Kamulaştırma Kanunu Madde 27

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi, Türk kamulaştırma hukukunda olağanüstü haller için öngörülmüş olan, idareye çok geniş ve istisnai yetkiler tanıyan "Acele Kamulaştırma" müessesesini düzenler. Normal şartlarda kamulaştırma işlemi; satın alma usulünün denenmesi, uzlaşılamaması halinde Asliye Hukuk Mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açılması ve nihai mahkeme kararıyla mülkiyetin devrinden sonra taşınmaza el konulması şeklinde ilerler. Ancak Madde 27, kamu yatırımlarının (enerji, ulaşım, savunma, afet sonrası konut yapımı vb.) gecikmesini engellemek amacıyla, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, idarenin taşınmaza derhal el koyabilmesine olanak tanır.

Bu usul kapsamında, idarenin talebiyle Asliye Hukuk Mahkemesi 7 gün içinde keşif yaparak taşınmazın geçici bedelini belirler, bu bedel bankaya bloke edildikten sonra mahkeme taşınmaza "el konulmasına" karar verir. Bu aşamada mülkiyet idareye geçmez, sadece fiili kullanım ve zilyetlik hakkı idareye devredilmiş olur. İdare, mülkiyetin tescilini sağlamak için daha sonra satın alma usulünü denemek ve anlaşamazsa Madde 10 davasını açmak zorundadır.

2. Maddedeki Kavramların Analizi

• Acelelik Durumu ve Karar Organı: Kanuna göre acele kamulaştırma ancak üç durumda uygulanabilir:
  1. 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu kapsamında yurt savunması ihtiyacı.
  2. Aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilecek haller. (Uygulamada en sık karşılaşılan, büyük kamu projeleri için alınan acelelik kararlarıdır).
  3. Özel kanunlarla (Afet Kanunu, Özelleştirme Kanunu vb.) öngörülen olağanüstü durumlar.
• El Koyma (Vaz'ı Yed) Kararı: Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından tesis edilen, idareye taşınmaz üzerinde inşaat yapma, hafriyat alma ve fiilen kullanma yetkisi veren geçici yargısal karardır. El koyma kararı nihai tescil kararı olmadığından temyiz edilemez.
• Geçici Bedel (Avans Niteliği): Bilirkişi kurulunca keşif sonucu belirlenen ve idarece bankaya bloke edilen tutardır. Bu bedel nihai kamulaştırma bedeli değildir. Malik bu bedeli çekebilir, bu durum nihai bedele itiraz hakkını ortadan kaldırmaz.
• Tapuya Devir Yasağı Şerhi (7139 sayılı Kanun ile getirilen): Mahkemenin el koyma kararıyla birlikte tapu siciline "taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağına" ilişkin şerh işlenmesi zorunludur. Bu şerh, taşınmazın üçüncü kişilere satılarak geri dönülemez hak kayıpları yaşanmasını önler.

3. Sistematik İlişkiler

• Anayasa ile İlişkisi: Anayasa'nın 35. (Mülkiyet Hakkı) ve 46. (Kamulaştırma) maddeleriyle doğrudan bağlantılıdır. AYM ve AİHM, mülkiyet hakkının ancak mahkeme kararıyla tapuda tescil edilerek idareye geçebileceğini vurgular. Madde 27'deki el koyma kararının mülkiyeti geçirmemesi kuralı, bu anayasal tescil güvencesinin adli yargıdaki bir yansımasıdır.
• İYUK ile İlişkisi (İdari-Adli Yargı Kesişimi): Cumhurbaşkanı tarafından alınan acele kamulaştırma kararı idari bir işlem olduğundan, bu karara karşı doğrudan Danıştay’da iptal davası açılır. Danıştay’ın acele kamulaştırma kararını iptal etmesi veya yürütmesini durdurması halinde, adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi'nde) açılmış olan el koyma veya sonrasındaki tescil davaları tamamen dayanaksız kalır.
• Kamulaştırma Kanunu m. 10 ile İlişkisi: El koyma kararından sonra idare, makul sürede satın alma usulünü tüketmeli ve uzlaşma sağlanamazsa Asliye Hukuk Mahkemesinde Madde 10 davasını açmalıdır. Nihai bedel tespiti ve mülkiyetin tescili ancak Madde 10 davası neticesinde verilecek kararla kesinleşir.

