1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 307. maddesi, Özel Borç İlişkileri kısmında, kira sözleşmesi başlığı altında "Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu" alt ayrımında düzenlenmiştir [1]. TBK m. 307, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden doğan sorumluluğun sonuçlarından biri olan "Kira bedelinin indirilmesi" kurumunu ihtiva etmektedir [2].
Kira sözleşmesinde kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301) [3]. Bu sürekli borcun bir uzantısı olarak, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi durumunda ifa dengesi (sinallagmatik denge) kiracı aleyhine bozulur. İfa dengesinin yeniden tesis edilmesi amacıyla kanun koyucu, TBK m. 305'te kiracıya ayıbın giderilmesini isteme, sözleşmeyi feshetme, zararının tazminini talep etme ve kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteme şeklinde seçimlik haklar tanımıştır [4]. TBK m. 307, söz konusu bedel indirimi hakkının ne şekilde ve hangi süreler için kullanılacağını özel olarak detaylandıran temel yasal dayanaktır [2, 5].
İsviçre Borçlar Kanunu'ndaki (OR) Art. 259d hükmünün karşılığı olan bu madde, kiracının kullanımını etkileyen (önemli veya önemsiz) her türlü ayıp bakımından, ifa edilen eksik yararlanma ile ödenen tam kira bedeli arasındaki hukuksuzluğu bertaraf etmeyi amaçlamaktadır.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Kullanımını Etkileyen Ayıpların Varlığı
Kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen amaca uygun olarak kullanılmasını imkânsız kılan veya önemli ölçüde azaltan vasıf eksikliklerinin bulunmasıdır [6]. TBK m. 307 lafzında "kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı" ifadesi kullanılmıştır [2]. Doktrinde, bedel indirimi talep edilebilmesi için ayıbın mutlaka sözleşmeyi feshettirecek ağırlıkta (önemli ayıp) olması gerekmediği, kiralananın kullanımını az da olsa etkileyen önemsiz ayıpların varlığı hâlinde dahi bu hakkın kullanılabileceği kabul edilmektedir [5]. Ayıp, kiralananın fiziki yapısından kaynaklanan maddi bir ayıp olabileceği gibi, üçüncü kişilerin üstün hak iddialarından doğan hukuki ayıp veya mevzuat değişikliklerinden kaynaklanan ekonomik ayıp şeklinde de ortaya çıkabilir [6]. Önemli olan, kiracının sözleşmeden beklediği faydanın objektif olarak ihlal edilmiş olmasıdır.
2.2. Ayıbın Kiraya Veren Tarafından Öğrenilmesi ve Süre Unsuru
TBK m. 307 uyarınca, kira bedelinden indirim yapılabilmesinin zaman bakımından başlangıcı "bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesi" anıdır [2]. Ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesi, genellikle kiracının TBK m. 318 uyarınca yapacağı bildirim (ihbar) ile gerçekleşir [7, 8]. Kanun koyucu, bedel indirimini geriye dönük olarak sözleşmenin kurulduğu veya ayıbın ortaya çıktığı an itibarıyla değil, kiraya verenin ayıptan haberdar olduğu andan başlatmıştır [5]. Sürenin sonu ise "ayıbın giderilmesine kadar geçen süre" olarak tayin edilmiştir [2]. Bu süre zarfında kiracı, tam kira bedeli ödemek yerine, ayıbın kullanım değerinde yarattığı eksiklik oranında indirimli bedel ödemekle yükümlü olur. Eğer kiraya veren ayıbı hiçbir zaman gidermezse, indirim talebi kira sözleşmesinin sonuna kadar devam edecektir.
