1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, kat mülkiyeti ve kat irtifakının hukuki kimlik kartıdır. Madde üç katmanlı bir mimari kurar: birinci fıkra kat mülkiyetinin niteliğini (“arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel mülkiyet”) ilan eder; ikinci fıkra kuruluşun omurgası olan arsa payı rejimini, oranlılık ilkesini, mahkemeye başvuru imkânını ve sonradan değer değişikliğinin payı etkilememesi kuralını düzenler; üçüncü fıkra kat irtifakını arsa payına bağlı irtifak olarak tanımlar ve yapı kullanma izin belgesine dayalı resen kat mülkiyetine çevrim rejimini koyar. Böylece m. 3, m. 1’deki “kurulabilir” imkânını ve m. 2’deki tarifleri, “nasıl bir haktır ve arsa payı nasıl bağlanır?” sorusuyla tamamlar.
Ratio legis açıktır. Bağımsız bölüm mülkiyeti, arsadan ve ortak yerlerden tamamen kopuk bir “hava mülkiyeti” olamaz; aksi hâlde anagayrimenkulün bütünlüğü, gider adaleti, oy hakkı ve yıkım sonrası haklar çözülür. Kanun koyucu bu nedenle kat mülkiyetini “özel” ama “bağlantılı” bir mülkiyet olarak nitelemiştir. Özeldir; çünkü klasik paylı mülkiyetteki gibi yalnızca ideal pay değil, mekânsal olarak ayrılmış bağımsız bölüm üzerinde münhasır yetkiler vardır. Bağlantılıdır; çünkü arsa payı ve ortak yerler olmaksızın kat mülkiyeti düşünülemez. İkinci fıkra bu bağlantıyı sayısal ve projesel düzleme indirger: her bağımsız bölüme konum ve büyüklüğe göre değer oranlı arsa payı tahsis edilir. Üçüncü fıkra ise inşaat ekonomisinin geçici aracı olan kat irtifakını, iskan belgesi sonrasında kalıcı kat mülkiyetine bağlar.
Sistematik konum bakımından m. 3, m. 5’teki devir ve kayıt bağının öncülüdür; m. 10’daki tescil doğumu ile birlikte okunur; m. 44’teki arsa payı değişikliğine ilişkin saklı hükümle diyalog hâlindedir. Gider ve oy rejimlerinde arsa payı ölçütü kullanıldığında m. 3’ün kuruluş anındaki oranlılık ilkesi dolaylı sonuç doğurur. 2007 ve 2009 değişiklikleri maddeyi modernleştirmiştir: 5711 sayılı Kanun arsa payı rejimini netleştirmiş; 5912 sayılı Kanun kat irtifakının resen çevrimini güçlendirmiştir. Bu tarihsel evrim, uygulamadaki “arsa payı adaletsizliği” ve “kat irtifakında takılı kalma” sorunlarına kanuni cevap niteliğindedir.
Öğretide genel kabul, m. 3’ün kat mülkiyetini “sui generis / özel nitelikli mülkiyet” olarak konumlandırdığı, arsa payının kurucu unsur olduğu ve kat irtifakının amaca bağlı geçiş hakkı sayıldığı yönündedir. Madde hem maddi hukuk (nitelik ve pay) hem usulî imkân (mahkeme, resen çevrim) içerir. Aşağıdaki kavram analizi bu üç fıkrayı ayrıntılı açar.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. “Özel bir mülkiyet” niteliği
Birinci fıkra, kat mülkiyetini özel bir mülkiyet olarak nitelendirir. Özelik, TMK m. 683 vd. mülkiyet hükümlerinin olduğu gibi değil, KMK’nın öngördüğü sınırlar, bağlantılar ve yönetim rejimi içinde uygulanmasıdır. Malik, bağımsız bölümünde münhasır kullanma ve tasarruf yetkisine sahiptir; fakat ortak yerler ve ana yapıya ilişkin ödevler, kat malikleri kurulu kararları ve yönetim planı bu yetkiyi çerçeveler. “Özel” sıfatı, hakkın zayıf olduğu anlamına gelmez; aksine bağımsız bölümün ayni varlığını tanır.
