← Önceki Madde [31]
[33] Sonraki Madde →
RESMİ METİN

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar

Madde 32 – Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (...)36 tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.37 Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. (Değişik cümle:14/2/2020-7221/10 md.) Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. , Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı ile bu fıkrada yer alan "... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik büroları ..." ibaresi ile bu fıkranın sonunda bulunan "... Ancak müracaat yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürosuna yapılmış ise bu hüküm uygulanmaz. Yeminli büro, müracaatı bu süre içerisinde müsbet veya menfi mutlaka sonuçlandırmak zorundadır ..." biçimindeki son iki cümle iptal edilmiştir. 36 Anayasa Mahkemesinin (1) nolu dipnotda yazılı Kararı ile bu fıkrada yer alan "... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürosunca .." ibaresi iptal edilmiştir. 37 29/11/2018 tarihli ve 7153 sayılı Kanunun 15 inci maddesiyle bu fıkraya “ruhsat ve eklerine” ibaresinden sonra gelmek üzere “veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına” ibaresi eklenmiş, fıkrada yer alan “ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç” ibaresi madde metninden çıkarılmıştır. 35

Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir. (Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır.

AKADEMİK YORUM VE ANALİZ

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

İmar Kanunu’nun 32. maddesi, Türk imar hukukunda ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşmaya karşı öngörülen en radikal idari yaptırım olan "yapının durdurulması, mühürlenmesi ve yıkımı (tasfiyesi)" sürecini düzenleyen temel hükümdür. Kamu düzeni, kentsel estetik, çevre sağlığı ve yapı güvenliği gibi üstün kamu yararlarını korumayı amaçlayan bu madde, idareye mülkiyet hakkına müdahale konusunda son derece geniş yetkiler tanımıştır. Maddenin temel amacı, hukuka aykırı şekilde başlayan yapılaşmayı derhal dondurmak ve belirli bir süre içinde ruhsata uygun hale getirilmemesi durumunda fiziksel olarak ortadan kaldırmaktır.

Yıkım (tasfiye) kararları, doktrinde (Prof. Dr. Metin Günday, Prof. Dr. İl Han Özay) cezalandırıcı bir idari yaptırım değil, imar düzeninin eski hale getirilmesini amaçlayan "idari önlem (tedbir)" veya "maddi fiili yaptırım" olarak kabul edilir. Yıkım kararı alma yetkisi münhasıran kolektif karar organı olan Belediye Encümeni (belediye sınırları içinde) veya İl Encümeni (belediye sınırları dışında) üzerindedir. Belediye başkanının veya imar müdürünün tek başına yıkım kararı vermesi yetki gaspı niteliğindedir ve bu kararlar doğrudan iptal sebebidir.

2. Maddedeki Kavramların Analizi

  • Yapı Tatil Zaptı (Mühürleme Tutanağı): Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapının o andaki fiziksel durumunu tespit eden, inşaatın durdurulduğunu belgeleyen ve yerinde düzenlenen resmi bir idari tespittir. Yapı tatil zaptı, yıkım ve imar para cezası süreçlerinin kurucu unsurudur. Bu zapta dayanmayan hiçbir yıkım kararı hukuken geçerli olamaz.
  • Mühürleme: İnşaat faaliyetinin fiziki olarak durdurulması işlemidir. Mühürlemenin ardından inşaata devam edilmesi, Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil eder.
  • Tebliğ İkamesi (Asılma Yoluyla Tebliğ): Yapı tatil zaptının bir nüshasının yapı yerine asılmasıyla tebligat hukuken tamamlanmış sayılır. Maliklerin adrese dayalı Tebligat Kanunu hükümlerine göre aranması zorunlu değildir. Bu durum, kaçak yapılaşmaya karşı hızlı müdahale etme amacını taşır.
  • Tapu Beyanlar Hanesi Şerhi (7221 sayılı Kanun ile getirilen): Yapının imar mevzuatına aykırı olduğunun tespit edilmesinden itibaren en geç 7 gün içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmesidir. Bu şerh, taşınmazı satın alacak üçüncü kişileri korumayı amaçlayan kurucu bir güvencedir.
  • Ruhsata Bağlanamazlık (7153 sayılı Kanun ile getirilen): Yapının imar planında yola, yeşil alana, parka veya korunması gereken sit alanına denk gelmesi gibi, hiçbir şekilde ruhsatlandırılması hukuken mümkün olmayan durumlarda, idareye 1 aylık düzeltme süresini beklemeden doğrudan yıkım kararı alma yetkisi tanınmıştır.
  • Bakanlığın İkame Yetkisi (7221 sayılı Kanun ile getirilen): Yerel idarelerin yıkım kararlarını almaktan veya uygulamaktan imtina ettiği durumlarda (1 ay içinde ruhsata uygun hale getirilmeyen yapılarda 2 ay içinde yıkım kararı alınmaması veya 6 ay içinde yıkılmaması halinde), Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına yıkımı re'sen gerçekleştirme ve maliyeti %100 fazlasıyla belediyeden tahsil etme yetkisi verilmiştir.

