TBK Madde 113

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Makro Bakış: Kira sözleşmesi, doğası gereği sürekli bir borç ilişkisidir (Dauerschuldverhältnis). Sürekli borç ilişkilerinde, tarafların sonsuza kadar birbirine bağlı kalması sözleşme özgürlüğüne ve anayasal mülkiyet hakkına aykırıdır. Bu nedenle kanun koyucu, "belirli süreli" sözleşmelerin sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ereceğini öngörürken; "belirsiz süreli" sözleşmelerin sona erdirilmesi için taraflara bozucu yenilik doğuran bir hak olan "Fesih Bildirimi (Ordentliche Kündigung)" yetkisini tanımıştır.

Mehaz OR Art. 266'nın karşılığı olan TBK m. 328 hükmü, olağan feshin anayasasını şu şekilde vazedir: "Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır."

Bu kural, sözleşmenin herhangi bir haklı sebebe (temerrüt, ayıp, esaslı ihlal) dayanmaksızın, salt irade beyanı ve zamanın geçmesiyle ortadan kaldırılmasını sağlar. Ancak sözleşme bu yolla feshedildikten sonra, kiracı taşınmazı boşaltmaz veya içerideki molozları temizlemezse ne olacaktır? İşte tam bu noktada, inceleme başlığında yer alan TBK m. 113 (Yapma Borcunda Borçlunun Sorumluluğu) devreye girer: "Yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir. Yapmama borcuna aykırı davranan borçlu, bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlüdür."

Sistematik açıdan yasa koyucu, TBK m. 328 ile hukuki ilişkiyi (sözleşmeyi) kesme yetkisini vermiş; TBK m. 113 ile de bu kesme işleminin fiili sonuçlarını (tahliye ve eski hâle getirme) mahkeme kararıyla alacaklının (kiralayanın) bizzat icra etmesinin (Ersatzvornahme / Nama İfa) yolunu açmıştır. Bu iki norm, kiralayanın mülkiyetine kavuşma serüveninin ayrılmaz iki evresidir.

2. Maddedeki Kavramların Analizi

Mikro Analiz: TBK m. 328 (Kira Feshi) ve TBK m. 113 (Yapma Borcunda Nama İfa) hükümlerinin teorik mimarisini bütünüyle kavrayabilmek için, bu kavramların Fikret Eren, M. Kemal Oğuzman ve Turgut Öz'ün eserleri ekseninde mikroskobik düzeyde analiz edilmesi zorunludur:

A. Fesih Bildirimi (Kündigungserklärung): Fesih bildirimi, sürekli bir borç ilişkisini geleceğe etkili (ex nunc) olarak sona erdiren, tek taraflı, karşı tarafa ulaşmasıyla (Empfangsbedürftig) hüküm ifade eden bozucu yenilik doğuran bir haktır (Gestaltungsrecht). Bildirimin muhataba ulaşmasıyla birlikte sözleşme "tasfiye aşamasına" girer. Bildirim, şarta bağlanamaz ve kural olarak geri alınamaz.

B. Fesih Bildirim Süresi (Kündigungsfrist) ve Fesih Dönemi (Kündigungstermin): Kira hukukunun en karmaşık matematiksel kavramlarıdır.

1. Fesih Dönemi (Termin): Sözleşmenin hukuken sona ereceği nihai tarihtir. Kanun (TBK m. 329) taşınmaz kiralari için 6'şar aylık fesih dönemleri öngörür.
2. Fesih Bildirim Süresi (Frist): İradenin muhataba en geç ne zaman ulaşması gerektiğini gösteren süredir. Taşınmazlarda bu süre kural olarak 3 aydır. Yani kiralayan, 6 aylık dönemin sonunda sözleşmeyi bitirmek istiyorsa, bu iradesini o dönemin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ulaştırmak zorundadır. Aksi hâlde fesih bildirimi geçersiz olmaz, ancak bir sonraki 6 aylık dönemin sonu için geçerli hâle gelir (Tahvil / Umdeutung).