2.3. Kira Bedelinden Ayıpla Orantılı İndirim ve Nispi Metot
Kira bedelinden yapılacak indirimin nasıl hesaplanacağı hususunda doktrinde ve Yargıtay uygulamasında mutlak metot, tazminat metodu ve nispi metot olmak üzere üç yöntem tartışılmaktadır [9]. Ancak, borçlar hukuku sistematiğinde ifa engellerinde sözleşme adaletini sağlamada en yaygın kabul gören yöntem "nispi metot"tur [9]. Nispi metoda göre indirim miktarı, kiralananın ayıpsız değeri ile ayıplı değeri arasındaki oranın, sözleşmede kararlaştırılan kira bedeline yansıtılması suretiyle bulunur [9, 10].
Formülize edilecek olursa: İndirilmiş Kira Bedeli = (Sözleşmedeki Kira Bedeli x Kiralananın Ayıplı Objektif Değeri) / Kiralananın Ayıpsız Objektif Değeri şeklindedir [10]. TBK m. 307'de geçen "ayıpla orantılı bir indirim" ibaresi, kanun koyucunun da nispi metodu benimsediğinin açık bir göstergesidir [2, 9].
3. Sistematik İlişkiler
- TBK m. 305 (Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesi): TBK m. 307'nin temel şartları m. 305'te düzenlenmiştir. M. 305, kiracıya bedel indiriminin yanı sıra fesih, aynen ifa (onarım) ve tazminat haklarını ardışık veya bir arada kullanma imkânı sunar [4].
- TBK m. 306 (Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih): Kiracı, kiraya verenden öncelikle ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir. Ayıp giderilmediği takdirde namı hesabına onarım yaptırabilir [4]. Bedel indirimi, ayıbın giderilmesine alternatif olabileceği gibi, ayıbın kiraya verence öğrenilip giderildiği ana kadar geçen geçici süre için de talep edilebilir [5].
- TBK m. 318 (Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu): TBK m. 307'deki bedel indiriminin işlemeye başlaması için kiraya verenin ayıbı "öğrenmesi" şarttır [2]. Bu bağlamda, kiracının m. 318 uyarınca kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene "gecikmeksizin bildirme yükümlülüğü", m. 307'nin fiiliyat kazanması için ön koşuldur [7, 11]. Kiracı ihbar yükümlülüğünü ihlal ederse, hem geçmişe dönük indirim talep edemez hem de ayıbın büyümesinden doğan zararlardan sorumlu olur [7, 8].
- TBK m. 308 (Zararın Giderimi): Bedel indirimi hakkı, kusursuz sorumluluk esasına dayanır. Ayıbın ortaya çıkmasında kiraya verenin kusuru aranmaz. Ancak kiracı, ayıp nedeniyle bir de fiili zarara uğramışsa, TBK m. 308 uyarınca bu zararın tazminini de isteyebilir. Bu durumda kiraya verenin kusursuzluğunu ispat etmesi gerekir [2].
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay kararlarında kira bedelinden indirim hakkı titizlikle değerlendirilmektedir. Yargıtay’ın eski tarihli (örneğin 3. HD., 28.09.1998 T., 1998/9053 E., 1998/9860 K.) kimi kararlarında, "kira bedelini indirme sadece önemli bozukluklardan, bir başka söyleyişle sözleşmeye uyarınca kullanmanın önemli azalmasından dolayı caizdir" denilerek bedel indirimi hakkı yalnızca önemli ayıplarla sınırlandırılmıştı [5]. Ancak güncel doktrin ve 6098 sayılı yeni TBK m. 307'nin açık lafzı karşısında bu görüş geçerliliğini yitirmiştir; zira m. 307 "önemli ayıp" kavramını değil, "kullanımını etkileyen ayıp" tabirini kullanmakta olup, ayıbın kullanıma olan etkisi oranında indirim yapılmasını emretmektedir [2, 5].
Ayrıca, Yargıtay güncel kararlarında (örneğin 3. HD., 17.04.2019 T., 2017/7137 E., 2019/3472 K.) nispi metodun uygulanmasını zorunlu tutmaktadır. Yargıtay, hakimin keyfi bir bedel takdiri yapamayacağını, ayıplı değer ile ayıpsız değer oranının objektif kriterlerle ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilerek sözleşmedeki bedele uyarlanması gerektiğini (orantılı indirim) açıkça vurgulamaktadır [5].
