1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 319. maddesi, kira sözleşmesinin genel hükümleri arasında, kiracının borçları başlığı altında "Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu" kenar başlığıyla düzenlenmiştir [1]. İlgili norm, taraflar arasındaki sürekli borç ilişkisinin doğasından kaynaklanan ve TMK m. 2 dürüstlük kuralının kira hukukundaki somut bir yansıması olan "katlanma yükümlülüğünü" (Toleranzpflicht) ihtiva etmektedir.
Kira sözleşmesinde kiraya verenin asli borcu, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır (TBK m. 301) [2]. Kiraya verenin bu bakım, onarım ve ayıptan sorumluluk yükümlülüklerini ifa edebilmesi, ancak kiracının kiralanana müdahale edilmesine müsaade etmesi ile mümkündür. Aynı şekilde, kiraya verenin mülkiyet hakkından doğan tasarruf yetkisini (satış veya yeniden kiralama) fiilen kullanabilmesi de kiracının zilyetliğinde bulunan taşınmazın üçüncü kişilere gösterilmesine bağlıdır [3, 4]. Bu çerçevede TBK m. 319, mülkiyet hakkı ile zilyetlik/konut dokunulmazlığı arasındaki hassas dengeyi kuran, tarafların menfaatlerini uzlaştıran emredici nitelikte bir düzenlemedir.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Ayıpların Giderilmesine ve Zararların Önlenmesine Yönelik Çalışmalara Katlanma
Maddenin birinci fıkrası, kiralananda ortaya çıkan ayıpların giderilmesi ve olası zararların önlenmesi (örneğin binanın çökme tehlikesine karşı güçlendirilmesi, su tesisatındaki sızıntının giderilmesi) amacıyla yapılacak çalışmalara kiracının katlanma yükümlülüğünü düzenler [1]. Doktrinde ve yargısal içtihatlarda kabul edildiği üzere, kiralananın eskimesi, yıpranması veya içindeki tesislerin kırılıp bozulması sonucu işlevini kısmen kaybetmesi hâlinde kiralananın onarımı gerekiyorsa, bu onarım süresince kira ilişkisinin belli bir süre için durdurulması veya kısıtlanması söz konusu olabilir [5]. Kiracı, bu onarımların yapılmasını engelleme hakkına sahip değildir; aksi takdirde, ayıbın büyümesinden ve doğacak ek zararlardan sorumlu tutulur [3, 6].
2.2. Kiralananın Gezilip Görülmesine İzin Verme Yükümlülüğü
Maddenin ikinci fıkrası uyarınca kiracı; bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin (potansiyel alıcılar, yeni kiracı adayları, eksperler, ustalar) kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür [1]. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi: Bu yükümlülük doktrinde "kiralananı gösterme borcu" olarak adlandırılmakta olup, bu borcun kaynağı kiracının sadakat ve özen yükümlülüğüdür.) Burada kanun koyucu "zorunlu olduğu ölçüde" kriterini getirerek, kiraya verenin bu hakkını taciz boyutuna vardırmasını engellemeyi amaçlamıştır. İlgili akademik çalışmalarda maddî hataya dayalı olarak TBK m. 313 şeklinde anılmış olsa da, atıf yapılan asıl metin açıkça m. 319'daki kiralananın gösterilmesine katlanma yükümlülüğüdür [3].
2.3. Bildirim Külfeti ve Yararların Gözetilmesi
Kiraya veren, mutlak bir sınırsız hakka sahip değildir. TBK m. 319/3 fıkrası gereği, kiraya veren çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini "uygun bir süre önce" kiracıya bildirmek ve bu işlemler sırasında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır [1]. Ani ve habersiz yapılan ziyaretler konut dokunulmazlığını ihlal edeceği gibi, sözleşmeye aykırılık da teşkil eder. Bildirim süresi, somut olayın özelliklerine (acil bir su patlaması ile olağan bir satış göstermesi arasındaki farka) göre TMK m. 2 dürüstlük kuralı çerçevesinde belirlenir.
2.4. Hakların Saklı Tutulması (Tazminat ve Bedel İndirimi)
Çalışmaların veya gösterimlerin kiracının kullanım hakkını kısıtlaması kaçınılmazdır. TBK m. 319/son fıkrası uyarınca, kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır [1, 7]. Yani katlanma yükümlülüğü, kiracıyı maddi bir fedakârlığa zorlamaz; kiracı kullanamadığı günlerle orantılı olarak kira bedelinden indirim (TBK m. 307) ve şayet bir zarara uğramışsa tazminat talep edebilir [8, 9].
