TBK Madde 194

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Sürekli borç ilişkileri (Dauerschuldverhältnis) niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde, zamanın geçmesi ve makroekonomik koşulların değişmesi, tarafların edimleri arasındaki başlangıçtaki dengeyi sarsıcı bir etkiye sahiptir. Roma hukukundan günümüze uzanan süreçte, kira sözleşmelerinde pacta sunt servanda (ahde vefa) ilkesi ile Justitia commutativa (denkleştirici adalet) arasındaki çatışma, en yoğun biçimde "kira bedelinin zaman içindeki seyri" hususunda yaşanmıştır. Türk hukukunda 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde Yargıtay içtihatlarıyla (önce TEFE, sonra ÜFE oranları baz alınarak) şekillenen kira bedelinin tespiti mekanizması, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile yasal bir statüye kavuşturulmuştur. Kanun koyucu, sözleşme özgürlüğü (TBK m. 26) ilkesine sosyal devlet ilkesi gereğince müdahale etmiş ve özellikle zayıf konumda olduğu varsayılan kiracıyı korumak amacıyla "Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı"nı tavan sınır olarak belirlemiştir.

TBK m. 344 hükmü, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin artış rejimini üç farklı zaman dilimine ve para birimine göre kademelendirmiştir. İlk kademe (TBK m. 344/1 ve 2) sözleşmenin başlangıcından itibaren geçecek olan beş yıllık süreye ilişkindir; bu dönemde irade özerkliği mutlak olarak TÜFE sınırına hapsedilmiştir. İkinci kademe (TBK m. 344/3) beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelere ilişkindir; bu dönemde TÜFE sınırı esnetilerek, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu gibi objektif piyasa koşulları ile hakkaniyet ölçütleri devreye sokulur. Üçüncü kademe ise (TBK m. 344/4) bedelin yabancı para olarak belirlendiği durumlardır ki, burada kural olarak beş yıllık mutlak bir artış yasağı öngörülmüş, ancak aşırı ifa güçlüğü (TBK m. 138) hali istisna tutulmuştur.

Öte yandan, kira sözleşmesinden doğan kira bedeli alacağının (ve olası artış farklarının) TBK m. 183 vd. hükümleri uyarınca üçüncü kişilere devredilmesi (örneğin faktoring şirketlerine temliki) TBK m. 194'ün işaret ettiği "özel hükümlerin saklılığı" kuralı bağlamında değerlendirilmelidir. Alacağı devralan üçüncü kişi, mülkiyet veya zilyetlik sıfatına haiz olmasa da, devraldığı alacağın kapsamını belirlerken TBK m. 344'teki kanuni sınırlara ve asıl borçlunun (kiracının) ileri süreceği TÜFE tavanı def'ilerine mutlak surette katlanmak zorundadır.

2. Maddedeki Kavramların Analizi

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin rejimi ve sınırlarını dogmatik olarak kavrayabilmek için, maddenin alt bentlerinde yer alan temel mefhumların doktrindeki yaklaşımlar (Oğuzman/Öz, Eren, Nomer) ekseninde mikroskobik düzeyde analiz edilmesi gerekmektedir:

A. TÜFE Oniki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı: TBK m. 344/1 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu hüküm, "nispi emredici (bağlayıcı)" bir kuraldır. Taraflar, TÜFE'nin altında bir artış oranı (örneğin sabit %10) kararlaştırabilirler; ancak TÜFE'nin üzerinde bir artış oranı kararlaştırsalar dahi, bu anlaşma TÜFE'yi aşan kısım yönünden "kısmi butlan (kesin hükümsüzlük - TBK m. 27)" yaptırımıyla maluldür. Yargıtay pratiğinde ve doktrinde, enflasyonist dönemlerde kanun koyucunun ÜFE'den vazgeçerek (2019 değişikliği) TÜFE'ye geçiş yapması, üretici maliyetlerinin kiracıya yansıtılmasını engelleme ve salt tüketici alım gücünü referans alma amacı taşımaktadır.

