1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Dördüncü Bölümünde yer alan Kira Sözleşmesi hükümleri içerisinde, "Genel Hükümler" alt ayrımında "E. Özel Durumlar" başlığı altında düzenlenen TBK m. 320, kiraya verenin kiralanan üzerinde yenilik ve değişiklik yapma hakkını ve bu hakkın sınırlarını düzenlemektedir [1].
Söz konusu hüküm, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nda (eBK) açık bir karşılığı bulunmayan, ancak İsviçre Borçlar Kanunu'nun (OR) 260. maddesinden mehaz alınarak Türk hukukuna kazandırılmış olan temel bir düzenlemedir. TBK m. 301 uyarınca kiraya verenin asli borcu, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır [2]. TBK m. 320 hükmü ise, bu asli borcun istisnai bir görünümünü ve aynı zamanda kiraya verenin mülkiyet hakkından doğan eşya üzerindeki tasarruf ve iyileştirme yetkilerinin kira sözleşmesi süresince nasıl kullanılacağını dengeleyen bir normdur. Hükmün temel amacı, kiracının kiralanandan yararlanma hakkı (huzur ve sükun içinde kullanım) ile kiraya verenin mülkiyet hakkı (malın değerini koruma ve artırma) arasındaki hassas menfaatler dengesini tesis etmektir.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
TBK m. 320 hükmü, uygulanabilmesi için belirli objektif ve sübjektif şartların kümülatif olarak bir arada bulunmasını aramaktadır.
2.1. Yenilik ve Değişiklik Kavramı
Madde metninde geçen "yenilik ve değişiklik" (innovations et modifications / Erneuerungen und Änderungen) kavramı, kiralananın mevcut durumunu olağan bakım ve onarım sınırlarını aşarak değiştiren, malın ekonomik veya estetik değerini artıran, işlevselliğini geliştiren her türlü maddi müdahaleyi ifade eder. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi: Doktrinde Fikret Eren ve Kemal Oğuzman gibi müelliflerce de vurgulandığı üzere, bu kavram TBK m. 319'da düzenlenen "ayıpların giderilmesi" kavramından farklıdır. Ayıbın giderilmesi, bozulan veya eskiyen bir şeyin sözleşmeye uygun hale getirilmesi iken; yenilik ve değişiklik, malın standardının sözleşme anındaki durumundan daha üst bir seviyeye çıkarılmasıdır; örneğin binaya asansör eklenmesi, mantolama (ısı yalıtımı) yapılması veya merkezi ısıtma sisteminden doğalgaz kombi sistemine geçilmesi gibi).
2.2. Kira Sözleşmesinin Feshini Gerektirmeme Şartı
Kiraya verenin planladığı yenilik ve değişikliğin TBK m. 320 kapsamında hukuka uygun sayılabilmesi için, yapılacak müdahalenin kiracının kiralananı kullanımını tamamen ve kalıcı olarak ortadan kaldırmaması, dolayısıyla sözleşmenin feshini veya kiracının tahliyesini zorunlu kılacak boyutta olmaması gerekir [1]. Şayet yapılacak işlem, binanın yıkılıp yeniden yapılmasını veya kiracının binayı terk etmesini gerektirecek derecede esaslı bir onarım niteliğinde ise, bu durumda TBK m. 320 değil, TBK m. 350/b.2 (Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye) hükümleri devreye girecektir [3].
2.3. Kiracıdan Katlanması Beklenebilecek Olma Şartı (Katlanma Yükümlülüğü)
Hükmün en kritik sübjektif sınırı, yapılacak işlemin "kiracıdan katlanması beklenebilecek" nitelikte olmasıdır. Bu kriter, TMK m. 2'de düzenlenen dürüstlük kuralı çerçevesinde her somut olayda hâkim tarafından takdir edilmelidir. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi: Doktrinde Turgut Öz ve Halûk Nomer tarafından da ifade edildiği üzere, bu değerlendirme yapılırken; kira sözleşmesinin kalan süresi, yenilik ve değişikliğin kiracıya sağlayacağı olası faydalar, inşaat faaliyetinin yaratacağı gürültü, toz ve kullanım kısıtlamasının süresi ile yoğunluğu gibi unsurlar terazinin iki kefesine konulur. Örneğin, kira sözleşmesinin bitmesine iki ay kalmışken kiraya verenin aylar sürecek bir estetik dış cephe yenilemesine girişmesi kiracıdan katlanması beklenebilecek bir durum olarak kabul edilmez).
