1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Özel Borç İlişkileri"ne ayrılan İkinci Kısmının, Dördüncü Bölümünde yer alan kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelerin "Kiralananın geri verilmesi" alt başlığında tanzim edilen 334. maddesi, kira ilişkisinin tasfiye aşamasını disiplin altına alan temel bir normdur [1]. Madde, kiracının sözleşme sonunda kiralananı iade borcunun kapsamını ve sınırlarını tayin etmektedir.
Kira sözleşmesi, niteliği gereği sürekli borç ilişkisi doğuran ve kiracıya kiralanan üzerinde geçici bir kullanım ve/veya yararlanma hakkı bahşeden bir sözleşmedir [2]. Bu geçici kullanım hakkının doğal bir sonucu olarak, sözleşme ilişkisi sona erdiğinde kiracının kiralananı kiraya verene iade yükümlülüğü doğar. TBK m. 334, bu iade yükümlülüğünün salt bir "zilyetliğin devri" işleminden ibaret olmadığını, aynı zamanda kiralananın fiziksel ve hukuki durumunun da sözleşmenin başlangıcındaki (teslim anındaki) duruma uygun olması gerektiğini kurala bağlamıştır [1].
Bununla birlikte, kanun koyucu, kiracıyı koruma düşüncesi ve eşyanın tabiatı gereği ortaya çıkan bir gerçekliği, m. 334/1'in ikinci cümlesi ile normatif bir istisna haline getirmiştir: Olağan kullanımdan kaynaklanan eskimeler ve bozulmalar [3]. Kira bedeli, kiralananın kullanılmasının bir karşılığı olduğu için, sözleşmeye uygun kullanımın eşya üzerinde yaratacağı kaçınılmaz yıpranmalar zaten bu bedelin içinde telafi edilmiş sayılır [3, 4]. Maddenin ikinci fıkrası ise, sözleşme özgürlüğü ilkesine emredici bir sınırlama getirerek, kiracının sözleşmeye aykırı kullanım dışındaki sebeplerle (örneğin salt tahliye anında ceza niteliğinde) ek bir tazminat ödemesini öngören anlaşmaları kesin olarak hükümsüz saymıştır [1, 5].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. İade (Geri Verme) Yükümlülüğü ve Teslim Alındığı Duruma Uygunluk
Kiracı, kiralananı "ne durumda teslim almışsa" o durumda geri vermekle mükelleftir [1]. İsviçre Borçlar Kanunu (OR) m. 267 hükmüyle paralellik arz eden bu düzenleme, taraflar arasındaki asıl borç ilişkisi sona erdiğinde devreye giren tasfiye ilişkisinin merkezinde yer alır. Kiralananın ilk teslim anındaki durumu, iade anındaki durum için bir referans (kıyas) noktası oluşturur. Eğer sözleşme kurulurken kiralananın durumu bir tutanakla tespit edilmişse, bu tutanak ispat hukuku açısından temel dayanak teşkil eder. Şayet kiralanan, ilk teslime nazaran daha kötü bir durumda iade ediliyorsa ve bu kötüleşme sözleşmeye uygun kullanımın sınırlarını aşıyorsa, kiracının tazminat sorumluluğu doğacaktır [1, 5].
2.2. Olağan Kullanım ve Eskime (Normal Yıpranma)
TBK m. 334/1'in getirdiği en önemli ölçüt "sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimeler" (olağan eskime) kavramıdır [1]. Türk doktrininde Fikret Eren, Kemal Oğuzman ve Turgut Öz gibi müelliflerin de altını çizdiği üzere, kiracı, mülkiyet hakkını devralmamış, yalnızca belirli bir bedel mukabilinde kullanım yetkisini elde etmiştir. Sözleşmeye uygun, özenli ve mutad bir kullanımın (örneğin; halıların üzerinde yürünmesi nedeniyle havlarının yatması, duvar boyasının zamanla solması, güneş ışınları nedeniyle perdelerin renginin atması) eşyada yaratacağı yıpranma kaçınılmazdır. Kiracı, olağan kullanımdan kaynaklanan bu tarz eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz [1, 3]. Zira kiraya veren, elde ettiği kira bedeli (ivaz) ile eşyanın bu olağan yıpranma payını peşinen tazmin etmiş sayılmaktadır [1, 4].
