1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Kira Sözleşmesi" başlıklı dördüncü bölümünün "Genel Hükümler" ayrımında yer alan 327. maddesi, belirli süreli kira sözleşmelerinin sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermesini ve sözleşmenin fiilen sürdürülmesi hâlinde belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesini düzenlemektedir [1].
Kira sözleşmeleri, yapıları gereği sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerdendir. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde, taraflar iradeleriyle açık veya örtülü olarak bir süre belirlemişlerse, kira sözleşmesi kural olarak kararlaştırılan bu sürenin sonunda başkaca bir bildirime veya ihtara gerek kalmaksızın (ipso iure) sona erer [1, 2]. Ancak kanun koyucu, ticari hayatın ve sosyal gerçekliğin bir gereği olarak, süresi biten sözleşmenin taraflarca fiilen ifa edilmeye devam edilmesi durumuna hukuki bir sonuç bağlamıştır. Buna göre, öngörülen sürenin geçmesiyle taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini devam ettirmek istediklerinde, kira sözleşmesi "belirsiz süreli" kira sözleşmesine dönüşmektedir [1-3].
Bu kural, Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmelerine ilişkin "genel hükümler" kısmında yer aldığından, kanunda aksine özel bir düzenleme bulunmayan tüm kira ilişkilerine (taşınır kiraları, genel hükümlere tabi taşınmaz kiraları) doğrudan uygulanır. Ancak, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kanun koyucu özel bir koruma mekanizması öngördüğünden, TBK m. 327 hükmü bu özel kira türleri açısından doğrudan ve salt lafziyle uygulanamayacak önemli istisnalara tabidir [4].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Açık veya Örtülü Biçimde Belirlenen Süre ve Kendiliğinden Sona Erme
TBK m. 300 hükmüne göre kira sözleşmesi belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir [5]. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi "belirli süreli" sözleşmedir [5]. TBK m. 327'nin ilk fıkrası, bu tanımın mantıksal bir sonucu olarak, açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse sözleşmenin sürenin dolmasıyla "kendiliğinden" sona ereceğini hüküm altına almıştır [1, 3]. Kendiliğinden (ipso iure) sona erme, sözleşmeyi sonlandırmak için tarafların fesih beyanında bulunmasına veya mahkeme kararına ihtiyaç duyulmaması anlamına gelir.
2.2. Sözleşmenin Fiilen Sürdürülmesi ve Belirsiz Süreli Sözleşmeye Dönüşme (Zımni Tecdit)
Maddenin ikinci fıkrası, hukuk doktrininde "zımni tecdit" (örtülü yenileme) veya sözleşmenin mahiyet değiştirmesi olarak adlandırılan durumu düzenler. Sürenin dolmasına rağmen kiracı kiralananı kullanmaya veya işletmeye devam eder, kiraya veren de bu kullanıma itiraz etmeksizin (örneğin kira bedellerini tahsil etmeye devam ederek) rıza gösterirse, ortada "açık bir anlaşma" olmamasına rağmen kira ilişkisi sürdürülmüş olur [1]. Bu ihtimalde kanun koyucu, eski sözleşmenin aynı süreyle yenilenmiş sayılması yerine, ilişkinin artık "belirsiz süreli kira sözleşmesi"ne dönüştüğünü kabul etmiştir [2, 3]. Sözleşmenin belirsiz süreli hâle gelmesi, tarafların bu sözleşmeyi feshedebilmek için TBK m. 328 vd. maddelerinde öngörülen yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine riayet etmelerini zorunlu kılar [3, 6].
2.3. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarındaki İstisnai Durum
Doktrinde Fikret Eren ve Murat İnceoğlu gibi otoritelerin de vurguladığı üzere; konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi belirli süre için yapılmış olsa bile, belirlenen sürenin dolmasıyla sözleşme TBK m. 327 uyarınca "kendiliğinden" sona ermez [4]. Zira TBK m. 347 hükmü, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için "uzatılmış sayılacağını" amirdir [7-9]. Dolayısıyla, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresiz hâle (belirsiz süreliye) dönüşmez; "aynı koşullarla bir yıl daha uzamış" belirli süreli bir sözleşme olarak devam eder [9, 10].
