1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
4857 sayılı İş Kanunu’nun 110. maddesi, iş hukukunun en özgün, atipik ve sosyal karakteri en yüksek alanlarından biri olan "konut kapıcıları" istihdam ilişkisini tanzim eden özel bir düzenleme ve yetki normudur. Madde, kanunun "Çeşitli, Geçici ve Son Hükümler" başlıklı dokuzuncu bölümünde yer almaktadır. Bu düzenlemenin amacı (ratio legis), hem çalışan hem de ikamet eden (aynı mekanda yaşayan) konut kapıcılarının çalışma koşullarının, çalışma ve dinlenme sürelerinin, kapıcı konutlarının (lodging) asgari standartlarının ve bu ilişkideki özel hak ve borç dengesinin, ticari işyerlerinden çok farklı olan kendine özgü yapısını regüle etmektir. Konut kapıcılığı ilişkisinde işveren ticari bir şirket değil, apartmandaki kat maliklerinin oluşturduğu kolektif bir yapıdır.
Tarihsel gelişim açısından m. 110, 1475 sayılı mülga İş Kanunu'nun 95. maddesinin koruyucu felsefesini aynen devam ettirmektedir. Kapıcılık ilişkisi, işçinin işyeri sınırları içinde (apartman dairesinde) yaşaması nedeniyle, özel hayatın gizliliği ile işverenin denetim yetkisinin iç içe geçtiği, çalışma sürelerinin belirlenmesinin (on-call/hazır bekleme süreleri nedeniyle) en karmaşık olduğu atipik bir iş ilişkisidir. Kanun koyucu, bu karmaşık yapının getirdiği esneklik ihtiyacını gözeterek, ayrıntıların Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından çıkarılacak Konut Kapıcıları Yönetmeliği ile düzenlenmesini öngörmüştür.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Konut Kapıcısı
Ana taşınmazın bakımı, korunması, küçük onarımları, ortak yerlerin temizliği, kaloriferin yakılması ve bahçe bakımı gibi ortak hizmetleri kat malikleri adına yerine getiren bağımlı çalışandır.
2.2. Apartman Yönetimi (İşveren ve Temsilcisi)
Kapıcının işvereni, apartmandaki tüm kat malikleridir (co-owners). Kat malikleri kurulunun seçtiği apartman yöneticisi ise işveren vekili (m. 2) sıfatıyla hareket eder. Sözleşmeyi yönetici imzalar ancak borçlar kat maliklerine aittir.
2.3. Kapıcı Konutu (Kapıcı Dairesi)
İşverence kapıcıya görevi nedeniyle tahsis edilen, kural olarak kira bedeli talep edilemeyen sosyal nitelikli konuttur. Kapıcının konuttan yararlanması bir kira sözleşmesi değil, iş sözleşmesine bağlı bir ayni menfaat (sosyal yardım) niteliğindedir.
3. Sistematik İlişkiler
Bu madde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (özellikle kat maliklerinin giderlere katılması ve yöneticinin yetkilerini düzenleyen hükümleri), Konut Kapıcıları Yönetmeliği, İş Kanunu m. 32 (Ücret), m. 63 (Haftalık çalışma süresi), m. 68 (Ara dinlenmesi) ve 6098 sayılı TBK m. 417 ile doğrudan sistematik ilişki içindedir.
4. Uygulama: Yargıtay / Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) İçtihadı
Bu maddeye doğrudan ilişkin son 24 ayda Yargıtay/AYM kararı çekilemedi. Kullanıcı tarafından sağlanan ek karar yok.
Bununla birlikte, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 9. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre; kapıcının kıdem, ihbar, fazla mesai ve yıllık izin gibi tüm işçilik alacaklarından, kat malikleri arsa payları oranında müteselsilen sorumludur. Kapıcılık davası "Apartman Yöneticiliği" hasım gösterilerek açılır; bu yapı apartman yönetiminin bir nevi "temsili dava ehliyeti" olduğunu gösterir. Fazla çalışma iddialarında Yargıtay, kapıcının apartmanda oturuyor olmasının onu 24 saat çalışıyor saymayacağını vurgular. Kapıcının çalışma saatleri, sabah servis saatleri, temizlik ve akşam çöp toplama gibi aktif blokların toplanmasıyla hesaplanır; servis aralarındaki boş saatler "ara dinlenmesi" sayılır. Ayrıca, kapıcı dairesinin kirası asgari ücretten kesinlikle mahsup edilemez (kesilemez).
