1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Özel durumlar" başlığı altında yer alan "Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması" alt başlığında; madde 320 kiraya veren tarafından yapılabilecek yenilik ve değişiklikleri düzenlerken [1], madde 321 kiracı tarafından yapılabilecek yenilik ve değişiklikleri, bunların tabi olduğu şekil şartlarını ve bu tasarrufların hukuki sonuçlarını düzenlemektedir [2].
TBK m. 321 hükmü, kural olarak kiracının kiralananı teslim aldığı gibi iade etme yükümlülüğüne (TBK m. 334) yasal bir istisna teşkil etmektedir [3]. Hükmün birinci fıkrası, kiracının ancak kiraya verenin "yazılı rızası" ile kiralananda yenilik ve değişiklik yapabileceğini öngörmektedir [2]. İkinci fıkra, kiraya verenin bu yenilik ve değişikliklere rıza göstermesi hâlinde, "yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça" kiralananın eski durumuyla iadesini talep edemeyeceğini hükme bağlar [2]. Üçüncü fıkra ise, kiracının yaptığı bu yenilik ve değişiklikler sonucunda kiralananda bir değer artışı meydana gelmesi hâlinde, "aksine yazılı bir anlaşma yoksa" bu değer artışının karşılığını talep edemeyeceğini amirdir [2].
Bu madde, kira ilişkisinde mülkiyet hakkı ile kiracının kullanım hakkı arasındaki sınırları çizen, sözleşme sonrası doğabilecek sebepsiz zenginleşme (değer artışı) ve sözleşmeye aykırılık (eski hâle getirme) ihtilaflarını önleyici nitelikte spesifik bir düzenlemedir.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Yenilik ve Değişiklik Kavramı
"Yenilik ve değişiklik" kavramı, kiralananın fiziksel ve mimari yapısında, tesisatında veya fonksiyonel özelliklerinde olağan kullanımın (TBK m. 317) ötesine geçen kalıcı, esaslı ve yapısal müdahaleleri ifade eder [4]. (Kaynaklar dışı ek bilgi olarak belirtmek gerekir ki; duvarların yıkılması, balkonun camla kapatılması, ısıtma sisteminin değiştirilmesi veya asma kat yapılması bu kapsamda değerlendirilir. Bu müdahaleler, kiralananın olağan kullanımı için zorunlu olan basit temizlik ve bakım giderlerinden nitelik olarak tamamen farklıdır).
2.2. Yazılı Rıza Şartı
TBK m. 321/1 uyarınca kiracının bu müdahaleleri yapabilmesi kiraya verenin "yazılı rızasına" bağlanmıştır [2]. (Kaynaklar dışı ek bilgi olarak: Doktrinde bu yazılılık şartının bir ispat şartı mı yoksa geçerlilik şartı mı olduğu tartışmalı olmakla birlikte, hâkim görüş bunun bir "geçerlilik şekli" (şartı) olduğu yönündedir. Yazılı rıza alınmadan yapılan müdahaleler, sözleşmeye ve özen borcuna açık aykırılık teşkil eder).
2.3. Eski Durumuyla İade (Eski Hâle Getirme) Yükümlülüğünün Düşmesi
Kiracı, sözleşme bitiminde kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda iade etmekle yükümlüdür (TBK m. 334) [3]. Ancak TBK m. 321/2 uyarınca, kiraya verenin yazılı rızası varsa, kiracının eski hâle getirme (restitutio in integrum) yükümlülüğü kural olarak ortadan kalkar [2]. Kiraya verenin, kiralananın eski durumuyla iadesini talep edebilmesi için, yazılı rıza verirken veya sözleşme aşamasında bu hususu "yazılı olarak" ayrıca kararlaştırmış olması şarttır [2].