2.4. Kiracının Menfaatlerini Gözetme Yükümlülüğü
TBK m. 320/2 uyarınca, kiraya veren yenilik ve değişiklikleri icra ederken kiracının menfaatlerini asgari düzeyde ihlal edecek önlemleri almakla yükümlüdür [1]. İnşaat saatlerinin kiracının dinlenme veya çalışma saatlerine göre ayarlanması, moloz ve tozların hızlıca temizlenmesi, iskele kurulumunun asgari sürede tutulması bu yükümlülüğün tezahürüdür.
2.5. Kiracının Bedel İndirimi ve Tazminat Haklarının Saklı Tutulması
Yenilik ve değişiklik çalışmaları süresince kiralananın kullanımında meydana gelen eksilmeler, hukuki niteliği itibarıyla "sonradan ortaya çıkan ayıp" gibidir. Bu nedenle TBK m. 320/2 son cümlesi, kiracının TBK m. 307 (kira bedelinin indirilmesi) ve TBK m. 308 (zararın giderimi) haklarını açıkça saklı tutmuştur [4]-[5]. Kiracı, katlanma yükümlülüğü kapsamında çalışmalara izin vermek zorunda olsa dahi, bu durum bedel indirimi veya tazminat talep etmesine engel teşkil etmez [1].
3. Sistematik İlişkiler
TBK m. 320 hükmü, borçlar hukuku sistematiği içerisinde birçok madde ile doğrudan etkileşim halindedir:
- TBK m. 301 (Teslim ve Bulundurma Borcu): Kiraya verenin kiralananı sözleşmenin amacına uygun bulundurma borcunun [2] bir istisnasıdır. Yenilik çalışmaları süresince malın kullanımında geçici bir daralma yaşanması hukuka uygun hale gelir.
- TBK m. 319 (Ayıpların Giderilmesine Katlanma Borcu): TBK m. 319, kiralananda sonradan ortaya çıkan bir ayıbın tamiri veya bir zararın önlenmesi (örneğin patlayan su borusunun tamiri) için kiracının katlanma borcunu düzenlerken [6]; TBK m. 320 mevcut sağlam yapının daha da iyileştirilmesini konu edinir. İkisi arasındaki temel fark, m. 319'un "zorunluluk", m. 320'nin ise "ihtiyari bir iyileştirme" olmasıdır.
- TBK m. 350/b.2 (Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye): Kiraya verenin yapacağı esaslı onarım, genişletme ve değiştirme işlemleri sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale geliyorsa, kiraya veren tahliye davası açmak zorundadır [3]. TBK m. 320'nin sınırı, TBK m. 350/b.2'nin başladığı yerdir.
- TBK m. 307 ve m. 308 (Kira Bedelinin İndirimi ve Tazminat): TBK m. 320 kapsamındaki çalışmalar nedeniyle kiracının kullanım hakkı kısıtlandığında, TBK m. 307 gereği ayıpla orantılı indirim ve TBK m. 308 gereği kusursuzluğunu ispat edemeyen kiraya verenden tazminat talep edilebilir [4]-[5].
- TBK m. 321 (Kiracı Tarafından Yapılan Yenilik ve Değişiklikler): TBK m. 320 kiraya verenin inisiyatifini düzenlerken, m. 321 kiracının ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabileceği yenilikleri düzenleyerek [7] zıt yönlü bir sistematik tamamlayıcılık sunar.
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
(Kaynaklar dışı bir ek bilgi: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin (özellikle mülga 6. HD ve güncel 3. HD) yerleşik içtihatlarında, kiraya verenin TBK m. 320'ye dayanarak yapacağı işlemlerin "esaslı tadilat" boyutuna varıp varmadığı titizlikle incelenmektedir. Yargıtay kararlarında vurgulanan temel ilkeler şunlardır:
- Dürüstlük Kuralı Denetimi: Yargıtay, kiraya verenin salt kiracıyı huzursuz etmek ve onu taşınmazdan çıkmaya zorlamak (mobbing) amacıyla sürekli, gereksiz veya zamansız tadilatlara girişmesini hakkın kötüye kullanılması (TMK m. 2) olarak değerlendirmekte ve TBK m. 320 korumasından yararlandırmamaktadır.
