1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Kira Sözleşmesi" başlıklı Dördüncü Bölümünün Birinci Ayırımında (Genel Hükümler) yer alan 309. madde, kiraya verenin "zapttan sorumluluk" (üçüncü kişinin üstün hak iddialarına karşı tekeffül) borcunu düzenlemektedir [1]. Kanun koyucu bu maddeyi, "Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk" üst başlığı altında "Zapttan sorumluluk" alt başlığı ile sistematize etmiştir [1].
Kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen, rızai ve sürekli edimli bir sözleşmedir [2]. Bu sözleşmede kiraya verenin asli edim yükümlülüğü, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır [3]. Bu bulundurma ve kullandırma borcu, yalnızca kiralananın maddi ve fiziksel açıdan ayıpsız olmasını değil, aynı zamanda hukuki açıdan da üçüncü kişilerin müdahalelerinden arî olmasını (hukuki ayıptan ve zapttan uzak olmasını) gerektirir. TBK m. 309 hükmü, kiralananda üçüncü kişilerin ileri sürdüğü haklar sebebiyle kiraya verenin sorumluluğunu (zapttan sorumluluk) ortaya koymaktadır [4], [5].
Maddenin lafzına göre; bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür [1]. Bu hüküm, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde de kabul edilen, kiraya verenin kiracıyı "zapt tehlikesine karşı koruma ve tekeffül" borcunun, 6098 sayılı yasada daha somut ve net bir yaptırım sistematiğine bağlanmış halidir. Hükmün amacı, zayıf konumda olan kiracının, kira ilişkisinin nispiliği prensibi karşısında ayni veya daha güçlü şahsi haklar ileri süren üçüncü kişilere karşı mağdur olmasını engellemek ve kiraya vereni, sağladığı kullanım hakkının hukuki güvencesi olarak konumlandırmaktır [6], [7], [4], [5].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Üçüncü Kişinin Kiracının Hakkıyla Bağdaşmayan Hak İleri Sürmesi (Zapt Tehlikesi)
Maddenin uygulanabilmesi için temel şart, kira ilişkisinin dışında yer alan bir üçüncü kişinin, kiralanan üzerinde kiracının kullanım (intifa/şahsi) hakkını sınırlayan veya tamamen ortadan kaldıran üstün bir hak (mülkiyet, intifa, sükna gibi ayni haklar veya tapuya şerh edilmiş öncelikli şahsi haklar) iddia etmesidir. Bu durum öğretide "hukuki ayıp" veya "zapt tehlikesi" olarak da nitelendirilmektedir. Üçüncü kişinin hakkı, kiracının sözleşmeden doğan kullanım hakkıyla "bağdaşmıyor" olmalıdır [1], [5]. Eğer üçüncü kişinin iddiası fiili bir müdahaleden (örneğin haksız işgal) ibaretse, burada hukuki bir zapttan değil, haksız fiilden söz edilir ve kiracı zilyetlik hükümlerine (TMK m. 983 vd.) göre kendi hakkını koruyabilir [8]. Ancak müdahale üstün bir ayni hakka veya şerh edilmiş şahsi hakka dayanıyorsa, TBK m. 309 devreye girer.
2.2. Kiracının Bildirim Külfeti
Kanun koyucu, kiraya verenin davayı üstlenmesi ve zararı gidermesi yaptırımını, kiracının "bildirimi" şartına bağlamıştır. Üçüncü bir kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi halinde kiracı durumu kiraya verene bildirmek zorundadır [6]. Bu bildirim, hukuki niteliği itibarıyla bir "külfet"tir (Obliegenheit). Kiracı, üçüncü kişinin açtığı elatmanın önlenmesi (men-i müdahale) veya tahliye davasını ya da gönderdiği ihtarı derhal kiraya verene ihbar etmelidir. Bildirim külfetinin yerine getirilmemesi, usul hukuku (HMK davanın ihbarı kuralları) ve maddi hukuk çerçevesinde kiracının tazminat taleplerinin sınırlandırılmasına veya tamamen reddine yol açabilir, zira kiraya veren davaya zamanında müdahil olsaydı üçüncü kişinin haksız iddiasını defedebileceğini ispatlarsa sorumluluktan kısmen veya tamamen kurtulur.