B. Beş Yıllık Süre ve Hakkaniyet (Hak ve Nesafet) İndirimi: TBK m. 344/3, beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte, taraflar arasındaki ekonomik bağın piyasa gerçeklerinden kopmasını engellemek için sevk edilmiştir. Beş yılın sonundaki yenileme döneminde, hâkim artık sadece TÜFE ile bağlı değildir; "emsal kira bedellerini" ve "kiralananın durumunu" da dikkate alır. Ancak Yargıtay'ın kökleşmiş içtihatlarıyla şekillenen ve doktrinde de desteklenen "Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)", bu aşamada devreye girer. Hâkim, bilirkişi marifetiyle tespit edilen güncel ve serbest piyasa (emsal) rayiç bedelinden, kiracının o taşınmazda eski (uzun süreli) bir kullanıcı olduğu gerekçesiyle genellikle %10 ila %20 arasında bir indirim yaparak yeni kira bedelini tespit eder. Bu indirim, Justitia commutativa ilkesinin mahkeme salonlarındaki tezahürüdür.

C. Yabancı Para ile Belirlenen Kira Bedeli ve Beş Yıllık Donma: TBK m. 344/4 uyarınca, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa (1567 sayılı Kanun ve ilgili tebliğlerdeki yasak ve istisnalar saklı kalmak kaydıyla) beş yıl geçmedikçe kira bedelinde hiçbir değişiklik (artış) yapılamaz. Bu kuralın dogmatik temeli, yabancı paranın doğası gereği kendi ülkesinin enflasyonunu içinde barındırması ve aynı zamanda kur artışlarıyla Türk Lirası karşısında doğal bir değer kazanımı sağlamasıdır. Dolayısıyla kanun koyucu, döviz cinsi kiralara ek bir "artış (zam)" yapılmasını haksız zenginleşme olarak görmüş ve bedeli dondurmuştur.

D. TBK m. 194 Çerçevesinde Özel Hükümlerin Saklılığı: Alacağın devri kurumunda, TBK m. 194 uyarınca özel kanunların veya hükümlerin alacağın devrine ilişkin sınırlamaları saklıdır. Kira bedelinin belirlenmesine yönelik TBK m. 344 hükümleri de, kamu düzenine ve zayıfın korunmasına ilişkin nispi emredici kurallar olduğundan; kiralayanın, kira bedeli alacağını bir üçüncü kişiye devretmesi hâlinde devralan faktoring şirketi veya banka, kiracıdan TÜFE sınırını aşan bir tahsilat yapamaz. Kiracı, TBK m. 188 (savunmalar) kapsamında TÜFE sınırını devralana karşı mutlak bir def'i olarak ileri sürebilir.

3. Sistematik İlişkiler

Kira bedelinin belirlenmesi ve TÜFE sınırı (TBK m. 344); aşırı ifa güçlüğü (TBK m. 138) kısmi butlan (TBK m. 27/2) ve sebepsiz zenginleşme rejimleriyle çok derin dogmatik etkileşimler ve yarışmalar (Anspruchskonkurrenz) içindedir.

A. TBK m. 344 ile Aşırı İfa Güçlüğü (TBK m. 138 / Clausula Rebus Sic Stantibus) İlişkisi: Borçlar hukuku dogmatiğinin en ateşli tartışma alanlarından biri, kira bedelinin TÜFE ile sınırlandırıldığı ilk beş yıllık dönemde veya döviz kuralının dondurulduğu aşamada, ani ve öngörülemez bir ekonomik şok yaşanması durumunda TBK m. 138'e dayanarak uyarlama talep edilip edilemeyeceğidir. Yasa koyucu, TBK m. 344/4'te yabancı para borçları için "...bu Kanunun 138 inci maddesi hükmü saklıdır" diyerek açık bir atıf yapmıştır. Fikret Eren ve M. Kemal Oğuzman'ın öğretilerinde de tartışıldığı üzere; TBK m. 138 hükmü sadece borçlunun değil, değişen koşullar nedeniyle edimi aşırı derecede değersizleşen alacaklının da başvurabileceği bir normdur. Kaynaklarda da vurgulandığı üzere, TBK m. 344 hem kiracı hem de kiraya veren açısından düzenlenmiştir ve mağdur taraf uyarlama talep edebilir. Eğer ülkede bir hiperenflasyon veya kur şoku yaşanırsa, 5 yıllık sürenin dolması beklenmeksizin (veya TÜFE'nin piyasa gerçeklerinin çok altında kalması hâlinde) TBK m. 138 uyarınca sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ve kiranın hakkaniyetli bir seviyeye çekilmesi talep edilebilir.