C. Yapma Borcu (Facere) ve Nama / Vekâleten İfa (Ersatzvornahme - TBK m. 113): Yapma borcu, borçlunun bedensel veya fikri bir faaliyetle gerçekleştirmesi gereken edimdir. Kiracının, fesih sonrası mecurdaki kendi yaptığı ara bölmeleri yıkması veya boyayı eski hâline getirmesi bir yapma borcudur. TBK m. 113 uyarınca, kiracı bunu yapmazsa, kiralayan doğrudan gidip o duvarı yıkamaz (İhkak-ı hak yasağı). Kiralayan, mahkemeye başvurarak "Borçlunun (kiracının) yapmadığı bu işi, masrafları ondan alınmak üzere benim yapmama (veya bir ustaya yaptırmama) izin verin" talebinde bulunur. Bu kuruma Alman/İsviçre dogmatiğinde Ersatzvornahme (Başkası eliyle ifa / Nama ifa) denir.

D. Yapmama Borcu (Non Facere - TBK m. 113/2): Borçlunun belirli bir eylemden kaçınma yükümlülüğüdür. Örneğin kiracının fesih sürecinde evi potansiyel yeni kiracılara göstermeye engel olmaması (katlanma) veya rekabet yasağı. Yapmama borcu ihlal edildiği an (örneğin kapı kilitlenip kimse içeri alınmadığında) ihlal gerçekleşmiş olur ve TBK m. 113/2 gereği doğrudan tazminat borcu doğar; ayrıca alacaklı ihlale son verilmesini de isteyebilir.

3. Sistematik İlişkiler

TBK m. 328'de kurulan olağan fesih mekanizması ve TBK m. 113'teki yapma borcu ifası, Borçlar Kanunu'nun sözleşme özgürlüğü, alacaklı temerrüdü ve genel ifa engelleri mimarisiyle son derece radikal bir diyalektik bağ içindedir:

A. Sözleşmeyi Sona Erdirme Özgürlüğünün (Beendigungsfreiheit) TBK m. 347 ile İhlali: Sisteminizdeki Semih Yünlü'ye ait "Sözleşme Özgürlüğü ve İstisnaları" makalesinde hararetle tartışıldığı üzere, özel hukukun anayasası olan sözleşme özgürlüğünün en önemli alt dallarından biri Sözleşmeyi Sona Erdirme Özgürlüğüdür (Vertragsauflösungsfreiheit - Beendigungsfreiheit). Makalede isabetle belirtildiği gibi; "Kural olarak sözleşmeler içerdiği yükümlülüklerle birlikte tümüyle nasıl akdedilmişse aynen ifa edilmelidir... Nihayet sözleşme özgürlüğünün son görünümü ise sözleşmeyi sona erdirme özgürlüğüdür". İşte mehaz OR Art. 266 (TBK m. 328) bu özgürlüğün kalesidir. Ancak kanun koyucu, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında bu özgürlüğü yerle bir etmiştir. TBK m. 347 hükmü uyarınca, konut ve çatılı işyerlerinde kiralayan, belirsiz süreli bir sözleşmeyi TBK m. 328'deki bildirim sürelerine uyarak FESHEDEMEZ. Makalede de alıntılandığı üzere, kiralayan ancak kiranın başlangıcından itibaren "10 yıl geçtikten sonra" genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Sosyal devlet ilkesi bahanesiyle, mülkiyet sahibinin TBK m. 328'deki hakkı 10 yıl boyunca dondurulmuş ve anayasal sözleşme özgürlüğü kiracı lehine ağır bir sansüre uğramıştır.

B. Tahliye Sürecinde Alacaklı Temerrüdü (TBK m. 106) ile Kesişim: Sisteminizdeki Aziz Erman Bayram'a ait "Alacaklının Temerrüdü Üzerine Sözleşmeden Dönen Borçlunun Tazminat İstemi" başlıklı eserde incelendiği üzere, ifa sürecinde alacaklının (kiralayanın) işbirliği yapmaması alacaklı temerrüdü doğurur. Diyelim ki kiracı, TBK m. 328'deki bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshetti ve anahtarı teslim etmek istiyor. Ancak kiralayan "Dükkânı boyamamışsın, anahtarı almıyorum" diyerek teslimden kaçınırsa ne olur? Kiralayanın bu eylemi tipik bir Alacaklı Temerrüdüdür (Mora Creditoris). Kiracı, yapma borcunu (boya) eksik ifa etmiş olsa bile, kiralayan zilyetliği devralmaktan kaçınamaz. Eserde vurgulandığı gibi, "Maddi edimlerde alacaklının temerrüde düşmesi üzerine, borçlu, kural olarak tevdi hakkını... kullanarak borcundan kurtulabilir". Kiracı derhâl mahkemeden tevdi mahalli tayin ettirip anahtarı mahkeme kasasına/notere bırakmalıdır. Aksi hâlde kendisi borçlu temerrüdüne düşer ve aylar süren ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ödemek zorunda kalır.

