1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Özel Borç İlişkileri" kısmında, taşınmaz satışına ilişkin hükümler arasında yer alan 244. madde, taşınmaz satış sözleşmelerinde satıcının sorumluluğunu iki temel eksende düzenlemektedir. Bu eksenlerden ilki, satılan taşınmazın yüzölçümünün sözleşmede belirtilen veya tapu sicilinde kayıtlı olan miktardan az çıkması (nicelik eksikliği) durumu; ikincisi ise taşınmaz üzerindeki yapının ayıplı olmasından doğan davalara ilişkin özel zamanaşımı süreleridir [1, 2].
Sistematik olarak madde, TBK m. 219 ve devamında düzenlenen "Ayıptan Sorumluluk" müessesesinin taşınmaz satışlarına özgülenmiş, spesifik bir görünümüdür. Zira TBK m. 246 uyarınca, taşınır satışına ilişkin kurallar kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır [2]. Bu bağlamda, yüzölçümü eksikliği niteliği etkileyen bir nicelik eksikliği olarak maddi ayıp kapsamında değerlendirilir. Ancak kanun koyucu, taşınmazların niteliği, tapu sicilinin resmiyeti ve yapılar üzerindeki gizli ayıpların ortaya çıkmasının uzun zaman alabilmesi gibi pratik zorunlulukları göz önünde bulundurarak, TBK m. 244 ile genel ayıptan sorumluluk rejimine özel istisnalar ve süreler getirmiştir.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Sözleşmede Yazılı Yüzölçümünün Kapsanmaması ve Nicelik Eksikliği
Maddenin birinci fıkrası, tarafların sözleşmede bir yüzölçümü belirledikleri, ancak bu ölçümün resmi bir ölçüme (kadastro) dayanmadığı durumları ele alır. Taşınmazın fiili yüzölçümü, sözleşmede kararlaştırılan miktardan az ise, bu durum nicelik eksikliği teşkil eder ve satıcı bu eksiklikten sorumludur. Kanun koyucu burada "tazminat ödemekle yükümlüdür" ifadesini kullanmıştır [1]. Bu ifade, klasik anlamda bir zarar giderimi olabileceği gibi, öğretideki ağırlıklı görüşe göre, TBK m. 227/1-b.2'de yer alan "ayıp oranında satış bedelinden indirim" isteminin taşınmaz satışındaki özel bir görünümü olarak da kabul edilmektedir.
2.2. Resmi Ölçüme Dayalı Tapu Sicili Kayıtlarına Güven İlkesi
Maddenin ikinci fıkrası, tapu sicilinin aleniyeti ve devletin güvencesi altında olması (TMK m. 1007) ilkesinin doğal bir sonucudur [3]. Satılan taşınmazın yüzölçümü, kadastro gibi resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline tescil edilmişse, satıcı kural olarak bu ölçümün doğruluğunu garanti etmiş sayılmaz. Dolayısıyla, fiili yüzölçümü tapuda yazan resmi ölçümden az çıksa bile, satıcı özellikle bir taahhütte bulunmadıkça (örneğin "Tapuda 500 m2 yazıyor, fiilen de 500 m2 olduğunu özel olarak garanti ediyorum" demedikçe) eksiklikten sorumlu tutulamaz [1]. Bu hüküm, satıcıyı, devletin resmi organlarınca yapılmış teknik hataların sonuçlarından korumayı amaçlar.
2.3. Yapıların Ayıplı Olması ve Zamanaşımı Rejimi (Beş ve Yirmi Yıllık Süreler)
Maddenin üçüncü fıkrası, taşınmaz üzerindeki bir "yapının" (bina vb.) ayıplı olmasından doğan uyuşmazlıklarda uygulanacak zamanaşımı süresini düzenler. Kural olarak bu süre, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yıldır [1, 2]. Taşınır satışlarında kural olarak iki yıl olan zamanaşımı süresi (TBK m. 231), yapıların doğası gereği gizli ayıpların (örneğin temel, kolon veya yalıtım sorunları) çok daha geç ortaya çıkabileceği gerçeği karşısında beş yıla çıkarılmıştır.