- Sınırın Aşılması: Mahkemeler, yapılacak yeniliğin konutun haftalarca kullanılamamasına (örneğin çatının tamamen sökülüp kat çıkılması) yol açtığı durumlarda, kiracının buna katlanma yükümlülüğü olmadığına hükmetmektedir. Bu tür hallerde kiraya verenin TBK m. 350 kapsamında dava açması gerektiği içtihat edilmiştir.
- Kira İndirimi Otomatizmi: Yargıtay, yenilik ve değişiklik süresince kiralananın kullanım değerinde meydana gelen nesnel azalmanın (örneğin iskele kurulması nedeniyle gün ışığının kesilmesi, balkonun kullanılamaması) bilirkişi marifetiyle hesaplanarak kiracıya mutlak surette kira bedeli indirimi olarak yansıtılması gerektiğini içtihat etmektedir.)
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Kurmaca Senaryo):
İstanbul'da bulunan ve 5 yıllık kira sözleşmesi ile kiralanmış olan bir apartman dairesinin maliki (kiraya veren), binanın enerji kimlik belgesi sınıfını yükseltmek ve yakıt tasarrufu sağlamak amacıyla binanın dış cephesine mantolama (ısı yalıtımı) yaptırmak istemektedir. Bu işlem 3 hafta sürecek olup, dairenin pencerelerinin iskele ve branda ile kapanmasına neden olacaktır. Kiracı, sözleşmede böyle bir yükümlülüğü olmadığını belirterek iskele kurulumunu ve işçilerin çalışmasını reddetmektedir.
Hukuki analiz: TBK m. 320 uyarınca mantolama işlemi, binanın değerini ve enerji verimliliğini artıran tipik bir "yenilik ve değişiklik"tir [1]. İşlemin 3 hafta sürmesi, sözleşmenin feshini gerektirmeyecek ve kiracıdan katlanması beklenebilecek makul bir süredir. Kiracı bu çalışmalara katlanmak zorundadır. Ancak kiraya veren, çalışma saatlerini düzenleyerek kiracının menfaatlerini gözetmeli; kiracı da branda/iskele nedeniyle 3 hafta boyunca dairesinden tam verim alamadığı için TBK m. 320/2 delaletiyle TBK m. 307 kapsamında o aya ait kira bedelinden orantılı bir indirim talep etmelidir.
Olay 2 (Kurmaca Senaryo):
Çatılı işyeri olarak (restoran) kiralanan bir taşınmazda, kiraya veren iç mekânın tamamen yıkılarak yan dükkânla birleştirilmesini, zemin döşemelerinin ve kolon yapılarının estetik amaçla değiştirilmesini planlamaktadır. Bu işlem nedeniyle restoranın en az 4 ay boyunca faaliyete kapatılması gerekmektedir. Kiraya veren, TBK m. 320'yi gerekçe göstererek kiracıdan dükkânı geçici olarak boşaltmasını talep etmiştir.
Hukuki analiz: Yapılacak işlem her ne kadar malın değerini artıracak bir "yenilik ve değişiklik" olsa da, restoranın 4 ay boyunca kapatılacak olması "kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen" ve "kiracıdan katlanması beklenebilecek" olma sınırlarını açıkça aşmaktadır. Bu durum artık TBK m. 320 kapsamından çıkmış, TBK m. 350/b.2 kapsamındaki "yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım" haline gelmiştir [8], [3]. Kiraya veren, TBK m. 320'ye dayanarak kiracıyı geçici tahliyeye zorlayamaz; kanundaki sürelere uyarak tahliye davası açmalıdır.
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat Yükü: Yapılacak yenilik ve değişikliğin feshî gerektirmeyecek boyutta ve katlanılabilir nitelikte olduğunu, aynı zamanda kiracının menfaatlerinin en üst düzeyde gözetildiğini ispat yükü kiraya verendedir (TMK m. 6). Buna karşılık, çalışma nedeniyle uğranılan zararın varlığını ve miktarını (veya kira bedelinden indirim gerektiren oransal eksilmeyi) ispat yükü kiracıya aittir.
