1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesi, Kanun’un sözlük ve kavram haritasıdır. Madde, m. 1’de açılan kapının arkasındaki odaları isimlendirir: anagayrimenkul, anayapı, bağımsız bölüm, eklenti, kat mülkiyeti, kat maliki, ortak yerler, kullanma hakkı, kat irtifakı, kat irtifak sahibi, arsa payı ve sözleşme. Bu tarifler yalnızca didaktik kolaylık değildir; her bir tanım, sonraki maddelerde doğan hak, borç, yönetim yetkisi ve yaptırımın kapsamını belirler. Uygulamada “bu yer ortak yer midir, eklenti midir, bağımsız bölüm müdür?” sorusu çoğu uyuşmazlığın omurgasını oluşturur; cevap çoğu zaman m. 2’nin lafzı ile m. 4’ün ortak yer listesinin birlikte okunmasından çıkar.
Ratio legis bakımından tarif maddesi, özel kanunların klasik yöntemidir: önce kavramları sabitle, sonra hükmü işlet. Kat mülkiyeti rejimi, TMK’nın genel mülkiyet dilinden sapmalar içerdiği için (bağımsız bölüm mülkiyeti + arsa payı + ortak yerler üçlüsü) bu sabitleme zorunludur. Madde 2, a) bendinde mülkiyetin “nesne–hak–özne” üçlüsünü; b) bendinde ortaklık düzlemini; c) bendinde zamansal öncül olan kat irtifakını; d) bendinde ekonomik omurga olan arsa payını; e) bendinde kuruluşun şeklî aracını (resmi senet/sözleşme) tanımlar. Bu beş bent, Kanun’un tüm operasyonel dilini taşır.
Sistematik konum açısından m. 2, m. 1’den hemen sonra gelir ve m. 3’teki nitelik hükmüne zemin hazırlar. Madde 3, “kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir” derken, m. 2’de tanımlanan üç kavramı peşinen varsayar. Madde 4 ortak yerleri sayarken m. 2/b’nin genel tarifini somutlaştırır. Madde 5 arsa payı bağını düzenlerken m. 2/d’ye yaslanır. Yönetim, gider ve kat malikleri kurulu hükümleri “kat maliki” ve “ortak yer” tarifleri olmadan işlemez. Bu nedenle m. 2, “sadece tanım” diye atlanacak bir madde değil; her somut olayda ilk bakılacak kavramsal filtredir.
Tarif tekniği bakımından madde, parantez içi isimlendirme kullanır: uzun açıklama + (Kısa Ad). Bu, hem kanuni terim yaratır hem de günlük dildeki “apartman”, “daire”, “site” gibi muğlak sözcüklerin yerine hukuki kesinlik koyar. “Bu Kanuna göre” ibaresi, tariflerin KMK özelinde bağlayıcı olduğunu; TMK veya imar dilindeki benzer terimlerin otomatik ikame edilemeyeceğini gösterir. Örneğin imar projesindeki “ortak alan” ile m. 2/b anlamındaki “ortak yer” örtüşebilir ama özdeş varsayılamaz; hukuki sonuç KMK tarifine göre belirlenir.
1983 değişikliği (c bendi), kat irtifakı tanımını “bir veya birden çok yapı”yı açıkça içerecek biçimde güncellemiştir. Bu, tek bloklu klasik apartman modelinden site ve birden çok bloklu projelere geçişin kanuni yansımasıdır. Kat irtifakı, yalnızca “tek bina temeli” için değil, bir arsa üzerindeki çok yapılı bağımsız bölüm gelecegi için de kurulabilir. Bu esneklik, modern toplu yapı ekonomisinin m. 2 içindeki dayanağıdır.