2.3. Sözleşmeye Aykırı Kullanım (Hor Kullanma)
Olağan kullanımın zıttı, Yargıtay içtihatlarında sıklıkla "hor kullanma" (kötü kullanım) olarak adlandırılan ve TBK m. 316'da düzenlenen "özenle kullanma borcuna aykırılık" teşkil eden fiillerdir [6, 7]. Kiracının, kiralananın duvarlarını yıkması, zemin kaplamalarına ağır ve kalıcı zararlar vermesi, kapı ve pencereleri kırması gibi fiiller olağan eskime kapsamında değerlendirilemez. Bu tür durumlarda TBK m. 334/1 uyarınca kiracının iade borcunu gereği gibi ifa etmediği kabul edilir ve kiraya verenin, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılmasından doğan zararlarının (müsbet zarar) tazminini talep hakkı doğar [1, 5].
2.4. Ek Tazminat Anlaşmalarının Kesin Hükümsüzlüğü
TBK m. 334/2, sözleşme özgürlüğüne yönelik nispi emredici bir sınırlama normudur. İlgili fıkra uyarınca; kiracının sözleşme sona erdiğinde, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararları giderme yükümlülüğü saklı kalmak kaydıyla, "başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir" [5]. Bu düzenleme, uygulamada sıkça karşılaşılan "kiracı tahliye ederken mutlaka boya-badana yaptıracak, aksi takdirde X TL ödeyecektir" şeklindeki matbu cezai şart veya maktu tazminat kayıtlarını, şayet duvarlardaki yıpranma olağan eskime düzeyindeyse, kesin hükümsüz (batıl) kılmaktadır. Kanun koyucu, zayıf konumda olan kiracının [8], kira sözleşmesinin başında irade özerkliğinin sınırlarını zorlayarak geleceğe dönük fahiş onarım veya yenileme masraflarını üstlenmesini engellemeyi amaçlamıştır.
3. Sistematik İlişkiler
Bu maddenin Türk Borçlar Kanunu'nun diğer kurumlarıyla yakın ve organik bir bağı bulunmaktadır:
- TBK m. 301 (Teslim Borcu): Kiraya verenin, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etme borcu [9], TBK m. 334'teki kiracının iade borcunun kıyas noktasıdır. Başlangıçta eksik veya ayıplı teslim edilen bir eşyanın, iade anında kusursuz olması beklenemez.
- TBK m. 316 (Özenle Kullanma Borcu): Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma yükümlülüğü [6], iade anındaki sorumluluğun sınırını çizer. TBK m. 316'ya uygun davranan kiracı, TBK m. 334 kapsamında herhangi bir zarar tazmini ile karşı karşıya kalmayacaktır [1, 6].
- TBK m. 335 (Gözden Geçirme ve Bildirme Külfeti): TBK m. 334'ün işlerlik kazanabilmesi için en kritik usuli normdur. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri (hor kullanmayı) ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır [5]. Eğer bu bildirim derhal yapılmazsa, olağan incelemeyle tespit edilebilecek ayıplar yönünden kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur [10].
- TBK m. 112 (Borca Aykırılık): Kiracının kiralananı hor kullanması, aynı zamanda sözleşmeye aykırılık (müspet zararın tazmini) teşkil ettiğinden, TBK m. 112 vd. genel hükümler çerçevesinde bir tazminat sorumluluğu doğurur [11, 12].
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin (özellikle 3. ve 6. Hukuk Daireleri) yerleşik içtihatlarına göre, "olağan kullanım" ile "hor kullanma" arasındaki ayrımın tespiti, hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukuki bilginin ötesinde teknik bir değerlendirmeyi gerektirdiğinden, mutlaka uzman bilirkişi heyetleri (örneğin; inşaat mühendisi, mimar vb.) aracılığıyla saptanmalıdır [13, 14].