Dahası, satıcının "ağır kusuru" (kast veya ağır ihmal) söz konusuysa, bu süre yirmi yıla uzamaktadır [2]. Bu fıkra, eser sözleşmelerine ilişkin TBK m. 478 hükmü ile tam bir paralellik içermektedir [4, 5]. Özellikle 1999 depremi sonrası ortaya çıkan hukuki ihtiyaçlar, ağır kusur (örneğin eksik demir kullanımı, deniz kumu kullanılması gibi yapı tekniğine kasten veya ağır ihmalle aykırılıklar) hallerinde yirmi yıllık uzun bir zamanaşımı süresinin kanuna dâhil edilmesinde etkili olmuştur [5].
3. Sistematik İlişkiler
- TBK m. 219 (Ayıptan Sorumluluk Genel Hükümleri): TBK m. 244, m. 219'un taşınmazlar için özelleştirilmiş halidir. Satıcının nicelik eksikliğinden (yüzölçümü) sorumluluğu, m. 219 kapsamında bir maddi ayıptır [6].
- TBK m. 246 (Taşınır Satışı Kurallarının Uygulanması): Taşınmaz satışlarında hüküm bulunmayan hallerde taşınır satışı kuralları kıyasen uygulanır [2]. Bu nedenle, yüzölçümü eksikliğinde alıcının gözden geçirme ve bildirim külfetleri (TBK m. 223) aynen geçerliliğini korur [7].
- TBK m. 478 (Eser Sözleşmesinde Zamanaşımı): TBK m. 244/3'teki yapının ayıplı olmasından doğan beş ve yirmi yıllık zamanaşımı süreleri, inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sorumluluğunu düzenleyen m. 478 ile kavramsal ve anlamsal olarak birebir örtüşmektedir [4].
- TMK m. 1007 (Devletin Sorumluluğu): TBK m. 244/2 uyarınca resmi ölçüme güvenerek satım yapan ve sorumluluktan kurtulan satıcı karşısında alıcının zararı oluşursa, alıcı TMK m. 1007 kapsamında tapu sicilinin hatalı tutulmasından dolayı Devletin kusursuz sorumluluğuna başvurabilir [3].
- 6502 Sayılı TKHK m. 12 (Tüketici Satışlarında Zamanaşımı): Tüketici işlemi niteliğindeki konut ve tatil amaçlı taşınmaz satışlarında da ayıptan sorumluluk süresi, teslim tarihinden itibaren beş yıldır [8]. Bu noktada, genel kanun-özel kanun ilişkisi dikkate alınmalıdır.
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, taşınmaz satış sözleşmelerinde yüzölçümü eksikliği sebebiyle açılacak davalarda, satışın niteliğine bakılır. Eğer taşınmaz "parça başı" (götürü) satılmışsa ve sınırlar tapuda belirli ise, sadece yüzölçümünün eksik çıkması tek başına tazminat hakkı vermeyebilir. Ancak metrekare birim fiyatı üzerinden bir satış yapılmışsa, eksik olan her metrekare için TBK m. 244/1 uyarınca bedel indirimi (tazminat) hesaplanmalıdır.
Bina ve yapılardaki gizli ayıplar yönünden Yargıtay (özellikle mülga 13. ve 15. Hukuk Daireleri), eksik ifa ile ayıplı ifa ayrımını titizlikle yapmaktadır. Binadaki yapısal sorunlar, eksik malzeme kullanımı (örneğin projede olan yalıtımın hiç yapılmaması) eksik ifa sayılarak on yıllık genel zamanaşımına tabi tutulurken; malzemenin kullanılıp kötü veya hileli kullanılması ayıplı ifa sayılmakta ve m. 244/3 uyarınca beş veya ağır kusur halinde yirmi yıllık süreler dikkate alınmaktadır. Ağır kusurun varlığı halinde satıcı (veya yap-satçı), süresinde ayıp ihbarı yapılmadığı savunmasının arkasına sığınamamaktadır (TBK m. 225) [9]. Ayrıca yüzölçümü eksikliklerinde TBK m. 244 doğrultusunda, alıcının sözleşmeden dönme hakkının (özellikle taşınmazın değerinin tamamen ortadan kalkmadığı durumlarda) sınırlandırılabileceği yönünde içtihatlar da mevcuttur [10].
