1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi, Kanun’un kapı hükmü ve kurucu anahtar cümlesidir. Madde, iki zaman dilimini ve iki hukuki figürü aynı sistematik omurgada buluşturur: tamamlanmış yapı üzerinde kurulan kat mülkiyeti ile henüz tamamlanmamış veya ileride yapılacak yapı için kurulan kat irtifakı. Birinci fıkra, fiilen var olan ve “ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli” bağımsız bölümler üzerinde bağımsız mülkiyet hakkının kurulabileceğini; ikinci fıkra ise yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçişin hukuki dayanağını oluşturacak irtifak haklarının arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından kurulabileceğini hükme bağlar. Böylece m. 1, hem “bugünkü bina” hem “yarının projesi” için tek bir kanunî çatı kurar.
Ratio legis bakımından madde, klasik Medeni Kanun mülkiyet modelinin çok katlı yapılara uyarlanması ihtiyacından doğmuştur. Klasik rejimde bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet, kural olarak arsa ve üzerindeki yapı ile bir bütün olarak tasavvur edilir; paylı mülkiyet ise paydaşlar arasında ideal paylara dayanır. Modern şehirleşme ve çok daireli yapılaşma ise her bir daire, dükkân veya ofisin fiilen ayrı kullanıma elverişli bir “birim” olmasını ve bu birim üzerinde bağımsız tasarruf imkânını zorunlu kılmıştır. Madde 1, bu zorunluluğu karşılamak üzere özel bir mülkiyet ve irtifak rejiminin kapısını açar: bağımsız bölüm mülkiyeti, anagayrimenkul ve arsa payı ile kopmaz biçimde bağlı; fakat üçüncü kişilere karşı bağımsız olarak ileri sürülebilir ve devredilebilir bir haktır.
Kanun içi konum açısından m. 1, “genel hükümler”in ilk basamağıdır. Madde 2 tarifleri verir; m. 3 kat mülkiyeti ve kat irtifakının niteliğini ve arsa payı bağlantısını açıklar; m. 4 ortak yerleri sayar; m. 5 bağımsız bölüm–arsa payı bağını pekiştirir; sonraki maddeler kuruluş, yönetim, gider, yenilik, kat malikleri kurulu ve sona erme rejimlerini düzenler. Bu mimaride m. 1, “ne kurulabilir?” sorusuna cevap verir; “nasıl kurulur?”, “kim yönetir?”, “kim ne kadar öder?” soruları sonraki maddelere bırakılır. Dolayısıyla m. 1’in yorumu, yalnızca lafzı değil, Kanun’un bütün kurumsal dokusunu da gözetmek zorundadır.
Birinci ve ikinci fıkralar arasındaki ilişki zamansal ve teleolojiktir. Birinci fıkra, “tamamlanmış yapı” varsayımıyla doğrudan kat mülkiyetine gider. İkinci fıkra, inşaat veya proje aşamasında hak sahipliğini “kat irtifakı” formuyla dondurur ve hedefi açıkça ilan eder: yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyeti. Bu, hem tüketicinin hem finansman sağlayanın hem de yüklenicinin menfaatini koruyan bir köprü rejimidir. Kat irtifakı, arsa üzerinde kurulan ve bağımsız bölümün gelecekteki varlığına bağlanan özel bir irtifak çeşididir; kat mülkiyetinin “öncülü” ve “geçiş aracı”dır. Öğretide genel kabul, ikinci fıkranın yalnızca bir vaat değil, tescille doğan ayni etkili bir hak kurduğu yönündedir.
Madde, yetkili kişileri de netleştirir. Kat mülkiyetinde “o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri”; kat irtifakında “arsa maliki veya arsanın ortak malikleri” hak kurabilir. Bu formülasyon, tek malik senaryosunu ve paylı/ortak mülkiyet senaryosunu kapsar. Önemli olan, bağımsız mülkiyet veya irtifakın “bu Kanun hükümlerine göre” kurulmasıdır; yani TMK’daki genel irtifak veya paylı mülkiyet hükümleri tek başına yeterli değildir, 634 sayılı Kanun’un özel kuruluş şartları ve tescil usulü devreye girer. “Kurulabilir” ibaresi, emredici bir zorunluluk değil, imkân hükmüdür: şartlar oluştuğunda malik(ler) bu yola başvurabilir; fakat her tamamlanmış yapı otomatik olarak kat mülkiyetine dönüşmez.