Yargıtay kararlarında açıkça vurgulandığı üzere, kiracı ancak "hor kullanma" nedeniyle oluşan zararlardan sorumludur [6]. Taşınmazın yaşından, bulunduğu binanın yapısal özelliklerinden veya salt zamanın geçmesinden kaynaklanan eskimeler (örneğin; su tesisatının zamanla kireçlenmesi, güneş gören ahşap zeminlerin renginin solması) kiracıya yükletilemez. Ayrıca Yargıtay, TBK m. 335 uyarınca, anahtar tesliminden sonra makul süre (hemen) içinde zararın tespiti (delil tespiti) yaptırılmadan ve kiracıya ihtarda bulunulmadan açılan tazminat davalarını, kiraya verenin gözden geçirme ve bildirim külfetini ihlal ettiği gerekçesiyle reddetmektedir [5, 10].
TBK m. 334/2 bendi bağlamında Yargıtay, sözleşmede yer alan "Kiracı mecuru boyalı teslim almıştır, boyalı teslim edecektir" kuralını değerlendirirken, şayet boyadaki bozulma sadece olağan eskimeden kaynaklanıyorsa, bu madde gereği kiracıyı boya masrafından sorumlu tutmamaktadır. Ancak kiracı duvarlara yapısal zararlar vermiş, olağan dışı çizik, delik veya kalıcı lekeler oluşturmuşsa, bu artık "hor kullanma" sayıldığından sözleşmedeki şart geçerlilik kazanır.
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Kurmaca Senaryo):
İstanbul'da bir konutu 5 yıllığına kiralayan kiracı (A), kira sözleşmesinin bitiminde taşınmazı tahliye etmiştir. Kiraya veren (B), taşınmazı teslim aldıktan 2 ay sonra açtığı davada, evdeki duvar boyalarının tamamen solduğunu, mutfak dolaplarının kulplarının aşındığını ve salon parkelerinde yürüme yollarına bağlı renk matlaşmaları olduğunu ileri sürerek boya-badana ve yenileme masrafı olarak 30.000 TL tazminat talep etmektedir.
Hukuki analiz: TBK m. 334/1 hükmü gereğince kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanımdan kaynaklanan eskimelerden sorumlu değildir [1]. Duvar boyasının solması, dolap kulplarının aşınması ve parkelerdeki renk matlaşması, eşyanın 5 yıllık mutad kullanımı neticesinde ortaya çıkan kaçınılmaz yıpranmalardır ve kira bedeli ile karşılığı ödenmiş sayılır [3]. Kaldı ki, kiraya veren (B), TBK m. 335 uyarınca teslim esnasında derhal bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemiş, 2 ay sonra dava açmıştır [5]. Bu sebeplerle, kiraya verenin tazminat talebinin reddi gerekir.
Olay 2 (Kurmaca Senaryo):
Bir alışveriş merkezinde mağaza kiralayan tacir (K) ile AVM yönetimi arasında yapılan kira sözleşmesine, "Sözleşme hangi sebeple sona ererse ersin, kiracı tahliye anında mağazanın zeminlerini tamamen yenilemek için 100.000 TL maktu bir bedeli 'Yenileme Tazminatı' adı altında kiraya verene ödeyecektir" şeklinde bir madde konulmuştur. Kiracı (K), 3 yıl sonra mağazayı hiçbir fiziki hasar (hor kullanma) olmaksızın tahliye etmiştir. AVM yönetimi sözleşmedeki maddeye dayanarak icra takibi başlatmıştır.
Hukuki analiz: TBK m. 334/2 amir hükmü gereğince, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararları giderme zorunluluğu saklı kalmak üzere, başkaca bir tazminat ödemeyi önceden taahhüt ettiği anlaşmalar kesin hükümsüzdür [1, 5]. Olayda kiracı (K) kiralananı hor kullanmamıştır. Dolayısıyla, salt tahliye olgusuna bağlanan ve gerçek bir "sözleşmeye aykırılık zararı"nın ispatına dayanmayan bu maktu "Yenileme Tazminatı" kuralı batıldır. İcra takibinin iptali gerekecektir.
