1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 305. maddesi, kira sözleşmelerinde kiraya verenin ayıptan sorumluluğunun en temel yansımalarından birini, "kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi" durumunu düzenlemektedir [1]. Kira sözleşmesi, niteliği gereği sürekli edimli (sinallagmatik) bir borç ilişkisidir. Bu süreklilik, kiraya verenin sadece sözleşmenin kurulduğu veya kiralananın teslim edildiği anda değil, sözleşmenin devamı süresince de kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir hâlde bulundurma borcunu (TBK m. 301) doğurur [2, 3].
Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (eBK) döneminden farklı olarak 6098 sayılı TBK, ayıptan sorumluluğu "teslim anındaki ayıplar" (TBK m. 304) ve "sonradan ortaya çıkan ayıplar" (TBK m. 305) olarak ikili bir sistematiğe tabi tutmuştur [4, 5]. Ancak TBK m. 304/2 uyarınca, kiralananın "önemli olmayan (basit)" ayıplarla teslimi hâlinde de kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere, yani TBK m. 305 ve devamı hükümlerine başvurmak durumundadır [5, 6].
TBK m. 305, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi durumunda kiracıya tanınan seçimlik hakların ana çerçevesini çizer. Madde, kiracıya kural olarak üç alternatif hak sunmaktadır: Ayıpların giderilmesini isteme, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını isteme ve zararın giderilmesini isteme [1, 6]. Fıkranın son cümlesi ise, zararın giderilmesi isteminin diğer seçimlik haklarla birlikte (kümülatif olarak) kullanılabileceğini açıkça hükme bağlamıştır [6]. Maddenin ikinci fıkrası, ayıbın "önemli ayıp" niteliğinde olması durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkını saklı tutarak, bu ağır yaptırımı yalnızca ihlalin ağırlığı (ayıbın esasa müessir olması) şartına bağlamıştır [1, 7].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Sonradan Ayıplı Duruma Gelme (Subsequent Defect)
Hukuki anlamda ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen veya dürüstlük kuralı gereği kendisinden beklenen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki veya ekonomik eksikliklerdir [8, 9]. Sonradan ayıplı duruma gelme ise, kiralananın teslim anında ayıpsız olmasına rağmen, kira ilişkisinin devamı sırasında dışsal bir etken, olağan yıpranma veya üçüncü bir kişinin eylemi gibi sebeplerle kullanıma elverişliliğinin zedelenmesidir. Çatı akması, ısıtma tesisatının bozulması, binanın yıkılma tehlikesi geçirmesi veya idari bir kararla ruhsatın iptal edilmesi sonradan ortaya çıkan ayıp hallerine örnektir [10, 11].
2.2. Ayıbın Giderilmesini İsteme
TBK m. 305/1 uyarınca kiracının ilk başvurabileceği hak, ayıbın aynen ifa yoluyla giderilmesidir [7]. Bu hak, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunun doğrudan bir uzantısıdır. Ayıbın giderilmesi hakkının kullanılması, TBK m. 306'da daha detaylı düzenlenmiş olup, kiraya verene makul bir süre verilmesini gerektirir. Süre verilmesine rağmen ayıp giderilmezse kiracı, nama ifa (ayıbı kiraya veren hesabına gidertme) yoluna gidebilir [1, 7].
2.3. Kira Bedelinden İndirim İsteme
Kiralananın kullanım değerinin azalması, karşılıklı edimler arasındaki (kira bedeli ile kullandırma borcu) dengeyi bozar. İndirim hakkı, bozulan bu sinallagmatik dengeyi yeniden tesis etmeye yarayan yenilik doğurucu bir haktır. TBK m. 307 gereği bu indirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden, ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için ve ayıpla orantılı olarak yapılır [12].