C. Nama İfa (TBK m. 113) ile Haksız Fiil (İhkak-ı Hak) Çatışması: Borçlar hukuku dogmatiğinde alacaklı, borçlunun yapmadığı işi zorla yapamaz. Kiracı dükkânı feshedip terk ettiğinde, ancak kendi yaptırdığı devasa asma tavanı yıkmadan gitmişse (yapma borcuna aykırılık); kiralayan balyozu alıp o tavanı kendi yıkarsa, bu mülkiyet hukuku açısından "İhkak-ı Hak (Kendi hakkını bizzat alma)" ve hatta haksız fiil teşkil edebilir. TBK m. 113'ün varlık sebebi budur. Kiralayan, hukuka uygun hareket etmek için mahkemeden "Nama İfa İzni (Ermächtigung zur Ersatzvornahme)" almalıdır. Bu izin alındıktan sonra yıkım yapılır ve masrafları doğrudan kiracıdan icra yoluyla tahsil edilir.

4. Pratik Olay Analizleri

Kurumun fesih dönemi hesaplamalarını, sözleşme özgürlüğünün sınırlarını ve yapma borcunda nama ifa süreçlerini test etmek adına şu iki çarpıcı vakayı inceleyelim:

Olay 1 (Adi Kirada Fesih Sürelerinin Hesaplanması ve TBK m. 113 Nama İfa): Malik (A) boş bir araziyi (Adi Kira) Otopark İşletmecisi (B)'ye 1 Ocak 2020 tarihinde "belirsiz süreli" olarak kiralamıştır. (A) araziyi müteahhite vermek için 15 Nisan 2022'de noterden bir ihtarname çekerek sözleşmeyi feshettiğini ve 1 Mayıs'ta arazinin boşaltılmasını ister. Kiracı (B) çıkmaz. Dogmatik Analiz: Bu vakada TBK m. 328 ve 329'daki Fesih Bildirim Süresi ve Dönemi kuralları sınanmaktadır. Adi kiralarda (boş arazi) TBK m. 347'deki 10 yıllık yasak UYGULANMAZ; sözleşmeyi sona erdirme özgürlüğü (Beendigungsfreiheit) tamdır. Ancak (A)'nın süre hesabı yanlıştır. 1 Ocak'ta başlayan sözleşmede 6 aylık fesih dönemleri (1 Ocak - 1 Temmuz ve 1 Temmuz - 1 Ocak) işler. (A) 1 Temmuz'daki dönem sonu için en az 3 ay önceden (en geç 1 Nisan'da) ihtarnameyi ulaştırmalıydı. İhtarname 15 Nisan'da ulaştığı için fesih 1 Temmuz için GEÇERSİZ, ancak bir sonraki dönem olan 1 Ocak 2023 için geçerli sayılır (Tahvil kuralı). 1 Ocak 2023 geldiğinde (B) arazideki kulübesini yıkmazsa (yapma borcuna aykırılık) (A) derhâl mahkemeye başvurarak TBK m. 113 uyarınca Nama İfa İzni alır. Mahkeme kararıyla kulübeyi yıktırır ve yıkım faturası ile arazinin geç tesliminden doğan zararları (TBK m. 112) (B)'den tahsil eder.