B. Kısmi Butlan ve Tahsil Edilen Aşkın Bedelin İadesi: Kiraya veren ile kiracının sözleşmede veya şifahi olarak TÜFE oniki aylık ortalamasının çok üzerinde (örneğin %100 oranında) bir artış hususunda anlaştıkları durumlarda bu anlaşmanın akıbeti nedir? TBK m. 344/1 emredici nitelikte olduğundan, bu anlaşma TÜFE sınırını aşan kısım yönünden TBK m. 27/2 uyarınca kısmi butlanla batıldır. Eğer kiracı, tahliye baskısı veya yanılma nedeniyle TÜFE sınırını aşan bu yüksek bedeli aylarca ödemişse; ödenen bu fazla miktar, "hukuki sebebin geçersizliği (condictio ob causam invalidam)" yahut "hukuki sebebin gerçekleşmemesi" dairesinde sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77) hükümlerine göre kiraya verenden geri istenebilir veya gelecek aylar kirasından takas (TBK m. 139) edilebilir.

C. Alacağın Devri ve İşlem Temelinin Çökmesi: Kiraya veren, gelecekteki 3 yıllık kira alacağını bir finans kuruluşuna iskonto ile devretmişse; bu devir işleminden sonra ülkede olağanüstü bir enflasyonist şok yaşanırsa, devralan finans kuruluşu doğrudan TBK m. 138'e dayanarak kiracıya karşı uyarlama davası açabilir mi? Doktrinde, alacağı devralan kişinin sadece o alacak hakkına halef olduğu, sözleşmenin (kira ilişkisinin) tarafı hâline gelmediği kabul edilmektedir. Sözleşmenin uyarlanması (yenilik doğuran ayni etkili bir karar) sözleşme ilişkisinin kendisine müdahaleyi gerektirdiğinden, sadece alacağı devralan üçüncü kişi tarafından değil, bizzat sözleşmenin tarafı olan kiraya veren tarafından talep edilebilir. Devralan, ancak kiraya vereni bu davayı açmaya zorlayabilir veya garanti sorumluluğu (TBK m. 191) kapsamında devredene rücu edebilir.

4. Pratik Olay Analizleri

Kira bedelinin belirlenmesindeki TÜFE tavanını (TBK m. 344) uyarlama kurumunun (TBK m. 138) sınırlarını ve alacağın devrine etkilerini somutlaştırmak adına şu iki laboratuvar vakayı inceleyelim:

Olay 1 (TÜFE Sınırını Aşan Anlaşma, Kısmi Butlan ve Temlik): Kiracı (A) Kiraya Veren (B) ile 01.01.2021 tarihinde 5.000 TL bedelli, yıllık %50 artış şartı içeren 3 yıllık bir konut kira sözleşmesi imzalar. 01.01.2022'de TÜFE 12 aylık ortalaması %20 olarak açıklanır. Ancak (A) sözleşmedeki %50 şartına uyarak kirayı 7.500 TL olarak ödemeye başlar. Aynı gün (B) 2022 yılına ait tüm kira alacaklarını Faktoring Şirketi (C)'ye devreder. Altı ay sonra (A) TÜFE sınırını öğrendiğini belirterek, ödemesi gereken yasal kiranın 6.000 TL (5.000 + %20) olduğunu, geriye dönük 6 ayda ödediği aylık 1.500 TL fazlalıkları (toplam 9.000 TL) (C)'ye yapacağı ödemelerden takas (mahsup) edeceğini ihtar eder. Dogmatik Analiz: Bu uyuşmazlık, TBK m. 344/1'in emredici yapısının ve TBK m. 188 savunma hakkının kusursuz bir tezahürüdür. Tarafların %50 artış anlaşması, %20'lik TÜFE sınırını aştığı için aşan kısım yönünden kısmi butlanla geçersizdir. Kiracı (A) yanılma veya zorunlulukla ödediği bu fazla bedelleri sebepsiz zenginleşme olarak geri isteme hakkına sahiptir. Alacağın devri bağlamında (A) TBK m. 188 uyarınca devredene (B'ye) karşı sahip olduğu bu takas / kısmi butlan def'ini, devralan Faktoring Şirketi (C)'ye karşı ileri sürmekte son derece haklıdır. (C) yasal tavan olan 6.000 TL'nin üzerindeki meblağı talep edemeyeceği gibi, (A)'nın geçmişten kaynaklanan 9.000 TL'lik iade alacağını da mevcut borçtan takas etmesine katlanmak zorundadır.