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Kurmaca Senaryo): (A) Apartmanı Yönetimi, kapıcı (B)'ye asgari ücret ödemektedir. Ancak apartman yöneticisi, kapıcı dairesinin güncel kira değerinin yüksek olduğunu belirterek, kapıcı (B)'nin maaşından her ay 2.500 TL "konut kirası" kesintisi yapmaya başlamıştır. Kapıcı bu kesintinin iadesini talep etmektedir.
Hukuki Analiz: Konut Kapıcıları Yönetmeliği m. 13 uyarınca, kapıcıya görevi nedeniyle tahsis edilen konut için kira talep edilemez. İşverenin (apartman yönetiminin) asgari ücretten kira gerekçesiyle kesinti yapması emredici kuralın açık ihlali olup geçersizdir. Kesilen tutarların tamamı kapıcı (B)'ye iade edilmelidir.
Olay 2 (Kurmaca Senaryo): İş sözleşmesi apartman yönetimi tarafından haklı nedenle feshedilen kapıcı (C), tazminatları ödenene kadar kapıcı dairesini boşaltmayacağını beyan ederek dairede oturmaya devam etmiştir. Apartman yönetimi tahliye için mülki amirliğe başvurmuştur.
Hukuki Analiz: Yönetmelik m. 13/2 uyarınca, iş sözleşmesi feshedilen kapıcı, kapıcı konutunu 15 gün içinde boşaltmakla yükümlüdür. İşçinin tazminat alacaklarının ödenmemiş olması, ona konutta kalma yönünde bir hapis hakkı (retention right) vermez. Apartman yönetiminin talebi üzerine mülki amirlik (Kaymakamlık) vasıtasıyla kolluk gücüyle tahliye işlemi gerçekleştirilir.
6. Pratik Uygulama Notları
- Giderlerin Ödenmesi: Kapıcı konutunun su, elektrik, doğalgaz gibi ısınma ve aydınlatma giderlerinin kimin tarafından ödeneceği taraflarca sözleşmeyle kararlaştırılır. Sözleşmede hüküm yoksa bu giderler kapıcı tarafından ödenir.
- Tahliye Süresi: Sözleşmenin feshinden itibaren kapıcının konutu boşaltma süresi 15 gündür. Bu süre geçtikten sonra apartman yönetimi doğrudan kaymakamlığa başvurarak kolluk eşliğinde tahliye isteyebilir.
- Zamanaşımı Sorumluluğu: Kat maliklerinin kapıcı alacaklarından sorumluluğu, mülkiyet dönemleri ile sınırlıdır. Bir kat maliki, dairesini satıp ayrıldıktan sonra, kendi dönemine ilişkin kıdem tazminatı payından 5 yıllık zamanaşımı süresince sorumlu olmaya devam eder.
7. Eleştirel Değerlendirme
İş Kanunu m. 110 ve buna dayanılarak çıkarılan Konut Kapıcıları Yönetmeliği, bu atipik iş ilişkisindeki barınma, çalışma ve ortak alan sorumluluklarını başarıyla tanzim eden son derece koruyucu bir yasal altyapıdır. Doktrinde Süzek ve Mollamahmutoğlu / Astarlı / Baysal, kapıcı konutunun ücretsiz sağlanmasının, en yoksul işçi kesimlerinden olan kapıcılar için hayati bir sosyal refah desteği olduğunu savunmaktadırlar.
Ancak günümüz kentsel dönüşüm ve modern konut projelerinde (rezidanslar, siteler) ciddi bir İSG denetim boşluğu mevcuttur. Apartman yöneticileri, kapıcılardan yüksek bina camlarının silinmesi, dik çatılara çıkılarak kiremit düzeltilmesi veya kazan dairelerindeki ağır teknik bakımların yapılması gibi "çok tehlikeli" işleri talep etmektedir. Apartmanlar özel konut statüsünde olduğundan, iş müfettişleri buralara rutin teftişler yapamamakta, bu da kapıcıları ölümcül iş kazalarına karşı tamamen savunmasız bırakmaktadır. Bu yapısal riski önlemek adına; Konut Kapıcıları Yönetmeliği revize edilmeli; apartman yönetimlerine kapıcı istihdam edebilmek için her yıl yetkili bir İSG uzmanından "Apartman Ortak Alanları İSG Uygunluk Raporu" alma zorunluluğu getirilmeli, riskli teknik işlerin kapıcılara yaptırılması yazılımsal ve idari denetimlerle tamamen yasaklanmalıdır.