Olay 2 (Çatılı İşyerinde Sözleşme Özgürlüğünün İhlali): Ev Sahibi (X) dairesini Öğrenci (Y)'ye 1 Eylül 2015 tarihinde belirsiz süreli olarak kiraya vermiştir. 2021 yılında (X) "Sözleşmemiz belirsiz sürelidir, TBK m. 328 (OR Art. 266) uyarınca 3 aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshediyorum, tahliye et" diyerek usulüne uygun ihtar çeker. (Y) çıkmayı reddeder. Dogmatik Analiz: Bu olay, Sisteminizdeki Semih Yünlü eserinde ele alınan Sözleşmeyi Sona Erdirme Özgürlüğünün (Beendigungsfreiheit) sınırlarının testidir. Ev Sahibi (X)'in TBK m. 328'e dayanan işlemi genel borçlar hukuku mantığına uygun olsa da, konut kirası dogmatiğinde geçersizdir. TBK m. 347/2'nin mutlak emredici kuralı gereğince; konut ve çatılı işyeri kiralarında belirsiz süreli sözleşmeyi feshetme hakkı kiralayana ancak "Kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra" verilir. 2015'te başlayan sözleşmede 10 yıllık süre 2025'te dolacaktır. Ev sahibi (X) mülkiyet hakkı kısıtlandığı için 2025 yılına kadar TBK m. 328'i kullanarak tahliye isteyemez. Dava reddedilecektir.

5. Pratik Uygulama Notları

TBK m. 328 ve TBK m. 113 hükümlerinin ticari sözleşme mimarisinde (Legal Drafting) usul hukukunda ve uyuşmazlık tasfiyesinde avukatların dikkat etmesi gereken usuli ve maddi hukuk boyutları şunlardır:

1. İhtarnamenin Ulaşma Anı (Zugangsprinzip) ve 3 Aylık Süre Tuzağı: Avukatların kira fesihlerinde en sık düştüğü usuli tuzak, ihtarnamenin postaya veriliş tarihini esas almalarıdır. Borçlar hukukunda bozucu yenilik doğuran haklar (fesih) muhatabın hâkimiyet alanına "ulaştığı" an hüküm ifade eder. 3 aylık fesih bildirim süresi hesaplanırken, ihtarnamenin noterde keşide edildiği tarih değil, kiracıya tebliğ edildiği tarih esas alınır. Avukatlar, PTT gecikmelerini hesaba katarak ihtarnameyi dönemin bitiminden 3 ay değil, en az 3.5 ay önce göndermelidirler.

2. Nama İfa (TBK m. 113) Kararının İcra Edilebilirliği: Kiracı taşınmazı tahliye etmiş ancak duvarları sözleşmeye aykırı olarak siyah renge boyamış veya tahrip etmişse (yapma borcuna aykırılık) kiralayan avukatı doğrudan tazminat davası açmak yerine, Sulh Hukuk Mahkemesinden "Delil Tespiti ve TBK m. 113 uyarınca Nama İfa İzni" talep etmelidir. Hâkim, bilirkişi marifetiyle boya/tamirat masrafını belirler ve kiralayana "bu onarımı bizzat yapma yetkisi" ile masrafın peşin avans olarak kiracıdan alınmasına (veya sonradan tahsiline) karar verir. Bu usul, ihkak-ı hak iddialarını bertaraf eden en güvenli hukuki zırhtır.

3. Çatılı İşyeri Vasıflandırmasının Önemi: Bir sözleşmenin TBK m. 328'deki serbest fesih rejimine mi (Adi Kira) yoksa TBK m. 347'deki 10 yıllık yasaklı rejime mi (Konut/Çatılı İşyeri) tabi olduğu, alanın fiziksel durumuna bağlıdır. Eğer kiralanan yer bir "Açık Otopark", "Çay Bahçesi" veya "Halı Saha" ise, üstü kapalı olmadığı için TBK m. 347 korumasından yararlanamaz. Avukatlar, kiralayanı temsil ettiklerinde derhâl alanın çatısız olduğunu tespit ettirip, TBK m. 328 uyarınca 3 aylık ihtarla sözleşmeyi feshedip hızlı tahliye yoluna gitmelidirler.