2.3. Davayı Üstlenme Borcu
Kiracının bildirimi üzerine kiraya veren, üçüncü kişi tarafından kiracıya karşı açılan davaya katılmak veya davayı kiracı adına üstlenmekle yükümlüdür [6], [1]. Bu yükümlülük, sözleşmenin ifası bağlamında kiraya verenin koruma ve sadakat borçlarının usuli bir yansımasıdır. Kiraya veren, mülkiyet veya diğer üstün hak belgelerini sunarak kiracının kullanım hakkının haklı bir nedene (kira sözleşmesine) dayandığını ve üçüncü kişinin iddiasının yersiz olduğunu ispat etmek zorundadır. Davayı üstlenme borcunun ihlali, başlı başına bir sözleşmeye aykırılık teşkil eder.
2.4. Zararı Giderme Yükümlülüğü
TBK m. 309, üçüncü kişinin hakkını ileri sürmesi ve bunun sonucunda kiracının kiralananı kullanımının engellenmesi durumunda kiraya vereni "her türlü zararı gidermekle" yükümlü tutmuştur [1]. Kiracının, üçüncü kişinin müdahalesi nedeniyle kullanım hakkını yitirmesi (zapt) halinde, kira sözleşmesini feshetme hakkı doğar [5]. Sözleşmenin bu şekilde sonlanması durumunda kiraya veren, kiracının hem müspet zararlarını (örneğin daha pahalıya kiralamak zorunda kaldığı emsal taşınmazın kira farkı) hem de menfi zararlarını (taşınma masrafları, sözleşmenin kurulması için yapılan masraflar vb.) gidermek mecburiyetindedir. Madde metninde yer alan "her türlü zarar" ifadesi, kiracının malvarlığında meydana gelen aktif azalma ve pasif artışların tamamını (fiili zarar ve yoksun kalınan kâr) kapsar [6], [7], [5].
3. Sistematik İlişkiler
- TBK m. 301 (Teslim ve Bulundurma Borcu): TBK m. 309'daki zapttan sorumluluk, TBK m. 301'de yer alan kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurma borcunun doğrudan bir uzantısıdır [3]. Kiralananın hukuki ayıplardan arî şekilde bulundurulmaması m. 301'in ihlalidir.
- TBK m. 310 ve m. 311 (Kiralananın El Değiştirmesi ve Sınırlı Ayni Hak Tesisi): TBK m. 310'a göre, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur [1], [9]. Eğer yeni malik, kanunun tanıdığı fesih ve tahliye haklarını (TBK m. 351) kullanarak kiracıyı tahliye ederse, kiracı yine TBK m. 309 kıyasen eski kiraya verene (sözleşmenin ilk tarafına) başvurarak uğradığı zararların tazminini talep edebilir. Aynı durum TBK m. 311 kapsamında üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması halinde de geçerlidir [9].
- TBK m. 214 vd. (Satış Sözleşmesinde Zapttan Sorumluluk): Kira hukukundaki zapttan sorumluluk müessesesi, satış sözleşmesindeki zapttan sorumluluk (TBK m. 214) kuralları ile felsefi bir altyapı bütünlüğüne sahiptir [10], [11]. Satıcı nasıl ki satılan malın üçüncü kişi tarafından alıcının elinden alınmasına karşı tekeffül borcu altındaysa, kiraya veren de kullanım hakkının üçüncü kişi tarafından engellenmesine karşı aynı tekeffül altındadır.
- 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK m. 61 vd. - Davanın İhbarı): Maddede belirtilen "davayı üstlenmek" yükümlülüğü, HMK'da düzenlenen davanın ihbarı ve fer'i müdahale kurumlarıyla usul hukuku boyutunda hayata geçirilir. Kiracı, kendisine açılan davayı kiraya verene ihbar ettiğinde, kiraya veren HMK m. 61 vd. gereğince davaya katılır veya kiracının yanında yer alır.
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin (özellikle 3. ve 6. Hukuk Daireleri) yerleşik içtihatlarına göre; kiraya verenin, kiralananı kiracıya teslim ettikten sonra da bu yerin zilyetliğini ve kullanımını üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı koruma borcu devam etmektedir. Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, kira sözleşmesinin geçerli olması için kiraya verenin mutlaka taşınmazın maliki olması gerekmez; ancak kiraladığı taşınmazın hukuki kullanım hakkını kiracıya sağlamayı garanti etmiş sayılır.
