← Önceki Madde [9]
[11] Sonraki Madde →
RESMİ METİN

Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili8

Madde 10 – (Değişik: 24/4/2001 - 4650/5 md.) Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, 7 nci maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8 inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur. Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta; a) Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü. b) Malik veya maliklerin ad ve soyadları, c) Kamulaştırmayı yapan idarenin adı, d) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri, e) Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği, f) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını (...) belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği, g) Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı, h) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği, Belirtilir. Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az birer defa yayımlanır. Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar. Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15 inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır. Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, 11 inci maddedeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. (Değişik sekizinci fıkra: 19/4/2018-7139/26 md.) Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaşması halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır. Tarafların anlaşamaması halinde hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin (...) mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Kamulaştırma bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10 uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin (...) veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz. Bu maddede öngörülen işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır. Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır. Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir. Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz mal nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz. Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

AKADEMİK YORUM VE ANALİZ

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi, Türk idare hukuku ile mülkiyet ve medeni usul hukukunun kesişim noktasında yer alan, kamulaştırma sürecinin yargısal çözüm aşamasıdır. Anayasa'nın 46. maddesine göre devlet, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan taşınmazları zorla satın alabilir (kamulaştırabilir). Ancak mülkiyet hakkının korunması amacıyla 2001 yılında 4650 sayılı Kanun ile köklü bir sistem değişikliği yapılmıştır. Eski sistemde idare kendi belirlediği bedelle tapuda tescil yapıyor, vatandaş bedele karşı dava açıyordu. Modern sistemde ise, idare Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Bedel Tespiti ve Tescil Davası" açmadığı ve mahkemece belirlenen bedeli peşin olarak bankaya bloke etmediği sürece taşınmaza el koyamaz ve adına tescil ettiremez.

Sistematiğe göre idare, kamulaştırma kararı aldıktan sonra öncelikle Madde 8 kapsamında **"Satın Alma Usulü"**nü işletmek (pazarlık yapmak) zorundadır. Satın alma usulü başarısızlıkla sonuçlanırsa (anlaşmazlık veya malikin bulunamaması halinde), idare Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak davanın açılmasını talep eder. Bu dava adli yargıda görülür ancak temeli idari bir işleme (kamulaştırma kararına) dayanır. Dolayısıyla iki aşamalı bir denetim söz konusudur: Maddi bedel denetimi adli yargıda (Asliye Hukuk), işlemin hukuka uygunluk denetimi ise idari yargıda (İdare Mahkemesi) yapılır. Doktrinde İl Han Özay, bu iki yargı yolu arasındaki bölünmüşlüğün mülkiyet hakkı sahipleri açısından ciddi usuli zorluklar yarattığını vurgulamaktadır.

2. Maddedeki Kavramların Analizi

  • Meşruhatlı Davetiye: Taşınmaz malikine mahkemece gönderilen özel ihtarlı tebligattır. Bu tebligatta malike, idari kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açabileceği süreler ve adli davadaki hakları detaylıca bildirilir. Tebligat kanuna uygun yapılmadıkça yargılamaya devam edilemez.
  • Bedel Tespiti: Mahkemenin Asliye Hukuk Hakimi önderliğinde, akademisyenler ve uzman bilirkişilerden oluşan heyet vasıtasıyla, Kanunun 11. maddesindeki kıymet takdiri kriterlerine (tarım arazilerinde net gelir, arsalarda emsal karşılaştırması) göre taşınmazın gerçek ve objektif değerini saptaması sürecidir.
  • Bloke Edilmesi: Mahkemece belirlenen nihai bedelin, idare tarafından davalı malik adına mahkemece belirlenen banka hesabına nakit olarak yatırılmasıdır. Bloke makbuzu mahkemeye sunulmadan asla tescil kararı verilemez.
  • Tescil Hükmü: Bedelin bloke edilmesinin ardından mahkemenin taşınmaz mülkiyetini idare adına tescil etmesidir. Madde metni uyarınca tescil hükmü kesin olup, taraflar bu kararı istinaf veya temyize götüremezler (kesin tescil). Yalnızca belirlenen bedelin miktarına karşı kanun yollarına (istinaf ve temyiz) başvurulabilir.