3. Sistematik İlişkiler
- TBK m. 300 (Kira Süresi): Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesinin tanımını yaparak TBK m. 327'nin temel kavramsal altyapısını oluşturur [5]. Sürenin geçmesiyle kendiliğinden sona erecek olan sözleşmeler belirli sürelidir.
- TBK m. 328, 329 ve 330 (Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi): TBK m. 327/2 uyarınca sözleşme belirsiz süreliye dönüştüğünde, bu sözleşmenin nasıl feshedileceği doğrudan bu maddelere tabidir [3, 6]. Taşınmazlar için 6 aylık dönem sonu için 3 aylık bildirim süresi aranırken; taşınırlar için 3 gün önceden yapılacak fesih bildirimi uygulanır [6, 11].
- TBK m. 347 (Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Bildirim Yoluyla Sona Erme): TBK m. 327'nin konut ve çatılı işyeri kiralarındaki uygulanabilirliğini kaldıran (lex specialis derogat legi generali) özel hükümdür [7, 12]. Konut ve işyeri kiralarında kiracıya sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme veya uzatma ayrıcalığı tanınmıştır.
- TBK m. 367 (Ürün Kirasında Sürenin Geçmesi): Ürün kirası sözleşmelerinde de belirli süreli sözleşme sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Ancak TBK m. 327'den farklı olarak, ürün kirasında tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde sözleşme belirsiz süreliye dönüşmez; aksi kararlaştırılmadıkça "birer yıl için yenilenmiş sayılır" [13, 14]. Bu, genel kira (TBK m. 327) ile ürün kirası (TBK m. 367) arasındaki temel yapısal farktır.
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireleri, TBK m. 327'nin uygulanmasında özellikle kira konusunun niteliğine büyük önem atfetmektedir. Taşınır kiraları veya Türk Borçlar Kanunu m. 339 kapsamında geçici kullanıma özgülenen (6 aydan kısa süreli) taşınmaz kiralarında, sözleşme süresinin bitimiyle tarafların ifaya devam etmesi durumunda Yargıtay, sözleşmenin belirsiz süreli hâle geldiğini ve kiralayanın ancak belirsiz süreli sözleşmelere ilişkin genel fesih bildirim sürelerine uyarak akdi feshedebileceğini hüküm altına almaktadır.
Öte yandan, 18.03.1942 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda da vurgulandığı üzere, kira sözleşmelerinin kurulması veya yenilenmesi kanunda özel bir şekil şartına tabi tutulmamış, bu yenilemenin şifahi veya zımnen gerçekleşebileceği kabul edilmiştir [15, 16]. Ancak Yargıtay, tarafları konut ve çatılı işyeri kirası rejimi içinde olan ilişkilerde TBK m. 347'nin kamu düzenine ve zayıfın (kiracının) korunması amacına yönelik emredici/nispi emredici karakterini gözeterek, TBK m. 327'ye dayalı kendiliğinden fesih veya belirsiz süreliye dönüşüm argümanlarını reddetmektedir. Bu tür yerlerde sükut edilmesi, sözleşmenin birer yıl uzaması olarak değerlendirilir.
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1:
A İnşaat A.Ş. (Kiraya veren), B Hafriyat Ltd. Şti.'ye (Kiracı) bir iş makinesini 6 aylık süreyle kiralamıştır. Sözleşme süresi 01.01.2025 tarihinde sona ermiş olmasına rağmen, B Hafriyat Ltd. Şti. iş makinesini teslim etmemiş ve şubat, mart ile nisan aylarına ait kira bedellerini de düzenli olarak A İnşaat A.Ş.'nin banka hesabına ödemeye devam etmiştir. A İnşaat A.Ş. ödemeleri ihtirazi kayıt koymaksızın tahsil etmiştir. 01.05.2025 tarihinde A İnşaat A.Ş., "sözleşme süresi bitmiştir" diyerek makinenin derhal iadesini talep etmiştir.