Anayasal ve ekonomik arka planda m. 1, mülkiyet hakkının (AY m. 35) çok katlı yapılarda işlevsel kullanıma açılmasını sağlar. Konut ve işyeri ihtiyacı, kentleşme ve finansman modelleri (ipotek, proje finansmanı, sat-yap) bağımsız bölüm mülkiyetine dayanır. Madde aynı zamanda tüketici koruması ve şeffaflık hedefleriyle okunmalıdır: bağımsız bölümün “ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli” olması, fiilen kullanılamayan “kâğıt üzerindeki daire” riskine karşı asgari bir nesnel eşiği ifade eder. Bu eşik, m. 1’in en çok uyuşmazlık üreten ve en çok yorum gerektiren unsurudur.
Sonuç olarak m. 1, 634 sayılı Kanun’un varlık sebebini iki cümlede özetler: tamamlanmış yapıda bağımsız mülkiyet; tamamlanmamış yapıda kat irtifakı. Aşağıdaki kavram analizi, bu iki cümlenin her bir taşıyıcı unsurunu ayrıntılı olarak inceler.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. “Tamamlanmış bir yapı” kavramı
Birinci fıkra, kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının “tamamlanmış” olmasını arar. Tamamlanma, salt kaba inşaatın bitmesi değildir; bağımsız bölümlerin fiilen ayrı ve başlı başına kullanıma elverişli hâle gelmiş olmasıyla bağlantılıdır. Uygulamada yapı kullanma izni (iskan) ile tamamlanma olgusu sıklıkla birlikte anılır; kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde de yapı kullanma izin belgesi merkezi rol oynar (m. 3). Bununla birlikte m. 1/1’in lafzı doğrudan “iskan belgesi” demez; nesnel durum olarak tamamlanmışlığı esas alır. Öğretide genel kabul, tamamlanmanın her bağımsız bölümün kendi amacına uygun kullanılabilirlik düzeyine erişmesini gerektirdiği, eksik ince işlerin ve ortak yerlerin durumunun somut olayda değerlendirileceği yönündedir. “Yarı bitmiş” bir yapıda kat mülkiyeti kurma girişimi, hem tescil hem de sonradan yönetim ve gider uyuşmazlıkları bakımından risklidir.
2.2. “Kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümler”
Madde, bağımsız bölüm olabilecek yerleri örnekleyici bir listeyle gösterir. “Gibi” edatı, sayımın sınırlayıcı (numerus clausus) olmadığını; benzer nitelikteki bölümlerin de kapsama girebileceğini gösterir. Konut (daire/kat), ticaret ve hizmet (iş bürosu, dükkân, mağaza), depolama ve yardımcı kullanımlar (mahzen, depo) aynı hukuki şemsiye altındadır. Önemli olan isim değil, “ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişlilik”tir. Örneğin bir ofis katı, bir klinik birimi veya bir atölye, somut projesine ve imar/kullanım rejimine uygunsa bağımsız bölüm adayı olabilir. Buna karşılık salt ortak kullanıma özgülenmiş ve bağımsız kullanılmaya elverişli olmayan bir alan, isim olarak “depo” denilse bile m. 1 anlamında bağımsız bölüm sayılmayabilir; bu takdirde ortak yer veya eklenti tartışması doğar (m. 2, m. 4).
2.3. “Ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olma”
Bu ibare, m. 1’in kalbidir. “Ayrı ayrı” unsuru, bölümün mekânsal ve işlevsel olarak diğer bölümlerden ayrılabilirliğini; “başlı başına” unsuru, bölümün kendi başına bir kullanım amacını gerçekleştirebilirliğini ifade eder. Elverişlilik, salt duvarlarla çevrilmiş boş bir hacim olmayı değil, ilgili kullanım türüne göre asgari erişim, aydınlatma, havalandırma, tesisat ve giriş imkânlarını da çağrıştırır. Öğretide ve uygulamada, bağımsız bölüme bağımsız giriş imkânı, ortak yerlerden geçiş düzeninin netliği ve projedeki sınırların belirliliği sıkça aranan ölçütlerdir. “Elverişli” kelimesi, fiilî kullanımın hâlihazırda başlamış olmasını şart koşmaz; kullanıma hazır nesnel durumu yeterli görür. Ancak kâğıt üzerinde çizilmiş, mimari ve inşai olarak ayrışmamış bir alan “elverişli” sayılamaz.