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1:
Bir mimarlık şirketi tarafından ofis olarak kiralanan çatılı işyerinin, kış aylarının gelmesiyle birlikte çatısının su akıttığı ve bir odasının kullanılamaz hâle geldiği tespit edilmiştir. Kiracı şirket, 1 Aralık tarihinde noter ihtarnamesi ile durumu kiraya verene bildirmiş ve onarım talep etmiştir. Kiraya veren, ancak 1 Şubat tarihinde onarımı tamamlayabilmiştir.
Hukuki analiz: TBK m. 307 uyarınca kiracı, kiralananın kullanımını olumsuz etkileyen bu ayıp (su akıtma ve odanın kullanılamaması) nedeniyle bedel indirimi talep etme hakkına sahiptir. İndirim hakkı, ayıbın öğrenildiği (ihtarın tebliğ edildiği) 1 Aralık tarihi ile onarımın tamamlandığı 1 Şubat tarihi arasındaki iki aylık dönem için geçerlidir. İndirim miktarı, su sızıntısının işyerinin genel kullanım değerinde yarattığı objektif azalma oranına (nispi metoda) göre belirlenecektir.
Olay 2:
Bir alışveriş merkezinde mağaza kiralayan tacir, mağazanın havalandırma (iklimlendirme) sisteminin AVM yönetimi/kiraya veren tarafından taahhüt edilen kapasitede çalışmadığını şifahi olarak defalarca iletmiş ancak resmi bir bildirim yapmamıştır. İklimlendirme sorunu sözleşmenin kurulmasından bir yıl sonra kalıcı olarak çözülmüştür. Tacir, geçmiş bir yıllık süre için geriye dönük kira bedeli tenzili davası açmıştır.
Hukuki analiz: TBK m. 307 lafzı uyarınca, bedel indirimi "ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden" itibaren talep edilebilir. Olayda kiraya verenin şifahi bildirimlerle durumu öğrendiği hukuka uygun delillerle ispat edilemezse (TBK m. 318 kapsamındaki bildirim borcunun ihlali), indirim süresinin başlangıcı mahkeme nezdinde ispatlanamayacağından geçmişe dönük indirim davası reddedilme tehlikesiyle karşı karşıyadır.
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat Yükü: Kiralananda ayıp bulunduğunu, bu ayıbın kiralananın kullanımını ne ölçüde etkilediğini ve ayıbın kiraya veren tarafından hangi tarihte öğrenildiğini ispat yükü kiracı üzerindedir (TMK m. 6).
- Zamanaşımı / Süreler: Bedel indirimi hakkının kullanılması (indirimli kiranın tespiti ve fazla ödenenin iadesi), kira alacakları için öngörülen beş yıllık zamanaşımı süresine (TBK m. 147) tabidir. İndirim hakkı bozucu yenilik doğuran bir hak niteliğinde olup, dönemsel kira borcunu kısmen ortadan kaldırır [9].
- Görevli/yetkili mahkeme: Kira ilişkisinden kaynaklanan ve kira bedelinin indirilmesini konu alan tüm davalarda görevli mahkeme, miktara bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4/1-a) [12]. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.
- Yaygın uygulama hataları: Kiracıların, kiraya verenin onayını veya kesinleşmiş bir mahkeme kararını almaksızın tek taraflı ve keyfi olarak kira bedelinden kesinti (mahsup) yapmaları ve bu eksik ödeme nedeniyle temerrüde düşerek tahliye (TBK m. 315) riskiyle karşılaşmaları en yaygın pratik hatadır. Ayıp nedeniyle indirim talebi, ancak iki tarafın mutabakatı veya mahkemenin nispi metoda göre vereceği tespit/eda kararı ile güvence altına alınmalıdır [7, 13].