2.4. Zararın Giderilmesini İsteme
Zararın giderilmesi istemi, ayıptan doğan kusur sorumluluğunun bir görünümüdür. İsviçre Borçlar Kanunu (OR) ve Türk doktrinindeki (Eren, Gümüş, İnceoğlu) ağırlıklı görüşe göre, fesih ve bedel indirimi haklarının kullanılması kiraya verenin kusuruna bağlı olmamakla birlikte, "zararın tazmini" için TBK m. 308 uyarınca kiraya verenin kusuru aranır; ancak burada bir kusursuzluk karinesi (ispat yükünün yer değiştirmesi) mevcuttur. Yani kiraya veren, kusursuz olduğunu ispat etmedikçe zarardan sorumludur [12, 13]. Madde metni açıkça, tazminat isteminin diğer yenilik doğurucu haklarla yarışmayacağını, onlara ek olarak talep edilebileceğini (kümülasyon) belirtir [6].
2.5. Önemli Ayıp ve Fesih Hakkı
TBK m. 305/2, ayıbın "önemli" olması hâlinde kiracıya sözleşmeyi feshetme yetkisi verir [1, 7]. Önemli ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya kiracıdan sözleşmeye devam etmesinin hakkaniyet gereği beklenemeyeceği ölçüde ağır olan ayıplardır [7]. Kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşme olduğundan, buradaki fesih hakkı geçmişe etkili (ex tunc) dönme değil, ileriye etkili (ex nunc) fesihtir.
3. Sistematik İlişkiler
- TBK m. 301 (Teslim ve Bulundurma Borcu): TBK m. 305, m. 301'de yer alan "sözleşme süresince bu durumda bulundurmak" borcunun ihlali hâlinde uygulanacak özel yaptırımları düzenler [3].
- TBK m. 304 (Teslim Anındaki Ayıplar): Teslim anındaki "önemli" ayıplar için kiracı TBK m. 125 vd. (borçlunun temerrüdü) hükümlerine gidebilirken; "önemli olmayan" ayıplar için m. 305 devreye girer [5, 6].
- TBK m. 306, 307 ve 308: 305. maddede sayılan seçimlik hakların (ayıbın giderilmesi, indirim, tazminat ve fesih) kullanım usul ve esasları bu takip eden maddelerde somutlaştırılmıştır [1, 7].
- TBK m. 318 (Kiracının Ayıpları Bildirme Borcu): Kiracının m. 305'teki hakları kullanabilmesi, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene "gecikmeksizin" bildirmesi şartına (külfetine) bağlıdır. Bildirim yapılmazsa kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zarardan sorumlu olur [14].
- TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı): Kiracının önemli ayıp nedeniyle fesih hakkını kullanması veya küçük bir ayıp için aşırı masraflı bir onarım talep etmesi hakkın kötüye kullanılması yasağı denetimine tabidir.
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay uygulamalarında TBK m. 305 ve bağlantılı m. 306 hükümleri genellikle su basması, çatının çökmesi, iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınamaması sebebiyle işyerinin mühürlenmesi veya asansör/kalorifer sistemlerinin bozulması gibi olaylarda karşımıza çıkmaktadır.
Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının fesih hakkını (TBK m. 305/2) hukuka uygun olarak kullanabilmesi için öncelikle ayıp durumunu kiraya verene ihtar etmesi ve ayıbın giderilmesi için ona "uygun bir süre" tanıması gerekmektedir (TBK m. 306). Şayet kiracı, süre vermeksizin sözleşmeyi derhal feshedip mecuru tahliye ederse, kural olarak "haksız fesih" yapmış sayılır ve TBK m. 325 uyarınca kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinden sorumlu tutulur [15, 16]. Ancak, Yargıtay'ın istisnai kabulüne göre; ayıbın giderilmesinin imkânsız olduğu veya verilecek sürenin yararsız olacağının açıkça anlaşıldığı durumlarda (örneğin binanın ağır hasarlı ve yıkım tehlikesi altında olması), kiracı süre vermeksizin doğrudan fesih hakkını kullanabilir.
Keza Yargıtay, onarım veya bedel indirimi davalarında, mahkemenin uzman bilirkişi heyeti atamasını, ayıp oranının nispi metoda (ayıplı değer ile ayıpsız değer arasındaki oran) göre bilimsel şekilde saptanmasını şart koşmaktadır [17].