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat Yükü: Kiralananın başlangıçta iyi ve hasarsız teslim edildiğini ispat yükü kiraya verene aittir (bunun için sözleşmedeki matbu kayıtlar veya teslim tesellüm tutanakları kullanılır). İade anında saptanan fiziksel bozulmaların "olağan eskime" olduğunu savunma ve ispat etme yükü (genel hayat tecrübeleri ve bilirkişi incelemesi ile) kiracıya aittir.
- Zamanaşımı / Süreler: Kiraya veren, kiralananı teslim aldığında durumu gözden geçirmek ve eksiklikleri hemen (makul olan en kısa sürede) yazılı olarak bildirmek zorundadır (TBK m. 335) [5]. Bu bir hak düşürücü süre niteliğindeki bildirim külfetidir [10]. Bu külfetin yerine getirilmesi şartıyla açılacak maddi tazminat davaları, sözleşmeye aykırılık hükümlerine dayandığından kural olarak TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir.
- Görevli/yetkili mahkeme: Kira ilişkisinden doğan her türlü tahliye, alacak ve tazminat davalarında miktar ve değere bakılmaksızın görevli mahkeme 6100 sayılı HMK m. 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir [15]. Yetkili mahkeme ise genel kural olarak davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.
- Yaygın Uygulama Hataları: Kiraya verenlerin, anahtarı teslim aldıktan sonra gerekli Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla "delil tespiti" yaptırmadan ve kiracıya derhal ihtarat çekmeden doğrudan tazminat davası açmaları, uygulamada en çok yapılan usuli hatadır. Bildirim külfetinin yerine getirilmemesi, zararın reddiyle sonuçlanır [5].
7. Eleştirel Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesi, mehaz İsviçre Borçlar Kanunu (OR m. 267/2) ile büyük bir uyum içindedir. Hükmün birinci fıkrasındaki olağan eskime ayrımı, doktrinde tam bir görüş birliğiyle isabetli bulunmakla beraber; maddenin ikinci fıkrasında yer alan tazminat yasaklarının dar ya da geniş yorumlanması doktrinde çeşitli tartışmalara neden olmaktadır.
Özellikle ticari (işyeri) kiralarında, tarafların ekonomik olarak eşit güce sahip tacirler olduğu durumlarda dahi, TBK m. 334/2'nin mutlak bir emredici norm olarak uygulanması sözleşme serbestisine ağır bir müdahale olarak eleştirilmektedir [16]. İsviçre doktrininde (örneğin Higi, Weber, Lachat gibi müellifler nezdinde) de tartışıldığı üzere, sözleşme özgürlüğünün temel prensip olduğu borçlar hukukunda, eşit güçteki tarafların kendi aralarında tahliye sonrası restorasyon masraflarına dair yaptıkları spesifik anlaşmaların, "cezai şart" veya "haksız tazminat" kılıfına sokularak doğrudan geçersiz sayılması, ticari hayatın pratikleriyle tam örtüşmemektedir. Ancak Türk kanun koyucusu, "zayıfı (kiracıyı) koruma" güdüsünü ön planda tutarak, hükmü sosyal devlet ilkesinin bir yansıması olarak kaleme almış ve işyeri-konut ayrımı yapmaksızın yeknesak bir yasaklama öngörmüştür [1, 5]. Bu durum, kanunun ratio legis'i açısından tutarlı olmakla birlikte, karmaşık ve yüksek maliyetli ticari projelerde yatırımların tasfiyesi aşamasında kiraya verenleri hukuki belirsizliklerle karşı karşıya bırakabilmektedir.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Özel Borç İlişkileri"ne ayrılan İkinci Kısmının, Dördüncü Bölümünde yer alan kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelerin "Kiralananın geri verilmesi" alt başlığında tanzim edilen 334. maddesi, kira ilişkisinin tasfiye aşamasını disiplin altına alan temel bir normdur [1]. Madde, kiracının sözleşme sonunda kiralananı iade borcunun kapsamını ve sınırlarını tayin etmektedir.