Bu ölçütün pratik sonucu şudur: her oda veya her kaba bölme bağımsız bölüm olamaz. Örneğin bir dairenin yatak odası, tek başına m. 1 anlamında bağımsız bölüm oluşturmaz; çünkü başlı başına konut amacını bağımsız gerçekleştirecek birim değildir. Buna karşılık aynı binadaki her daire, dükkân veya ofis birimi, projesine uygun biçimde bağımsız bölüm olabilir. Sınır çizgisindeki uyuşmazlıklar çoğunlukla “yarı bağımsız” mekânlar, çatı katı ilaveleri, bodrum depoları ve sonradan bölünen alanlar etrafında toplanır.
2.4. “Bağımsız mülkiyet hakları” ve kat mülkiyetinin kuruluş imkânı
Madde, “bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir” demek suretiyle, klasik paylı mülkiyetten farklı, bağımsız bölümler üzerinde kurulan özel mülkiyet rejimini işaret eder. Bu hak, m. 2’de “kat mülkiyeti” olarak tanımlanır; m. 3’te arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olduğu belirtilir. “Bağımsız” sıfatı, bölümün üçüncü kişilere karşı ayrı bir mülkiyet konusu olmasını ve devir, ipotek, kira gibi tasarruflara konu edilebilmesini ifade eder; “tamamen kopuk, arsadan bağımsız bir mülkiyet” anlamına gelmez. Zira kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak yerlerle zorunlu bağlantı içindedir (m. 3, m. 5). Bağımsızlık, kullanma ve tasarruf düzleminde; bağlılık ise arsa payı ve ortak yer düzlemindedir.
2.5. Malik veya ortak malikler tarafından kurulma
Kurucu irade, gayrimenkulün malikine veya ortak maliklerine aittir. Tek kişi mülkiyetinde malik tek başına; paylı mülkiyette ise Kanun’un aradığı oybirliği veya özel usuller çerçevesinde ortak malikler birlikte hareket eder. Kuruluşun “bu Kanun hükümlerine göre” yapılması, resmi senet (sözleşme), proje, arsa payı gösterimi ve tapu siciline tescil gibi şekil ve esas şartlarını zorunlu kılar. Malik sıfatı olmayan yüklenici, arsa sahibiyle aralarındaki sözleşmeye dayanarak fiilen inşaat yapabilir; fakat m. 1 anlamında kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurma yetkisi, kural olarak arsa/anagayrimenkul maliki veya ortak maliklerine aittir. Yükleniciye devredilen arsa payı veya bağımsız bölüm vaadi, ayrı bir borçlar hukuku ilişkisidir; ayni hakkın doğumu tescile bağlıdır.
2.6. İkinci fıkra: yapılmakta veya ileride yapılacak yapı
İkinci fıkra, inşaatın devam ettiği veya henüz başlanmadığı hâlleri kapsar. “Yapılmakta” fiilî inşaat sürecini; “ileride yapılacak” ise proje ve imar planı çerçevesinde gelecekte inşa edilecek yapıyı ifade eder. Her iki hâlde de kurulacak hak, birinci fıkradaki nitelikteki bölümler üzerinedir; yani gelecekteki bağımsız bölümün de “ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli” olması hedeflenir. Bu, projenin ve arsa payı tahsisinin peşinen belirlenmesini gerektirir. İleride yapılacak yapıda kat irtifakı, spekülatif belirsizliğe değil, projelendirilmiş bir geleceğe dayanmalıdır. Aksi hâlde “bağımsız bölüm” kavramı boşalır ve tüketici ile üçüncü kişi güveni zedelenir.