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 307 hükmü incelendiğinde, kanun koyucunun "ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden" ibaresini kullanarak, indirim hakkını kiracının bildirim yükümlülüğüne organik olarak bağladığı görülmektedir. Doktrindeki tartışmalarda bu hususun, kiracıyı koruma ilkesi ile kiraya verenin ifa menfaati arasındaki ince çizgiyi dengelediği belirtilmektedir. Zira kiraya verenin haberdar olmadığı bir ayıp yüzünden geçmişe yönelik kiralardan aniden mahrum bırakılması hakkaniyete aykırı olacaktır.
Ancak hükmün eleştirilen en temel yanı, indirim oranının hesaplanmasına ilişkin doğrudan bir metodolojik kural içermemesidir. "Ayıpla orantılı bir indirim" ibaresi, hakime geniş bir takdir yetkisi vermektedir. Yargıtay her ne kadar nispi metodu benimsemiş olsa da, yerel mahkemelerin zaman zaman tazminat metodunu uyguladığı veya mutlak hakkaniyet indirimi yaptığı görülmektedir ki bu durum yeknesaklığı bozmaktadır [9]. Öğretide, nispi metodun zorunlu uygulama alanı olduğunun daha net vurgulanması gerektiği ileri sürülmektedir. Ayrıca, kullanımın etkilenmesi koşulunun "önemsiz" ayıpları dahi kapsaması, kötü niyetli kiracıların çok basit bakım eksikliklerini bile kira ödememek veya geciktirmek için bir def'i olarak öne sürmelerine zemin hazırlayabilmektedir. Bu nedenle, söz konusu hakkın kullanımında TMK m. 2 dürüstlük kuralının daima gözetilmesi zaruridir.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 307. maddesi, Özel Borç İlişkileri kısmında, kira sözleşmesi başlığı altında "Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu" alt ayrımında düzenlenmiştir [1]. TBK m. 307, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden doğan sorumluluğun sonuçlarından biri olan "Kira bedelinin indirilmesi" kurumunu ihtiva etmektedir [2].
Kira sözleşmesinde kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301) [3]. Bu sürekli borcun bir uzantısı olarak, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi durumunda ifa dengesi (sinallagmatik denge) kiracı aleyhine bozulur. İfa dengesinin yeniden tesis edilmesi amacıyla kanun koyucu, TBK m. 305'te kiracıya ayıbın giderilmesini isteme, sözleşmeyi feshetme, zararının tazminini talep etme ve kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteme şeklinde seçimlik haklar tanımıştır [4]. TBK m. 307, söz konusu bedel indirimi hakkının ne şekilde ve hangi süreler için kullanılacağını özel olarak detaylandıran temel yasal dayanaktır [2, 5].
İsviçre Borçlar Kanunu'ndaki (OR) Art. 259d hükmünün karşılığı olan bu madde, kiracının kullanımını etkileyen (önemli veya önemsiz) her türlü ayıp bakımından, ifa edilen eksik yararlanma ile ödenen tam kira bedeli arasındaki hukuksuzluğu bertaraf etmeyi amaçlamaktadır.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Kullanımını Etkileyen Ayıpların Varlığı
Kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen amaca uygun olarak kullanılmasını imkânsız kılan veya önemli ölçüde azaltan vasıf eksikliklerinin bulunmasıdır [6]. TBK m. 307 lafzında "kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı" ifadesi kullanılmıştır [2]. Doktrinde, bedel indirimi talep edilebilmesi için ayıbın mutlaka sözleşmeyi feshettirecek ağırlıkta (önemli ayıp) olması gerekmediği, kiralananın kullanımını az da olsa etkileyen önemsiz ayıpların varlığı hâlinde dahi bu hakkın kullanılabileceği kabul edilmektedir [5]. Ayıp, kiralananın fiziki yapısından kaynaklanan maddi bir ayıp olabileceği gibi, üçüncü kişilerin üstün hak iddialarından doğan hukuki ayıp veya mevzuat değişikliklerinden kaynaklanan ekonomik ayıp şeklinde de ortaya çıkabilir [6]. Önemli olan, kiracının sözleşmeden beklediği faydanın objektif olarak ihlal edilmiş olmasıdır.