Kira sözleşmesi, niteliği gereği sürekli borç ilişkisi doğuran ve kiracıya kiralanan üzerinde geçici bir kullanım ve/veya yararlanma hakkı bahşeden bir sözleşmedir [2]. Bu geçici kullanım hakkının doğal bir sonucu olarak, sözleşme ilişkisi sona erdiğinde kiracının kiralananı kiraya verene iade yükümlülüğü doğar. TBK m. 334, bu iade yükümlülüğünün salt bir "zilyetliğin devri" işleminden ibaret olmadığını, aynı zamanda kiralananın fiziksel ve hukuki durumunun da sözleşmenin başlangıcındaki (teslim anındaki) duruma uygun olması gerektiğini kurala bağlamıştır [1].
Bununla birlikte, kanun koyucu, kiracıyı koruma düşüncesi ve eşyanın tabiatı gereği ortaya çıkan bir gerçekliği, m. 334/1'in ikinci cümlesi ile normatif bir istisna haline getirmiştir: Olağan kullanımdan kaynaklanan eskimeler ve bozulmalar [3]. Kira bedeli, kiralananın kullanılmasının bir karşılığı olduğu için, sözleşmeye uygun kullanımın eşya üzerinde yaratacağı kaçınılmaz yıpranmalar zaten bu bedelin içinde telafi edilmiş sayılır [3, 4]. Maddenin ikinci fıkrası ise, sözleşme özgürlüğü ilkesine emredici bir sınırlama getirerek, kiracının sözleşmeye aykırı kullanım dışındaki sebeplerle (örneğin salt tahliye anında ceza niteliğinde) ek bir tazminat ödemesini öngören anlaşmaları kesin olarak hükümsüz saymıştır [1, 5].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. İade (Geri Verme) Yükümlülüğü ve Teslim Alındığı Duruma Uygunluk
Kiracı, kiralananı "ne durumda teslim almışsa" o durumda geri vermekle mükelleftir [1]. İsviçre Borçlar Kanunu (OR) m. 267 hükmüyle paralellik arz eden bu düzenleme, taraflar arasındaki asıl borç ilişkisi sona erdiğinde devreye giren tasfiye ilişkisinin merkezinde yer alır. Kiralananın ilk teslim anındaki durumu, iade anındaki durum için bir referans (kıyas) noktası oluşturur. Eğer sözleşme kurulurken kiralananın durumu bir tutanakla tespit edilmişse, bu tutanak ispat hukuku açısından temel dayanak teşkil eder. Şayet kiralanan, ilk teslime nazaran daha kötü bir durumda iade ediliyorsa ve bu kötüleşme sözleşmeye uygun kullanımın sınırlarını aşıyorsa, kiracının tazminat sorumluluğu doğacaktır [1, 5].
2.2. Olağan Kullanım ve Eskime (Normal Yıpranma)
TBK m. 334/1'in getirdiği en önemli ölçüt "sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimeler" (olağan eskime) kavramıdır [1]. Türk doktrininde Fikret Eren, Kemal Oğuzman ve Turgut Öz gibi müelliflerin de altını çizdiği üzere, kiracı, mülkiyet hakkını devralmamış, yalnızca belirli bir bedel mukabilinde kullanım yetkisini elde etmiştir. Sözleşmeye uygun, özenli ve mutad bir kullanımın (örneğin; halıların üzerinde yürünmesi nedeniyle havlarının yatması, duvar boyasının zamanla solması, güneş ışınları nedeniyle perdelerin renginin atması) eşyada yaratacağı yıpranma kaçınılmazdır. Kiracı, olağan kullanımdan kaynaklanan bu tarz eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz [1, 3]. Zira kiraya veren, elde ettiği kira bedeli (ivaz) ile eşyanın bu olağan yıpranma payını peşinen tazmin etmiş sayılmaktadır [1, 4].