Eğer gerçek malik veya üstün ayni hak sahibi bir üçüncü kişi, kiracıya karşı elatmanın önlenmesi (fuzuli işgal) davası açar veya ecrimisil talep ederse, kiracı durumu derhal kiraya verene bildirmelidir. Yargıtay, kiracının üçüncü kişi tarafından tahliye edilmek zorunda kalması halinde, sözleşmenin ifa imkânsızlığı ile sona erdiğini kabul etmekte ve kiraya vereni, kiracının ödemek zorunda kaldığı dava masrafları, ecrimisil bedelleri, taşınma ve komisyon giderleri ile emsal kira farkı (müspet zarar) gibi tüm zararlardan sorumlu tutmaktadır. Bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracının ise, kiraya verenin savunma imkânını elinden aldığı gerekçesiyle tazminat taleplerinde müterafik kusur (TBK m. 52) indirimi yapılabileceği Yargıtay içtihatlarında benimsenen bir kuraldır.
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1:
(A), mülkiyetinin tamamen kendisine ait olduğunu beyan ederek bir işyerini (B)'ye 5 yıllığına kiralamıştır. İkinci yılın sonunda, taşınmazın yarı paydaşı olan (C), söz konusu kira sözleşmesine onay vermediğini belirterek (B)'ye karşı elatmanın önlenmesi ve tahliye davası açmıştır. (B), bu davayı derhal (A)'ya ihbar etmiş ve (A)'dan davayı üstlenmesini talep etmiştir. (A) ise "Aramızda geçerli bir sözleşme var, sen orada oturmaya devam et" diyerek davaya müdahil olmamıştır. Dava sonucunda mahkeme (C)'nin haklılığına karar vermiş ve (B) işyerinden tahliye edilmek zorunda kalarak (C)'ye yargılama gideri ödemiş, ayrıca yeni bir işyeri tutmak için komisyon ücreti ve daha yüksek bir kira bedeli ödemiştir.
Hukuki analiz: TBK m. 309 uyarınca (B), üçüncü kişi (C)'nin ileri sürdüğü üstün hakkı zamanında kiraya veren (A)'ya bildirerek külfetini yerine getirmiştir. (A)'nın davayı üstlenmemesi ve (B)'nin tahliye edilmesiyle (zapt gerçekleşmesiyle) (B), sözleşmeyi haklı nedenle feshetme hakkına sahip olmuş ve uğradığı her türlü zararın tazminini isteme yetkisi doğmuştur [4], [5]. (B), ödediği usul giderlerini, yeni işyeri için ödenen komisyonu (menfi zarar) ve kalan 3 yıllık süre için emsal işyeri ile eski kira bedeli arasındaki farkı (müspet zarar) (A)'dan talep edebilir [1], [6].
Olay 2:
(X), bir konutu (Y)'ye kiralamış ve (Y) konuta yerleşmiştir. Birkaç ay sonra (Z), elinde intifa hakkı sahibi olduğuna dair tapu belgesi ile gelerek (Y)'den konutu boşaltmasını, aksi takdirde yasal yollara başvuracağını sözlü olarak beyan etmiştir. (Y), çekinerek durumu kiraya veren (X)'e bildirmeden derhal evi tahliye etmiş ve başka bir eve taşınmıştır. Daha sonra (Y), (X)'e karşı dava açarak taşınma masraflarını ve yeni kira sözleşmesindeki bedel farkını talep etmiştir.
Hukuki analiz: TBK m. 309 gereğince, üçüncü kişinin bir hak ileri sürmesi halinde kiracının öncelikli yükümlülüğü durumu "kiraya verene bildirmek"tir [1], [6]. (Y), (X)'e herhangi bir bildirim yapmadan ve (X)'e davayı üstlenip zapt tehlikesini bertaraf etme fırsatı vermeden (örneğin (X), (Z) ile intifa hakkı bedeli konusunda anlaşıp zaptı önleyebilirdi) kiralananı terk etmiştir. Bu durumda (Y), TBK m. 309 kapsamındaki bildirim külfetini ihlal etmiştir. (X), zamanında bildirim yapılsaydı (Z)'nin talebinin haksız olduğunu ispat edebileceğini veya zararı önleyebileceğini kanıtlarsa, (Y)'nin tazminat talepleri reddedilebilir ya da TBK m. 52 kapsamında önemli ölçüde indirilebilir.