Sonuç olarak m. 2, Kanun’un dilini kurar. Aşağıdaki analiz her tarifi ayrıntılı açar; tarifler arası sınır çizgilerini ve pratik sonuçlarını gösterir.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Anagayrimenkul
Anagayrimenkul, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür. Bu “bütün”, arsa + yapı + ortak yerler + bağımsız bölümler topluluğunu ifade eden üst kavramdır. Anagayrimenkul, tapuda kat mülkiyeti kütüğünün bağlandığı ana varlık birimidir. Bağımsız bölümler anagayrimenkulün parçası olmakla birlikte, her biri üzerinde ayrı kat mülkiyeti kurulur; anagayrimenkul ise bu parçaların ait olduğu bütünü adlandırır. Pratik sonuç: yönetim planı, ortak gider, sigorta, yıkım ve yeniden inşa gibi konular çoğu zaman anagayrimenkul ölçeğinde düşünülür. Anagayrimenkul ile “parsel” ve “arsa” kavramları yakın akrabadır; fakat kat mülkiyeti kurulduktan sonra hukuki dilde anagayrimenkul öne çıkar.
2.2. Anayapı
Anayapı, anagayrimenkulün yalnız esas yapı kısmıdır. Bu ayırım, arsa ve eklenti niteliğindeki dış unsurlarla esas binayı ayırmak içindir. Anayapı, taşıyıcı sistem, katlar, çatı ve ana hacimleri içeren fiziksel yapıyı çağrıştırır. Ortak yerlerin önemli bir kısmı anayapı içindedir (merdiven, asansör boşluğu, ana duvarlar); bir kısmı ise avlu, ortak garaj gibi yapı dışı alanlarda olabilir. Anayapı tarifi, hasar, güçlendirme, yenilik ve ekleme uyuşmazlıklarında “eser/ yapı”nın neresinin kastedildiğini netleştirir.
2.3. Bağımsız bölüm
Bağımsız bölüm, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir. Tarif, m. 1’deki elverişlilik ölçütünü tekrar eder ve sonucu bağlar: bağımsız mülkiyete konu olma. Bağımsız bölüm, kat mülkiyetinin nesnesidir; daire, dükkân, ofis gibi birimler tipik örneklerdir. Bağımsız bölümün tapuda ayrı sayfası/bölüm numarası ile izlenmesi, devir, ipotek ve kira ilişkilerinin omurgasını oluşturur. Elverişlilik yoksa veya Kanun usulüne göre bağımsız mülkiyete bağlanmamışsa, bir yerin “fiilen daire gibi kullanılması” onu kendiliğinden m. 2 anlamında bağımsız bölüm yapmaz.
2.4. Eklenti
Eklenti, bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yerlerdir. Klasik örnekler: daireye özgülenmiş kömürlük/depo, bahçe payı, otopark yeri (somut tahsis ve tescil durumuna göre), balkonun ötesinde özel kullanım alanları. Eklentinin üç unsuru vardır: (i) bağımsız bölümün dışında olma, (ii) doğrudan o bölüme tahsis, (iii) dolayısıyla o bölümün hukuki kaderine bağlılık. Eklenti, kural olarak ayrı bir bağımsız bölüm değildir; bağımsız bölüm devredilince eklenti de ona bağlı geçer. Uygulamada en sık hata, eklentiyi ayrı satmak veya ortak yeri “eklenti” diye tahsis etmektir. Eklenti–ortak yer sınırı, sözleşme, proje ve fiilî tahsisle belirlenir; m. 4’te “her hâlde ortak yer” sayılan unsurlar eklenti yapılamaz.
2.5. Kat mülkiyeti
Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Bu, TMK mülkiyetinin özel bir görünümüdür: konu bağımsız bölümdür; fakat içerik arsa payı ve ortak yerlerle zorunlu bağlıdır (m. 3, m. 5). Kat mülkiyeti, malike bağımsız bölüm üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkileri verir; ortak yerlerde ise paydaşlığa dayalı kullanma hakkı tanır. “Bağımsız mülkiyet” ile “bağlı mülkiyet” gerilimi, kat mülkiyetinin doğasındadır ve m. 2 tarifi bu gerilimi isimlendirir.