2.4. Değer Artışının Karşılığını İsteyememe İlkesi
TBK m. 321/3, mülkiyet hukuku ile sebepsiz zenginleşme kurallarına oldukça katı bir kısıtlama getirmektedir. Yenilik ve değişiklikler sonucunda taşınmazda objektif bir değer artışı meydana gelse dahi, kiracı "aksine yazılı bir anlaşma yoksa" bu değer artışının karşılığını talep edemez [2]. Bu kural, kiraya verenin rızasıyla yapılmış faydalı ve lüks masrafların iadesi taleplerini, ancak ortada özel bir "yazılı tazmin/ödeme anlaşması" varsa mümkün kılmaktadır [2].
3. Sistematik İlişkiler
- TBK m. 317 (Temizlik ve Bakım Giderleri) — Kiracının kiralananın olağan kullanımı için yaptığı periyodik temizlik ve bakım giderleri, yenilik ve değişiklik kapsamında sayılamaz ve doğrudan kiracıya aittir [4]. İki madde arasındaki temel ayrım, müdahalenin esaslılığı ve kalıcılığıdır.
- TBK m. 320 (Kiraya Veren Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması) — Kanun koyucu, kiraya verenin yapacağı değişiklikleri kiracının katlanma yükümlülüğüne ve sözleşmenin feshini gerektirmemesi şartına bağlamıştır [1]. 320 ve 321. maddeler, karşılıklı olarak mülkiyet hakkı ile kiracılık hakkının çatışma alanlarını dengeler.
- TBK m. 334 (Kiralananı Geri Verme Borcu) — Kiracının teslim aldığı gibi iade yükümlülüğünün genel çerçevesini çizer [3]. 321. madde, yazılı rızanın varlığı hâlinde bu yükümlülüğü kiracı lehine daraltır.
- TBK m. 373 (Ürün Kirasında Değer Artışı) — TBK m. 321/3 ile ürün kirasını düzenleyen TBK m. 373 arasında taban tabana zıt bir yaklaşım mevcuttur. TBK m. 373/son fıkrasında, ürün kirasında kiracının kendi masraf ve emeğinden doğan değer artışı için kiraya verenden tazminat isteyebileceği kabul edilmiştir [5, 6]. Nitekim doktrinde, adi kira ve konut/çatılı işyeri kirasında değer artışı bedelinin istenebilmesi açık yazılı anlaşmaya tabi tutulmuşken (TBK m. 321/3), ürün kirasında (TBK m. 373) bu hakkın şarta bağlı olmaksızın doğrudan tanınmış olduğu vurgulanmaktadır [7]. Bu durum, ürün kirasında işletme zorunluluğu bulunmasının bir sonucudur [7].
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
(Kaynaklar dışı ek bilgi olarak sunulmaktadır:)
Yargıtay (özellikle mülga 6. HD ve güncel 3. HD) kararlarında, TBK m. 321’in uygulanmasına yönelik şu yerleşik ilkeler benimsenmiştir:
- Yazılılık Şartının Sıkı Yorumu: Yargıtay, kiraya verenin rızasının sözlü olarak verilmiş olmasını veya zımni olarak (örneğin müdahaleye inşaat sırasında itiraz etmemesini) TBK m. 321 kapsamında yeterli görmemektedir. Yazılı rıza ispatlanamadığı sürece kiracı, sözleşmeye aykırılıktan (özenle kullanma borcuna muhalefetten) sorumlu tutulmakta ve tahliye yaptırımı ile karşılaşabilmektedir.
- Faydalı ve Zorunlu Masraf Ayrımı: Yargıtay uygulamasında, kiracının yaptığı masraflar TBK m. 321 kapsamında "yenilik ve değişiklik" ise yazılı anlaşma aranır. Ancak müdahale, kiralananın kullanıma elverişli bulundurulması yükümlülüğü kapsamında (TBK m. 301) kiraya verenin yapması gereken "zorunlu esaslı bir onarım" (TBK m. 361 benzeri) ise, sebepsiz zenginleşme ve vekâletsiz işgörme hükümlerine göre yazılı anlaşma olmaksızın talep edilebilirliği ayrı bir değerlendirmeye tabi tutulmaktadır.