- Zamanaşımı / Süreler: Kiracının, yenilik ve değişiklik çalışmaları nedeniyle uğradığı zararların tazmini veya kira bedelinin indirilmesi talepleri, TBK m. 147 gereğince kira alacaklarına ve kira ilişkisinden doğan tazminatlara ilişkin 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
- Görevli/Yetkili Mahkeme: TBK m. 320 kapsamındaki katlanma yükümlülüğünün tespiti, çalışma yapılmasına izin verilmesi talepli davalar ile bu süreçten kaynaklanan bedel indirimi/tazminat davalarında görevli mahkeme, HMK m. 4 uyarınca dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
- Yaygın Uygulama Hataları: Uygulamada en sık düşülen hata, kiraya verenlerin TBK m. 350/b.2 kapsamında açmaları gereken ve sonrasında TBK m. 355 uyarınca "3 yıllık yeniden kiralama yasağı" yaptırımı [9], [10] doğuran esaslı tadilat tahliyelerinden kaçınmak için, işlemleri TBK m. 320 adı altında kiracıya dayatmalarıdır. Bu durum hukuka karşı hile teşkil eder ve mahkemelerce reddedilir.
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 320 hükmünün mehazı olan İsviçre Borçlar Kanunu (OR) m. 260 fıkra 1 hükmü, kiraya verene yenilik ve değişiklik yapma hakkı tanırken bunu yalnızca "süresiz (belirsiz süreli) kira sözleşmelerinde fesih bildirimi süresi geçtikten sonra" veya belirli koşullarda uygulanacak bir yetki olarak daha sınırlı ele almaktadır. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi: Doktrinde Fikret Eren ve Alper Gümüş tarafından da eleştirildiği üzere, Türk Kanun Koyucusu TBK m. 320'de belirli süreli/belirsiz süreli ayrımı yapmamış ve süreyi bir kısıt olarak öngörmemiştir. Bu durum, özellikle çok kısa (örneğin 1 yıllık) belirli süreli sözleşmelerde, kiracının kısa süreli oturum hedefine rağmen aylarca inşaat gürültüsüne katlanmak zorunda kalması tehlikesini barındırmaktadır. Kanun metnindeki "kiracıdan katlanması beklenebilecek" (Zumutbarkeit) ifadesi son derece soyut bir kavramdır ve hâkime çok geniş bir takdir marjı bırakmaktadır. Bu hukuki belirsizlik, yatırım maliyetini (yenilikleri) kiracı henüz taşınmazdayken yaparak kira gelirinden mahrum kalmak istemeyen kiraya verenler ile sakin bir yaşam sürmek isteyen kiracılar arasında yoğun uyuşmazlıklara zemin hazırlamaktadır. İlerleyen yasal reformlarda, yenilik ve değişikliklerin sözleşme süresine orantılı olarak sınırlandırılmasını sağlayacak objektif kriterlerin kanun metnine derç edilmesi isabetli olacaktır.)
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Dördüncü Bölümünde yer alan Kira Sözleşmesi hükümleri içerisinde, "Genel Hükümler" alt ayrımında "E. Özel Durumlar" başlığı altında düzenlenen TBK m. 320, kiraya verenin kiralanan üzerinde yenilik ve değişiklik yapma hakkını ve bu hakkın sınırlarını düzenlemektedir [1].
Söz konusu hüküm, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nda (eBK) açık bir karşılığı bulunmayan, ancak İsviçre Borçlar Kanunu'nun (OR) 260. maddesinden mehaz alınarak Türk hukukuna kazandırılmış olan temel bir düzenlemedir. TBK m. 301 uyarınca kiraya verenin asli borcu, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır [2]. TBK m. 320 hükmü ise, bu asli borcun istisnai bir görünümünü ve aynı zamanda kiraya verenin mülkiyet hakkından doğan eşya üzerindeki tasarruf ve iyileştirme yetkilerinin kira sözleşmesi süresince nasıl kullanılacağını dengeleyen bir normdur. Hükmün temel amacı, kiracının kiralanandan yararlanma hakkı (huzur ve sükun içinde kullanım) ile kiraya verenin mülkiyet hakkı (malın değerini koruma ve artırma) arasındaki hassas menfaatler dengesini tesis etmektir.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
TBK m. 320 hükmü, uygulanabilmesi için belirli objektif ve sübjektif şartların kümülatif olarak bir arada bulunmasını aramaktadır.