2.6. Kat maliki
Kat maliki, kat mülkiyeti hakkına sahip olandır. Gerçek veya tüzel kişi olabilir. Kat maliki sıfatı, kat malikleri kurulunda oy, giderlere katılma, yönetici seçme/seçilme, ortak yerlerden yararlanma ve Kanun’un yüklediği yükümlülüklere tabi olma sonuçlarını doğurur. Bir bağımsız bölümde birden çok kişi paylı malikse, her biri kat maliki sıfatının sonuçlarından payları oranında etkilenir; kurul toplantılarında temsil ve oy rejimi özel hükümlere tabidir. Kat maliki ile kiracı farklıdır: kiracı kullanıcıdır, kat maliki ayni hak sahibidir. Gider ve kurul kararlarının muhatabı kural olarak kat malikidir; sözleşmesel yansıma kiracıya ayrıca düzenlenebilir.
2.7. Ortak yerler
Ortak yerler, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleridir. Tarif iki işlevsel amaç sayar: korunma ve ortak kullanma/faydalanma. Madde 4, bu genel tarifi “her hâlde ortak yer sayılan” somut listelerle pekiştirir ve “zaruri diğer yerler” kapanış cümlesiyle genişletir. Ortak yerler, kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir; tek bir kat malikinin münhasır mülkiyetine konu olamaz. Ortak yerde izinsiz tadilat, kapatma, kiraya verme veya satma girişimleri tipik ihlallerdir. Ortak yerin sınırları proje, yönetim planı ve m. 4 listesiyle çizilir.
2.8. Kullanma hakkı
Kullanma hakkı, kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları ortak yerler üzerindeki faydalanma haklarıdır. Bu, klasik irtifak anlamında bağımsız bir “kullanma irtifakı”ndan ziyade, paydaşlığın doğal sonucu olan yararlanma yetkisidir. Sınırları: diğer kat maliklerinin hakları, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve dürüstlük kuralı. Kullanma hakkı, ortak yerin tahsis amacına aykırı kullanılamaz; örneğin sığınağın depo olarak münhasır işgali, merdivenin kapatılması bu hakkı aşar. Gider ödeme borcu ile kullanma hakkı arasında fiilî bağ vardır; fakat Kanun, belirli yaptırımlar dışında “ödemeyenin hiç kullanamaması” gibi otomatik bir yoksunluk her hâlde öngörmez; somut madde ve karar rejimine bakılır.
2.9. Kat irtifakı
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır. Tarifin unsurları: (i) arsa zemini, (ii) yapılacak/yapılmakta olan yapı(lar), (iii) gelecekteki bağımsız bölümler, (iv) kat mülkiyetine yönelmiş teleoloji, (v) Kanun usulüne göre kuruluş, (vi) malik/ortak malik iradesi. 1983 değişikliği “bir veya birden çok yapı”yı açıkça eklemiştir. Kat irtifakı, m. 3’e göre arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir ve şartları oluşunca kat mülkiyetine çevrilir. Bu hak, inşaat finansmanı ve peşin satış ekonomisinin ayni dayanağıdır.
2.10. Kat irtifak sahibi
Kat irtifak sahibi, kat irtifakı hakkına sahip olandır. İnşaat bitip kat mülkiyetine geçildiğinde bu sıfat, kural olarak kat maliki sıfatına dönüşür. Kat irtifak sahibi, arsa payı ve irtifakın tanıdığı yetkiler çerçevesinde işlem yapar; henüz tamamlanmış bağımsız bölüm mülkiyeti yoktur. Bu ayrım, alıcı bilgilendirmesi, ipotek ve icra takiplerinde kritiktir: teminat ve haciz konusu çoğu zaman kat irtifakı payıdır, “bitmiş daire mülkiyeti” değildir.