3. Sistematik İlişkiler
- TBK m. 301 (Teslim ve Bulundurma Borcu): Kiraya verenin sözleşme süresince kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunun ifası, doğrudan TBK m. 319 hükmü ile kiracının göstereceği tahammüle (katlanmaya) bağlıdır [2].
- TBK m. 318 (Ayıpları Bildirme Borcu): Kiracının, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirme yükümlülüğü (m. 318), m. 319'un öncülüdür [3, 6]. Bildirim yapıldıktan sonra m. 319 kapsamında onarıma izin verilmesi zorunludur.
- TBK m. 307 ve m. 308 (Kira Bedelinin İndirilmesi ve Zararın Giderimi): TBK m. 319 uyarınca onarıma katlanan kiracının, bu süreçte maruz kaldığı kullanım kaybı veya maddi zararlar, sistematik olarak m. 307 ve m. 308 hükümlerine dayanılarak talep edilir [9].
- TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı): Tüm bu katlanma ve bildirim yükümlülükleri, tarafların birbirlerinin haklarına saygı göstermesini emreden TMK m. 2'nin somutlaştırılmış hâlidir.
- (Kaynaklar dışı bir ek bilgi) İsviçre Borçlar Kanunu (OR) m. 257h: TBK m. 319 hükmünün mehazı OR m. 257h'dir. İsviçre doktrininde de (örneğin Higi/Giger) belirtildiği üzere, kiracının özel hayatının gizliliği ile mülkiyet hakkı bu maddede çatışır ve orantılılık (Verhältnismässigkeit) ilkesi gereği bir denge kurulur.
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik içtihatlarında, TBK m. 319 uygulamasına ilişkin katı standartlar getirilmiştir. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi: İçtihatlara göre, kiracının evi göstermekten kaçınması durumunda kiraya veren, doğrudan "kiralananın gösterilmesine müsaade (izin)" davası açmalıdır. Yargıtay, bu davalarda hakimin, kiracının çalışma saatlerini, günlük yaşantısını ve kiralananın niteliğini göz önüne alarak, örneğin "haftanın Çarşamba günleri 14:00-16:00 ile Cumartesi günleri 11:00-13:00 saatleri arasında" şeklinde belirli ve infazı kabil gün ve saatler tayin etmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Süresiz veya her gün istenilen saatte gösterim yapılmasına dair kararlar Yargıtay tarafından bozulmaktadır.)
Bu yükümlülüğün ihlali, doğrudan tahliye sebebi olmamakla birlikte, TBK m. 316 uyarınca "sözleşmeye aykırılık" teşkil edeceğinden, ihtar ve süre verilmesine rağmen ihlalin devamı halinde kiraya verene sözleşmeyi fesih hakkı verebilecektir [10, 11].
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Satış Amacıyla Gösterim İhlali):
Kiraya veren (A), mülkiyetindeki daireyi satılığa çıkarmış ve konutu potansiyel alıcılara göstermek için kiracı (B)'den talepte bulunmuştur. Kiracı (B), "Kira sözleşmemiz devam ediyor, evde benim özel eşyalarım var, kimseyi evime sokmam" diyerek talepleri kesin bir dille reddetmiştir.
Hukuki analiz: TBK m. 319/2 uyarınca kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermek zorundadır [1]. (B)'nin konut dokunulmazlığı gerekçesi, kanunun amir hükmü karşısında dinlenemez. Kiraya veren (A), Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak belirli gün ve saatlerde konutun gösterilmesine izin verilmesi yönünde hüküm tesis edilmesini talep edebilir. Ayrıca (B)'nin bu tutumu nedeniyle satışın engellenmesi halinde, (A)'nın uğradığı zararları tazmin yükümlülüğü de doğabilecektir.
Olay 2 (Esaslı Onarım ve İndirim Talebi):
Kiralanan işyerinin tavanında üst kattan kaynaklanan ağır bir su sızıntısı başlamış, tavan sıvaları dökülmüştür. Kiraya veren (X), derhal ustalarla gelerek onarım yapmak istemiş; ancak iplik ticareti yapan kiracı (Y), "işlerimin en yoğun olduğu hafta, dükkânı 1 hafta kapatamam" diyerek ustaları içeri almamıştır. Bir süre sonra tavan tamamen çökmüş ve iplikler zarara uğramıştır.