2.2. Ayıbın Kiraya Veren Tarafından Öğrenilmesi ve Süre Unsuru
TBK m. 307 uyarınca, kira bedelinden indirim yapılabilmesinin zaman bakımından başlangıcı "bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesi" anıdır [2]. Ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesi, genellikle kiracının TBK m. 318 uyarınca yapacağı bildirim (ihbar) ile gerçekleşir [7, 8]. Kanun koyucu, bedel indirimini geriye dönük olarak sözleşmenin kurulduğu veya ayıbın ortaya çıktığı an itibarıyla değil, kiraya verenin ayıptan haberdar olduğu andan başlatmıştır [5]. Sürenin sonu ise "ayıbın giderilmesine kadar geçen süre" olarak tayin edilmiştir [2]. Bu süre zarfında kiracı, tam kira bedeli ödemek yerine, ayıbın kullanım değerinde yarattığı eksiklik oranında indirimli bedel ödemekle yükümlü olur. Eğer kiraya veren ayıbı hiçbir zaman gidermezse, indirim talebi kira sözleşmesinin sonuna kadar devam edecektir.
2.3. Kira Bedelinden Ayıpla Orantılı İndirim ve Nispi Metot
Kira bedelinden yapılacak indirimin nasıl hesaplanacağı hususunda doktrinde ve Yargıtay uygulamasında mutlak metot, tazminat metodu ve nispi metot olmak üzere üç yöntem tartışılmaktadır [9]. Ancak, borçlar hukuku sistematiğinde ifa engellerinde sözleşme adaletini sağlamada en yaygın kabul gören yöntem "nispi metot"tur [9]. Nispi metoda göre indirim miktarı, kiralananın ayıpsız değeri ile ayıplı değeri arasındaki oranın, sözleşmede kararlaştırılan kira bedeline yansıtılması suretiyle bulunur [9, 10]. Formülize edilecek olursa: İndirilmiş Kira Bedeli = (Sözleşmedeki Kira Bedeli x Kiralananın Ayıplı Objektif Değeri) / Kiralananın Ayıpsız Objektif Değeri şeklindedir [10]. TBK m. 307'de geçen "ayıpla orantılı bir indirim" ibaresi, kanun koyucunun da nispi metodu benimsediğinin açık bir göstergesidir [2, 9].
3. Sistematik İlişkiler
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay kararlarında kira bedelinden indirim hakkı titizlikle değerlendirilmektedir. Yargıtay’ın eski tarihli (örneğin 3. HD., 28.09.1998 T., 1998/9053 E., 1998/9860 K.) kimi kararlarında, "kira bedelini indirme sadece önemli bozukluklardan, bir başka söyleyişle sözleşmeye uyarınca kullanmanın önemli azalmasından dolayı caizdir" denilerek bedel indirimi hakkı yalnızca önemli ayıplarla sınırlandırılmıştı [5]. Ancak güncel doktrin ve 6098 sayılı yeni TBK m. 307'nin açık lafzı karşısında bu görüş geçerliliğini yitirmiştir; zira m. 307 "önemli ayıp" kavramını değil, "kullanımını etkileyen ayıp" tabirini kullanmakta olup, ayıbın kullanıma olan etkisi oranında indirim yapılmasını emretmektedir [2, 5].
Ayrıca, Yargıtay güncel kararlarında (örneğin 3. HD., 17.04.2019 T., 2017/7137 E., 2019/3472 K.) nispi metodun uygulanmasını zorunlu tutmaktadır. Yargıtay, hakimin keyfi bir bedel takdiri yapamayacağını, ayıplı değer ile ayıpsız değer oranının objektif kriterlerle ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilerek sözleşmedeki bedele uyarlanması gerektiğini (orantılı indirim) açıkça vurgulamaktadır [5].