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Isıtma Sisteminin Çökmesi ve Fesih):
A, B'ye ait çatılı işyerini restoran olarak işletmek üzere 5 yıllığına kiralamıştır. Sözleşmenin 2. yılında, kış mevsiminin ortasında, binanın merkezi ısıtma sistemi tamamen çökmüş ve kullanılamaz hâle gelmiştir. A, B'ye ihtarname çekerek sistemin 7 gün içinde tamirini talep etmiş, aksi takdirde fesih hakkını kullanacağını bildirmiştir. B, masrafın yüksekliği gerekçesiyle onarımdan kaçınmıştır. Müşteri kaybeden A, sözleşmeyi tek taraflı feshederek anahtarları notere tevdi etmiştir.
Hukuki analiz: Isıtma sisteminin kış ortasında bozulması ve restoranın işletilememesi "önemli ayıp" teşkil eder. A, TBK m. 318 gereği bildirim külfetini yerine getirmiş ve TBK m. 306/2'ye uygun olarak onarım için makul bir mehil (7 gün) vermiştir. B'nin ayıbı gidermemesi üzerine A'nın TBK m. 305/2 uyarınca sözleşmeyi feshetmesi tamamen haklıdır. A ayrıca uğradığı kazanç kaybını TBK m. 308'e dayanarak talep edebilir.
Olay 2 (Çatı Akıntısı ve Nama İfa):
Bir hukuk bürosu olarak kullanılan dairenin çatısında, olağanüstü yağışlar sonrası bölgesel bir sızıntı meydana gelmiş ve avukat C'nin arşivindeki bazı dosyalar zarar görmüştür. Sızıntı, dairenin kullanımını tamamen ortadan kaldırmamakta, ancak bir odanın kullanımını kısıtlamaktadır.
Hukuki analiz: Çatı akıntısı, sonradan ortaya çıkan bir ayıp niteliğindedir. Odanın kullanılamaması kısmı bir ayıp (önemli olmayan ayıp) olduğu için fesih hakkı doğurmayabilir, ancak C, TBK m. 305/1 gereği ayıbın giderilmesini ve zarar gören dosyaların/eşyaların tazminini (TBK m. 308) isteyebilir. Kiraya veren süresi içinde tamiratı yapmazsa, C, TBK m. 306/1 gereği ayıbı kiraya veren hesabına gidertip masrafı kira bedelinden mahsup edebilir (nama ifa) [1, 7].
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat Yükü: Kiracı, sonradan ortaya çıkan ayıbın varlığını ve bu ayıp sebebiyle zarar gördüğünü (illiyet bağını) ispatlamakla yükümlüdür (TMK m. 6). Buna karşılık, ayıptan doğan zararın tazmini (TBK m. 308) taleplerinde kiraya veren, ayıbın oluşumunda kendisine hiçbir kusur atfedilemeyeceğini ispat etmedikçe tazminattan kurtulamaz (kusursuzluk karinesi) [12, 13].
- Zamanaşımı / Süreler: Ayıptan doğan alacak (indirim, tazminat) ve fesih talepleri, kira sözleşmelerine özgü olarak özel bir zamanaşımı öngörülmediğinden TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir. Ancak kiracının "gecikmeksizin bildirim" külfeti (TBK m. 318) son derece kritik bir süredir; gecikme hâlinde ayıp sebebiyle artan zararlardan kiracı sorumlu olur [14].
- Görevli/yetkili mahkeme: Dava konusunun değerine veya tutarına bakılmaksızın, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (ayıp nedeniyle fesih, uyarlama, bedel indirimi vb.) görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4).
- Yaygın uygulama hataları: Uygulamada sıklıkla düşülen hata, kiracının ayıbı ihtar etmeden ve kiraya verene gidermesi için hakkaniyete uygun bir "mühlet" tanımadan sözleşmeyi derhal feshederek kiralananı tahliye etmesidir. Bu durum kiracıyı, erken tahliye (TBK m. 325) hükümlerine göre tazminat ödeme riskiyle karşı karşıya bırakır [15, 16].