Hukuki analiz: İş makinesi kirası genel hükümlere tabi bir taşınır kirasıdır. TBK m. 327/1 gereği sözleşme süresi sonunda kendiliğinden sona erebilecekken, taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kiralananın kullanımını ve kira bedelinin tahsilini sürdürmüşlerdir. TBK m. 327/2 uyarınca kira sözleşmesi artık "belirsiz süreli kira sözleşmesine" dönüşmüştür. Bu nedenle A İnşaat A.Ş., makineyi derhal geri isteyemez; TBK m. 330 uyarınca taşınır kiraları için öngörülen üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uymak zorundadır [6, 11].
Olay 2:
C (Kiraya veren), mülkiyeti kendisine ait bir dükkânı D'ye (Kiracı) ticari faaliyetlerinde kullanması amacıyla 1 yıl süreyle kiralamıştır. Sözleşme süresinin dolmasına rağmen D dükkânı boşaltmamış, C de sessiz kalarak aylık kiraları kabul etmeye devam etmiştir. Sürenin dolmasından 3 ay sonra C, "sözleşmemiz belirsiz süreliye dönüşmüştür, TBK genel hükümleri uyarınca feshi ihbar süresine uyarak sözleşmeyi feshediyorum" diyerek tahliye davası açmıştır.
Hukuki analiz: Kira konusu bir "çatılı işyeri"dir. Çatılı işyeri kiralarında TBK m. 327/2'de yer alan belirsiz süreli sözleşmeye dönüşme kuralı uygulanmaz. Doktrinde de işaret edildiği üzere, TBK m. 347 gereği kiracı sürenin bitiminden 15 gün önce fesih bildirimi yapmadığı için sözleşme "aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır" [4, 7, 9]. Dolayısıyla sözleşme hâlen belirli sürelidir. Kiraya veren C, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı tahliye edemeyeceği gibi, sözleşmenin belirsiz süreliye dönüştüğünden bahisle genel hükümlere göre de (TBK m. 328 vd.) fesih yoluna gidemez. Dava reddedilmelidir.
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat yükü: Kira sözleşmesinde sürenin dolduğu ve ilişkinin tarafların açık bir anlaşması olmaksızın örtülü biçimde (zımnen) sürdürüldüğü iddiasına dayanan taraf (genellikle kiracı), kiralananı kullanmaya devam ettiğini ve kiralayanın buna rıza gösterdiğini (örneğin kira ödemelerini kabul ettiğini) ispatla mükelleftir.
- Zamanaşımı / Süreler: Belirsiz süreliye dönüşen taşınmaz kiralarının genel hükümlere göre feshinde, yerel âdette belirlenen kira dönemi sonu veya altı aylık kira dönemi sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulmalıdır (TBK m. 329) [6]. Bu fesih bildirimi ulaştıktan sonra açılacak davalar veya talepler için bu özel hak düşürücü/bildirim süreleri hayati önem taşır.
- Görevli/yetkili mahkeme: Kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın iadesi, tahliyesi veya bu ilişkiden doğacak alacak davalarında, dava konusunun değerine bakılmaksızın 6100 sayılı HMK m. 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir [17, 18]. Yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.
- Yaygın uygulama hataları: Hukuk uygulayıcıları, konut ve çatılı işyeri kiraları ile genel hükümlere tabi kiraları sıkça birbirine karıştırmaktadır. Genel hükümlere tabi bir arsa veya taşınır kirasında sözleşmenin bitmesiyle TBK m. 347'nin koruyucu şemsiyesinin (10 yıllık uzama vb.) var olduğunun zannedilmesi büyük bir yanılgıdır. Tam tersi şekilde, bir konut kirasının bir yılın sonunda "belirsiz süreliye dönüştüğünü" (TBK 327/2) zannedip genel hükümlere göre fesih bildirimi yollamak da usulî bir hatadır [4].