2.7. Kat irtifakının amacı: “yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak”
İkinci fıkra, kat irtifakını amaca bağlı bir hak olarak konumlandırır. Amaç, yapı tamamlanınca kat mülkiyetine geçmektir. Bu teleoloji, kat irtifakının içerik ve sınırlarını da etkiler: irtifak, salt bir “inşaat izni” veya “borç vaadi” değil; kat mülkiyetine giden yolda arsa payına bağlı ayni bir hakdır (m. 3). “Esas olmak üzere” ibaresi, irtifakın geçici ve araçsal niteliğini vurgular. Yapı tamamlanıp gerekli belgeler oluştuğunda kat mülkiyetine geçiş, Kanun’un öngördüğü şartlarla gerçekleşir; 2009 değişikliğiyle belirli hâllerde resen çevrim imkânı da getirilmiştir (m. 3/3). Böylece m. 1/2, m. 3 ile birlikte okunmalıdır.
2.8. Arsa maliki veya arsanın ortak malikleri
Kat irtifakında yetkili kişi, arsa maliki veya arsanın ortak malikleridir. Anagayrimenkul henüz “tamamlanmış yapı + arsa” bütünlüğü içinde kat mülkiyetine konu olmadığından, hukuki zemin arsadır. Ortak maliklerin birlikte hareket etmesi, pay oranları ve kuruluşun oybirliği gerekleri bakımından önem taşır. Arsa üzerinde kat irtifakı kurulduktan sonra, m. 5 çerçevesinde bu hakla bağdaşmayan irtifakların kurulamaması gibi koruyucu sonuçlar devreye girer. Böylece m. 1/2, yalnızca bir imkân değil, arsa üzerinde özel bir ayni statü yaratır.
2.9. “Bu Kanun hükümlerine göre” ibaresinin anlamı
Her iki fıkrada tekrarlanan bu ibare, 634 sayılı Kanun’un özel hükümlerinin uygulanacağını, genel hükümlere ancak Kanun’un boşluk bıraktığı yerlerde gidileceğini vurgular. Kuruluş, yönetim, gider paylaşımı, yenilik ve ekleme, kat malikleri kurulu kararları, yöneticinin yetkileri ve sona erme gibi konular öncelikle KMK’ya tabidir. TMK’nın paylı mülkiyet, irtifak ve mülkiyet hükümleri tamamlayıcı rol oynar. “Bu Kanun hükümlerine göre” aynı zamanda şekil zorunluluklarını da içine alır: sözleşme, tescil, proje ve arsa payı gösterimi olmaksızın “sözlü kat mülkiyeti” veya “fiilî bağımsız mülkiyet” m. 1’in aradığı hukuki sonucu doğurmaz.
2.10. “Kurulabilir” ifadesinin hukuki niteliği
“Kurulabilir” kelimesi, yetki ve imkân hükmüdür; her tamamlanmış yapıda kendiliğinden kat mülkiyeti doğmaz. Malik(ler) irade açıklayıp Kanun’un usulüne uyarak hakkı kurmadıkça, taşınmaz klasik mülkiyet veya paylı mülkiyet statüsünde kalır. Bu ayrım pratikte önemlidir: kat mülkiyeti kurulmamış bir apartmanda daire “satışı”, çoğu zaman arsa payı devri ve borçlar hukuku ilişkisi olarak kalır; ayni “bağımsız bölüm mülkiyeti” doğmamış olabilir. Tüketicinin ve alıcının korunması, tapu kaydının ve kuruluşun gerçekten m. 1–3 rejimine uygun yapılıp yapılmadığının incelenmesini gerektirir.
2.11. Bağımsız bölüm – eklenti – ortak yer ayrımının m. 1’deki tohumu
Madde 1 doğrudan eklenti ve ortak yer tarifini vermez; bunları m. 2 ve m. 4’e bırakır. Bununla birlikte “ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümler” ölçütü, eklenti ve ortak yerden ayırt etmenin ilk basamağıdır. Eklenti, bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilen yerdir; ortak yer ise korunma ve ortak kullanmaya yarayan yerlerdir. M. 1’deki elverişlilik ölçütü, bir yerin bağımsız bölüm olup olamayacağını belirlerken, eklenti ve ortak yer tartışmasını da dolaylı olarak etkiler. Projede “bağımsız bölüm” diye gösterilen bir alan fiilen elverişlilik taşımıyorsa, tescilin düzeltilmesi veya arsa payı ve nitelik uyuşmazlıkları gündeme gelebilir.