Olay 2 (Döviz Kira Sözleşmesinde Uyarlama - TBK 344/4 ve TBK 138): Tacir (X) Şirket (Y)'ye ait AVM'deki bir mağazayı 01.01.2020 tarihinde aylık 10.000 Euro bedelle 10 yıllığına kiralar. Sözleşme tarihindeki kur 1 Euro = 6 TL'dir. 01.01.2022 tarihine gelindiğinde (henüz 2. yılda) kur öngörülemez bir şekilde 1 Euro = 20 TL'ye fırlar. Tacir (X) kiranın aşırı artarak işlem temelinin çöktüğünü iddia eder ve TBK m. 138 uyarınca kiranın güncel TL rayicine uyarlanması için dava açar. (Y) ise TBK m. 344/4 gereğince "döviz kiralarında 5 yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz" savunmasını yapar. Dogmatik Analiz: Bu vaka, TBK m. 344/4 ile TBK m. 138 arasındaki hiyerarşik bağın testidir. (Y)'nin 5 yıllık yasak savunması genel kural olarak doğrudur; ancak bizzat TBK m. 344/4 hükmü, cümlesinin sonunda "Ancak, bu Kanunun 138 inci maddesi hükmü saklıdır" diyerek uyarlama kurumunu istisna tutmuştur. Tacir (X)'in uyarlama (aşırı ifa güçlüğü) davası açması önünde bir kanuni engel yoktur. Ne var ki, olayın esasına girildiğinde Yargıtay'ın katı içtihatları devreye girer. Tacirlerin, ülkemizdeki döviz kuru dalgalanmalarını öngörmesi gerektiği (TTK m. 18/2 - basiretli tacir) yönündeki baskın içtihat uyarınca, eğer olağanüstü ve hiç beklenmeyen bir devalüasyon şoku söz konusu değilse, uyarlama talebi esastan reddedilme riskiyle karşı karşıyadır.

5. Pratik Uygulama Notları

Kira bedelinin belirlenmesine (TBK m. 344) ilişkin hususların usul hukukunda (HMK) sözleşme mimarisinde (Legal Drafting) ve uyuşmazlık tasfiyesinde uygulayıcıların dikkat etmesi gereken stratejik boyutları şunlardır:

1. HMK Kapsamında Kira Tespiti Davasının İleriye Etkisi (TBK m. 345): Avukatların kira tespit davalarında yaptıkları en büyük stratejik hata, davanın açılma zamanlamasıdır. Kira bedelinin belirlenmesi davası, kural olarak her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek kira bedelinin "yeni kira döneminin başından itibaren" geçerli (etkili) olabilmesi için; davanın yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış olması veya kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bir bildirim (ihtarname) göndermiş olması şarttır (TBK m. 345). Aksi hâlde, mahkemenin belirleyeceği bedel ancak bir sonraki (daha sonraki) kira döneminden itibaren geçerli olacaktır ki bu durum müvekkil açısından koca bir yılın enflasyon karşısında erimesi demektir.

2. Legal Drafting: Sözleşmelere Geçerli Artış Şartının Konulması: TBK m. 345/3 uyarınca, sözleşmede "yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm (artış şartı) varsa", yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek bedel, bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu nedenle, kira sözleşmeleri kaleme alınırken mutlaka "Yenilenen her kira döneminde, kira bedeli bir önceki yılın TÜFE oniki aylık ortalaması oranında artırılacaktır" şeklinde kesin bir artış klozu eklenmelidir. Bu kloz, kiraya vereni her yıl 30 gün önceden ihtar çekme külfetinden (ve ihtarın tebliğ edilememesi riskinden) kurtarır.