3. Sistematik İlişkiler

  • Anayasa ile İlişkisi: Anayasa m. 46 (Kamulaştırma) bedelin nakden ve peşin ödenmesini emreder. Madde 10'daki bloke mekanizması bu anayasal emrin doğrudan usuli garantörüdür.
  • İdari Yargı ile İlişkisi (m. 14): Malikin, kendisine Madde 10 davetiyesi tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesinde "kamulaştırma işleminin iptali davası" açma hakkı vardır.
  • Faiz Rejimi (6459 Sayılı Kanun): Maddeye sonradan eklenen fıkralar uyarınca, Asliye Hukuk Mahkemesi'ndeki bedel tespiti davası 4 ay içinde sonuçlandırılamazsa, bu sürenin (4 ayın) bitiminden itibaren karar tarihine kadar geçen süre için tespit edilen bedele yasal faiz işletilmesi zorunludur. Bu kural, idarenin davayı uzatması karşısında vatandaşın mülkünün değer kaybetmesini önlemeyi amaçlar.

4. Uygulama: Yargı İçtihadı

  • Anayasa Mahkemesi Kararı (AYM, E.2018/104, K.2020/39): AYM, kanundaki tarafların anlaşamaması halinde mahkemece belirlenen bedelin bir kısmının bloke edilip, geri kalanının dava sonuna kadar nemalandırılmak üzere vadeli hesapta tutulmasını öngören kuralı iptal etmiştir. AYM; "Kamulaştırma bedelinin tamamı peşin ve nakit olarak malike ödenmelidir. Bedelin bir kısmının bloke edilip ödenmesinin ertelenmesi Anayasa’nın 46. maddesindeki peşin ödeme kuralına aykırıdır." diyerek hak sahiplerine bedelin tamamının derhal ödenmesini garanti altına almıştır.
  • Anayasa Mahkemesi Kararı (AYM, E.2025/148, K.2025/141): AYM, tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açanların, "yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri" takdirde asliye hukuktaki tescil işleminin yapılacağını öngören ibaredeki "ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını" kısmını iptal etmiştir. Bu tarihi karar uyarınca, vatandaşların idari yargıda dava açmış olması tescil sürecinin dondurulması veya idari kararın kesinleşmesinin beklenmesi bakımından yeni bir hukuki koruma kalkanı sağlamıştır.
  • Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Emsal Kararı (E.2021/8412, K.2022/1954): Yargıtay, bilirkişi raporlarının denetiminde son derece katıdır. Kararda; "Asliye Hukuk Mahkemesi, bilirkişi raporunda belirtilen emsallerin satış tarihlerinin kamulaştırma tarihinden önce olup olmadığını, imar durumlarını ve kök parselle benzer özellikler taşıyıp taşımadığını resen denetlemek zorundadır. Yetersiz ve soyut ifadeler içeren raporlara dayanılarak bedel tespiti yapılması bozma sebebidir." denmiştir.

5. Pratik Örnek Olaylar

Kurmaca Senaryo: (X) Karayolları Genel Müdürlüğü, bir otoyol projesi için (A)'nın tapulu 500 m² arsasını kamulaştırma kararı almıştır. İdare, satın alma komisyonunda (A)'ya metrekare başına 2.000 TL (toplam 1.000.000 TL) teklif etmiş, ancak (A) piyasa değerinin en az 3.000.000 TL olduğunu belirterek teklifi reddetmiştir. İdare bunun üzerine Asliye Hukuk Mahkemesi'nde 10. madde uyarınca dava açmıştır. (A)'ya 29.05.2026 tarihinde meşruhatlı davetiye tebliğ edilmiştir.