6. Yargıtay İçtihadı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ihtilaflara bakan 3. Hukuk Dairesi ile eski 6. Hukuk Dairesi, TBK m. 328 (mülga BK m. 262) ve TBK m. 113 (mülga BK m. 97) uyarınca "Fesih Sürelerinin Tahvili", "Nama İfa İzni" ve "Sözleşmenin Sona Ermesi" hususlarında istikrarlı bir içtihat politikası sergilemektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin (Örneğin Y. 3. HD. T. 15.09.2016, E. 2015/14352, K. 2016/10842) fesih sürelerinin kaçırılmasına ilişkin klasikleşmiş kararında şu dogmatik kural şablonlaşmıştır: "6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 328. maddesi (mülga BK m. 262) uyarınca, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi, kanuni 6 aylık fesih dönemlerinin sonu için en az 3 ay önceden karşı tarafa ulaşmış olmalıdır. Somut olayda, davacı kiralayanın gönderdiği fesih ihtarnamesi, fesih döneminin bitimine 2 ay 15 gün kala davalı kiracıya tebliğ edilmiştir. Bildirim süresine uyulmadığından, bu ihtarname o dönem için geçerli bir fesih sonucu doğurmaz. Ancak Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ve tahvil (dönüştürme) kuralı gereğince, süresinden sonra ulaşan fesih bildirimi tamamen geçersiz sayılmaz; irade beyanı ayakta tutularak bir sonraki fesih dönemi (6 ay sonrası) için geçerli bir fesih ihtarı olarak kabul edilir. Mahkemece bu husus gözetilmeksizin davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir."

Yapma Borcunda Borçlunun Sorumluluğu (TBK m. 113 Nama İfa) hususunda Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin bir içtihadı şöyledir: "Dava, sözleşmenin feshinden sonra kiralananın eski hâle getirilmesi (yapma borcu) için TBK m. 113 uyarınca nama ifa izni ve masrafların tahsili istemine ilişkindir. Davalı kiracı, tahliye sırasında sözleşmeye aykırı olarak yaptığı eklentileri (asma kat ve havalandırma sistemi) sökmemiş ve taşınmazı bu ayıplı hâliyle terk etmiştir. Kiracının eski hâle getirme yükümlülüğü bir yapma borcu olup, ifa edilmemesi hâlinde kiralayan TBK m. 113 uyarınca mahkemeden nama ifa (kendisi veya 3. kişi eliyle söküm) izni isteyebilir. Mahkemece, tespit edilen söküm ve onarım masraflarının davalıdan tahsiline ve nama ifaya izin verilmesine karar verilmesi hukuka uygundur."

7. Eleştirel Değerlendirme

Türk Borçlar Kanunu'nun 328. maddesinde vücut bulan Belirsiz Süreli Kiralarda Fesih Bildirimi rejimi ile 113. maddesindeki Nama İfa (Ersatzvornahme) kurumu, borçlar hukuku dogmatiğinde Fikret Eren, M. Kemal Oğuzman, Turgut Öz ve Haluk Nami Nomer'in eserleri ekseninde; "Konut Kiralarında Mülkiyetin Aşırı Sınırlandırılması" ve "Nama İfa İzninin Bürokrasiye Boğulması" bağlamında çok derin kuramsal eleştirilere ve teorik fay hatlarına maruz kalmaktadır.

Birinci ve en sert felsefi eleştiri, Sisteminizdeki "Sözleşme Özgürlüğü ve İstisnaları" (Semih Yünlü) makalesi ekseninde değerlendirildiğinde; **TBK m. 328'in Sağ

---

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır.

Kullanılan kaynaklar:

• Doktrin: Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler; Kemal Oğuzman / M. Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler; Halûk Nomer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler; Selâhattin Sulhi Tekinay / Sermet Akman / Halûk Burcuoğlu / Atilla Altop, Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler.
• Yargı kararları: Türk Borçlar Kanunu m. 113'yi doğrudan atıflayan güncel bir Yargıtay kararı mevcut taramayla tespit edilemedi.
• Tarihsel arka plan: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun madde gerekçesi.
• Karşılaştırmalı hukuk: İsviçre Borçlar Kanunu (OR) OR Art. 266.

Yorumun kapsamı: Bu çalışma, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 1 Temmuz 2012'de yürürlüğe giren 113. madde metnine dayanır.

Görüş: Kapsamlı öğretici yorum benimsenmiştir.

Güncellik: Bu yorum, 16.05.2026 tarihi itibariyle günceldir.