2.1. Yenilik ve Değişiklik Kavramı
Madde metninde geçen "yenilik ve değişiklik" (innovations et modifications / Erneuerungen und Änderungen) kavramı, kiralananın mevcut durumunu olağan bakım ve onarım sınırlarını aşarak değiştiren, malın ekonomik veya estetik değerini artıran, işlevselliğini geliştiren her türlü maddi müdahaleyi ifade eder. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi: Doktrinde Fikret Eren ve Kemal Oğuzman gibi müelliflerce de vurgulandığı üzere, bu kavram TBK m. 319'da düzenlenen "ayıpların giderilmesi" kavramından farklıdır. Ayıbın giderilmesi, bozulan veya eskiyen bir şeyin sözleşmeye uygun hale getirilmesi iken; yenilik ve değişiklik, malın standardının sözleşme anındaki durumundan daha üst bir seviyeye çıkarılmasıdır; örneğin binaya asansör eklenmesi, mantolama (ısı yalıtımı) yapılması veya merkezi ısıtma sisteminden doğalgaz kombi sistemine geçilmesi gibi).
2.2. Kira Sözleşmesinin Feshini Gerektirmeme Şartı
Kiraya verenin planladığı yenilik ve değişikliğin TBK m. 320 kapsamında hukuka uygun sayılabilmesi için, yapılacak müdahalenin kiracının kiralananı kullanımını tamamen ve kalıcı olarak ortadan kaldırmaması, dolayısıyla sözleşmenin feshini veya kiracının tahliyesini zorunlu kılacak boyutta olmaması gerekir [1]. Şayet yapılacak işlem, binanın yıkılıp yeniden yapılmasını veya kiracının binayı terk etmesini gerektirecek derecede esaslı bir onarım niteliğinde ise, bu durumda TBK m. 320 değil, TBK m. 350/b.2 (Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye) hükümleri devreye girecektir [3].
2.3. Kiracıdan Katlanması Beklenebilecek Olma Şartı (Katlanma Yükümlülüğü)
Hükmün en kritik sübjektif sınırı, yapılacak işlemin "kiracıdan katlanması beklenebilecek" nitelikte olmasıdır. Bu kriter, TMK m. 2'de düzenlenen dürüstlük kuralı çerçevesinde her somut olayda hâkim tarafından takdir edilmelidir. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi: Doktrinde Turgut Öz ve Halûk Nomer tarafından da ifade edildiği üzere, bu değerlendirme yapılırken; kira sözleşmesinin kalan süresi, yenilik ve değişikliğin kiracıya sağlayacağı olası faydalar, inşaat faaliyetinin yaratacağı gürültü, toz ve kullanım kısıtlamasının süresi ile yoğunluğu gibi unsurlar terazinin iki kefesine konulur. Örneğin, kira sözleşmesinin bitmesine iki ay kalmışken kiraya verenin aylar sürecek bir estetik dış cephe yenilemesine girişmesi kiracıdan katlanması beklenebilecek bir durum olarak kabul edilmez).
2.4. Kiracının Menfaatlerini Gözetme Yükümlülüğü
TBK m. 320/2 uyarınca, kiraya veren yenilik ve değişiklikleri icra ederken kiracının menfaatlerini asgari düzeyde ihlal edecek önlemleri almakla yükümlüdür [1]. İnşaat saatlerinin kiracının dinlenme veya çalışma saatlerine göre ayarlanması, moloz ve tozların hızlıca temizlenmesi, iskele kurulumunun asgari sürede tutulması bu yükümlülüğün tezahürüdür.
2.5. Kiracının Bedel İndirimi ve Tazminat Haklarının Saklı Tutulması
Yenilik ve değişiklik çalışmaları süresince kiralananın kullanımında meydana gelen eksilmeler, hukuki niteliği itibarıyla "sonradan ortaya çıkan ayıp" gibidir. Bu nedenle TBK m. 320/2 son cümlesi, kiracının TBK m. 307 (kira bedelinin indirilmesi) ve TBK m. 308 (zararın giderimi) haklarını açıkça saklı tutmuştur [4]-[5]. Kiracı, katlanma yükümlülüğü kapsamında çalışmalara izin vermek zorunda olsa dahi, bu durum bedel indirimi veya tazminat talep etmesine engel teşkil etmez [1].