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 327 hükmü, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminden bu yana gelen borçlar hukukunun temelini teşkil eden "sözleşme serbestisi" ilkesinin doğal bir yansımasıdır. Tarafların süreyi tayin etmesi ve bu sürenin geçmesiyle borç ilişkisinin sona ermesi kuralı, hukuki belirlilik ilkesine de hizmet eder.
Bununla birlikte doktrinde, TBK'nın sistematik yapısı içerisinde "Genel Hükümler" ile "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" ayrımlarının yarattığı rejim farkının kimi zaman uygulamada ciddi karmaşalara neden olduğu eleştirilmektedir [4, 19, 20]. Prof. Dr. Fikret Eren ve Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman gibi akademisyenler, konut ve işyeri kiralarında kanun koyucunun kiracıyı koruma adına getirdiği amir hükümlerin, genel hükümlerdeki rızailik ilkesini fiilen ortadan kaldırdığına işaret eder. Özellikle TBK m. 327'nin hemen ardından gelen maddelerde konut ve çatılı işyeri kiralarının kapsamının o kadar genişletildiği görülmektedir ki (örneğin geçici olmayan tüm mesken ve işyeri kullanımları), m. 327'nin uygulama alanı modern hukukta daralmış; sadece tarım arazileri, arsa kiraları, ürün kiraları (kendine özgü TBK m. 367 ile birlikte) ve taşınır kiraları ile sınırlı kalmıştır. Normun yazım tekniği itibarıyla açık olmakla birlikte, diğer maddelerle olan iç içeliği uygulayıcılar için normlar hiyerarşisi analizini zorunlu kılmaktadır.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Kira Sözleşmesi" başlıklı dördüncü bölümünün "Genel Hükümler" ayrımında yer alan 327. maddesi, belirli süreli kira sözleşmelerinin sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermesini ve sözleşmenin fiilen sürdürülmesi hâlinde belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesini düzenlemektedir [1].
Kira sözleşmeleri, yapıları gereği sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerdendir. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde, taraflar iradeleriyle açık veya örtülü olarak bir süre belirlemişlerse, kira sözleşmesi kural olarak kararlaştırılan bu sürenin sonunda başkaca bir bildirime veya ihtara gerek kalmaksızın (ipso iure) sona erer [1, 2]. Ancak kanun koyucu, ticari hayatın ve sosyal gerçekliğin bir gereği olarak, süresi biten sözleşmenin taraflarca fiilen ifa edilmeye devam edilmesi durumuna hukuki bir sonuç bağlamıştır. Buna göre, öngörülen sürenin geçmesiyle taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini devam ettirmek istediklerinde, kira sözleşmesi "belirsiz süreli" kira sözleşmesine dönüşmektedir [1-3].
Bu kural, Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmelerine ilişkin "genel hükümler" kısmında yer aldığından, kanunda aksine özel bir düzenleme bulunmayan tüm kira ilişkilerine (taşınır kiraları, genel hükümlere tabi taşınmaz kiraları) doğrudan uygulanır. Ancak, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kanun koyucu özel bir koruma mekanizması öngördüğünden, TBK m. 327 hükmü bu özel kira türleri açısından doğrudan ve salt lafziyle uygulanamayacak önemli istisnalara tabidir [4].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Açık veya Örtülü Biçimde Belirlenen Süre ve Kendiliğinden Sona Erme
TBK m. 300 hükmüne göre kira sözleşmesi belirli veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir [5]. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi "belirli süreli" sözleşmedir [5]. TBK m. 327'nin ilk fıkrası, bu tanımın mantıksal bir sonucu olarak, açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse sözleşmenin sürenin dolmasıyla "kendiliğinden" sona ereceğini hüküm altına almıştır [1, 3]. Kendiliğinden (ipso iure) sona erme, sözleşmeyi sonlandırmak için tarafların fesih beyanında bulunmasına veya mahkeme kararına ihtiyaç duyulmaması anlamına gelir.