Akademik Analiz:

  1. (A)'nın İdari Yargıdaki Hakkı: (A), tebliğ aldığı tarihten itibaren 30 gün içinde (yani en geç 28.06.2026 tarihine kadar) yetkili İdare Mahkemesinde kamulaştırma işleminin (kamu yararı kararının) iptali davası açabilir. AYM'nin 2025 yılındaki iptal kararı uyarınca, dava açıldığının belgelenmesi adli yargıdaki tescil süreci üzerinde doğrudan etki doğuracaktır.
  2. Adli Yargıdaki Bedel Süreci: Asliye Hukuk Mahkemesi tarafları duruşmada anlaşmaya davet edecek, anlaşma olmazsa keşif yapacaktır. Bilirkişiler arsanın değerini emsal karşılaştırmasıyla belirleyecektir. Mahkeme örneğin 2.700.000 TL bedel tespit ederse, idareye bu bedeli yatırması için 15 gün süre verecektir. İdare parayı bloke ettiğinde mahkeme arsayı idare adına tescil edecek ve parayı (A)'ya ödeyecektir.
  3. Faiz Talebi: Eğer bu dava 4 ay içinde (yani 29.09.2026 tarihine kadar) karara bağlanamazsa, mahkeme karar verirken tespit edilen 2.700.000 TL'ye 29.09.2026 tarihinden karar gününe kadar geçen süre için yasal faiz işletmek zorundadır.

6. Pratik Uygulama Notları

  • 30 Günlük Kritik Hak Düşürücü Süre: Tebligatın alınmasından itibaren 30 günlük süre içinde idari yargıda iptal davası açılması hayati önem taşır. Bu süre geçirilirse kamulaştırma işlemi idari yönden kesinleşir ve adli mahkeme sadece bedel tespiti yapıp tescile karar verir.
  • Faiz Talebinin Unutulmaması: Davanın 4 ayı aşması durumunda faiz işletilmesi kuralı emredici niteliktedir; ancak dava dilekçelerinde ve savunmalarda faiz başlangıç tarihinin takibi ve talep edilmesi hak kayıplarını önler.
  • Bilirkişi Raporuna İtiraz: Rapor tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde yazılı itirazlar mahkemeye sunulmalıdır. Emsallerin uygun olmadığı yönündeki somut deliller (örneğin bölgedeki diğer emsal satış sözleşmeleri) dilekçeye eklenmelidir.

7. Eleştirel Değerlendirme

Prof. Dr. Metin Günday, Türkiye'deki kamulaştırma sisteminde adli ve idari yargı bölünmüşlüğünün mülkiyet güvencesini fiilen zayıflattığını belirtmektedir. İdari yargıdaki iptal davası yıllarca sürerken, adli yargıdaki asliye hukuk mahkemesi bedeli bloke ettirip taşınmazı idare adına tescil etmekte ve idare mülkü derhal yıkabilmektedir. Yıllar sonra idari yargı kamulaştırma işlemini iptal ettiğinde, ortada yıkılmış bir ev kalmakta ve geri dönüş imkansızlaşmaktadır. Anayasal açıdan mülkiyet hakkını tam koruyabilmek için, idari yargıdaki iptal davası sonuçlanmadan adli yargıda tescil kararı verilmesini engelleyen mutlak bir durdurma mekanizması yasal olarak inşa edilmelidir. Ayrıca yasal faiz oranlarının enflasyonun çok altında kalması, dava süresince mülk sahibinin parasının erimesine yol açmaktadır.

Metodolojik Not

Bu şerh çalışması, mülkiyet hakkının en kutsal sınırlarından biri olan kamulaştırma hukukundaki en güncel Anayasa Mahkemesi iptal kararları (2020 ve 2025 iptalleri) ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik değerlendirme ilkeleri çerçevesinde Av. Fethi Güzel tarafından akademik özenle hazırlanmıştır.

← Önceki Madde [9]
[11] Sonraki Madde →

Metodolojik Not

Bu çalışma, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. İçerik, güncel kanun değişiklikleri ve yüksek yargı kararları ışığında revize edilmektedir.