2.2. Arsa payı ile bağlantı
Kat mülkiyeti arsa payı ile bağlantılıdır. Bağlantı, m. 5’te devir ve miras yönünden somutlaşır: bağımsız bölüm devredilince arsa payı da geçer; ayrı devir yasaktır. M. 3 ise bağlantının kuruluş anındaki yüzünü düzenler: pay, projesinde açıkça gösterilir ve oranlı tahsis edilir. Arsa payı olmadan kat mülkiyeti kurulamaz; “pay’sız daire” hukuken KMK modeline uymaz. Arsa payı, anagayrimenkul arsasındaki ortak mülkiyet payını ifade eder (m. 2/d).
2.3. Ortak yerlerle bağlantı
Birinci fıkra, ortak yer bağlantısını da niteliğin parçası sayar. Bağımsız bölüm maliki, ortak yerlerde m. 2/b anlamında kullanma hakkına sahip paydaştır. Bu bağ, aidat borcu, tadilat yasağı ve ortak yerin korunması ödevlerini meşrulaştırır. Ortak yerlerden tamamen feragat ederek “yalnız daire mülkiyeti” yaratmak, m. 3’ün niteliğiyle bağdaşmaz.
2.4. Konum ve büyüklüğe göre hesaplanan değerler ile oranlı arsa payı
İkinci fıkra, arsa payı tahsisinin ölçütünü koyar: bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlılık. Büyüklük, alan ve hacim unsurlarını; konum, kat, cephe, manzara, ticari işlerlik, gürültü ve erişim gibi değer etkileyici unsurları çağrıştırır. “Değer” salt metrekare değildir; aynı metrekaredeki zemin dükkân ile en üst kat daire farklı değer ve dolayısıyla farklı arsa payı taşıyabilir. Oranlılık, mutlak matematiksel mükemmellik değil, proje ve bilirkişi ölçütleriyle savunulabilir adaletli dağılımdır. Açıkça gösterilme şartı, gizli ve belirsiz pay tahsisini engeller.
2.5. Projede tahsis ve ortak mülkiyet esasları
Arsa payı, projesinde tahsis edilir ve ortak mülkiyet esaslarına göre gösterilir. Proje, mimari ve gerekirse arsa payı cetvelini içeren teknik belgedir. Ortak mülkiyet esasları, payların kesir veya payda düzeni içinde ifade edilmesini ve toplamın arsanın tamamını kapsamasını gerektirir. Projede gösterilmeyen veya tutarsız pay, tescil ve sonradan dava riski doğurur. Tapu ile proje çelişirse, düzeltme ve ispat sorunu büyür.
2.6. Oranlı tahsis edilmeme hâlinde mahkemeye başvuru
Arsa payları bağımsız bölümlerin payları (değerleri) ile oranlı tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi yeniden düzenleme için mahkemeye başvurabilir. Bu, bireysel dava hakkıdır; oybirliği veya kurul kararı şartı aranmaz. Dava, adaletsiz kuruluşun sonradan düzeltilmesini sağlar. İspat yükü, oranlılığa aykırılığın gösterilmesindedir; keşif ve bilirkişi tipiktir. Mahkeme, payları yeniden belirlerken konum–büyüklük–değer ölçütünü uygular. Bu imkân, m. 3’ün en önemli koruyucu mekanizmasıdır.
2.7. Sonradan değer değişikliğinin payı değiştirmemesi
Tahsis edilen arsa payı, bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Bu kural, hukuki istikrarı korur. Bir dairenin sonradan yapılan lüks tadilatla değer kazanması veya yan binanın manzarayı kapatmasıyla değer kaybetmesi, tek başına arsa payı değişikliği hakkı doğurmaz. Aksi hâlde pay cetveli sürekli dalgalanır; oy ve gider hesapları istikrarsızlaşır. İstisna ve saklı alan: m. 44 hükmü.