3. Tahsilat Amacıyla Temliklerde Garanti Kayıtları: Geç ödenen kiralar veya artış farkları için alacağın devrine (temlik) başvurulacaksa, devredenin "veritas" garantisini pekiştirmek için temliknameye; "Devreden, devredilen kira bedellerinin ve artış farklarının TBK m. 344 kapsamında hesaplanmış yasal sınırlar dâhilinde kesinleştiğini ve kiracının herhangi bir takas/butlan def'isi bulunmadığını garanti eder" klozunun konulması, devralanı ileride doğacak uyuşmazlıklarda koruyacaktır.

6. Yargıtay İçtihadı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili ihtilaflara bakan 3. Hukuk Dairesi (kapanmadan önceki dönemdeki emsal kararları ile) kira bedelinin artırılmasında TÜFE tavanını ve beşinci yılın sonundaki hakkaniyet indirimini kesin kurallara bağlamış, uyarlama hususunda ise son derece katı sınırlar çizmiştir.

TÜFE Sınırı ve Kısmi Butlan hususunda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihadında şu dogmatik kural şablonlaşmıştır: "6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci fıkrası emredici nitelikte olup, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE'nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflarca sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış (örneğin %40 sabit artış) kararlaştırılmış olsa dahi, mahkemece yasal tavan olan TÜFE oniki aylık ortalama oranını aşan kısmın geçersiz (kısmi butlan) olduğu gözetilmeli ve hesaplama TÜFE tavanı üzerinden yapılmalıdır. Kanun koyucunun zayıf olan kiracıyı enflasyonist baskılardan koruma amacı güden bu hükmünün hilafına, sözleşmedeki serbest artış şartına geçerlilik tanınamaz."

Beş Yıllık Süre ve Hak ve Nesafet İndirimi bağlamında Yargıtay'ın (eski 3. HD'nin) uygulaması son derece keskindir: "TBK m. 344/3 gereğince, taraflar arasında 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni dönem kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu belirleme yapılırken, öncelikle bilirkişi kurulu tarafından kiralananın serbest piyasa koşullarındaki boş olarak kiraya verilmesi hâlindeki güncel emsal kira bedeli tespit edilmelidir. Ancak hâkim, bulunan bu brüt rayiç bedel üzerinden, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun ve makul bir oranda (genellikle %10-%20 arası) 'hak ve nesafet indirimi' yapmak zorundadır. Emsal kira bedelinin aynen ve hiçbir indirim yapılmaksızın yeni kira bedeli olarak tespiti bozmayı gerektirir."

Aşırı İfa Güçlüğü (TBK m. 138) ve Döviz Kuru hususunda Yargıtay uygulaması (Japon Yeni vb. kararlarında görüldüğü üzere) tacirler aleyhine katıdır: "TBK m. 344/4 yollamasıyla döviz üzerinden kurulan kira sözleşmelerinde uyarlama (TBK m. 138) talep edilebilmesi için, işlem temelinin çökmesine neden olan olguların öngörülemez nitelikte olması şarttır. Ülkemizde zaman zaman yaşanan devalüasyonlar ve ekonomik krizler, ticari faaliyetlerini sürdüren basiretli tacirler tarafından öngörülebilir niteliktedir. Olağanüstü ve tahammül edilemez bir şokun ispatlanamadığı durumlarda uyarlama talebinin reddi gerekir.".

7. Eleştirel Değerlendirme

Türk Borçlar Kanunu'nda yer alan Kira Bedelinin Belirlenmesi ve TÜFE Sınırı (TBK m. 344 / OR Art. 269a) rejimi, borçlar hukuku dogmatiğinde Fikret Eren, M. Kemal Oğuzman, Turgut Öz ve Rona Serozan'ın eserleri ekseninde; "Sözleşme Adaletinin Enflasyon Karşısında Çökmesi" ve "Kanunlaştırma Tekniğinin Makroekonomik Gerçeklerden Kopukluğu" bağlamında çok derin kuramsal eleştirilere ve teorik fay hatlarına maruz kalmaktadır.