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Nicelik Eksikliği ve Resmi Ölçüm):
Bir gayrimenkul geliştirme şirketi, proje üzerinden sattığı ve sözleşmede "net 120 m2" olarak taahhüt ettiği bağımsız bölümü, alıcıya 105 m2 olarak devretmiştir. Ancak tapu sicilinde resmi ölçüme dayalı bir yüzölçümü kaydı bulunmamaktadır.
Hukuki analiz: Somut olayda tapu siciline dayalı resmi bir kadastro ölçümü yoktur veya satıcı sözleşmede m2'yi özel olarak taahhüt etmiştir. TBK m. 244/1 gereğince, satıcı bu eksiklikten kusursuz olarak sorumludur. Alıcı, aradaki 15 m2'lik eksikliğe tekabül eden bedelin (tazminatın) kendisine iadesini talep edebilir.
Olay 2 (Yapının Ayıplı Olması ve Ağır Kusur):
Alıcı, yeni inşa edilmiş bir villayı satın almıştır. Mülkiyetin geçmesinden 8 yıl sonra, binanın taşıyıcı kolonlarında kullanılan beton sınıfının, projede belirtilen standardın çok altında olduğu ve deniz kumu kullanıldığı yapılan karot testleriyle tespit edilmiştir. Bina yıkılma tehlikesi altındadır.
Hukuki analiz: Normal şartlarda yapılardaki ayıplar için dava açma süresi TBK m. 244/3 uyarınca mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıldır. Ancak somut olayda deniz kumu kullanılması ve düşük kalite beton dökülmesi, satıcının/yüklenicinin "ağır kusurunu" (kast veya ağır ihmal) teşkil eder. Bu nedenle zamanaşımı süresi yirmi yıla uzamıştır. Alıcı, 8. yılda tespit etmiş olsa dahi, durumu öğrenir öğrenmez bildirim külfetini yerine getirerek (gizli ayıp) yirmi yıllık zamanaşımı süresi içerisinde tazminat veya sözleşmeden dönme haklarını kullanabilir.
6. Pratik Uygulama Notları
- İspat yükü: Yüzölçümü eksikliğini veya yapının ayıplı olduğunu iddia eden alıcı, bu durumu ispatlamakla yükümlüdür (TMK m. 6). Yirmi yıllık zamanaşımı süresinden faydalanmak isteyen alıcı, satıcının "ağır kusurunu" (örneğin hileli malzeme kullanıldığını) ispat etmelidir.
- Zamanaşımı / Süreler: Yapılardaki ayıplar için mülkiyetin intikalinden (tescil) itibaren 5 yıl; ağır kusur halinde 20 yıldır [1, 2]. Gözden geçirme ve bildirim (ihbar) süreleri ise (açık ayıplarda imkân bulur bulmaz, gizli ayıplarda öğrenilir öğrenmez) bu zamanaşımı süreleri içinde ayrıca uyulması gereken hak düşürücü süreler niteliğindedir.
- Görevli/yetkili mahkeme: Tarafların her ikisi de tacir ise veya iş ticari mahiyette ise Asliye Ticaret Mahkemesi; alıcının tüketici olduğu durumlarda Tüketici Mahkemesi; diğer tüm adi satışlarda Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir (Ayni hakka ilişkin olmayan tazminat davalarında kesin yetki kuralı işlemez).
- Yaygın uygulama hataları: Alıcıların, yüzölçümü eksikliğini fark ettiklerinde süresinde ayıp ihbarında bulunmaması (TBK m. 223) [7] ve doğrudan dava açmaları en yaygın usuli hatadır. İhbar şartı gerçekleşmeden açılan davalar reddedilmektedir. Ayrıca resmi kadastro ölçümündeki bir hatadan dolayı satıcıya gidilmesi (TBK m. 244/2 atlanarak) sık rastlanan bir hukuki nitelemedir; bu durumda husumet TMK m. 1007 uyarınca Hazineye yöneltilmelidir.
7. Eleştirel Değerlendirme
Türk hukuku öğretisinde (Fikret Eren, Kemal Oğuzman, Turgut Öz, Halûk Nomer gibi yazarların da tartıştığı düzlemde), TBK m. 244'ün kaleme alınış biçimi çeşitli eleştirilere konu olmaktadır.