2.11. Arsa payı
Arsa payı, arsanın bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarıdır. Her bağımsız bölüme bir arsa payı bağlıdır; pay, bölümün konum ve büyüklüğüne göre projesinde gösterilir (m. 3). Arsa payı, oy hakkı, gider katılma payı, kamulaştırma ve yıkım sonrası haklar gibi sonuçlarda ölçü olabilir. Madde 5, arsa payının kat mülkiyetinden ayrı devredilemeyeceğini emreder. Yanlış arsa payı tahsisi, yıllar süren dava ve yönetim krizlerinin tohumudur. Arsa payı “sadece kâğıt kesri” değil, anagayrimenkul ekonomisinin omurgasıdır.
2.12. Sözleşme (resmi senet)
Sözleşme, kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senedir. Burada “sözleşme” günlük dildeki her anlaşmayı değil, Kanun’un aradığı resmi senet formunu ifade eder. Kurucu işlem, şekle bağlıdır; tescilin dayanağı bu resmi senettir. Yönetim planı çoğu zaman bu kuruluş belgesiyle birlikte düşünülür. Sözleşme tarifi, “sözlü kat mülkiyeti” veya “yalnız noter satış vaadiyle ayni hak doğduğu” yanılgısını engeller. Borçlar hukuku sözleşmeleri (satış vaadi, yüklenim) ile m. 2/e anlamındaki kurucu resmi senet farklı düzlemlerdedir.
2.13. Kavramlar arası sınırlar: bağımsız bölüm / eklenti / ortak yer
Üçlü ayrım m. 2’nin en işlevsel sonucudur. Bağımsız bölüm: münhasır mülkiyet konusu, elverişli birim. Eklenti: bölüm dışı ama o bölüme özgülenmiş tamamlayıcı yer. Ortak yer: bütün kat maliklerinin ortak korunma/kullanma alanı. Yanlış sınıflandırma, devir, aidat, tadilat ve tahliye davalarını doğrudan etkiler. Projede “ortak” yazılan bir yerin fiilen tek malikçe yıllarca kullanılması, tek başına mülkiyet dönüştürmez; kazanma ve delil tartışması ayrı rejimlere tabidir. Yönetim planı, m. 4’ün emredici ortak yer listesine aykırı düşemez.
2.14. “Bir veya birden çok yapı” ve toplu yapı boyutu
C bendindeki bu ibare, kat irtifakının ve dolaylı olarak kat mülkiyeti pratiğinin çok bloklu projelere açılmasını sağlar. Bir arsa üzerinde birden fazla anayapı ve ortak sosyal donatılar bulunabilir. Bu durumda “anagayrimenkul”, “ortak yer” ve “yönetim” kavramları ölçek büyütür; site yönetimi ve toplu yapı hükümleri devreye girer. M. 2 tarifleri, ölçek değişse de kavramsal iskeleti sabit tutar: yine bağımsız bölüm, yine arsa payı, yine ortak yer.
2.15. Tariflerin emrediciliği ve sözleşme özgürlüğünün sınırı
Taraflar, m. 2’deki kavramların kanuni içeriğini sözleşmeyle ortadan kaldıramaz. Örneğin “merdiven ortak yer değildir, satılmıştır” kaydı, m. 2/b ve m. 4 karşısında geçersiz veya etkisiz kalabilir. Buna karşılık, Kanun’un izin verdiği ölçüde eklenti tahsisi, kullanma usulü ve yönetim planı hükümleri belirlenebilir. Tarif maddesi, sözleşme özgürlüğünün kavramsal tavanını çizer.
3. Sistematik İlişkiler
Madde 2, m. 1’in uygulayıcı sözlüğüdür; m. 3 nitelik ve arsa payı rejimini m. 2 kavramları üzerinden kurar; m. 4 ortak yer listesini m. 2/b’nin altına yerleştirir; m. 5 arsa payı–bağımsız bölüm bağını m. 2/d ve 2/a üzerinden korur. Kuruluş maddeleri “sözleşme” (m. 2/e) ve tescile dayanır. Yönetim maddeleri “kat maliki” ve “ortak yer” tarifleriyle işler. Gider maddeleri arsa payı veya kullanım ölçütlerine bağlanabilir. Kat irtifakının çevrilmesi, m. 2/c ve m. 3’ün ortak alanıdır.