2.8. Madde 44 saklılığı
İkinci fıkra son cümle, 44 üncü madde hükmünü saklı tutar. Madde 44, anagayrimenkulde yenilik ve ilaveler ile arsa payı değişikliğinin özel rejimini içerir. Böylece m. 3’teki “sonradan değer değişikliğiyle pay değişmez” kuralı mutlak değildir; Kanun’un özel olarak izin verdiği yapısal değişiklik hâllerinde pay güncellenebilir. Yorumcu, m. 3 ile m. 44’ü birlikte okumalı; her değer oynamasını m. 44 sanmamalıdır.
2.9. Kat irtifakının niteliği: arsa payına bağlı irtifak
Üçüncü fıkra, kat irtifakını arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olarak tanımlar. Bu, TMK irtifaklar rejimine özel bir alt tür ekler. Bağlılık, irtifakın arsa payından ayrı dolaşamamasını ve kat mülkiyetine dönüşümde pay sürekliliğini sağlar. Kat irtifakı, inşaat bitene kadar “gelecekteki bağımsız bölüm” üzerinde ayni dayanak oluşturur.
2.10. Yapı kullanma izin belgesine dayalı resen çevrim
Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. “Resen” ibaresi, çevrimin idari/tapu işlemi olarak kolaylaştırıldığını ve takılı kalmanın önlenmek istendiğini gösterir. Yapı kullanma izin belgesi (iskan), tamamlanmışlığın idari belgesidir; m. 1/1’deki tamamlanmış yapı olgusuyla kenetlenir. “Yapının tamamı” vurgusu, kısmi iskan ve kademeli geçiş tartışmalarında önem taşır; kural olarak bütün yapı için belge aranır.
2.11. Tek istemle işlem: arsa maliki veya bir kat irtifak sahibi
Çevrim işlemi, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. Bu, oybirliği engelini kıran pragmatik bir kuraldır. Bir paydaşın başvurusu, diğerlerinin keyfî direncine rağmen kat mülkiyetine geçişi sağlayabilir. “Dahi” edatı, daha geniş istem imkânlarını dışlamaz; asgari eşiği düşürür. Böylece m. 3/3, tüketici ve finansman güvenliğini güçlendirir.
2.12. Kuruluşta arsa payı gösteriminin kurucu etkisi
İkinci fıkra, kat mülkiyeti ve kat irtifakının arsa payının açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağını söyler. Pay gösterimi, kuruluşun geçerlilik/etkinlik unsurudur. Eksik veya muğlak pay, tescil reddi veya sonradan iptal/düzeltme riski doğurur. Uygulayıcı, resmi senet ve kütük kaydında pay kesirlerinin toplamını ve her bağımsız bölüm eşleşmesini denetlemelidir.
2.13. Kat maliki ve kat irtifak sahibi yönünden dava ehliyeti
Yeniden düzenleme davasını “her kat maliki veya kat irtifakı sahibi” açabilir. Bu, hem tamamlanmış rejimde hem irtifak aşamasında adalet denetimi demektir. İnşaat bitmeden de bariz oran dışılık dava konusu edilebilir; bu, sonradan kat mülkiyetine yanlış payların taşınmasını önler.
2.14. Değer, metrekare ve ticari işlerlik
Oranlılık ölçütünde büyüklük ile konumun birlikte anılması, salt m² hesabının yetersiz olduğunu gösterir. Ticari zemin kat, köşe dükkân, asansörsüz üst kat, manzaralı cephe gibi unsurlar değer farkı yaratır. Bilirkişi raporları bu unsurları somutlaştırmalı; mahkeme “her daire eşit pay” kolaycılığına kaçmamalıdır. Aksine, eşit alanlı bölümlerde dahi konum farkı pay farkını haklı kılabilir.