Metodolojik Not
Bu analiz, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve mesleki etik ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır.
Kullanılan Kaynaklar:
- Doktrin: Sarper Süzek (İş Hukuku), Nuri Çelik / Nurşen Caniklioğlu / Talat Canbolat (İş Hukuku Dersleri), Hamdi Mollamahmutoğlu / Muhittin Astarlı / Ulaş Baysal (İş Hukuku).
- Mevzuat: 4857 sayılı İş Kanunu m. 110, Konut Kapıcıları Yönetmeliği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
Güncellik: 01.06.2026 tarihi itibarıyla günceldir.
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
4857 sayılı İş Kanunu’nun 110. maddesi, iş hukukunun en özgün, atipik ve sosyal karakteri en yüksek alanlarından biri olan "konut kapıcıları" istihdam ilişkisini tanzim eden özel bir düzenleme ve yetki normudur. Madde, kanunun "Çeşitli, Geçici ve Son Hükümler" başlıklı dokuzuncu bölümünde yer almaktadır. Bu düzenlemenin amacı (ratio legis), hem çalışan hem de ikamet eden (aynı mekanda yaşayan) konut kapıcılarının çalışma koşullarının, çalışma ve dinlenme sürelerinin, kapıcı konutlarının (lodging) asgari standartlarının ve bu ilişkideki özel hak ve borç dengesinin, ticari işyerlerinden çok farklı olan kendine özgü yapısını regüle etmektir. Konut kapıcılığı ilişkisinde işveren ticari bir şirket değil, apartmandaki kat maliklerinin oluşturduğu kolektif bir yapıdır.
Tarihsel gelişim açısından m. 110, 1475 sayılı mülga İş Kanunu'nun 95. maddesinin koruyucu felsefesini aynen devam ettirmektedir. Kapıcılık ilişkisi, işçinin işyeri sınırları içinde (apartman dairesinde) yaşaması nedeniyle, özel hayatın gizliliği ile işverenin denetim yetkisinin iç içe geçtiği, çalışma sürelerinin belirlenmesinin (on-call/hazır bekleme süreleri nedeniyle) en karmaşık olduğu atipik bir iş ilişkisidir. Kanun koyucu, bu karmaşık yapının getirdiği esneklik ihtiyacını gözeterek, ayrıntıların Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından çıkarılacak Konut Kapıcıları Yönetmeliği ile düzenlenmesini öngörmüştür.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
2.1. Konut Kapıcısı
Ana taşınmazın bakımı, korunması, küçük onarımları, ortak yerlerin temizliği, kaloriferin yakılması ve bahçe bakımı gibi ortak hizmetleri kat malikleri adına yerine getiren bağımlı çalışandır.
2.2. Apartman Yönetimi (İşveren ve Temsilcisi)
Kapıcının işvereni, apartmandaki tüm kat malikleridir (co-owners). Kat malikleri kurulunun seçtiği apartman yöneticisi ise işveren vekili (m. 2) sıfatıyla hareket eder. Sözleşmeyi yönetici imzalar ancak borçlar kat maliklerine aittir.
2.3. Kapıcı Konutu (Kapıcı Dairesi)
İşverence kapıcıya görevi nedeniyle tahsis edilen, kural olarak kira bedeli talep edilemeyen sosyal nitelikli konuttur. Kapıcının konuttan yararlanması bir kira sözleşmesi değil, iş sözleşmesine bağlı bir ayni menfaat (sosyal yardım) niteliğindedir.
3. Sistematik İlişkiler
Bu madde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (özellikle kat maliklerinin giderlere katılması ve yöneticinin yetkilerini düzenleyen hükümleri), Konut Kapıcıları Yönetmeliği, İş Kanunu m. 32 (Ücret), m. 63 (Haftalık çalışma süresi), m. 68 (Ara dinlenmesi) ve 6098 sayılı TBK m. 417 ile doğrudan sistematik ilişki içindedir.
4. Uygulama: Yargıtay / Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) İçtihadı
Bu maddeye doğrudan ilişkin son 24 ayda Yargıtay/AYM kararı çekilemedi. Kullanıcı tarafından sağlanan ek karar yok.