İlk olarak, maddenin birinci fıkrasında yer alan "tazminat ödemekle yükümlüdür" ifadesinin hukuki niteliği doktrinde tartışmalıdır. Genel ayıptan sorumluluk sistematiği (TBK m. 227) içerisinde alıcının hakları arasında "satış bedelinden indirim" isteme hakkı bulunurken, burada doğrudan "tazminat" teriminin kullanılması lafzi bir uyuşmazlık yaratmaktadır. İsviçre Borçlar Kanunu (OR m. 219) ile uyumlu olarak, öğretideki ağırlıklı görüş, buradaki tazminatın aslen "bedel indirimi" karakterinde olduğu; ancak alıcının kusurlu satıcıdan ayrıca genel hükümlere göre (TBK m. 112 vd.) menfi veya müspet zararını da isteyebileceği yönündedir.
İkinci büyük eleştiri, üçüncü fıkradaki zamanaşımı süresinin başlangıç anına ilişkindir. Madde metninde zamanaşımının "mülkiyetin geçmesinden başlayarak" (tescil anından) işleyeceği belirtilmiştir [1]. Oysa yapının alıcıya fiilen teslim edilmesi, mülkiyetin devrinden çok sonraya sarkabilir. Bu durumda, mülkiyetin erken geçtiği ancak teslimin geç yapıldığı olaylarda, beş yıllık zamanaşımı süresi fiilen kısalmış olmakta ve alıcı aleyhine haksız bir durum yaratmaktadır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK m. 12) bu sorunu öngörerek süreyi "teslim tarihinden" başlatmıştır [8]. TBK m. 244/3'ün de "teslim tarihinden" itibaren işleyeceği şeklinde de lege ferenda (olması gereken hukuk) bakımından revize edilmesi gerektiği doktrinde sıklıkla dile getirilmektedir.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Özel Borç İlişkileri" kısmında, taşınmaz satışına ilişkin hükümler arasında yer alan 244. madde, taşınmaz satış sözleşmelerinde satıcının sorumluluğunu iki temel eksende düzenlemektedir. Bu eksenlerden ilki, satılan taşınmazın yüzölçümünün sözleşmede belirtilen veya tapu sicilinde kayıtlı olan miktardan az çıkması (nicelik eksikliği) durumu; ikincisi ise taşınmaz üzerindeki yapının ayıplı olmasından doğan davalara ilişkin özel zamanaşımı süreleridir [1, 2].
Sistematik olarak madde, TBK m. 219 ve devamında düzenlenen "Ayıptan Sorumluluk" müessesesinin taşınmaz satışlarına özgülenmiş, spesifik bir görünümüdür. Zira TBK m. 246 uyarınca, taşınır satışına ilişkin kurallar kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır [2]. Bu bağlamda, yüzölçümü eksikliği niteliği etkileyen bir nicelik eksikliği olarak maddi ayıp kapsamında değerlendirilir. Ancak kanun koyucu, taşınmazların niteliği, tapu sicilinin resmiyeti ve yapılar üzerindeki gizli ayıpların ortaya çıkmasının uzun zaman alabilmesi gibi pratik zorunlulukları göz önünde bulundurarak, TBK m. 244 ile genel ayıptan sorumluluk rejimine özel istisnalar ve süreler getirmiştir.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Sözleşmede Yazılı Yüzölçümünün Kapsanmaması ve Nicelik Eksikliği
Maddenin birinci fıkrası, tarafların sözleşmede bir yüzölçümü belirledikleri, ancak bu ölçümün resmi bir ölçüme (kadastro) dayanmadığı durumları ele alır. Taşınmazın fiili yüzölçümü, sözleşmede kararlaştırılan miktardan az ise, bu durum nicelik eksikliği teşkil eder ve satıcı bu eksiklikten sorumludur. Kanun koyucu burada "tazminat ödemekle yükümlüdür" ifadesini kullanmıştır [1]. Bu ifade, klasik anlamda bir zarar giderimi olabileceği gibi, öğretideki ağırlıklı görüşe göre, TBK m. 227/1-b.2'de yer alan "ayıp oranında satış bedelinden indirim" isteminin taşınmaz satışındaki özel bir görünümü olarak da kabul edilmektedir.