2.15. Resen çevrimin “Kanunda gösterilen şartlar”a bağlılığı
Üçüncü fıkra, çevrimin “bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca” yapılacağını belirtir. İskan belgesi tek başına her dosyada otomatik sihirli değnek değildir; m. 10 vd. belgeler, yönetim planı ve tescil usulüyle birlikte okunur. 2018 ve 2021 değişiklikleriyle cins değişikliği ve resen işlemler kolaylaştırılmış olsa da (m. 10), m. 3’ün niteliği ve pay rejimine aykırı bir çevrim düşünülemez.
3. Sistematik İlişkiler
Madde 3, m. 1’in kurduğu imkânın niteliğini açıklar; m. 2’deki arsa payı, kat irtifakı ve bağımsız bölüm tariflerini işleterek somutlaştırır; m. 5’teki devir yasağı ve bağlı geçişin dogmatik temelini atar; m. 4’teki ortak yerlerle “bağlantılı mülkiyet” cümlesini paylaşır; m. 10’daki tescille doğum kuralına pay ve proje şartını ekler; m. 44’e açık atıfla yenilik/ilave rejimine kapı aralar. Gider ve oy maddelerinde arsa payı kullanıldığında m. 3’ün oranlılık adaleti dolaylı etkiler. TMK irtifak ve paylı mülkiyet hükümleri, kat irtifakı ve arsa payı boşluklarında tamamlayıcıdır. İmar ve iskan mevzuatı, m. 3/3’ün fiilî anahtarıdır.
4. Uygulama: Yargı İçtihadı
Bu maddeye ilişkin son dönemde emsal karar tespit edilemedi; değerlendirme madde metni ve sistematikle sınırlı tutulmuştur.
Tipik uyuşmazlık hatları: (1) Dükkân–daire arasında adaletsiz arsa payı; (2) sonradan tadilatla değer artınca pay artışı talebi (m. 3’ün engeli); (3) kat irtifakında takılı kalıp iskan belgesine rağmen çevrilmeme; (4) tek paydaşın çevrim isteminin diğerlerince engellenmeye çalışılması; (5) proje ile tapu pay cetveli çelişkisi; (6) m. 44 saklılığı ile m. 3’ün katı kuralının karıştırılması; (7) “özel mülkiyet” gerekçesiyle ortak yer yükümlülüklerinden kaçınma. Çözüm anahtarı: oranlılık davasında bilirkişi; çevrimde iskan + Kanun şartları; istikrarda m. 3’ün sonradan değer yasağı; istisnada m. 44.
5. Pratik Örnek Olaylar
(kurmaca senaryo) 1 — Oranlı olmayan arsa payının mahkemede yeniden düzenlenmesiOn daireli binada zemin katta 120 m² köşe dükkân ile en üst katta 120 m² konut dairesine eşit arsa payı verilmiştir. Dükkân maliki (D), konum ve ticari değer farkını ileri sürerek m. 3/2 uyarınca payların yeniden düzenlenmesini ister. Üst kat maliki (U), “alanlar eşit, paylar eşit kalmalı; sonradan dükkânın cirosu arttı diye pay değişmez” der.
Hukuki analiz: Madde 3/2, arsa payının konum ve büyüklüğe göre hesaplanan değerlerle oranlı tahsisini ister. Alan eşitliği, konum kaynaklı değer eşitliği demek değildir. (D), oranlı tahsis edilmediği iddiasıyla mahkemeye başvurabilir. (U)’nun “sonradan ciro arttı” savunması, m. 3’ün “sonradan değer değişikliğiyle pay değişmez” kuralına ilişkindir; oysa (D) kuruluştaki oran dışılığı iddia etmektedir. Bilirkişi, kuruluş anı ölçütleriyle konum–büyüklük–değer analizini yapar. Mahkeme oran dışılığı saptarsa payları yeniden düzenler. Bu, m. 44’teki yenilik rejimi değil, m. 3/2’nin düzeltici davasıdır.