2.12. Birden çok yapı ve toplu yapılar bağlamı
Madde metni “bir yapı” üzerinden kurgulanmış görünse de, Kanun’un ilerleyen hükümleri ve uygulama, bir arsa üzerinde birden çok yapı ve toplu yapı rejimlerini de tanır. M. 1’in ruhu, her bir bağımsız bölümün elverişliliği ve malik iradesiyle hak kurulmasıdır; yapı adedi bu ruhu ortadan kaldırmaz. Toplu yapılarda site yönetimi, ortak yerlerin ölçeği ve gider paylaşımı daha karmaşık hâle gelir; fakat kurucu kapı yine m. 1’deki bağımsız mülkiyet ve kat irtifakı imkânıdır. Bu nedenle m. 1 yorumu, yalnızca klasik “tek apartman” modeliyle sınırlı tutulmamalıdır.
3. Sistematik İlişkiler
Madde 1, Kanun’un bütünüyle omurga ilişkisi kurar. Madde 2, m. 1’de kullanılan temel terimleri (anagayrimenkul, anayapı, bağımsız bölüm, eklenti, kat mülkiyeti, kat maliki, ortak yerler, kat irtifakı, arsa payı, sözleşme) tarif eder; m. 1’in uygulanabilirliği m. 2 tarifleri olmadan yürümez. Madde 3, kat mülkiyetinin arsa payı ve ortak yerlerle bağlı özel mülkiyet niteliğini ve kat irtifakının arsa payına bağlı irtifak olup yapı kullanma iznine dayalı olarak kat mülkiyetine çevrileceğini düzenler; m. 1/2’nin “geçilecek kat mülkiyetine esas” cümlesinin teknik karşılığıdır. Madde 4 ortak yerleri sayar ve m. 1’deki bağımsız bölüm alanını negatif olarak sınırlar: ortak yer sayılan unsurlar kural olarak bağımsız mülkiyete konu olmaz. Madde 5, bağımsız bölüm ile arsa payının devir ve mirasta birlikte geçeceğini, ayrı devrin mümkün olmadığını emreder; m. 1’de kurulan “bağımsız” mülkiyetin arsa payından koparılamayacağını pekiştirir.
Kuruluş maddeleri (özellikle sözleşme, tescil ve belgeler), m. 1’deki “kurulabilir” imkânını usule bağlar. Yönetim ve kat malikleri kurulu hükümleri, m. 1 ile doğan çok malikli yapının yaşama biçimini düzenler. Gider ve yenilik hükümleri, bağımsız bölüm maliklerinin ortak yer ve ana yapı üzerindeki mali ve fiilî yüklerini paylaştırır. Sona erme ve yıkım/yeniden inşa hükümleri, m. 1 ile kurulan rejimın hangi hâllerde sona ereceğini gösterir. TMK yönünden paylı mülkiyet, irtifaklar, tapu sicili ve mülkiyetin içeriği tamamlayıcıdır. İmar mevzuatı, yapı kullanma izni ve proje onayı, m. 1’deki “tamamlanmış yapı” ve “elverişlilik” olgularının idari arka planını oluşturur. Tüketici hukuku ve gayrimenkul satış vaadi uygulamaları, özellikle kat irtifakı aşamasında m. 1/2 ile kesişir. İcra ve ipotek uygulamalarında bağımsız bölümün ayrı haczi ve ipoteği, m. 1’in tanıdığı bağımsız mülkiyetin doğal sonucudur; fakat arsa payı bağlantısı m. 5 ile korunur.
Özetle m. 1, “kapı”; m. 2–5 “kimlik ve iskelet”; sonraki maddeler “yaşam ve sona erme” rejimidir. Yorumcu, m. 1’i yalnız başına okuyup “her daire otomatik kat mülkiyetidir” sonucuna varamaz; kuruluş ve tescil zincirini takip etmek zorundadır.
4. Uygulama: Yargı İçtihadı
Bu maddeye ilişkin son dönemde emsal karar tespit edilemedi; aşağıdaki değerlendirme madde metni, Kanun sistematiği ve öğretideki genel kabuller çerçevesinde yapılmıştır. Karar künyesi uydurulmamış, somut dosya numarası ve daire esası üretilmemiştir.