TMK ile ilişki: mülkiyet, paylı mülkiyet, irtifaklar ve tapu sicili genel hükümleri, KMK tariflerinin boşluklarını doldurur. İmar ve yapı denetimi mevzuatı, “anayapı” ve “bağımsız bölüm”ün fiziki varlığını şekillendirir. Tüketici ve gayrimenkul satış vaadi uygulamaları, özellikle “kat irtifak sahibi” sıfatının doğru anlatılmasını gerektirir. İcra–iflas ve rehin hukukunda haczedilebilir/ipotek edilebilir nesne, çoğu zaman bağımsız bölüm kat mülkiyeti veya kat irtifakı payıdır; ortak yerler münhasır haciz konusu olmaz.
4. Uygulama: Yargı İçtihadı
Bu maddeye ilişkin son dönemde emsal karar tespit edilemedi; değerlendirme madde metni, sistematik ve öğretideki genel kabullerle yapılmıştır.
Tipik uyuşmazlık hatları: (1) Ortak yerin eklenti veya bağımsız bölüm gibi devri; (2) eklentinin ayrı satışı; (3) kat irtifakı ile kat mülkiyeti sıfatının karıştırılması; (4) arsa payı tanımına aykırı “pay’sız daire” devri iddiaları; (5) kullanma hakkının münhasır işgale dönüştürülmesi; (6) anagayrimenkul–anayapı ayrımının sigorta ve hasar dosyalarında ihmal edilmesi; (7) resmi senet olmadan “sözleşmeyle kat mülkiyeti kurulduğu” iddiası. Çözümde ilk adım, uyuşmazlık konusu yerin m. 2 sınıflandırmasını belirlemektir; ikinci adım m. 4 ve proje/yönetim planı ile doğrulamaktır.
5. Pratik Örnek Olaylar
(kurmaca senaryo) 1 — Ortak yer mi eklenti mi?Apartmanda zemin kattaki 8 m²’lik bir oda, projede “ortak depo” görünmesine rağmen yıllardır (K) nolu daire maliki tarafından kilitlenip kullanılmaktadır. (K), odayı dairenin eklentisi sayarak ayrı bedelle (L)’ye satmak ister. Diğer kat malikleri karşı çıkar.
Hukuki analiz: Madde 2/a’ya göre eklenti, bağımsız bölüm dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yerdir; m. 2/b’ye göre ortak yerler korunma ve ortak kullanmaya yarayan yerlerdir. Projede ortak depo görünmesi ve m. 4’teki ortak yer mantığı, odanın ortak yer olduğunu güçlendirir. Fiilî münhasır kullanım tek başına eklenti veya mülkiyet yaratmaz. (K)’nin odayı ayrı satması, ortak yerin devri niteliğinde olup kat mülkiyeti rejimine aykırıdır. Çözüm, odanın ortak yer olduğunun tespiti ve ortak kullanıma açılması; eklenti tahsisi ancak Kanun ve kurul/sözleşme imkânları elverdiğinde, usulüne uygun yapılabilir.
(kurmaca senaryo) 2 — Kat irtifak sahibi ile kat maliki karışıklığı
İnşaat hâlindeki projede (M), tapuda kat irtifakı payı devralır. Banka, “bağımsız bölüm kat mülkiyeti ipoteği” formatında işlem yapmak ister. (M), “benim dairem var” diye kat malikleri kurulu çağrısı yapar; bina henüz tamamlanmamıştır.