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat yükü: Üçüncü kişinin kiralanan üzerinde üstün bir hak iddia ettiğini ve bu sebeple zarara uğradığını ispat yükü kiracıdadır. Kiraya veren ise, kendisine bildirim yapılmadığını veya bildirim yapılsa dahi üçüncü kişinin iddiasının haksız olduğunu (kendisine kusur yüklenemeyeceğini) ispat ederek sorumluluktan kurtulmaya çalışmalıdır.
- Zamanaşımı / Süreler: Zapttan doğan tazminat davaları, kira sözleşmesine aykırılıktan kaynaklandığı için TBK m. 146 uyarınca kural olarak 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir. Süre, zaptın gerçekleştiği (kiracının kiralananı kullanma hakkını kaybettiği veya tahliye edildiği) tarihten itibaren başlar.
- Görevli/yetkili mahkeme: HMK m. 4/1-a uyarınca, kira ilişkisinden doğan tüm alacak ve tazminat davaları, dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanına girer [12]. Yetkili mahkeme ise kural olarak davalının (kiraya verenin) yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.
- Yaygın uygulama hataları: Uygulamada en sık karşılaşılan hata, kiracının üçüncü kişinin ihtarnamesi veya davası karşısında kiraya verene "davanın ihbarını" usulüne uygun şekilde ve zamanında yapmamasıdır. Kiracılar genellikle tahliye edildikten sonra kiraya verene başvurmakta, bu da açılacak rücu/tazminat davalarında husumet ve müterafik kusur itirazlarıyla karşılaşmalarına neden olmaktadır.
7. Eleştirel Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu'nun 309. maddesi, 818 sayılı mülga yasa dönemindeki içtihatların kanunlaştırılmış ve sistematize edilmiş başarılı bir örneğidir. Hükmün, "kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür" şeklinde kaleme alınmış olması, doktrinde Fikret Eren ve Turgut Öz gibi otoriteler tarafından kiracının korunması bağlamında son derece olumlu karşılanmaktadır. Zira mülkiyet veya sınırlı ayni hak iddiaları karşısında kiracının kira sözleşmesine (şahsi hakka) dayanarak ayakta kalması eşya hukuku prensipleri gereği mümkün değildir.
Bununla birlikte, doktrinde maddenin lafzi sınırlarına yönelik eleştiriler mevcuttur. "Davayı üstlenmek" ifadesi usul hukuku kuralları karşısında mutlak bir emredicilik taşımaz; zira taraf sıfatı kiracıda olduğu müddetçe kiraya verenin davayı doğrudan kendi üzerine (kiracıyı davadan çıkartarak) alması HMK kuralları uyarınca üçüncü kişinin (davacının) rızasına veya usuli şartların varlığına tabidir. Bu nedenle doktrin, bu ifadenin "davada kiracının yanında fer'i müdahil olarak yer almak, savunma araçlarını sunmak ve tüm yargılama giderlerini üstlenmek" şeklinde geniş yorumlanması gerektiğini savunmaktadır. Ayrıca, zapttan sorumluluk hallerinde zararın kapsamının (müspet mi menfi mi olduğu) kanunda açıkça belirtilmemesi uygulamada tereddütler yaratabilmektedir. Fakat modern borçlar hukuku öğretisi, kusursuz sorumluluk hallerinde dahi mağdur kiracının, kira sözleşmesinin ihlali nedeniyle ifa menfaatinin (müspet zarar) korunması gerektiğini haklı olarak savunmaktadır.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Kira Sözleşmesi" başlıklı Dördüncü Bölümünün Birinci Ayırımında (Genel Hükümler) yer alan 309. madde, kiraya verenin "zapttan sorumluluk" (üçüncü kişinin üstün hak iddialarına karşı tekeffül) borcunu düzenlemektedir [1]. Kanun koyucu bu maddeyi, "Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk" üst başlığı altında "Zapttan sorumluluk" alt başlığı ile sistematize etmiştir [1].
Kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen, rızai ve sürekli edimli bir sözleşmedir [2]. Bu sözleşmede kiraya verenin asli edim yükümlülüğü, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır [3]. Bu bulundurma ve kullandırma borcu, yalnızca kiralananın maddi ve fiziksel açıdan ayıpsız olmasını değil, aynı zamanda hukuki açıdan da üçüncü kişilerin müdahalelerinden arî olmasını (hukuki ayıptan ve zapttan uzak olmasını) gerektirir. TBK m. 309 hükmü, kiralananda üçüncü kişilerin ileri sürdüğü haklar sebebiyle kiraya verenin sorumluluğunu (zapttan sorumluluk) ortaya koymaktadır [4], [5].
Maddenin lafzına göre; bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür [1]. Bu hüküm, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde de kabul edilen, kiraya verenin kiracıyı "zapt tehlikesine karşı koruma ve tekeffül" borcunun, 6098 sayılı yasada daha somut ve net bir yaptırım sistematiğine bağlanmış halidir. Hükmün amacı, zayıf konumda olan kiracının, kira ilişkisinin nispiliği prensibi karşısında ayni veya daha güçlü şahsi haklar ileri süren üçüncü kişilere karşı mağdur olmasını engellemek ve kiraya vereni, sağladığı kullanım hakkının hukuki güvencesi olarak konumlandırmaktır [6], [7], [4], [5].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Üçüncü Kişinin Kiracının Hakkıyla Bağdaşmayan Hak İleri Sürmesi (Zapt Tehlikesi)
Maddenin uygulanabilmesi için temel şart, kira ilişkisinin dışında yer alan bir üçüncü kişinin, kiralanan üzerinde kiracının kullanım (intifa/şahsi) hakkını sınırlayan veya tamamen ortadan kaldıran üstün bir hak (mülkiyet, intifa, sükna gibi ayni haklar veya tapuya şerh edilmiş öncelikli şahsi haklar) iddia etmesidir. Bu durum öğretide "hukuki ayıp" veya "zapt tehlikesi" olarak da nitelendirilmektedir. Üçüncü kişinin hakkı, kiracının sözleşmeden doğan kullanım hakkıyla "bağdaşmıyor" olmalıdır [1], [5]. Eğer üçüncü kişinin iddiası fiili bir müdahaleden (örneğin haksız işgal) ibaretse, burada hukuki bir zapttan değil, haksız fiilden söz edilir ve kiracı zilyetlik hükümlerine (TMK m. 983 vd.) göre kendi hakkını koruyabilir [8]. Ancak müdahale üstün bir ayni hakka veya şerh edilmiş şahsi hakka dayanıyorsa, TBK m. 309 devreye girer.
2.2. Kiracının Bildirim Külfeti
Kanun koyucu, kiraya verenin davayı üstlenmesi ve zararı gidermesi yaptırımını, kiracının "bildirimi" şartına bağlamıştır. Üçüncü bir kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi halinde kiracı durumu kiraya verene bildirmek zorundadır [6]. Bu bildirim, hukuki niteliği itibarıyla bir "külfet"tir (Obliegenheit). Kiracı, üçüncü kişinin açtığı elatmanın önlenmesi (men-i müdahale) veya tahliye davasını ya da gönderdiği ihtarı derhal kiraya verene ihbar etmelidir. Bildirim külfetinin yerine getirilmemesi, usul hukuku (HMK davanın ihbarı kuralları) ve maddi hukuk çerçevesinde kiracının tazminat taleplerinin sınırlandırılmasına veya tamamen reddine yol açabilir, zira kiraya veren davaya zamanında müdahil olsaydı üçüncü kişinin haksız iddiasını defedebileceğini ispatlarsa sorumluluktan kısmen veya tamamen kurtulur.