Uygulamada m. 1 etrafında tipik uyuşmazlık hatları şunlardır. Birincisi, tamamlanmamış veya iskan almamış yapılarda “kat mülkiyeti kurulmuş gibi” işlem yapılması ve alıcıların ayni hak beklerken borçlar hukuku düzeyinde kalması. İkincisi, “ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişlilik” ölçütünün tartışmalı mekânlarda (çatı arası, tadilatla bölünen daire, indepensiz depo, ortak holün kapatılmasıyla elde edilen oda) uygulanması. Üçüncüsü, kat irtifakı kurulmadan yapılan “proje üzerinden satış”ların m. 1/2 ve tescil rejimiyle ilişkisi. Dördüncüsü, arsa payı oranlarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre belirlenmemesi ve sonradan m. 3’teki yeniden düzenleme talepleri; bu uyuşmazlık m. 1’in kuruluş anındaki elverişlilik ve proje gerçekliğiyle bağlantılıdır. Beşincisi, ortak yerlerin bağımsız bölüm gibi devredilmeye çalışılması. Altıncısı, tek malikin kat mülkiyeti kurmadan daire daire “satış” yapması ve alıcılar arasında paydaşlığa dayalı fiilî kat mülkiyeti benzeri ilişkilerin doğması. Yedincisi, birden çok yapı ve site tipi yapılarda hangi birimlerin m. 1 kapsamında bağımsız bölüm sayılacağı.
Bu hatlarda çözüm anahtarı, m. 1’in iki fıkrasını m. 2–5 ve kuruluş hükümleriyle birlikte okumak; “elverişlilik”i nesnel ve proje odaklı değerlendirmek; ayni hakkın doğumu için tescili aramak; kat irtifakını kat mülkiyetinin öncülü olarak teleolojik yorumlamaktır. Mahkemelerin somut olayda keşif, bilirkişi ve tapu kaydı incelemesine sıkça ihtiyaç duyması, m. 1’in olgusal karakterinden kaynaklanır.
5. Pratik Örnek Olaylar
(kurmaca senaryo) 1 — Tamamlanmış yapıda bağımsız bölüm elverişliliği ve kat mülkiyeti kuruluşu(A), üzerinde on daireli bir apartman bulunan arsanın tek malikidir. Bina fiilen bitmiş, her dairenin ayrı girişi, mutfak ve banyo donanımı mevcuttur; yapı kullanma izni alınmıştır. (A), daireleri ayrı ayrı satmak ve her alıcıya bağımsız bölüm mülkiyeti devretmek istemektedir. Komşu (B), “bu bina eski paylı mülkiyet usulüyle yönetilmeli, kat mülkiyeti ancak bütün paydaşlar olursa kurulur” iddiasındadır. (A) ise m. 1’e dayanarak kat mülkiyeti kurabileceğini ileri sürer.
Hukuki analiz: Madde 1/1, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, gayrimenkul maliki tarafından bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabileceğini öngörür. Olayda yapı tamamlanmış, daireler elverişlilik ölçütünü karşılamakta ve malik tek kişidir. (A), KMK’nın aradığı sözleşme, proje, arsa payı tahsisi ve tescil usulüne uyarak kat mülkiyeti kurabilir. (B)’nin “bütün paydaşlar şart” itirazı, tek malik senaryosunda yer bulmaz; ortak maliklerden söz edilmesi, paylı mülkiyet hâllerine ilişkindir. Elverişlilik ve tamamlanmışlık olgusu keşif ve belgelerle doğrulanırsa, m. 1/1’in imkân hükmü somutlaşır. Kuruluştan sonra her daire, m. 2 anlamında bağımsız bölüm ve kat mülkiyeti konusu olur; arsa payı m. 5 uyarınca bağlı geçer.
(kurmaca senaryo) 2 — İnşaat hâlinde kat irtifakı ve “ileride yapılacak yapı”
(C) ve (D), boş bir arsanın paylı malikleridir. Üzerinde projesine göre sekiz daireli bir bina yapılacaktır; inşaat henüz temel aşamasındadır. Yüklenici (Y), daireleri peşin satışla pazarlamakta ve alıcılara “tapuda daireniz görünecek” demektedir. (C) ve (D), m. 1/2 uyarınca kat irtifakı kurmak istemekte; bir alıcı (E) ise “henüz bina yokken bağımsız mülkiyet kurulamaz, bu satışlar geçersizdir” demektedir.