- Değer Artışının Hesaplanması: Yazılı bir değer artışı ödeme anlaşması varsa, Yargıtay değer artışının tespitini "imalat tarihi" itibarıyla değil, "tahliye (sözleşmenin bitimi) tarihi" itibarıyla rayiç bedeller üzerinden, yıpranma payı (amortisman) düşülerek hesaplanmasını emretmektedir.
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1:
Bir mimarlık şirketi, işyeri olarak kiraladığı villanın taşıyıcı duvarlarını yıkarak açık ofis sistemine dönüştürmüş, ahşap zeminleri granit ile kaplamış ve bahçeye kış bahçesi inşa etmiştir. Bu işlemler için kiraya verenden şifahi onay alınmıştır. On yıl süren kira ilişkisinin sonunda kiraya veren, taşınmazın eski hâline getirilerek iade edilmesini veya eski hâle getirme bedelinin ödenmesini talep etmiş; kiracı ise taşınmaza kattığı 2 Milyon TL'lik değer artışını takas defi olarak ileri sürmüştür.
Hukuki analiz: TBK m. 321/1 uyarınca yenilik ve değişiklik için kiraya verenin "yazılı rızası" şarttır [2]. Şifahi onay, kanunun aradığı şartı karşılamaz. Dolayısıyla TBK m. 321'in sağladığı korumadan (eski hâle getirme yükümlülüğünden kurtulma) kiracı yararlanamaz. Kiracı, TBK m. 334 gereği taşınmazı eski durumuyla iade etmekle veya eski hâle getirme bedelini ödemekle yükümlüdür [3]. Değer artışı talebi ise, ortada yazılı bir rıza dahi yokken, TBK m. 321/3 uyarınca aranan "değer artışının karşılığının ödeneceğine dair yazılı anlaşma" yokluğu sebebiyle kesin olarak reddedilecektir [2].
Olay 2:
Bir hazır giyim mağazası, AVM içerisinde kiraladığı dükkânın vitrin cephesini tamamen değiştirmek için sözleşme aşamasında "kiracı vitrin ve cephe tasarımlarını kendi marka kimliğine göre değiştirebilir" şeklinde yazılı bir rıza almıştır. Sözleşmede eski hâle getirme isteneceğine dair bir kayıt yoktur. Sözleşme sonunda dükkân sahibi, yeni vitrinin sökülerek orijinal cam cephenin takılmasını talep etmiştir.
Hukuki analiz: TBK m. 321/2 uyarınca, yazılı rıza gösteren kiraya veren, "yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça" eski duruma getirme isteyemez [2]. Olayda yazılı rıza verilmiş ancak eski hâle getirme hakkı yazılı olarak saklı tutulmamıştır. Bu nedenle kiraya verenin eski hâle getirme (restitutio in integrum) talebi haksızdır ve reddedilmelidir.
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat yükü: Kiralananda yenilik ve değişiklik yapmaya yetkili kılındığına dair yazılı rızanın varlığını ve değer artışının ödeneceğine ilişkin aksi yazılı anlaşmanın mevcudiyetini ispat yükü tamamen kiracıya aittir.
- Zamanaşımı / Süreler: Eski hâle getirme (tazminat) talepleri, kiralananın geri verildiği (tahliye) tarihten itibaren başlar ve kural olarak TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir (sözleşmeye aykırılık niteliğinde olduğu için).
- Görevli/yetkili mahkeme: Kira sözleşmesinden doğan her türlü alacak, tazminat, eski hâle getirme bedeli ve değer artışı bedeli talepleri (miktarına bakılmaksızın) 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görev alanına girer.