7. Eleştirel Değerlendirme
Doktrinde İsviçre ve Türk Hukuku akademisyenleri (Eren, Oğuzman/Öz, Tandoğan, Gümüş vb.) arasında kiralananın ayıplı hâle gelmesi hususunda derin tartışmalar bulunmaktadır. Özellikle TBK m. 305'te sayılan "sözleşmeyi fesih" (İsviçre BK md. 259b) hakkının niteliği doktrinde tartışmalıdır. Kimi yazarlar, genel temerrüt hükümlerinin (TBK 125) aksine, kira sözleşmesinde ayıbın yarattığı ifa engellerinin özel bir rejimle çözüldüğünü ve buradaki fesih hakkının sadece "önemli ayıp" hâlinde geçerli olmasının sözleşme adaletine (pacta sunt servanda) daha uygun olduğunu savunur [7, 18].
Ayrıca, kanun koyucunun TBK m. 305'te "zararın giderilmesi" ibaresini kullanıp, TBK m. 308'de bu giderimi kiraya verenin "kusuru olmadığı ispat edilmedikçe" şartına bağlaması, ayıptan sorumluluğun objektif niteliği ile çeliştiği yönünde eleştirilere tabi tutulmuştur. Zira satım sözleşmesinde (TBK m. 227) doğrudan zararlar kusursuz sorumluluk ilkesine tabi iken, kira hukukunda kanunun lafzı nedeniyle her türlü zarar kusur sorumluluğuna yaklaştırılmıştır. Bu durumun, kiracının bedel indirimini kusursuz sorumluluk esasına göre talep edebilirken, bozulan ticari mallarının zararını ancak kiraya verenin kusur karinesini çürütememesi hâlinde alabilmesi gibi ikili bir yapı yarattığı doktrinde sıklıkla eleştirilmektedir.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 305. maddesi, kira sözleşmelerinde kiraya verenin ayıptan sorumluluğunun en temel yansımalarından birini, "kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi" durumunu düzenlemektedir [1]. Kira sözleşmesi, niteliği gereği sürekli edimli (sinallagmatik) bir borç ilişkisidir. Bu süreklilik, kiraya verenin sadece sözleşmenin kurulduğu veya kiralananın teslim edildiği anda değil, sözleşmenin devamı süresince de kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir hâlde bulundurma borcunu (TBK m. 301) doğurur [2, 3].
Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (eBK) döneminden farklı olarak 6098 sayılı TBK, ayıptan sorumluluğu "teslim anındaki ayıplar" (TBK m. 304) ve "sonradan ortaya çıkan ayıplar" (TBK m. 305) olarak ikili bir sistematiğe tabi tutmuştur [4, 5]. Ancak TBK m. 304/2 uyarınca, kiralananın "önemli olmayan (basit)" ayıplarla teslimi hâlinde de kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere, yani TBK m. 305 ve devamı hükümlerine başvurmak durumundadır [5, 6].
TBK m. 305, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi durumunda kiracıya tanınan seçimlik hakların ana çerçevesini çizer. Madde, kiracıya kural olarak üç alternatif hak sunmaktadır: Ayıpların giderilmesini isteme, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını isteme ve zararın giderilmesini isteme [1, 6]. Fıkranın son cümlesi ise, zararın giderilmesi isteminin diğer seçimlik haklarla birlikte (kümülatif olarak) kullanılabileceğini açıkça hükme bağlamıştır [6]. Maddenin ikinci fıkrası, ayıbın "önemli ayıp" niteliğinde olması durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkını saklı tutarak, bu ağır yaptırımı yalnızca ihlalin ağırlığı (ayıbın esasa müessir olması) şartına bağlamıştır [1, 7].
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Sonradan Ayıplı Duruma Gelme (Subsequent Defect)
Hukuki anlamda ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen veya dürüstlük kuralı gereği kendisinden beklenen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki veya ekonomik eksikliklerdir [8, 9]. Sonradan ayıplı duruma gelme ise, kiralananın teslim anında ayıpsız olmasına rağmen, kira ilişkisinin devamı sırasında dışsal bir etken, olağan yıpranma veya üçüncü bir kişinin eylemi gibi sebeplerle kullanıma elverişliliğinin zedelenmesidir. Çatı akması, ısıtma tesisatının bozulması, binanın yıkılma tehlikesi geçirmesi veya idari bir kararla ruhsatın iptal edilmesi sonradan ortaya çıkan ayıp hallerine örnektir [10, 11].