2.2. Sözleşmenin Fiilen Sürdürülmesi ve Belirsiz Süreli Sözleşmeye Dönüşme (Zımni Tecdit)
Maddenin ikinci fıkrası, hukuk doktrininde "zımni tecdit" (örtülü yenileme) veya sözleşmenin mahiyet değiştirmesi olarak adlandırılan durumu düzenler. Sürenin dolmasına rağmen kiracı kiralananı kullanmaya veya işletmeye devam eder, kiraya veren de bu kullanıma itiraz etmeksizin (örneğin kira bedellerini tahsil etmeye devam ederek) rıza gösterirse, ortada "açık bir anlaşma" olmamasına rağmen kira ilişkisi sürdürülmüş olur [1]. Bu ihtimalde kanun koyucu, eski sözleşmenin aynı süreyle yenilenmiş sayılması yerine, ilişkinin artık "belirsiz süreli kira sözleşmesi"ne dönüştüğünü kabul etmiştir [2, 3]. Sözleşmenin belirsiz süreli hâle gelmesi, tarafların bu sözleşmeyi feshedebilmek için TBK m. 328 vd. maddelerinde öngörülen yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine riayet etmelerini zorunlu kılar [3, 6].
2.3. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarındaki İstisnai Durum
Doktrinde Fikret Eren ve Murat İnceoğlu gibi otoritelerin de vurguladığı üzere; konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi belirli süre için yapılmış olsa bile, belirlenen sürenin dolmasıyla sözleşme TBK m. 327 uyarınca "kendiliğinden" sona ermez [4]. Zira TBK m. 347 hükmü, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için "uzatılmış sayılacağını" amirdir [7-9]. Dolayısıyla, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresiz hâle (belirsiz süreliye) dönüşmez; "aynı koşullarla bir yıl daha uzamış" belirli süreli bir sözleşme olarak devam eder [9, 10].
3. Sistematik İlişkiler
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireleri, TBK m. 327'nin uygulanmasında özellikle kira konusunun niteliğine büyük önem atfetmektedir. Taşınır kiraları veya Türk Borçlar Kanunu m. 339 kapsamında geçici kullanıma özgülenen (6 aydan kısa süreli) taşınmaz kiralarında, sözleşme süresinin bitimiyle tarafların ifaya devam etmesi durumunda Yargıtay, sözleşmenin belirsiz süreli hâle geldiğini ve kiralayanın ancak belirsiz süreli sözleşmelere ilişkin genel fesih bildirim sürelerine uyarak akdi feshedebileceğini hüküm altına almaktadır.
Öte yandan, 18.03.1942 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda da vurgulandığı üzere, kira sözleşmelerinin kurulması veya yenilenmesi kanunda özel bir şekil şartına tabi tutulmamış, bu yenilemenin şifahi veya zımnen gerçekleşebileceği kabul edilmiştir [15, 16]. Ancak Yargıtay, tarafları konut ve çatılı işyeri kirası rejimi içinde olan ilişkilerde TBK m. 347'nin kamu düzenine ve zayıfın (kiracının) korunması amacına yönelik emredici/nispi emredici karakterini gözeterek, TBK m. 327'ye dayalı kendiliğinden fesih veya belirsiz süreliye dönüşüm argümanlarını reddetmektedir. Bu tür yerlerde sükut edilmesi, sözleşmenin birer yıl uzaması olarak değerlendirilir.