Bununla birlikte, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 9. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre; kapıcının kıdem, ihbar, fazla mesai ve yıllık izin gibi tüm işçilik alacaklarından, kat malikleri arsa payları oranında müteselsilen sorumludur. Kapıcılık davası "Apartman Yöneticiliği" hasım gösterilerek açılır; bu yapı apartman yönetiminin bir nevi "temsili dava ehliyeti" olduğunu gösterir. Fazla çalışma iddialarında Yargıtay, kapıcının apartmanda oturuyor olmasının onu 24 saat çalışıyor saymayacağını vurgular. Kapıcının çalışma saatleri, sabah servis saatleri, temizlik ve akşam çöp toplama gibi aktif blokların toplanmasıyla hesaplanır; servis aralarındaki boş saatler "ara dinlenmesi" sayılır. Ayrıca, kapıcı dairesinin kirası asgari ücretten kesinlikle mahsup edilemez (kesilemez).
5. Pratik Örnek Olaylar
Olay 1 (Kurmaca Senaryo): (A) Apartmanı Yönetimi, kapıcı (B)'ye asgari ücret ödemektedir. Ancak apartman yöneticisi, kapıcı dairesinin güncel kira değerinin yüksek olduğunu belirterek, kapıcı (B)'nin maaşından her ay 2.500 TL "konut kirası" kesintisi yapmaya başlamıştır. Kapıcı bu kesintinin iadesini talep etmektedir.
Hukuki Analiz: Konut Kapıcıları Yönetmeliği m. 13 uyarınca, kapıcıya görevi nedeniyle tahsis edilen konut için kira talep edilemez. İşverenin (apartman yönetiminin) asgari ücretten kira gerekçesiyle kesinti yapması emredici kuralın açık ihlali olup geçersizdir. Kesilen tutarların tamamı kapıcı (B)'ye iade edilmelidir.
Olay 2 (Kurmaca Senaryo): İş sözleşmesi apartman yönetimi tarafından haklı nedenle feshedilen kapıcı (C), tazminatları ödenene kadar kapıcı dairesini boşaltmayacağını beyan ederek dairede oturmaya devam etmiştir. Apartman yönetimi tahliye için mülki amirliğe başvurmuştur.
Hukuki Analiz: Yönetmelik m. 13/2 uyarınca, iş sözleşmesi feshedilen kapıcı, kapıcı konutunu 15 gün içinde boşaltmakla yükümlüdür. İşçinin tazminat alacaklarının ödenmemiş olması, ona konutta kalma yönünde bir hapis hakkı (retention right) vermez. Apartman yönetiminin talebi üzerine mülki amirlik (Kaymakamlık) vasıtasıyla kolluk gücüyle tahliye işlemi gerçekleştirilir.
6. Pratik Uygulama Notları
7. Eleştirel Değerlendirme
İş Kanunu m. 110 ve buna dayanılarak çıkarılan Konut Kapıcıları Yönetmeliği, bu atipik iş ilişkisindeki barınma, çalışma ve ortak alan sorumluluklarını başarıyla tanzim eden son derece koruyucu bir yasal altyapıdır. Doktrinde Süzek ve Mollamahmutoğlu / Astarlı / Baysal, kapıcı konutunun ücretsiz sağlanmasının, en yoksul işçi kesimlerinden olan kapıcılar için hayati bir sosyal refah desteği olduğunu savunmaktadırlar.
Ancak günümüz kentsel dönüşüm ve modern konut projelerinde (rezidanslar, siteler) ciddi bir İSG denetim boşluğu mevcuttur. Apartman yöneticileri, kapıcılardan yüksek bina camlarının silinmesi, dik çatılara çıkılarak kiremit düzeltilmesi veya kazan dairelerindeki ağır teknik bakımların yapılması gibi "çok tehlikeli" işleri talep etmektedir. Apartmanlar özel konut statüsünde olduğundan, iş müfettişleri buralara rutin teftişler yapamamakta, bu da kapıcıları ölümcül iş kazalarına karşı tamamen savunmasız bırakmaktadır. Bu yapısal riski önlemek adına; Konut Kapıcıları Yönetmeliği revize edilmeli; apartman yönetimlerine kapıcı istihdam edebilmek için her yıl yetkili bir İSG uzmanından "Apartman Ortak Alanları İSG Uygunluk Raporu" alma zorunluluğu getirilmeli, riskli teknik işlerin kapıcılara yaptırılması yazılımsal ve idari denetimlerle tamamen yasaklanmalıdır.
Metodolojik Not
Bu analiz, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve mesleki etik ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır.
Kullanılan Kaynaklar:
Güncellik: 01.06.2026 tarihi itibarıyla günceldir.