Birinci ve en sert felsefi eleştiri, Sisteminizdeki "Sözleşmenin Değişen Koşullara Göre Uyarlanması" tartışmalarında merkezî bir yer tuttuğu üzere; TBK m. 344/1'deki 'Geçmiş 12 Aylık TÜFE Ortalaması' Tavanının, Hiperenflasyonist Ortamlarda Kiraya Verenin Mülkiyet Hakkını İhlal Eden Bir Müsadere Mekanizmasına Dönüşmesidir. Oğuzman/Öz ve Eren'in öğretilerinde vurgulandığı üzere, sözleşme özgürlüğüne devlet müdahalesinin sınırı, Justitia commutativa (denkleştirici adalet) ilkesidir. Yasa koyucu, TÜFE oranını tavan olarak belirlerken ekonominin öngörülebilir ve tek haneli enflasyon rakamlarında seyrettiği varsayımından hareket etmiştir. Oysa enflasyonun %100'leri aştığı, gayrimenkul rayiçlerinin (emsal bedellerin) piyasada fahiş oranlarda yükseldiği bir ülkede, geçmiş yılın "12 aylık ortalamasının" (örneğin %50-60 seviyelerinin) dikkate alınması, kira bedelinin reel değerinin aylar içinde erimesine neden olmaktadır. Beş yıl boyunca bu erimeye yasa zoruyla katlanmak zorunda bırakılan mülk sahibinin karşılaştığı mağduriyet, sosyal devletin "zayıf kiracıyı koruma" amacı ile orantısız bir boyut kazanmakta ve Anayasa m. 35'te güvence altına alınan mülkiyet hakkının özüne dokunmaktadır. Bu dogmatik çarpıklık, mülk sahiplerini TBK m. 344 dışındaki "ihtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350)" veya "10 yıllık uzama süresi (TBK m. 347)" gibi çok daha yıkıcı kurumlara suni olarak başvurmaya zorlamakta, yargı sistemini felç eden binlerce muvazaalı davaya zemin hazırlamaktadır.

İkinci dogmatik eleştiri, TBK m. 344/4'teki Yabancı Para Kiralarda '5 Yıl Değişiklik Yapılamaz' Kuralının, Esneklikten Yoksun Statik Bir Kanunlaştırma (Legistik) Zafiyeti Olmasıdır. Nomer ve Öz'ün eserlerinde işaret edildiği üzere, yasa koyucu dövizli kiralara müdahaleyi TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü) ile esnetmiş görünse de, Yargıtay'ın "tacir öngörmeliydi" şeklindeki katı soyutlama içtihatları bu esnekliği fiilen yok etmiştir. Hukukun, ekonomik risk tahsisinde salt "para birimine" odaklanarak, piyasanın doğal salınımlarını ve malın spesifik değerini (location value) beş yıl gibi çok uzun bir süre dondurması, modern piyasa dinamikleriyle çelişmektedir. Sözleşme adaletinin tesisi için, TBK m. 344'teki 5 yıllık mutlak sürelerin (en azından ticari kiralarda) 3 yıla indirilmesi veya TBK m. 138 uyarınca açılacak uyarlama davalarında hâkime, "geçmiş 12 aylık TÜFE" prangasını aşarak ileriye dönük ekonomik projeksiyonlar (ex nunc) üzerinden daha dinamik bir clausula rebus sic stantibus müdahalesi yapma yetkisinin kanunla açıkça tanınması zorunludur.

---

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır.

Kullanılan kaynaklar:

• Doktrin: Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler; Kemal Oğuzman / M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler; Halûk Nomer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler; Selâhattin Sulhi Tekinay / Sermet Akman / Halûk Burcuoğlu / Atilla Altop, Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler.
• Yargı kararları: Türk Borçlar Kanunu m. 194'yi doğrudan atıflayan güncel bir Yargıtay kararı mevcut taramayla tespit edilemedi.
• Tarihsel arka plan: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun madde gerekçesi.
• Karşılaştırmalı hukuk: İsviçre Borçlar Kanunu (OR) OR Art. 269.

Yorumun kapsamı: Bu çalışma, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 1 Temmuz 2012'de yürürlüğe giren 194. madde metnine dayanır.

Görüş: Kapsamlı öğretici yorum benimsenmiştir.

Güncellik: Bu yorum, 16.05.2026 tarihi itibariyle günceldir.