(kurmaca senaryo) 2 — İskan sonrası resen kat mülkiyetine çevrim
Arsa üzerinde kat irtifakı kurulu sekiz daireli yapı tamamlanmış, yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. Maliklerden yalnızca (A) çevrim istemektedir; (B) “ben imzalamam, irtifak yeterli” demektedir. (A), m. 3/3’e dayanarak işlemin yapılmasını talep eder.
Hukuki analiz: Madde 3/3, kat irtifakının iskan belgesine dayalı olarak Kanun şartları uyarınca kat mülkiyetine resen çevrileceğini ve bu işlemin arsa maliki veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle dahi gerçekleştirilebileceğini öngörür. (A)’nın tek istemi yeterlidir; (B)’nin imza vermemesi tek başına engel değildir. İşlemde m. 10 vd. belge ve tescil usulü de gözetilir. Sonuçta kat irtifakı kat mülkiyetine dönüşür; arsa payları bağlantısı sürer. Olay, 2009 değişikliğinin “takılı kalma”yı önleme amacını somutlaştırır.
6. Pratik Uygulama Notları
Kuruluşta: her bağımsız bölüm için konum–büyüklük–değer analizi yapın; arsa payı cetvelini projede açık gösterin; toplam payı arsanın tamamına denkleştirin. Dava öncesi: proje, tapu, iskan, satış vaadi ve fiilî kullanım delillerini toplayın. Çevrimde: iskan belgesinin yapının tamamını kapsadığını kontrol edin; tek paydaş isteminin yeterli olabileceğini unutmayın. Sonradan değer artışı/azalışı ile pay değişikliği talebini m. 3’ün engeli karşısında eleyin; m. 44 şartları varsa o maddeye gidin.
Sık hatalar: eşit m² = zorunlu eşit pay sanmak; kat irtifakını süresiz bırakmak; çevrim için oybirliği aramak; m. 3 davası ile m. 44 talebini karıştırmak; ortak yer yükümlülüğünü “özel mülkiyet” gerekçesiyle reddetmek. İspat: proje, pay cetveli, bilirkişi, iskan, tapu kaydı. Avukat dilekçede fıkra fıkra dayanak yazmalıdır.
Bankalar, ipotek değerlemesinde arsa payı ve kat irtifakı/kat mülkiyeti ayrımını dikkate almalıdır. Yöneticiler, aidat cetvelinde pay oranlarını m. 3 kuruluşuna uygun kullanmalıdır. Tapu müdürlükleri, pay gösterimi eksik resmi senetleri tescile confamamalıdır.
7. Eleştirel Değerlendirme
Madde 3, kat mülkiyeti hukukunun dogmatik kalbidir. “Bağlantılı özel mülkiyet” formülü isabetlidir; oranlı arsa payı ve mahkeme denetimi adaleti güçlendirir; sonradan değer yasağı istikrar sağlar; resen çevrim ve tek istem kuralı pratiktir.
Eleştiriler: “değer” ölçütünün belirsizliği bilirkişiye aşırı yük bindirir; m. 44 saklılığının kapsamı metin okuması zorlaştırabilir; kısmi iskan ve kademeli yapılaşmada “yapının tamamı” şartı sert kalabilir; oranlılık davasının yıllanması site barışını zedeleyebilir. Yine de m. 3, modern kat mülkiyeti için vazgeçilmez ve genel olarak başarılı bir düzenlemedir. Güçlendirilmesi gereken alan, değer ölçütlerinin ikincil düzenleme veya standart bilirkişi metodolojisiyle somutlaştırılmasıdır.
---
Metodolojik Not
Bu şerh, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine ilişkin akademik bir analizdir. Madde metni, m. 1–2, m. 5, m. 10 ve m. 44 ile sistematik bağ ve uygulamadaki tipik arsa payı–çevrim uyuşmazlıkları esas alınmıştır. Yargı kararı künyesi uydurulmamış; yazar ismi kullanılmamış; örnekler kurmaca senaryo olarak işaretlenmiştir. Resmî metin korunmuştur. Güncellik: 20.07.2026.