4. Uygulama: Yargı İçtihadı

• Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun (İDDK) Emsal Kararı (E.2021/654, K.2022/212): "Acele kamulaştırma olağanüstü bir usul olup, mülkiyet hakkının en ağır şekilde sınırlandırılması sonucunu doğurur. Bu nedenle, Cumhurbaşkanlığı kararında kamulaştırmaya konu projenin neden olağan kamulaştırma süreleri içinde tamamlanamayacağı, hangi aciliyet durumunun (milli savunma, doğal afet vb.) mevcut olduğu somut, hukuki ve teknik gerekçelerle kanıtlanmalıdır. Sırf yatırımın hızlı tamamlanması isteği tek başına acelelik gerekçesi sayılamaz; aksi karar hukuka aykırı olup iptali gerekir."
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK, E.2018/5-854, K.2020/997): "Acele kamulaştırma (Madde 27) kararı mülkiyeti idareye geçiren bir tescil hükmü değildir; sadece fiili el koyma yetkisi verir. İdare, el koyma kararından sonra makul bir süre içinde satın alma usulünü işletip tescil davasını (Madde 10) açmazsa, malikin mülkiyet hakkı süresiz olarak belirsizliğe itilmiş olur. Bu durumda malik, kamulaştırmasız el atma davası açarak el atmanın önlenmesini veya taşınmazın kalıcı bedelinin tahsilini talep edebilir."
• Anayasa Mahkemesi’nin Bireysel Başvuru Kararı (Ali Hıdır Alıcı Başvurusu, B. No: 2013/3214): AYM, acele kamulaştırma ile arazilerine el konulan ancak aradan uzun yıllar geçmesine rağmen idarece nihai bedel tescil davası açılmayan ve tapuda mülkiyet devri tamamlanmayan başvurularda mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. Mahkeme, idarelerin bu istisnai usulü suistimal ederek vatandaşı süresiz bir belirsizliğe mahkum edemeyeceğini vurgulamıştır.

5. Pratik Örnek Olaylar

Kurmaca Senaryo: (B) Bakanlığı, bir bölgede inşa edilecek olan otoyol projesi güzergahında kalan (M)'ye ait 10.000 m² büyüklüğündeki tarım arazisi hakkında Cumhurbaşkanlığından "Acele Kamulaştırma Kararı" almıştır. İdare, Asliye Hukuk Mahkemesinde Madde 27 davası açmış, mahkeme 7 gün içinde keşif yaparak 1.000.000 TL geçici değer belirlemiştir. İdare parayı bankaya bloke etmiş ve mahkeme arazinin "el konulmasına" karar vermiştir. İdare araziye girerek otoyol inşaatına başlamıştır. (M), bu süreçte Cumhurbaşkanlığı acele kamulaştırma kararının iptali istemiyle Danıştay'da dava açmıştır. Aradan 4 yıl geçmiş; idare otoyolu tamamlayıp trafiğe açmış ancak ne (M)'yi satın alma görüşmesine davet etmiş ne de tescil davası açmıştır. Bu süreçte Danıştay, otoyol projesinin "acele kamulaştırma" kriterlerini taşımadığı gerekçesiyle Cumhurbaşkanlığı kararını esastan iptal etmiştir. (M), arazisinin iadesini ve otoyolun sökülmesini talep etmektedir.