2.3. Davayı Üstlenme Borcu
Kiracının bildirimi üzerine kiraya veren, üçüncü kişi tarafından kiracıya karşı açılan davaya katılmak veya davayı kiracı adına üstlenmekle yükümlüdür [6], [1]. Bu yükümlülük, sözleşmenin ifası bağlamında kiraya verenin koruma ve sadakat borçlarının usuli bir yansımasıdır. Kiraya veren, mülkiyet veya diğer üstün hak belgelerini sunarak kiracının kullanım hakkının haklı bir nedene (kira sözleşmesine) dayandığını ve üçüncü kişinin iddiasının yersiz olduğunu ispat etmek zorundadır. Davayı üstlenme borcunun ihlali, başlı başına bir sözleşmeye aykırılık teşkil eder.
2.4. Zararı Giderme Yükümlülüğü
TBK m. 309, üçüncü kişinin hakkını ileri sürmesi ve bunun sonucunda kiracının kiralananı kullanımının engellenmesi durumunda kiraya vereni "her türlü zararı gidermekle" yükümlü tutmuştur [1]. Kiracının, üçüncü kişinin müdahalesi nedeniyle kullanım hakkını yitirmesi (zapt) halinde, kira sözleşmesini feshetme hakkı doğar [5]. Sözleşmenin bu şekilde sonlanması durumunda kiraya veren, kiracının hem müspet zararlarını (örneğin daha pahalıya kiralamak zorunda kaldığı emsal taşınmazın kira farkı) hem de menfi zararlarını (taşınma masrafları, sözleşmenin kurulması için yapılan masraflar vb.) gidermek mecburiyetindedir. Madde metninde yer alan "her türlü zarar" ifadesi, kiracının malvarlığında meydana gelen aktif azalma ve pasif artışların tamamını (fiili zarar ve yoksun kalınan kâr) kapsar [6], [7], [5].
3. Sistematik İlişkiler
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin (özellikle 3. ve 6. Hukuk Daireleri) yerleşik içtihatlarına göre; kiraya verenin, kiralananı kiracıya teslim ettikten sonra da bu yerin zilyetliğini ve kullanımını üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı koruma borcu devam etmektedir. Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, kira sözleşmesinin geçerli olması için kiraya verenin mutlaka taşınmazın maliki olması gerekmez; ancak kiraladığı taşınmazın hukuki kullanım hakkını kiracıya sağlamayı garanti etmiş sayılır.
Eğer gerçek malik veya üstün ayni hak sahibi bir üçüncü kişi, kiracıya karşı elatmanın önlenmesi (fuzuli işgal) davası açar veya ecrimisil talep ederse, kiracı durumu derhal kiraya verene bildirmelidir. Yargıtay, kiracının üçüncü kişi tarafından tahliye edilmek zorunda kalması halinde, sözleşmenin ifa imkânsızlığı ile sona erdiğini kabul etmekte ve kiraya vereni, kiracının ödemek zorunda kaldığı dava masrafları, ecrimisil bedelleri, taşınma ve komisyon giderleri ile emsal kira farkı (müspet zarar) gibi tüm zararlardan sorumlu tutmaktadır. Bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracının ise, kiraya verenin savunma imkânını elinden aldığı gerekçesiyle tazminat taleplerinde müterafik kusur (TBK m. 52) indirimi yapılabileceği Yargıtay içtihatlarında benimsenen bir kuraldır.
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1: (A), mülkiyetinin tamamen kendisine ait olduğunu beyan ederek bir işyerini (B)'ye 5 yıllığına kiralamıştır. İkinci yılın sonunda, taşınmazın yarı paydaşı olan (C), söz konusu kira sözleşmesine onay vermediğini belirterek (B)'ye karşı elatmanın önlenmesi ve tahliye davası açmıştır. (B), bu davayı derhal (A)'ya ihbar etmiş ve (A)'dan davayı üstlenmesini talep etmiştir. (A) ise "Aramızda geçerli bir sözleşme var, sen orada oturmaya devam et" diyerek davaya müdahil olmamıştır. Dava sonucunda mahkeme (C)'nin haklılığına karar vermiş ve (B) işyerinden tahliye edilmek zorunda kalarak (C)'ye yargılama gideri ödemiş, ayrıca yeni bir işyeri tutmak için komisyon ücreti ve daha yüksek bir kira bedeli ödemiştir. Hukuki analiz: TBK m. 309 uyarınca (B), üçüncü kişi (C)'nin ileri sürdüğü üstün hakkı zamanında kiraya veren (A)'ya bildirerek külfetini yerine getirmiştir. (A)'nın davayı üstlenmemesi ve (B)'nin tahliye edilmesiyle (zapt gerçekleşmesiyle) (B), sözleşmeyi haklı nedenle feshetme hakkına sahip olmuş ve uğradığı her türlü zararın tazminini isteme yetkisi doğmuştur [4], [5]. (B), ödediği usul giderlerini, yeni işyeri için ödenen komisyonu (menfi zarar) ve kalan 3 yıllık süre için emsal işyeri ile eski kira bedeli arasındaki farkı (müspet zarar) (A)'dan talep edebilir [1], [6].