Hukuki analiz: TBK m. 319/1 gereği kiracı (Y), zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmak zorundadır [1]. (Y)'nin bu çalışmalara izin vermemesi nedeniyle tavanın çökmesi ve ipliklerin zarar görmesinde kiraya veren (X)'in sorumluluğu bulunmaz; zira kiraya veren ifa engeliyle (alacaklı temerrüdü) karşılaşmıştır. Ancak (Y) onarıma izin verseydi, dükkânın kapalı kaldığı 1 haftalık süre için TBK m. 319/son ve m. 307 gereği kira bedelinden orantılı indirim talep etme hakkına sahip olacaktı [7-9].
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat yükü: Gösterime veya onarıma ihtiyaç duyulduğunu ve kiracıya "uygun bir süre önce" bildirim yapıldığını ispat yükü kiraya verendedir. Buna mukabil, onarım sebebiyle zarara uğradığını veya kullanımdan mahrum kaldığını ispat yükü ise (kira indirimi ve tazminat talepleri bakımından) kiracıya aittir (TMK m. 6) [12].
- Zamanaşımı / Süreler: Kiracının katlanma borcuna aykırılığı nedeniyle kiraya verenin uğradığı zararların tazmini istemi, on yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir (TBK m. 146) [13].
- Görevli/yetkili mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tüm alacak, tespit ve tahliye (izin/müsaade talepleri dahil) davalarında görevli mahkeme HMK m. 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'dir [14]. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi değil, genel kurala göre davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir [15, 16].
- Yaygın uygulama hataları: Kiraya verenlerin önceden randevu almadan, emlakçılarla birlikte çatkapı gelerek gösterim talep etmeleri, TBK m. 319/3 fıkrasında yer alan "bildirim ve yararları göz önünde tutma" yükümlülüğünün açık ihlalidir [1].
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 319 hükmü, mülkiyet ve zilyetlik hakları arasındaki en keskin çatışma alanlarından birini düzenlemektedir. İsviçre-Türk doktrininde genel kabul gördüğü üzere, normun ihdası elzem olmakla birlikte, "uygun bir süre" ve "zorunlu olduğu ölçüde" gibi ucu açık soyut kavramların kullanılması uygulamada belirsizliklere yol açmaktadır. Ne var ki kanun koyucu, her somut olayın (satış, kiralama, acil onarım, estetik onarım) niteliği farklı olduğundan, süre ve kapsamı katı kurallara bağlamaktan bilinçli olarak kaçınmış ve takdiri, TMK m. 4 çerçevesinde hakime bırakmıştır.
Hükmün son fıkrasında yer alan kiracının "kira bedelinin indirilmesi ve zararının giderilmesi" haklarının saklı tutulması, hakkaniyet ilkesinin doğal bir sonucudur. Ancak doktrinde, kiracının tahammül süresi uzadıkça, sırf bedel indirimi veya tazminatın telafi edici işlevinin yetersiz kalacağı; bu nedenle kiracıya TBK m. 331 (Olağanüstü Fesih / Önemli Sebepler) kapsamında sözleşmeyi haklı nedenle fesih yetkisi tanındığının da altı çizilmelidir [17]. Kanunun sistematik yapısı, mülkiyet hakkının kullanılmasına imkân tanırken, barınma hakkını ve ticari işletmenin bekasını da güvence altına alacak bir eşgüdüm içerisinde yorumlanmalıdır.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 319. maddesi, kira sözleşmesinin genel hükümleri arasında, kiracının borçları başlığı altında "Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu" kenar başlığıyla düzenlenmiştir [1]. İlgili norm, taraflar arasındaki sürekli borç ilişkisinin doğasından kaynaklanan ve TMK m. 2 dürüstlük kuralının kira hukukundaki somut bir yansıması olan "katlanma yükümlülüğünü" (Toleranzpflicht) ihtiva etmektedir.