Akademik Analiz:

1. Hukuki Dayanağın Ortadan Kalkması: Danıştay'ın Cumhurbaşkanlığı acele kamulaştırma kararını iptal etmesiyle, adli yargıdaki el koyma kararının tüm hukuki ve yasal dayanağı geriye dönük olarak ortadan kalkmıştır.
2. İdarenin İşgalci Konumuna Düşmesi: El koyma kararı mülkiyeti idareye geçirmemiştir. İdari kararın iptali ve idarenin 4 yıl boyunca tescil işlemlerini yapmaması nedeniyle, idare artık o arazide tamamen "kamulaştırmasız el atan" (haksız işgalci) durumundadır.
3. İade ve Tazminat: (M), Asliye Hukuk Mahkemesinde el atmanın önlenmesi (otoyolun sökülmesi ve arazinin iadesi) davası açabilir. Ancak otoyolun fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş olması nedeniyle mahkemeler "fiili imkansızlık" gerekçesiyle söküm kararı vermeyebilir. Bu durumda (M), kamulaştırmasız el atma tazminatı davası açarak arazisinin dava tarihindeki güncel tam rayiç bedelini ve 4 yıllık haksız işgal tazminatını (ecrimisil) idareden tahsil edebilir.

6. Pratik Uygulama Notları

• Danıştay Süresi: Cumhurbaşkanı acele kamulaştırma kararı Resmi Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren 60 günlük hak düşürücü süre içinde Danıştay’da iptal davası açılmalıdır. Bu davanın açılması Asliye Hukuk Mahkemesindeki el koyma davasını kendiliğinden durdurmaz; bu nedenle Danıştay'dan mutlaka yürütmenin durdurulması (YD) talep edilmelidir.
• Bankadaki Paranın Çekilmesi: Asliye Hukuk Mahkemesinde belirlenen geçici bedelin bankadan çekilmesi, malikin daha sonra açılacak Madde 10 davasında bedele itiraz etme hakkını engellemez. Parayı çekerken herhangi bir hak kaybı oluşmaz.
• Değer Artışının Kanıtlanması: Malik, Madde 27 davasında belirlenen değerin çok düşük olduğunu düşünüyor ve bunu kabul etmiyorsa, daha sonra idare tarafından açılacak Madde 10 davasında bilirkişi raporuna itiraz ederek gerçek bedelin tespitini talep etmelidir.

7. Eleştirel Değerlendirme

Hukuk otoritelerinden Prof. Dr. Kemal Gözler, acele kamulaştırmanın Türkiye'de idareler tarafından adeta "olağan" bir yöntem haline getirilmesini sert şekilde eleştirmektedir. Yurt savunması veya doğal afet gibi son derece sınırlandırılmış durumlarda kullanılması gereken bu istisnai usulün, sıradan otoyol, enerji veya kentsel dönüşüm projelerinde dahi bürokratik kolaylık adına sıklıkla kullanılması mülkiyet hakkının anayasal özünü zedelemektedir.

"Önce el koy, sonra bedeli tartış" mantığı, vatandaşın mülkiyet güvenliğini sarsmakta ve bilirkişilerin 7 gün gibi çok kısa sürede hazırladığı aceleci ve çoğunlukla piyasa değerinin altındaki raporlarla vatandaşlar mülksüzleştirilmektedir. Yasal bir düzenleme ile acele kamulaştırma kararı sonrasında idareye Madde 10 davasını açması için en fazla 6 ay veya 1 yıl gibi kesin bir süre sınırı konulmalı, bu sürenin aşılması durumunda el koyma kararının kendiliğinden hükümsüz kalacağı ve idarenin ağır tazminatlar ödeyeceği hükme bağlanmalıdır.

Metodolojik Not

Bu şerh çalışması, acele kamulaştırmanın hukuki niteliği, el koyma kararının mülkiyeti devretmeme özelliği, Cumhurbaşkanlığı acelelik kararlarının Danıştay'da iptali rejimi, tapuya konulan temlik yasağı şerhi ve mülkiyet hakkının makul sürede tescil edilmemesi uyuşmazlıkları çerçevesinde, en güncel Danıştay, Yargıtay ve AYM kararları harmanlanarak Av. Fethi Güzel tarafından kaleme alınmıştır.