- Yaygın uygulama hataları: Taşınmaza faydalı ve lüks masraf yapan kiracıların, mülk sahibinin sessiz kalmasını "zımni rıza" kabul etmesi ve sebepsiz zenginleşme kurallarına güvenerek masraf iadesi alabileceği yanılgısına düşmesi, uygulamada en sık karşılaşılan hukuki hatadır. TBK m. 321/3 özel (lex specialis) ve nispi emredici bir hükümdür ve genel sebepsiz zenginleşme hükümlerinin (TBK m. 77 vd.) uygulanmasını engeller.
7. Eleştirel Değerlendirme
(Kaynaklar dışı ek bilgi olarak sunulmaktadır:)
TBK m. 321 hükmü, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu dönemindeki boşlukları doldurmak amacıyla mehaz İsviçre Borçlar Kanunu'nun (OR) 260a maddesinden iktibas edilerek hukukumuza kazandırılmıştır. Ancak hükmün lafzı ve içeriği, Türk Hukuk doktrininde (örneğin Fikret Eren, Turgut Öz, M. Kemal Oğuzman, M. Alper Gümüş gibi hocaların da işaret ettiği üzere) ciddi eleştirilere maruz kalmaktadır.
Mehaz OR m. 260a/f. 3 hükmünde, kiraya verenin rızasıyla yapılmış bir değişiklik sonucunda taşınmazda "önemli bir değer artışı (plus-value considérable)" meydana gelmişse, kiracı sözleşme sonunda bu değer artışına uygun bir tazminat isteyebilir. İsviçre Hukukunda kiracının tazminat alabilmesi için özel bir "yazılı anlaşma" şartı yoktur; yazılı rıza ile değer artışı sağlanması yeterlidir.
Oysa TBK m. 321/3, bu kuralı tersine çevirerek, kiracının değer artışını talep edebilmesini "aksine yazılı bir anlaşma bulunması" koşuluna bağlamıştır [2]. Doktrinde bu durum, kiraya veren lehine haksız ve orantısız bir sebepsiz zenginleşme yaratması, sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı cezalandırması ve mülkiyet sahibinin "bedavadan" taşınmazına değer katması sonucunu doğurduğu için şiddetle eleştirilmektedir. Yapısal bir reform ile, en azından "kiraya verenin yazılı rızası dâhilinde yapılan faydalı masrafların, tahliye tarihindeki objektif rayiç üzerinden iade edilebileceğine" dair hakkaniyete uygun (OR m. 260a benzeri) bir düzenlemeye dönülmesi gerektiği akademik çevrelerde sıkça dile getirilmektedir.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Özel durumlar" başlığı altında yer alan "Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması" alt başlığında; madde 320 kiraya veren tarafından yapılabilecek yenilik ve değişiklikleri düzenlerken [1], madde 321 kiracı tarafından yapılabilecek yenilik ve değişiklikleri, bunların tabi olduğu şekil şartlarını ve bu tasarrufların hukuki sonuçlarını düzenlemektedir [2].
TBK m. 321 hükmü, kural olarak kiracının kiralananı teslim aldığı gibi iade etme yükümlülüğüne (TBK m. 334) yasal bir istisna teşkil etmektedir [3]. Hükmün birinci fıkrası, kiracının ancak kiraya verenin "yazılı rızası" ile kiralananda yenilik ve değişiklik yapabileceğini öngörmektedir [2]. İkinci fıkra, kiraya verenin bu yenilik ve değişikliklere rıza göstermesi hâlinde, "yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça" kiralananın eski durumuyla iadesini talep edemeyeceğini hükme bağlar [2]. Üçüncü fıkra ise, kiracının yaptığı bu yenilik ve değişiklikler sonucunda kiralananda bir değer artışı meydana gelmesi hâlinde, "aksine yazılı bir anlaşma yoksa" bu değer artışının karşılığını talep edemeyeceğini amirdir [2].