Kira sözleşmesinde kiraya verenin asli borcu, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır (TBK m. 301) [2]. Kiraya verenin bu bakım, onarım ve ayıptan sorumluluk yükümlülüklerini ifa edebilmesi, ancak kiracının kiralanana müdahale edilmesine müsaade etmesi ile mümkündür. Aynı şekilde, kiraya verenin mülkiyet hakkından doğan tasarruf yetkisini (satış veya yeniden kiralama) fiilen kullanabilmesi de kiracının zilyetliğinde bulunan taşınmazın üçüncü kişilere gösterilmesine bağlıdır [3, 4]. Bu çerçevede TBK m. 319, mülkiyet hakkı ile zilyetlik/konut dokunulmazlığı arasındaki hassas dengeyi kuran, tarafların menfaatlerini uzlaştıran emredici nitelikte bir düzenlemedir.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Ayıpların Giderilmesine ve Zararların Önlenmesine Yönelik Çalışmalara Katlanma
Maddenin birinci fıkrası, kiralananda ortaya çıkan ayıpların giderilmesi ve olası zararların önlenmesi (örneğin binanın çökme tehlikesine karşı güçlendirilmesi, su tesisatındaki sızıntının giderilmesi) amacıyla yapılacak çalışmalara kiracının katlanma yükümlülüğünü düzenler [1]. Doktrinde ve yargısal içtihatlarda kabul edildiği üzere, kiralananın eskimesi, yıpranması veya içindeki tesislerin kırılıp bozulması sonucu işlevini kısmen kaybetmesi hâlinde kiralananın onarımı gerekiyorsa, bu onarım süresince kira ilişkisinin belli bir süre için durdurulması veya kısıtlanması söz konusu olabilir [5]. Kiracı, bu onarımların yapılmasını engelleme hakkına sahip değildir; aksi takdirde, ayıbın büyümesinden ve doğacak ek zararlardan sorumlu tutulur [3, 6].
2.2. Kiralananın Gezilip Görülmesine İzin Verme Yükümlülüğü
Maddenin ikinci fıkrası uyarınca kiracı; bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin (potansiyel alıcılar, yeni kiracı adayları, eksperler, ustalar) kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür [1]. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi: Bu yükümlülük doktrinde "kiralananı gösterme borcu" olarak adlandırılmakta olup, bu borcun kaynağı kiracının sadakat ve özen yükümlülüğüdür.) Burada kanun koyucu "zorunlu olduğu ölçüde" kriterini getirerek, kiraya verenin bu hakkını taciz boyutuna vardırmasını engellemeyi amaçlamıştır. İlgili akademik çalışmalarda maddî hataya dayalı olarak TBK m. 313 şeklinde anılmış olsa da, atıf yapılan asıl metin açıkça m. 319'daki kiralananın gösterilmesine katlanma yükümlülüğüdür [3].
2.3. Bildirim Külfeti ve Yararların Gözetilmesi
Kiraya veren, mutlak bir sınırsız hakka sahip değildir. TBK m. 319/3 fıkrası gereği, kiraya veren çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini "uygun bir süre önce" kiracıya bildirmek ve bu işlemler sırasında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır [1]. Ani ve habersiz yapılan ziyaretler konut dokunulmazlığını ihlal edeceği gibi, sözleşmeye aykırılık da teşkil eder. Bildirim süresi, somut olayın özelliklerine (acil bir su patlaması ile olağan bir satış göstermesi arasındaki farka) göre TMK m. 2 dürüstlük kuralı çerçevesinde belirlenir.
2.4. Hakların Saklı Tutulması (Tazminat ve Bedel İndirimi)
Çalışmaların veya gösterimlerin kiracının kullanım hakkını kısıtlaması kaçınılmazdır. TBK m. 319/son fıkrası uyarınca, kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır [1, 7]. Yani katlanma yükümlülüğü, kiracıyı maddi bir fedakârlığa zorlamaz; kiracı kullanamadığı günlerle orantılı olarak kira bedelinden indirim (TBK m. 307) ve şayet bir zarara uğramışsa tazminat talep edebilir [8, 9].
3. Sistematik İlişkiler
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik içtihatlarında, TBK m. 319 uygulamasına ilişkin katı standartlar getirilmiştir. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi: İçtihatlara göre, kiracının evi göstermekten kaçınması durumunda kiraya veren, doğrudan "kiralananın gösterilmesine müsaade (izin)" davası açmalıdır. Yargıtay, bu davalarda hakimin, kiracının çalışma saatlerini, günlük yaşantısını ve kiralananın niteliğini göz önüne alarak, örneğin "haftanın Çarşamba günleri 14:00-16:00 ile Cumartesi günleri 11:00-13:00 saatleri arasında" şeklinde belirli ve infazı kabil gün ve saatler tayin etmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Süresiz veya her gün istenilen saatte gösterim yapılmasına dair kararlar Yargıtay tarafından bozulmaktadır.)
