkezi bir konumda bulunan dairesini konut olarak kiraya vermek isteyen A, daireyi kiralamak için yoğun talep gösteren B'ye; daireyi aylık 15.000 TL bedelle kiralayacağını, ancak sözleşmenin kurulabilmesi için B'nin, A'nın sahibi olduğu sanat galerisinden değeri 5.000 TL olan bir tabloyu 100.000 TL'ye satın almasını şart koşmuştur. Barınma ihtiyacı acil olan B, bu şartı kabul ederek hem kira sözleşmesini hem de tablo satım sözleşmesini imzalamıştır. Hukuki analiz: Somut olayda konut kirası sözleşmesinin kurulması, kiralananın kullanımıyla hiçbir ilgisi bulunmayan ve kiracı B'ye fahiş külfet yükleyen bir sanat eseri alımına bağlanmıştır. TBK m. 340 gereğince aradaki bağlantılı işlem olan "tablo satım sözleşmesi" kesin hükümsüzdür. B, tabloyu iade edip ödediği 100.000 TL'yi sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) hükümlerine göre A'dan talep edebilir. Ancak konut kira sözleşmesi bütünüyle geçerli kalmaya devam eder.
Olay 2 (Kurmaca Senaryo): Çatılı işyeri niteliğindeki bir dükkânı pastane işletmek üzere kiralamak isteyen Tacir C'ye, mülk sahibi D tarafından, kira sözleşmesinin her yıl yenilenmesi koşulu olarak pastanenin un, şeker vb. hammadde tedarikinin yalnızca D'nin ortağı olduğu Gıda A.Ş.'den ve piyasanın %40 üzerinde bir bedelle yapılması şartı getirilmiş, bu husus kira sözleşmesine özel madde olarak eklenmiştir (Olay tarihi: 2021). Hukuki analiz: Olay tarihi 2021 olduğundan, tacirler için öngörülen 8 yıllık erteleme süresi (1 Temmuz 2020'de bittiğinden) dolmuştur. Dükkânın kullanımıyla doğrudan bir ilgisi olmayan (hammadde tedariki), kiracı C'nin rasyonel bir yararına dayanmayan bu tedarik zorunluluğu, kira sözleşmesinin sürdürülmesi şartı yapılmıştır. TBK m. 340 uyarınca sözleşmedeki ilgili hammadde tedarik hükmü (kısmi butlan) geçersizdir, kira sözleşmesi varlığını sürdürür.
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 340 hükmü, doktrinde ciddi çeviri ve terminoloji eleştirilerine maruz kalmıştır. İsviçre Borçlar Kanunu (OR m. 254) metnindeki "bağlantılı işlem" (Koppelungsgeschäft) tabirinin daraltılarak kanunumuzda "sözleşme" olarak isimlendirilmesi, sözleşme dışı tek taraflı irade beyanları veya diğer hukuki işlemler yönünden yasanın etrafından dolanılması riskini doğurmaktadır [7, 18]. Maddenin lafzi olarak "bağlantılı işlem yasağı" şeklinde revize edilmesi kanun yapma tekniği açısından elzemdir [19, 20].
Diğer taraftan, maddenin yürürlüğe girdiği tarihte 6217 sayılı Kanun ile tacirler ve özel/kamu tüzel kişileri olan kiracılar yönünden 8 yıl süreyle ertelenmiş olması (TBK Geçici Madde 2), işyeri kiracıları ile konut kiracıları arasındaki güç dinamiklerinin farklı olduğu savına dayanmıştır [17, 21]. Doktrinde, lobi faaliyetlerinin bir yansıması olarak görülen bu ertelemenin [22], kanunun sistematik bütünlüğünü bir süre zedelediği; nitekim güçlü bir anonim şirketin kiraladığı işyerinde böyle bir zayıflıktan söz etmenin ticari hayatın olağan akışıyla çeliştiği ifade edilmektedir. Ancak erteleme süresinin Temmuz 2020'de dolmasıyla, yasağın kapsamı yeknesaklaşmıştır.
Metodolojik Not
[Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.]