Hukuki analiz: Madde 1/2, yapılmakta veya ileride yapılacak yapının birinci fıkradaki nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından irtifak hakları kurulabileceğini kabul eder. Olayda arsa ortak malikleri (C) ve (D), proje ve Kanun usulüne uygun kat irtifakı kurabilirler. Henüz tamamlanmış yapı olmadığı için doğrudan kat mülkiyeti (m. 1/1) kurulamaz; bu, (E)’nin kısmen haklı olduğu noktadır. Ancak bu durum, kat irtifakı kurulmasını ve irtifak paylarının devrini engellemez. “Tapuda daire” söylemi, teknik olarak kat irtifakı payı ve gelecekteki bağımsız bölüm vaadi olarak doğru kurgulanmalı; alıcıya kat mülkiyeti tescili varmış gibi yanıltıcı bilgi verilmemelidir. Yapı tamamlanıp gerekli şartlar oluşunca kat irtifakı, m. 3 çerçevesinde kat mülkiyetine dönüşme yoluna girer. (E) ile yapılan sözleşmenin borçlar hukuku geçerliliği, ayni hakkın türünden ayrı değerlendirilir; m. 1/2, inşaat aşamasında ayni köprüyü kat irtifakı ile kurar.
6. Pratik Uygulama Notları
Uygulayıcı için m. 1 kontrol listesi şöyle özetlenebilir. Birincisi, yapının tamamlanmış mı yoksa inşaat/proje aşamasında mı olduğu netleştirilmelidir; buna göre m. 1/1 veya m. 1/2 yolu seçilir. İkincisi, her bir birimin “ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli” olup olmadığı proje, fiilî durum ve varsa yapı kullanma izniyle doğrulanmalıdır. Üçüncüsü, kurucu sıfat (malik/ortak malik veya arsa maliki/ortak malikleri) tapu kaydından teyit edilmelidir. Dördüncüsü, kuruluşun “bu Kanun hükümlerine göre” yapılması için gerekli belge, sözleşme, arsa payı ve tescil adımları atlanmamalıdır. Beşincisi, ortak yer ve eklenti olabilecek alanlar bağımsız bölüm gibi gösterilmemelidir. Altıncısı, kat irtifakı aşamasında alıcı bilgilendirmesi, hakkın niteliğini (irtifak, henüz kat mülkiyeti değil) doğru yansıtmalıdır. Yedincisi, arsa payı oranları bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre projelendirilmeli; m. 3’teki sonradan düzeltme davalarının tohumu ekilmemelidir.
Sık hatalar: iskansız binada kat mülkiyeti varmış gibi satış; elverişsiz depo veya hol parçalarını bağımsız bölüm yazmak; kat irtifakı kurmadan “daire tapusu” vaadi; arsa payını bağımsız bölümden ayrı devretmeye kalkışmak; tek malikken “bütün kat malikleri kararı” aramak veya tam tersi paylı mülkiyette tek paydaşın tek başına kuruluş yapması. İspat araçları: tapu kaydı, mimari proje, yapı kullanma izni, kat irtifakı/kat mülkiyeti resmi senedi, arsa payı cetveli, keşif ve bilirkişi raporu. Avukat, dava dilekçesinde m. 1’i m. 2–5 ve ilgili kuruluş maddeleriyle birlikte dayanak yapmalı; salt “daire bana satıldı” iddiasıyla ayni sonuç beklememelidir.
Noter ve tapu işlemlerinde, m. 1’in imkân hükmünün fiilen kullanılabilmesi için projedeki bağımsız bölüm numaraları, brüt/net alanlar ve arsa payı kesirlerinin tutarlılığı denetlenmelidir. Bankalar ipotek tesisinde, teminatın kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğunu ayırmalı; inşaat riskini kredi sözleşmesinde ayrıca fiyatlamalıdır. Belediyeler yönünden yapı kullanma izni, m. 1/1 ve m. 3’teki geçiş rejimine fiilî zemin hazırlar. Site ve toplu yapılarda m. 1’in her blok ve her bağımsız bölüm için ayrı ayrı tatbiki, yönetim planı ve ortak yer tanımlarıyla uyumlu yürütülmelidir.