Bu yükümlülüğün ihlali, doğrudan tahliye sebebi olmamakla birlikte, TBK m. 316 uyarınca "sözleşmeye aykırılık" teşkil edeceğinden, ihtar ve süre verilmesine rağmen ihlalin devamı halinde kiraya verene sözleşmeyi fesih hakkı verebilecektir [10, 11].
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Satış Amacıyla Gösterim İhlali): Kiraya veren (A), mülkiyetindeki daireyi satılığa çıkarmış ve konutu potansiyel alıcılara göstermek için kiracı (B)'den talepte bulunmuştur. Kiracı (B), "Kira sözleşmemiz devam ediyor, evde benim özel eşyalarım var, kimseyi evime sokmam" diyerek talepleri kesin bir dille reddetmiştir. Hukuki analiz: TBK m. 319/2 uyarınca kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermek zorundadır [1]. (B)'nin konut dokunulmazlığı gerekçesi, kanunun amir hükmü karşısında dinlenemez. Kiraya veren (A), Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak belirli gün ve saatlerde konutun gösterilmesine izin verilmesi yönünde hüküm tesis edilmesini talep edebilir. Ayrıca (B)'nin bu tutumu nedeniyle satışın engellenmesi halinde, (A)'nın uğradığı zararları tazmin yükümlülüğü de doğabilecektir.
Olay 2 (Esaslı Onarım ve İndirim Talebi): Kiralanan işyerinin tavanında üst kattan kaynaklanan ağır bir su sızıntısı başlamış, tavan sıvaları dökülmüştür. Kiraya veren (X), derhal ustalarla gelerek onarım yapmak istemiş; ancak iplik ticareti yapan kiracı (Y), "işlerimin en yoğun olduğu hafta, dükkânı 1 hafta kapatamam" diyerek ustaları içeri almamıştır. Bir süre sonra tavan tamamen çökmüş ve iplikler zarara uğramıştır. Hukuki analiz: TBK m. 319/1 gereği kiracı (Y), zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmak zorundadır [1]. (Y)'nin bu çalışmalara izin vermemesi nedeniyle tavanın çökmesi ve ipliklerin zarar görmesinde kiraya veren (X)'in sorumluluğu bulunmaz; zira kiraya veren ifa engeliyle (alacaklı temerrüdü) karşılaşmıştır. Ancak (Y) onarıma izin verseydi, dükkânın kapalı kaldığı 1 haftalık süre için TBK m. 319/son ve m. 307 gereği kira bedelinden orantılı indirim talep etme hakkına sahip olacaktı [7-9].
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 319 hükmü, mülkiyet ve zilyetlik hakları arasındaki en keskin çatışma alanlarından birini düzenlemektedir. İsviçre-Türk doktrininde genel kabul gördüğü üzere, normun ihdası elzem olmakla birlikte, "uygun bir süre" ve "zorunlu olduğu ölçüde" gibi ucu açık soyut kavramların kullanılması uygulamada belirsizliklere yol açmaktadır. Ne var ki kanun koyucu, her somut olayın (satış, kiralama, acil onarım, estetik onarım) niteliği farklı olduğundan, süre ve kapsamı katı kurallara bağlamaktan bilinçli olarak kaçınmış ve takdiri, TMK m. 4 çerçevesinde hakime bırakmıştır.
Hükmün son fıkrasında yer alan kiracının "kira bedelinin indirilmesi ve zararının giderilmesi" haklarının saklı tutulması, hakkaniyet ilkesinin doğal bir sonucudur. Ancak doktrinde, kiracının tahammül süresi uzadıkça, sırf bedel indirimi veya tazminatın telafi edici işlevinin yetersiz kalacağı; bu nedenle kiracıya TBK m. 331 (Olağanüstü Fesih / Önemli Sebepler) kapsamında sözleşmeyi haklı nedenle fesih yetkisi tanındığının da altı çizilmelidir [17]. Kanunun sistematik yapısı, mülkiyet hakkının kullanılmasına imkân tanırken, barınma hakkını ve ticari işletmenin bekasını da güvence altına alacak bir eşgüdüm içerisinde yorumlanmalıdır.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.