2.2. Resmi Ölçüme Dayalı Tapu Sicili Kayıtlarına Güven İlkesi
Maddenin ikinci fıkrası, tapu sicilinin aleniyeti ve devletin güvencesi altında olması (TMK m. 1007) ilkesinin doğal bir sonucudur [3]. Satılan taşınmazın yüzölçümü, kadastro gibi resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline tescil edilmişse, satıcı kural olarak bu ölçümün doğruluğunu garanti etmiş sayılmaz. Dolayısıyla, fiili yüzölçümü tapuda yazan resmi ölçümden az çıksa bile, satıcı özellikle bir taahhütte bulunmadıkça (örneğin "Tapuda 500 m2 yazıyor, fiilen de 500 m2 olduğunu özel olarak garanti ediyorum" demedikçe) eksiklikten sorumlu tutulamaz [1]. Bu hüküm, satıcıyı, devletin resmi organlarınca yapılmış teknik hataların sonuçlarından korumayı amaçlar.
2.3. Yapıların Ayıplı Olması ve Zamanaşımı Rejimi (Beş ve Yirmi Yıllık Süreler)
Maddenin üçüncü fıkrası, taşınmaz üzerindeki bir "yapının" (bina vb.) ayıplı olmasından doğan uyuşmazlıklarda uygulanacak zamanaşımı süresini düzenler. Kural olarak bu süre, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yıldır [1, 2]. Taşınır satışlarında kural olarak iki yıl olan zamanaşımı süresi (TBK m. 231), yapıların doğası gereği gizli ayıpların (örneğin temel, kolon veya yalıtım sorunları) çok daha geç ortaya çıkabileceği gerçeği karşısında beş yıla çıkarılmıştır.
Dahası, satıcının "ağır kusuru" (kast veya ağır ihmal) söz konusuysa, bu süre yirmi yıla uzamaktadır [2]. Bu fıkra, eser sözleşmelerine ilişkin TBK m. 478 hükmü ile tam bir paralellik içermektedir [4, 5]. Özellikle 1999 depremi sonrası ortaya çıkan hukuki ihtiyaçlar, ağır kusur (örneğin eksik demir kullanımı, deniz kumu kullanılması gibi yapı tekniğine kasten veya ağır ihmalle aykırılıklar) hallerinde yirmi yıllık uzun bir zamanaşımı süresinin kanuna dâhil edilmesinde etkili olmuştur [5].
3. Sistematik İlişkiler
4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, taşınmaz satış sözleşmelerinde yüzölçümü eksikliği sebebiyle açılacak davalarda, satışın niteliğine bakılır. Eğer taşınmaz "parça başı" (götürü) satılmışsa ve sınırlar tapuda belirli ise, sadece yüzölçümünün eksik çıkması tek başına tazminat hakkı vermeyebilir. Ancak metrekare birim fiyatı üzerinden bir satış yapılmışsa, eksik olan her metrekare için TBK m. 244/1 uyarınca bedel indirimi (tazminat) hesaplanmalıdır.
Bina ve yapılardaki gizli ayıplar yönünden Yargıtay (özellikle mülga 13. ve 15. Hukuk Daireleri), eksik ifa ile ayıplı ifa ayrımını titizlikle yapmaktadır. Binadaki yapısal sorunlar, eksik malzeme kullanımı (örneğin projede olan yalıtımın hiç yapılmaması) eksik ifa sayılarak on yıllık genel zamanaşımına tabi tutulurken; malzemenin kullanılıp kötü veya hileli kullanılması ayıplı ifa sayılmakta ve m. 244/3 uyarınca beş veya ağır kusur halinde yirmi yıllık süreler dikkate alınmaktadır. Ağır kusurun varlığı halinde satıcı (veya yap-satçı), süresinde ayıp ihbarı yapılmadığı savunmasının arkasına sığınamamaktadır (TBK m. 225) [9]. Ayrıca yüzölçümü eksikliklerinde TBK m. 244 doğrultusunda, alıcının sözleşmeden dönme hakkının (özellikle taşınmazın değerinin tamamen ortadan kalkmadığı durumlarda) sınırlandırılabileceği yönünde içtihatlar da mevcuttur [10].