2.2. Ayıbın Giderilmesini İsteme
TBK m. 305/1 uyarınca kiracının ilk başvurabileceği hak, ayıbın aynen ifa yoluyla giderilmesidir [7]. Bu hak, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunun doğrudan bir uzantısıdır. Ayıbın giderilmesi hakkının kullanılması, TBK m. 306'da daha detaylı düzenlenmiş olup, kiraya verene makul bir süre verilmesini gerektirir. Süre verilmesine rağmen ayıp giderilmezse kiracı, nama ifa (ayıbı kiraya veren hesabına gidertme) yoluna gidebilir [1, 7].
2.3. Kira Bedelinden İndirim İsteme
Kiralananın kullanım değerinin azalması, karşılıklı edimler arasındaki (kira bedeli ile kullandırma borcu) dengeyi bozar. İndirim hakkı, bozulan bu sinallagmatik dengeyi yeniden tesis etmeye yarayan yenilik doğurucu bir haktır. TBK m. 307 gereği bu indirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden, ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için ve ayıpla orantılı olarak yapılır [12].
2.4. Zararın Giderilmesini İsteme
Zararın giderilmesi istemi, ayıptan doğan kusur sorumluluğunun bir görünümüdür. İsviçre Borçlar Kanunu (OR) ve Türk doktrinindeki (Eren, Gümüş, İnceoğlu) ağırlıklı görüşe göre, fesih ve bedel indirimi haklarının kullanılması kiraya verenin kusuruna bağlı olmamakla birlikte, "zararın tazmini" için TBK m. 308 uyarınca kiraya verenin kusuru aranır; ancak burada bir kusursuzluk karinesi (ispat yükünün yer değiştirmesi) mevcuttur. Yani kiraya veren, kusursuz olduğunu ispat etmedikçe zarardan sorumludur [12, 13]. Madde metni açıkça, tazminat isteminin diğer yenilik doğurucu haklarla yarışmayacağını, onlara ek olarak talep edilebileceğini (kümülasyon) belirtir [6].
2.5. Önemli Ayıp ve Fesih Hakkı
TBK m. 305/2, ayıbın "önemli" olması hâlinde kiracıya sözleşmeyi feshetme yetkisi verir [1, 7]. Önemli ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya kiracıdan sözleşmeye devam etmesinin hakkaniyet gereği beklenemeyeceği ölçüde ağır olan ayıplardır [7]. Kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşme olduğundan, buradaki fesih hakkı geçmişe etkili (ex tunc) dönme değil, ileriye etkili (ex nunc) fesihtir.
3. Sistematik İlişkiler
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay uygulamalarında TBK m. 305 ve bağlantılı m. 306 hükümleri genellikle su basması, çatının çökmesi, iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınamaması sebebiyle işyerinin mühürlenmesi veya asansör/kalorifer sistemlerinin bozulması gibi olaylarda karşımıza çıkmaktadır.
Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının fesih hakkını (TBK m. 305/2) hukuka uygun olarak kullanabilmesi için öncelikle ayıp durumunu kiraya verene ihtar etmesi ve ayıbın giderilmesi için ona "uygun bir süre" tanıması gerekmektedir (TBK m. 306). Şayet kiracı, süre vermeksizin sözleşmeyi derhal feshedip mecuru tahliye ederse, kural olarak "haksız fesih" yapmış sayılır ve TBK m. 325 uyarınca kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinden sorumlu tutulur [15, 16]. Ancak, Yargıtay'ın istisnai kabulüne göre; ayıbın giderilmesinin imkânsız olduğu veya verilecek sürenin yararsız olacağının açıkça anlaşıldığı durumlarda (örneğin binanın ağır hasarlı ve yıkım tehlikesi altında olması), kiracı süre vermeksizin doğrudan fesih hakkını kullanabilir.
Keza Yargıtay, onarım veya bedel indirimi davalarında, mahkemenin uzman bilirkişi heyeti atamasını, ayıp oranının nispi metoda (ayıplı değer ile ayıpsız değer arasındaki oran) göre bilimsel şekilde saptanmasını şart koşmaktadır [17].