Olay 2: (X), bir konutu (Y)'ye kiralamış ve (Y) konuta yerleşmiştir. Birkaç ay sonra (Z), elinde intifa hakkı sahibi olduğuna dair tapu belgesi ile gelerek (Y)'den konutu boşaltmasını, aksi takdirde yasal yollara başvuracağını sözlü olarak beyan etmiştir. (Y), çekinerek durumu kiraya veren (X)'e bildirmeden derhal evi tahliye etmiş ve başka bir eve taşınmıştır. Daha sonra (Y), (X)'e karşı dava açarak taşınma masraflarını ve yeni kira sözleşmesindeki bedel farkını talep etmiştir. Hukuki analiz: TBK m. 309 gereğince, üçüncü kişinin bir hak ileri sürmesi halinde kiracının öncelikli yükümlülüğü durumu "kiraya verene bildirmek"tir [1], [6]. (Y), (X)'e herhangi bir bildirim yapmadan ve (X)'e davayı üstlenip zapt tehlikesini bertaraf etme fırsatı vermeden (örneğin (X), (Z) ile intifa hakkı bedeli konusunda anlaşıp zaptı önleyebilirdi) kiralananı terk etmiştir. Bu durumda (Y), TBK m. 309 kapsamındaki bildirim külfetini ihlal etmiştir. (X), zamanında bildirim yapılsaydı (Z)'nin talebinin haksız olduğunu ispat edebileceğini veya zararı önleyebileceğini kanıtlarsa, (Y)'nin tazminat talepleri reddedilebilir ya da TBK m. 52 kapsamında önemli ölçüde indirilebilir.
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu'nun 309. maddesi, 818 sayılı mülga yasa dönemindeki içtihatların kanunlaştırılmış ve sistematize edilmiş başarılı bir örneğidir. Hükmün, "kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür" şeklinde kaleme alınmış olması, doktrinde Fikret Eren ve Turgut Öz gibi otoriteler tarafından kiracının korunması bağlamında son derece olumlu karşılanmaktadır. Zira mülkiyet veya sınırlı ayni hak iddiaları karşısında kiracının kira sözleşmesine (şahsi hakka) dayanarak ayakta kalması eşya hukuku prensipleri gereği mümkün değildir.
Bununla birlikte, doktrinde maddenin lafzi sınırlarına yönelik eleştiriler mevcuttur. "Davayı üstlenmek" ifadesi usul hukuku kuralları karşısında mutlak bir emredicilik taşımaz; zira taraf sıfatı kiracıda olduğu müddetçe kiraya verenin davayı doğrudan kendi üzerine (kiracıyı davadan çıkartarak) alması HMK kuralları uyarınca üçüncü kişinin (davacının) rızasına veya usuli şartların varlığına tabidir. Bu nedenle doktrin, bu ifadenin "davada kiracının yanında fer'i müdahil olarak yer almak, savunma araçlarını sunmak ve tüm yargılama giderlerini üstlenmek" şeklinde geniş yorumlanması gerektiğini savunmaktadır. Ayrıca, zapttan sorumluluk hallerinde zararın kapsamının (müspet mi menfi mi olduğu) kanunda açıkça belirtilmemesi uygulamada tereddütler yaratabilmektedir. Fakat modern borçlar hukuku öğretisi, kusursuz sorumluluk hallerinde dahi mağdur kiracının, kira sözleşmesinin ihlali nedeniyle ifa menfaatinin (müspet zarar) korunması gerektiğini haklı olarak savunmaktadır.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.