Hukuki analiz: Madde 2/c ve 2’nin devamı uyarınca (M) kat irtifak sahibidir; kat maliki değildir. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyettir ve tamamlanmış yapı + kuruluş şartlarına bağlıdır (m. 1, m. 3). Bankanın teminat yapısı kat irtifakı payına göre kurgulanmalıdır. Kat malikleri kurulu, kat mülkiyeti rejimine özgü bir organdır; irtifak aşamasında yönetim ve temsil farklı hukuki zeminlerde yürür. (M)’nin hakları arsa payı ve kat irtifakı çerçevesindedir; “bitmiş daire maliki” gibi işlem yapması m. 2 tarifleriyle bağdaşmaz.
6. Pratik Uygulama Notları
Her dosyada ilk soru: uyuşmazlık konusu yer/hak m. 2’de hangi tarife girer? Tapu kaydı, proje, yönetim planı ve fiilî durum birlikte okunmalıdır. Bağımsız bölüm devrinde eklentilerin listesi kontrol edilmeli; ortak yerler satışa konu edilmemelidir. Kat irtifakı işlemlerinde alıcıya sıfat doğru anlatılmalıdır. Arsa payı kesri, aidat ve oy hesaplarının temelidir; cetvel ile tapu uyumu denetlenmelidir. Resmi senet (sözleşme) olmadan ayni kuruluş iddiası ileri sürülmemelidir.
Sık hatalar: “ben kullanıyorum = eklentim”; “ortak holü kapattım = bağımsız bölüm”; “kat irtifakı = kat mülkiyeti”; “arsa payı ayrı satılır”; “sözleşme = adi yazılı kâğıt”. İspat: proje paftaları, tapu örnekleri, yönetim planı, kurul kararları, keşif. Avukat dilekçede m. 2 bendini açıkça yazmalı; mahkemeden “niteliğin tespiti”ni istemelidir.
Yönetici ve kat malikleri kurulu, ortak yer tanımlarını fiilî işgallerle deldirmemelidir. Belediye ve tapu idareleri, belge adlarında m. 2 terminolojisini tutarlı kullanmalıdır. Sigorta poliçelerinde anagayrimenkul/anayapı/bağımsız bölüm ayrımı hasar ödeme kalemlerini etkiler.
7. Eleştirel Değerlendirme
Madde 2, Kanun’un kavramsal omurgasını başarılı biçimde kurar. Bağımsız bölüm–eklenti–ortak yer üçlüsü işlevseldir; kat irtifakı tanımının çok yapıyı kapsaması isabetlidir; arsa payı ve resmi senet tarifleri kuruluş güvenliğini güçlendirir.
Eleştiri noktaları: tariflerin bir kısmı genel olup m. 4 ve yargı pratiği olmadan somutlaşmaz; “kullanma hakkı” kavramı klasik irtifak diline yaklaştığı için zaman zaman karışıklık yaratabilir; eklenti tanımı modern otopark ve depolama pratiklerini yeterince ayrıntılamaz; toplu yapılarda “anagayrimenkul” ölçeği metinde sınırlı kalır. Yine de m. 2, KMK’nın en vazgeçilmez maddelerinden biridir; doğru sınıflandırma olmadan doğru hüküm uygulanamaz.
Geliştirme alanı, eklenti ve ortak yer sınırında daha güncel örnekler ve toplu yapı terminolojisiyle uyumun güçlendirilmesidir. Genel kabul, m. 2’nin kısa fakat yüksek yoğunluklu bir tarif maddesi olduğu ve her uyuşmazlıkta ilk başvuru noktası sayılması gerektiği yönündedir.
---
Metodolojik Not
Bu şerh, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesine ilişkin akademik bir analizdir. Değerlendirme; madde metni, m. 1 ve m. 3–5 ile sistematik bağ, tapu ve kat mülkiyeti pratiğindeki tipik nitelik uyuşmazlıkları esas alınarak hazırlanmıştır. Somut yargı kararı künyesi uydurulmamış; yazar ismi, eser adı ve sayfa numarası kullanılmamış; örnekler “(kurmaca senaryo)” olarak işaretlenmiştir. Resmî metin korunmuş, yer tutucu yorum kaldırılmıştır. Güncellik: 20.07.2026.