2.3. Sözleşmeye Aykırı Kullanım (Hor Kullanma)
Olağan kullanımın zıttı, Yargıtay içtihatlarında sıklıkla "hor kullanma" (kötü kullanım) olarak adlandırılan ve TBK m. 316'da düzenlenen "özenle kullanma borcuna aykırılık" teşkil eden fiillerdir [6, 7]. Kiracının, kiralananın duvarlarını yıkması, zemin kaplamalarına ağır ve kalıcı zararlar vermesi, kapı ve pencereleri kırması gibi fiiller olağan eskime kapsamında değerlendirilemez. Bu tür durumlarda TBK m. 334/1 uyarınca kiracının iade borcunu gereği gibi ifa etmediği kabul edilir ve kiraya verenin, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılmasından doğan zararlarının (müsbet zarar) tazminini talep hakkı doğar [1, 5].
2.4. Ek Tazminat Anlaşmalarının Kesin Hükümsüzlüğü
TBK m. 334/2, sözleşme özgürlüğüne yönelik nispi emredici bir sınırlama normudur. İlgili fıkra uyarınca; kiracının sözleşme sona erdiğinde, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararları giderme yükümlülüğü saklı kalmak kaydıyla, "başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir" [5]. Bu düzenleme, uygulamada sıkça karşılaşılan "kiracı tahliye ederken mutlaka boya-badana yaptıracak, aksi takdirde X TL ödeyecektir" şeklindeki matbu cezai şart veya maktu tazminat kayıtlarını, şayet duvarlardaki yıpranma olağan eskime düzeyindeyse, kesin hükümsüz (batıl) kılmaktadır. Kanun koyucu, zayıf konumda olan kiracının [8], kira sözleşmesinin başında irade özerkliğinin sınırlarını zorlayarak geleceğe dönük fahiş onarım veya yenileme masraflarını üstlenmesini engellemeyi amaçlamıştır.
3. Sistematik İlişkiler
Bu maddenin Türk Borçlar Kanunu'nun diğer kurumlarıyla yakın ve organik bir bağı bulunmaktadır:
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin (özellikle 3. ve 6. Hukuk Daireleri) yerleşik içtihatlarına göre, "olağan kullanım" ile "hor kullanma" arasındaki ayrımın tespiti, hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukuki bilginin ötesinde teknik bir değerlendirmeyi gerektirdiğinden, mutlaka uzman bilirkişi heyetleri (örneğin; inşaat mühendisi, mimar vb.) aracılığıyla saptanmalıdır [13, 14].
Yargıtay kararlarında açıkça vurgulandığı üzere, kiracı ancak "hor kullanma" nedeniyle oluşan zararlardan sorumludur [6]. Taşınmazın yaşından, bulunduğu binanın yapısal özelliklerinden veya salt zamanın geçmesinden kaynaklanan eskimeler (örneğin; su tesisatının zamanla kireçlenmesi, güneş gören ahşap zeminlerin renginin solması) kiracıya yükletilemez. Ayrıca Yargıtay, TBK m. 335 uyarınca, anahtar tesliminden sonra makul süre (hemen) içinde zararın tespiti (delil tespiti) yaptırılmadan ve kiracıya ihtarda bulunulmadan açılan tazminat davalarını, kiraya verenin gözden geçirme ve bildirim külfetini ihlal ettiği gerekçesiyle reddetmektedir [5, 10].
TBK m. 334/2 bendi bağlamında Yargıtay, sözleşmede yer alan "Kiracı mecuru boyalı teslim almıştır, boyalı teslim edecektir" kuralını değerlendirirken, şayet boyadaki bozulma sadece olağan eskimeden kaynaklanıyorsa, bu madde gereği kiracıyı boya masrafından sorumlu tutmamaktadır. Ancak kiracı duvarlara yapısal zararlar vermiş, olağan dışı çizik, delik veya kalıcı lekeler oluşturmuşsa, bu artık "hor kullanma" sayıldığından sözleşmedeki şart geçerlilik kazanır.