Bu madde, kira ilişkisinde mülkiyet hakkı ile kiracının kullanım hakkı arasındaki sınırları çizen, sözleşme sonrası doğabilecek sebepsiz zenginleşme (değer artışı) ve sözleşmeye aykırılık (eski hâle getirme) ihtilaflarını önleyici nitelikte spesifik bir düzenlemedir.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Yenilik ve Değişiklik Kavramı
"Yenilik ve değişiklik" kavramı, kiralananın fiziksel ve mimari yapısında, tesisatında veya fonksiyonel özelliklerinde olağan kullanımın (TBK m. 317) ötesine geçen kalıcı, esaslı ve yapısal müdahaleleri ifade eder [4]. (Kaynaklar dışı ek bilgi olarak belirtmek gerekir ki; duvarların yıkılması, balkonun camla kapatılması, ısıtma sisteminin değiştirilmesi veya asma kat yapılması bu kapsamda değerlendirilir. Bu müdahaleler, kiralananın olağan kullanımı için zorunlu olan basit temizlik ve bakım giderlerinden nitelik olarak tamamen farklıdır).
2.2. Yazılı Rıza Şartı
TBK m. 321/1 uyarınca kiracının bu müdahaleleri yapabilmesi kiraya verenin "yazılı rızasına" bağlanmıştır [2]. (Kaynaklar dışı ek bilgi olarak: Doktrinde bu yazılılık şartının bir ispat şartı mı yoksa geçerlilik şartı mı olduğu tartışmalı olmakla birlikte, hâkim görüş bunun bir "geçerlilik şekli" (şartı) olduğu yönündedir. Yazılı rıza alınmadan yapılan müdahaleler, sözleşmeye ve özen borcuna açık aykırılık teşkil eder).
2.3. Eski Durumuyla İade (Eski Hâle Getirme) Yükümlülüğünün Düşmesi
Kiracı, sözleşme bitiminde kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda iade etmekle yükümlüdür (TBK m. 334) [3]. Ancak TBK m. 321/2 uyarınca, kiraya verenin yazılı rızası varsa, kiracının eski hâle getirme (restitutio in integrum) yükümlülüğü kural olarak ortadan kalkar [2]. Kiraya verenin, kiralananın eski durumuyla iadesini talep edebilmesi için, yazılı rıza verirken veya sözleşme aşamasında bu hususu "yazılı olarak" ayrıca kararlaştırmış olması şarttır [2].
2.4. Değer Artışının Karşılığını İsteyememe İlkesi
TBK m. 321/3, mülkiyet hukuku ile sebepsiz zenginleşme kurallarına oldukça katı bir kısıtlama getirmektedir. Yenilik ve değişiklikler sonucunda taşınmazda objektif bir değer artışı meydana gelse dahi, kiracı "aksine yazılı bir anlaşma yoksa" bu değer artışının karşılığını talep edemez [2]. Bu kural, kiraya verenin rızasıyla yapılmış faydalı ve lüks masrafların iadesi taleplerini, ancak ortada özel bir "yazılı tazmin/ödeme anlaşması" varsa mümkün kılmaktadır [2].