3. Sistematik İlişkiler
TBK m. 320 hükmü, borçlar hukuku sistematiği içerisinde birçok madde ile doğrudan etkileşim halindedir:
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
(Kaynaklar dışı bir ek bilgi: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin (özellikle mülga 6. HD ve güncel 3. HD) yerleşik içtihatlarında, kiraya verenin TBK m. 320'ye dayanarak yapacağı işlemlerin "esaslı tadilat" boyutuna varıp varmadığı titizlikle incelenmektedir. Yargıtay kararlarında vurgulanan temel ilkeler şunlardır:
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Kurmaca Senaryo): İstanbul'da bulunan ve 5 yıllık kira sözleşmesi ile kiralanmış olan bir apartman dairesinin maliki (kiraya veren), binanın enerji kimlik belgesi sınıfını yükseltmek ve yakıt tasarrufu sağlamak amacıyla binanın dış cephesine mantolama (ısı yalıtımı) yaptırmak istemektedir. Bu işlem 3 hafta sürecek olup, dairenin pencerelerinin iskele ve branda ile kapanmasına neden olacaktır. Kiracı, sözleşmede böyle bir yükümlülüğü olmadığını belirterek iskele kurulumunu ve işçilerin çalışmasını reddetmektedir. Hukuki analiz: TBK m. 320 uyarınca mantolama işlemi, binanın değerini ve enerji verimliliğini artıran tipik bir "yenilik ve değişiklik"tir [1]. İşlemin 3 hafta sürmesi, sözleşmenin feshini gerektirmeyecek ve kiracıdan katlanması beklenebilecek makul bir süredir. Kiracı bu çalışmalara katlanmak zorundadır. Ancak kiraya veren, çalışma saatlerini düzenleyerek kiracının menfaatlerini gözetmeli; kiracı da branda/iskele nedeniyle 3 hafta boyunca dairesinden tam verim alamadığı için TBK m. 320/2 delaletiyle TBK m. 307 kapsamında o aya ait kira bedelinden orantılı bir indirim talep etmelidir.
Olay 2 (Kurmaca Senaryo): Çatılı işyeri olarak (restoran) kiralanan bir taşınmazda, kiraya veren iç mekânın tamamen yıkılarak yan dükkânla birleştirilmesini, zemin döşemelerinin ve kolon yapılarının estetik amaçla değiştirilmesini planlamaktadır. Bu işlem nedeniyle restoranın en az 4 ay boyunca faaliyete kapatılması gerekmektedir. Kiraya veren, TBK m. 320'yi gerekçe göstererek kiracıdan dükkânı geçici olarak boşaltmasını talep etmiştir. Hukuki analiz: Yapılacak işlem her ne kadar malın değerini artıracak bir "yenilik ve değişiklik" olsa da, restoranın 4 ay boyunca kapatılacak olması "kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen" ve "kiracıdan katlanması beklenebilecek" olma sınırlarını açıkça aşmaktadır. Bu durum artık TBK m. 320 kapsamından çıkmış, TBK m. 350/b.2 kapsamındaki "yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım" haline gelmiştir [8], [3]. Kiraya veren, TBK m. 320'ye dayanarak kiracıyı geçici tahliyeye zorlayamaz; kanundaki sürelere uyarak tahliye davası açmalıdır.
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 320 hükmünün mehazı olan İsviçre Borçlar Kanunu (OR) m. 260 fıkra 1 hükmü, kiraya verene yenilik ve değişiklik yapma hakkı tanırken bunu yalnızca "süresiz (belirsiz süreli) kira sözleşmelerinde fesih bildirimi süresi geçtikten sonra" veya belirli koşullarda uygulanacak bir yetki olarak daha sınırlı ele almaktadır. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi: Doktrinde Fikret Eren ve Alper Gümüş tarafından da eleştirildiği üzere, Türk Kanun Koyucusu TBK m. 320'de belirli süreli/belirsiz süreli ayrımı yapmamış ve süreyi bir kısıt olarak öngörmemiştir. Bu durum, özellikle çok kısa (örneğin 1 yıllık) belirli süreli sözleşmelerde, kiracının kısa süreli oturum hedefine rağmen aylarca inşaat gürültüsüne katlanmak zorunda kalması tehlikesini barındırmaktadır. Kanun metnindeki "kiracıdan katlanması beklenebilecek" (Zumutbarkeit) ifadesi son derece soyut bir kavramdır ve hâkime çok geniş bir takdir marjı bırakmaktadır. Bu hukuki belirsizlik, yatırım maliyetini (yenilikleri) kiracı henüz taşınmazdayken yaparak kira gelirinden mahrum kalmak istemeyen kiraya verenler ile sakin bir yaşam sürmek isteyen kiracılar arasında yoğun uyuşmazlıklara zemin hazırlamaktadır. İlerleyen yasal reformlarda, yenilik ve değişikliklerin sözleşme süresine orantılı olarak sınırlandırılmasını sağlayacak objektif kriterlerin kanun metnine derç edilmesi isabetli olacaktır.)
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.