7. Eleştirel Değerlendirme
Madde 1, kısa ve sade görünümüne rağmen 634 sayılı Kanun’un en stratejik hükmüdür. Tamamlanmış yapı–kat mülkiyeti ve inşaat/proje–kat irtifakı ikiliği, modern gayrimenkul ekonomisinin ihtiyaçlarına uygundur. “Ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli” ölçütü, bağımsız bölümün nesnel temelini kurar ve keyfî bölünmeleri sınırlar. “Kurulabilir” ifadesi, malik iradesine ve usule alan açar; otomatik rejim dayatmaz. İkinci fıkranın teleolojik bağlacı (“kat mülkiyetine esas olmak üzere”), kat irtifakını amaca bağlı bir köprü hak olarak doğru konumlandırır.
Eleştiri ve geliştirme alanları da vardır. Birincisi, “tamamlanmış yapı” ve “elverişlilik” ölçütlerinin metinde daha somut kriterlere bağlanmaması, uygulama ve bilirkişi raporlarında dalgalanma yaratabilir. İkincisi, m. 1 ile imar ve iskan mevzuatı arasındaki bağın lafzen zayıf bırakılması, idari belge ile ayni statü arasında zaman zaman boşluk doğurur; m. 3’teki yapı kullanma izni vurgusu bu boşluğu kısmen doldurur. Üçüncüsü, örnekleyici liste (daire, dükkân, depo vb.) günümüz kullanım türlerini (paylaşımlı ofis, depolama birimleri, karma kullanımlı alanlar) yeterince yansıtmasa da “gibi” edatı esneklik sağlar; fakat yargı pratiğinde belirsizlik sürebilir. Dördüncüsü, tüketiciye yönelik bilgilendirme ödevinin m. 1 metninde yer almaması, kat irtifakı satışlarında yanıltıcı “tapulu daire” algısını tamamen engelleyemez; bu boşluk sözleşmesel ve tüketici hukuku araçlarıyla doldurulur. Beşincisi, madde “kurulabilir” demekle yetindiğinden, fiilen çok daireli yaşanıp kat mülkiyeti kurulmamış yapılardaki yönetim ve gider adaletsizlikleri m. 1’den doğrudan çözüm bulamaz; çözüm sonraki maddeler ve TMK paylı mülkiyet rejimindedir.
Genel değerlendirme olumludur: m. 1, kat mülkiyeti hukukunun varlık sebebini açık, iki kademeli ve teleolojik biçimde kurar. Güçlü yanı, tamamlanmışlık ile proje aşamasını aynı maddede bağdaştırmasıdır. Zayıf yanı, elverişlilik ve tamamlanmışlık gibi olgusal kavramların yoruma açık bırakılmasıdır. Uygulayıcı ve yargı organı, m. 1’i m. 2–5 ve kuruluş–geçiş hükümleriyle birlikte, tüketici güveni ve tapu sicili doğruluğu ilkelerini gözeterek uygulamalıdır.
---
Metodolojik Not
Bu şerh, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesine ilişkin akademik bir analizdir. Değerlendirme; madde metni, Kanun sistematiği (özellikle m. 2–5 ve kuruluş/geçiş rejimi), tapu sicili ve gayrimenkul hukuku alanındaki genel kabuller ile uygulamadaki tipik uyuşmazlık hatları esas alınarak hazırlanmıştır. Akademik dürüstlük gereği somut yargı kararı künyesi uydurulmamış; emsal karar tespit edilemediği belirtilmiş; doktrin yazar ismi, eser adı ve sayfa numarası kullanılmamıştır. Örnek olaylar “(kurmaca senaryo)” olarak sunulmuş, öğretiye atıflar “öğretide genel kabul” düzeyinde tutulmuştur. Resmî madde metni korunmuş; sığ yer tutucu yorum kaldırılmış; derinlemesine akademik şerh hedeflenmiştir. Güncellik: 20.07.2026.