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1: A İnşaat A.Ş. (Kiraya veren), B Hafriyat Ltd. Şti.'ye (Kiracı) bir iş makinesini 6 aylık süreyle kiralamıştır. Sözleşme süresi 01.01.2025 tarihinde sona ermiş olmasına rağmen, B Hafriyat Ltd. Şti. iş makinesini teslim etmemiş ve şubat, mart ile nisan aylarına ait kira bedellerini de düzenli olarak A İnşaat A.Ş.'nin banka hesabına ödemeye devam etmiştir. A İnşaat A.Ş. ödemeleri ihtirazi kayıt koymaksızın tahsil etmiştir. 01.05.2025 tarihinde A İnşaat A.Ş., "sözleşme süresi bitmiştir" diyerek makinenin derhal iadesini talep etmiştir. Hukuki analiz: İş makinesi kirası genel hükümlere tabi bir taşınır kirasıdır. TBK m. 327/1 gereği sözleşme süresi sonunda kendiliğinden sona erebilecekken, taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kiralananın kullanımını ve kira bedelinin tahsilini sürdürmüşlerdir. TBK m. 327/2 uyarınca kira sözleşmesi artık "belirsiz süreli kira sözleşmesine" dönüşmüştür. Bu nedenle A İnşaat A.Ş., makineyi derhal geri isteyemez; TBK m. 330 uyarınca taşınır kiraları için öngörülen üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uymak zorundadır [6, 11].
Olay 2: C (Kiraya veren), mülkiyeti kendisine ait bir dükkânı D'ye (Kiracı) ticari faaliyetlerinde kullanması amacıyla 1 yıl süreyle kiralamıştır. Sözleşme süresinin dolmasına rağmen D dükkânı boşaltmamış, C de sessiz kalarak aylık kiraları kabul etmeye devam etmiştir. Sürenin dolmasından 3 ay sonra C, "sözleşmemiz belirsiz süreliye dönüşmüştür, TBK genel hükümleri uyarınca feshi ihbar süresine uyarak sözleşmeyi feshediyorum" diyerek tahliye davası açmıştır. Hukuki analiz: Kira konusu bir "çatılı işyeri"dir. Çatılı işyeri kiralarında TBK m. 327/2'de yer alan belirsiz süreli sözleşmeye dönüşme kuralı uygulanmaz. Doktrinde de işaret edildiği üzere, TBK m. 347 gereği kiracı sürenin bitiminden 15 gün önce fesih bildirimi yapmadığı için sözleşme "aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır" [4, 7, 9]. Dolayısıyla sözleşme hâlen belirli sürelidir. Kiraya veren C, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı tahliye edemeyeceği gibi, sözleşmenin belirsiz süreliye dönüştüğünden bahisle genel hükümlere göre de (TBK m. 328 vd.) fesih yoluna gidemez. Dava reddedilmelidir.
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 327 hükmü, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminden bu yana gelen borçlar hukukunun temelini teşkil eden "sözleşme serbestisi" ilkesinin doğal bir yansımasıdır. Tarafların süreyi tayin etmesi ve bu sürenin geçmesiyle borç ilişkisinin sona ermesi kuralı, hukuki belirlilik ilkesine de hizmet eder.
Bununla birlikte doktrinde, TBK'nın sistematik yapısı içerisinde "Genel Hükümler" ile "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" ayrımlarının yarattığı rejim farkının kimi zaman uygulamada ciddi karmaşalara neden olduğu eleştirilmektedir [4, 19, 20]. Prof. Dr. Fikret Eren ve Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman gibi akademisyenler, konut ve işyeri kiralarında kanun koyucunun kiracıyı koruma adına getirdiği amir hükümlerin, genel hükümlerdeki rızailik ilkesini fiilen ortadan kaldırdığına işaret eder. Özellikle TBK m. 327'nin hemen ardından gelen maddelerde konut ve çatılı işyeri kiralarının kapsamının o kadar genişletildiği görülmektedir ki (örneğin geçici olmayan tüm mesken ve işyeri kullanımları), m. 327'nin uygulama alanı modern hukukta daralmış; sadece tarım arazileri, arsa kiraları, ürün kiraları (kendine özgü TBK m. 367 ile birlikte) ve taşınır kiraları ile sınırlı kalmıştır. Normun yazım tekniği itibarıyla açık olmakla birlikte, diğer maddelerle olan iç içeliği uygulayıcılar için normlar hiyerarşisi analizini zorunlu kılmaktadır.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.