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Nicelik Eksikliği ve Resmi Ölçüm): Bir gayrimenkul geliştirme şirketi, proje üzerinden sattığı ve sözleşmede "net 120 m2" olarak taahhüt ettiği bağımsız bölümü, alıcıya 105 m2 olarak devretmiştir. Ancak tapu sicilinde resmi ölçüme dayalı bir yüzölçümü kaydı bulunmamaktadır. Hukuki analiz: Somut olayda tapu siciline dayalı resmi bir kadastro ölçümü yoktur veya satıcı sözleşmede m2'yi özel olarak taahhüt etmiştir. TBK m. 244/1 gereğince, satıcı bu eksiklikten kusursuz olarak sorumludur. Alıcı, aradaki 15 m2'lik eksikliğe tekabül eden bedelin (tazminatın) kendisine iadesini talep edebilir.
Olay 2 (Yapının Ayıplı Olması ve Ağır Kusur): Alıcı, yeni inşa edilmiş bir villayı satın almıştır. Mülkiyetin geçmesinden 8 yıl sonra, binanın taşıyıcı kolonlarında kullanılan beton sınıfının, projede belirtilen standardın çok altında olduğu ve deniz kumu kullanıldığı yapılan karot testleriyle tespit edilmiştir. Bina yıkılma tehlikesi altındadır. Hukuki analiz: Normal şartlarda yapılardaki ayıplar için dava açma süresi TBK m. 244/3 uyarınca mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıldır. Ancak somut olayda deniz kumu kullanılması ve düşük kalite beton dökülmesi, satıcının/yüklenicinin "ağır kusurunu" (kast veya ağır ihmal) teşkil eder. Bu nedenle zamanaşımı süresi yirmi yıla uzamıştır. Alıcı, 8. yılda tespit etmiş olsa dahi, durumu öğrenir öğrenmez bildirim külfetini yerine getirerek (gizli ayıp) yirmi yıllık zamanaşımı süresi içerisinde tazminat veya sözleşmeden dönme haklarını kullanabilir.
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
Türk hukuku öğretisinde (Fikret Eren, Kemal Oğuzman, Turgut Öz, Halûk Nomer gibi yazarların da tartıştığı düzlemde), TBK m. 244'ün kaleme alınış biçimi çeşitli eleştirilere konu olmaktadır.
İlk olarak, maddenin birinci fıkrasında yer alan "tazminat ödemekle yükümlüdür" ifadesinin hukuki niteliği doktrinde tartışmalıdır. Genel ayıptan sorumluluk sistematiği (TBK m. 227) içerisinde alıcının hakları arasında "satış bedelinden indirim" isteme hakkı bulunurken, burada doğrudan "tazminat" teriminin kullanılması lafzi bir uyuşmazlık yaratmaktadır. İsviçre Borçlar Kanunu (OR m. 219) ile uyumlu olarak, öğretideki ağırlıklı görüş, buradaki tazminatın aslen "bedel indirimi" karakterinde olduğu; ancak alıcının kusurlu satıcıdan ayrıca genel hükümlere göre (TBK m. 112 vd.) menfi veya müspet zararını da isteyebileceği yönündedir.
İkinci büyük eleştiri, üçüncü fıkradaki zamanaşımı süresinin başlangıç anına ilişkindir. Madde metninde zamanaşımının "mülkiyetin geçmesinden başlayarak" (tescil anından) işleyeceği belirtilmiştir [1]. Oysa yapının alıcıya fiilen teslim edilmesi, mülkiyetin devrinden çok sonraya sarkabilir. Bu durumda, mülkiyetin erken geçtiği ancak teslimin geç yapıldığı olaylarda, beş yıllık zamanaşımı süresi fiilen kısalmış olmakta ve alıcı aleyhine haksız bir durum yaratmaktadır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK m. 12) bu sorunu öngörerek süreyi "teslim tarihinden" başlatmıştır [8]. TBK m. 244/3'ün de "teslim tarihinden" itibaren işleyeceği şeklinde de lege ferenda (olması gereken hukuk) bakımından revize edilmesi gerektiği doktrinde sıklıkla dile getirilmektedir.
Metodolojik Not
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.