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Isıtma Sisteminin Çökmesi ve Fesih): A, B'ye ait çatılı işyerini restoran olarak işletmek üzere 5 yıllığına kiralamıştır. Sözleşmenin 2. yılında, kış mevsiminin ortasında, binanın merkezi ısıtma sistemi tamamen çökmüş ve kullanılamaz hâle gelmiştir. A, B'ye ihtarname çekerek sistemin 7 gün içinde tamirini talep etmiş, aksi takdirde fesih hakkını kullanacağını bildirmiştir. B, masrafın yüksekliği gerekçesiyle onarımdan kaçınmıştır. Müşteri kaybeden A, sözleşmeyi tek taraflı feshederek anahtarları notere tevdi etmiştir. Hukuki analiz: Isıtma sisteminin kış ortasında bozulması ve restoranın işletilememesi "önemli ayıp" teşkil eder. A, TBK m. 318 gereği bildirim külfetini yerine getirmiş ve TBK m. 306/2'ye uygun olarak onarım için makul bir mehil (7 gün) vermiştir. B'nin ayıbı gidermemesi üzerine A'nın TBK m. 305/2 uyarınca sözleşmeyi feshetmesi tamamen haklıdır. A ayrıca uğradığı kazanç kaybını TBK m. 308'e dayanarak talep edebilir.
Olay 2 (Çatı Akıntısı ve Nama İfa): Bir hukuk bürosu olarak kullanılan dairenin çatısında, olağanüstü yağışlar sonrası bölgesel bir sızıntı meydana gelmiş ve avukat C'nin arşivindeki bazı dosyalar zarar görmüştür. Sızıntı, dairenin kullanımını tamamen ortadan kaldırmamakta, ancak bir odanın kullanımını kısıtlamaktadır. Hukuki analiz: Çatı akıntısı, sonradan ortaya çıkan bir ayıp niteliğindedir. Odanın kullanılamaması kısmı bir ayıp (önemli olmayan ayıp) olduğu için fesih hakkı doğurmayabilir, ancak C, TBK m. 305/1 gereği ayıbın giderilmesini ve zarar gören dosyaların/eşyaların tazminini (TBK m. 308) isteyebilir. Kiraya veren süresi içinde tamiratı yapmazsa, C, TBK m. 306/1 gereği ayıbı kiraya veren hesabına gidertip masrafı kira bedelinden mahsup edebilir (nama ifa) [1, 7].
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
Doktrinde İsviçre ve Türk Hukuku akademisyenleri (Eren, Oğuzman/Öz, Tandoğan, Gümüş vb.) arasında kiralananın ayıplı hâle gelmesi hususunda derin tartışmalar bulunmaktadır. Özellikle TBK m. 305'te sayılan "sözleşmeyi fesih" (İsviçre BK md. 259b) hakkının niteliği doktrinde tartışmalıdır. Kimi yazarlar, genel temerrüt hükümlerinin (TBK 125) aksine, kira sözleşmesinde ayıbın yarattığı ifa engellerinin özel bir rejimle çözüldüğünü ve buradaki fesih hakkının sadece "önemli ayıp" hâlinde geçerli olmasının sözleşme adaletine (pacta sunt servanda) daha uygun olduğunu savunur [7, 18].
Ayrıca, kanun koyucunun TBK m. 305'te "zararın giderilmesi" ibaresini kullanıp, TBK m. 308'de bu giderimi kiraya verenin "kusuru olmadığı ispat edilmedikçe" şartına bağlaması, ayıptan sorumluluğun objektif niteliği ile çeliştiği yönünde eleştirilere tabi tutulmuştur. Zira satım sözleşmesinde (TBK m. 227) doğrudan zararlar kusursuz sorumluluk ilkesine tabi iken, kira hukukunda kanunun lafzı nedeniyle her türlü zarar kusur sorumluluğuna yaklaştırılmıştır. Bu durumun, kiracının bedel indirimini kusursuz sorumluluk esasına göre talep edebilirken, bozulan ticari mallarının zararını ancak kiraya verenin kusur karinesini çürütememesi hâlinde alabilmesi gibi ikili bir yapı yarattığı doktrinde sıklıkla eleştirilmektedir.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.