3. Sistematik İlişkiler
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
(Kaynaklar dışı ek bilgi olarak sunulmaktadır:) Yargıtay (özellikle mülga 6. HD ve güncel 3. HD) kararlarında, TBK m. 321’in uygulanmasına yönelik şu yerleşik ilkeler benimsenmiştir:
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1: Bir mimarlık şirketi, işyeri olarak kiraladığı villanın taşıyıcı duvarlarını yıkarak açık ofis sistemine dönüştürmüş, ahşap zeminleri granit ile kaplamış ve bahçeye kış bahçesi inşa etmiştir. Bu işlemler için kiraya verenden şifahi onay alınmıştır. On yıl süren kira ilişkisinin sonunda kiraya veren, taşınmazın eski hâline getirilerek iade edilmesini veya eski hâle getirme bedelinin ödenmesini talep etmiş; kiracı ise taşınmaza kattığı 2 Milyon TL'lik değer artışını takas defi olarak ileri sürmüştür. Hukuki analiz: TBK m. 321/1 uyarınca yenilik ve değişiklik için kiraya verenin "yazılı rızası" şarttır [2]. Şifahi onay, kanunun aradığı şartı karşılamaz. Dolayısıyla TBK m. 321'in sağladığı korumadan (eski hâle getirme yükümlülüğünden kurtulma) kiracı yararlanamaz. Kiracı, TBK m. 334 gereği taşınmazı eski durumuyla iade etmekle veya eski hâle getirme bedelini ödemekle yükümlüdür [3]. Değer artışı talebi ise, ortada yazılı bir rıza dahi yokken, TBK m. 321/3 uyarınca aranan "değer artışının karşılığının ödeneceğine dair yazılı anlaşma" yokluğu sebebiyle kesin olarak reddedilecektir [2].
Olay 2: Bir hazır giyim mağazası, AVM içerisinde kiraladığı dükkânın vitrin cephesini tamamen değiştirmek için sözleşme aşamasında "kiracı vitrin ve cephe tasarımlarını kendi marka kimliğine göre değiştirebilir" şeklinde yazılı bir rıza almıştır. Sözleşmede eski hâle getirme isteneceğine dair bir kayıt yoktur. Sözleşme sonunda dükkân sahibi, yeni vitrinin sökülerek orijinal cam cephenin takılmasını talep etmiştir. Hukuki analiz: TBK m. 321/2 uyarınca, yazılı rıza gösteren kiraya veren, "yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça" eski duruma getirme isteyemez [2]. Olayda yazılı rıza verilmiş ancak eski hâle getirme hakkı yazılı olarak saklı tutulmamıştır. Bu nedenle kiraya verenin eski hâle getirme (restitutio in integrum) talebi haksızdır ve reddedilmelidir.
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
(Kaynaklar dışı ek bilgi olarak sunulmaktadır:) TBK m. 321 hükmü, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu dönemindeki boşlukları doldurmak amacıyla mehaz İsviçre Borçlar Kanunu'nun (OR) 260a maddesinden iktibas edilerek hukukumuza kazandırılmıştır. Ancak hükmün lafzı ve içeriği, Türk Hukuk doktrininde (örneğin Fikret Eren, Turgut Öz, M. Kemal Oğuzman, M. Alper Gümüş gibi hocaların da işaret ettiği üzere) ciddi eleştirilere maruz kalmaktadır.
Mehaz OR m. 260a/f. 3 hükmünde, kiraya verenin rızasıyla yapılmış bir değişiklik sonucunda taşınmazda "önemli bir değer artışı (plus-value considérable)" meydana gelmişse, kiracı sözleşme sonunda bu değer artışına uygun bir tazminat isteyebilir. İsviçre Hukukunda kiracının tazminat alabilmesi için özel bir "yazılı anlaşma" şartı yoktur; yazılı rıza ile değer artışı sağlanması yeterlidir.
Oysa TBK m. 321/3, bu kuralı tersine çevirerek, kiracının değer artışını talep edebilmesini "aksine yazılı bir anlaşma bulunması" koşuluna bağlamıştır [2]. Doktrinde bu durum, kiraya veren lehine haksız ve orantısız bir sebepsiz zenginleşme yaratması, sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı cezalandırması ve mülkiyet sahibinin "bedavadan" taşınmazına değer katması sonucunu doğurduğu için şiddetle eleştirilmektedir. Yapısal bir reform ile, en azından "kiraya verenin yazılı rızası dâhilinde yapılan faydalı masrafların, tahliye tarihindeki objektif rayiç üzerinden iade edilebileceğine" dair hakkaniyete uygun (OR m. 260a benzeri) bir düzenlemeye dönülmesi gerektiği akademik çevrelerde sıkça dile getirilmektedir.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.