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Kurmaca Senaryo): İstanbul'da bir konutu 5 yıllığına kiralayan kiracı (A), kira sözleşmesinin bitiminde taşınmazı tahliye etmiştir. Kiraya veren (B), taşınmazı teslim aldıktan 2 ay sonra açtığı davada, evdeki duvar boyalarının tamamen solduğunu, mutfak dolaplarının kulplarının aşındığını ve salon parkelerinde yürüme yollarına bağlı renk matlaşmaları olduğunu ileri sürerek boya-badana ve yenileme masrafı olarak 30.000 TL tazminat talep etmektedir. Hukuki analiz: TBK m. 334/1 hükmü gereğince kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanımdan kaynaklanan eskimelerden sorumlu değildir [1]. Duvar boyasının solması, dolap kulplarının aşınması ve parkelerdeki renk matlaşması, eşyanın 5 yıllık mutad kullanımı neticesinde ortaya çıkan kaçınılmaz yıpranmalardır ve kira bedeli ile karşılığı ödenmiş sayılır [3]. Kaldı ki, kiraya veren (B), TBK m. 335 uyarınca teslim esnasında derhal bildirim yükümlülüğünü yerine getirmemiş, 2 ay sonra dava açmıştır [5]. Bu sebeplerle, kiraya verenin tazminat talebinin reddi gerekir.
Olay 2 (Kurmaca Senaryo): Bir alışveriş merkezinde mağaza kiralayan tacir (K) ile AVM yönetimi arasında yapılan kira sözleşmesine, "Sözleşme hangi sebeple sona ererse ersin, kiracı tahliye anında mağazanın zeminlerini tamamen yenilemek için 100.000 TL maktu bir bedeli 'Yenileme Tazminatı' adı altında kiraya verene ödeyecektir" şeklinde bir madde konulmuştur. Kiracı (K), 3 yıl sonra mağazayı hiçbir fiziki hasar (hor kullanma) olmaksızın tahliye etmiştir. AVM yönetimi sözleşmedeki maddeye dayanarak icra takibi başlatmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 334/2 amir hükmü gereğince, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararları giderme zorunluluğu saklı kalmak üzere, başkaca bir tazminat ödemeyi önceden taahhüt ettiği anlaşmalar kesin hükümsüzdür [1, 5]. Olayda kiracı (K) kiralananı hor kullanmamıştır. Dolayısıyla, salt tahliye olgusuna bağlanan ve gerçek bir "sözleşmeye aykırılık zararı"nın ispatına dayanmayan bu maktu "Yenileme Tazminatı" kuralı batıldır. İcra takibinin iptali gerekecektir.
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu'nun 334. maddesi, mehaz İsviçre Borçlar Kanunu (OR m. 267/2) ile büyük bir uyum içindedir. Hükmün birinci fıkrasındaki olağan eskime ayrımı, doktrinde tam bir görüş birliğiyle isabetli bulunmakla beraber; maddenin ikinci fıkrasında yer alan tazminat yasaklarının dar ya da geniş yorumlanması doktrinde çeşitli tartışmalara neden olmaktadır.
Özellikle ticari (işyeri) kiralarında, tarafların ekonomik olarak eşit güce sahip tacirler olduğu durumlarda dahi, TBK m. 334/2'nin mutlak bir emredici norm olarak uygulanması sözleşme serbestisine ağır bir müdahale olarak eleştirilmektedir [16]. İsviçre doktrininde (örneğin Higi, Weber, Lachat gibi müellifler nezdinde) de tartışıldığı üzere, sözleşme özgürlüğünün temel prensip olduğu borçlar hukukunda, eşit güçteki tarafların kendi aralarında tahliye sonrası restorasyon masraflarına dair yaptıkları spesifik anlaşmaların, "cezai şart" veya "haksız tazminat" kılıfına sokularak doğrudan geçersiz sayılması, ticari hayatın pratikleriyle tam örtüşmemektedir. Ancak Türk kanun koyucusu, "zayıfı (kiracıyı) koruma" güdüsünü ön planda tutarak, hükmü sosyal devlet ilkesinin bir yansıması olarak kaleme almış ve işyeri-konut ayrımı yapmaksızın yeknesak bir yasaklama öngörmüştür [1, 5]. Bu durum, kanunun ratio legis'i açısından tutarlı olmakla birlikte, karmaşık ve yüksek maliyetli ticari projelerde yatırımların tasfiyesi aşamasında kiraya verenleri hukuki belirsizliklerle karşı karşıya bırakabilmektedir.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.