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1: Bir mimarlık şirketi tarafından ofis olarak kiralanan çatılı işyerinin, kış aylarının gelmesiyle birlikte çatısının su akıttığı ve bir odasının kullanılamaz hâle geldiği tespit edilmiştir. Kiracı şirket, 1 Aralık tarihinde noter ihtarnamesi ile durumu kiraya verene bildirmiş ve onarım talep etmiştir. Kiraya veren, ancak 1 Şubat tarihinde onarımı tamamlayabilmiştir. Hukuki analiz: TBK m. 307 uyarınca kiracı, kiralananın kullanımını olumsuz etkileyen bu ayıp (su akıtma ve odanın kullanılamaması) nedeniyle bedel indirimi talep etme hakkına sahiptir. İndirim hakkı, ayıbın öğrenildiği (ihtarın tebliğ edildiği) 1 Aralık tarihi ile onarımın tamamlandığı 1 Şubat tarihi arasındaki iki aylık dönem için geçerlidir. İndirim miktarı, su sızıntısının işyerinin genel kullanım değerinde yarattığı objektif azalma oranına (nispi metoda) göre belirlenecektir.
Olay 2: Bir alışveriş merkezinde mağaza kiralayan tacir, mağazanın havalandırma (iklimlendirme) sisteminin AVM yönetimi/kiraya veren tarafından taahhüt edilen kapasitede çalışmadığını şifahi olarak defalarca iletmiş ancak resmi bir bildirim yapmamıştır. İklimlendirme sorunu sözleşmenin kurulmasından bir yıl sonra kalıcı olarak çözülmüştür. Tacir, geçmiş bir yıllık süre için geriye dönük kira bedeli tenzili davası açmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 307 lafzı uyarınca, bedel indirimi "ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden" itibaren talep edilebilir. Olayda kiraya verenin şifahi bildirimlerle durumu öğrendiği hukuka uygun delillerle ispat edilemezse (TBK m. 318 kapsamındaki bildirim borcunun ihlali), indirim süresinin başlangıcı mahkeme nezdinde ispatlanamayacağından geçmişe dönük indirim davası reddedilme tehlikesiyle karşı karşıyadır.
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
TBK m. 307 hükmü incelendiğinde, kanun koyucunun "ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden" ibaresini kullanarak, indirim hakkını kiracının bildirim yükümlülüğüne organik olarak bağladığı görülmektedir. Doktrindeki tartışmalarda bu hususun, kiracıyı koruma ilkesi ile kiraya verenin ifa menfaati arasındaki ince çizgiyi dengelediği belirtilmektedir. Zira kiraya verenin haberdar olmadığı bir ayıp yüzünden geçmişe yönelik kiralardan aniden mahrum bırakılması hakkaniyete aykırı olacaktır.
Ancak hükmün eleştirilen en temel yanı, indirim oranının hesaplanmasına ilişkin doğrudan bir metodolojik kural içermemesidir. "Ayıpla orantılı bir indirim" ibaresi, hakime geniş bir takdir yetkisi vermektedir. Yargıtay her ne kadar nispi metodu benimsemiş olsa da, yerel mahkemelerin zaman zaman tazminat metodunu uyguladığı veya mutlak hakkaniyet indirimi yaptığı görülmektedir ki bu durum yeknesaklığı bozmaktadır [9]. Öğretide, nispi metodun zorunlu uygulama alanı olduğunun daha net vurgulanması gerektiği ileri sürülmektedir. Ayrıca, kullanımın etkilenmesi koşulunun "önemsiz" ayıpları dahi kapsaması, kötü niyetli kiracıların çok basit bakım eksikliklerini bile kira ödememek veya geciktirmek için bir def'i olarak öne sürmelerine zemin hazırlayabilmektedir. Bu nedenle, söz konusu hakkın kullanımında TMK m. 2 dürüstlük kuralının daima gözetilmesi zaruridir.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.