3. Sistematik İlişkiler

  • Anayasa ile İlişkisi: Anayasa’nın 35. maddesindeki (Mülkiyet Hakkı) ve 125. maddesindeki (İdarenin Sorumluluğu ve Yargı Yolu) ile doğrudan bağlantılıdır. Yıkım işlemi mülkiyete yapılan en sert müdahale olduğundan, idarenin mülkiyetin özüne dokunmaksızın yasal sınırlara sıkı sıkıya uyması anayasal zorunluluktur.
  • TCK m. 184 (İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu) ile İlişkisi: Yapı tatil zaptının düzenlenmesi, TCK m. 184 kapsamında doğrudan ceza soruşturmasının tetikleyicisidir. İdare, mühürlediği yapı hakkında Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunmakla yükümlüdür. Ayrıca mühür bozma fiili, TCK m. 203 uyarınca "Mühür Bozma Suçu"nu oluşturur.
  • İmar Kanunu m. 42 ile İlişkisi: Madde 32 uyarınca düzenlenen yapı tatil zaptı, Madde 42 kapsamında hesaplanacak idari para cezalarının temelini oluşturur. Yargı kararlarında, yapı tatil zaptı iptal edilirse, buna bağlı olarak verilen imar para cezası ve yıkım kararı da zincirleme olarak hukuken hükümsüz kalır.

4. Uygulama: Yargı İçtihadı

  • Danıştay 6. Dairesi’nin Emsal Kararı (E.2021/4122, K.2022/3105): Danıştay, yapı tatil zaptının içeriğinin son derece somut ve ölçülebilir olması gerektiğini vurgular: "Yapı tatil zaptında ruhsatsız veya ruhsata aykırı imalatların en, boy, yükseklik, kat ve hacim olarak somut şekilde ölçülerek yazılmaması, sadece genel ve soyut ifadelerle 'ruhsatsız inşaat yapıldığının' belirtilmesi, işlemi sakatlar. Aykırılık somutlaştırılmadan tesis edilen yıkım kararı hukuka aykırıdır."
  • Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu (İDDK, E.2018/695, K.2019/1222): "Yapı tatil zaptının yapıya asıldığı tarih, tebliğ tarihi sayılır. Bu tarihten itibaren 1 aylık süre içinde yapının ruhsata uygun hale getirilmesi veya ruhsat alınması gerekir. Bu süre beklenmeden veya hak sahibine bu imkan tanınmadan doğrudan alınan encümen yıkım kararı usul yönünden hukuka aykırıdır."
  • Danıştay 6. Dairesi’nin Emsal Kararı (E.2019/8542, K.2020/6951): "Ruhsata bağlanamayacağı açık olan yapılarda 1 aylık sürenin beklenmeyeceğine ilişkin istisnai kural, sadece imar planı uyarınca kesinlikle ruhsat verilmesi mümkün olmayan (kamu alanında kalan, sit alanı vb.) yapılar için geçerlidir. İdarenin sadece takdirine dayanarak 'ruhsatlandırılamaz' demesi yeterli olmayıp, bunun plan kararlarıyla ispatlanması gerekir."

5. Pratik Örnek Olaylar

Kurmaca Senaryo: Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle 5 katlı ruhsatlı bir bina inşa eden müteahhit (A), projesinde sığınak olarak görünen bodrum katı bağımsız bir daireye dönüştürmüş ve 1. kattaki dairenin balkonunu PVC kaplama ile kapatarak odaya dahil etmiştir. (B) Belediyesi imar denetçileri durumu tespit etmiş ve bodrum kat ile 1. kattaki aykırılıklar için tek bir "Yapı Tatil Zaptı" düzenlemiştir. Zapta sadece "bodrum katta proje dışı imalat ve 1. katta balkon kapatma tespit edildi" yazılmış, herhangi bir ölçü ve teknik detay eklenmemiştir. Zabıt inşaat kapısına asılmış, bir örneği muhtarlığa bırakılmıştır. Belediye encümeni, 3 gün sonra toplanarak "bodrum kattaki sığınağın daireye çevrilmesinin ruhsata bağlanması mümkün olmadığından" bahisle, 1 aylık yasal süreyi beklemeden binanın tamamı (bodrum kat ve 1. kattaki balkon dahil) için doğrudan "Yıkım Kararı" almıştır. (A), bu karara karşı iptal davası açmıştır.

Akademik Analiz:

  1. Aykırılıkların Niteliği ve Ayrımı: Bodrum kattaki sığınağın daireye çevrilmesi ruhsata bağlanamaz nitelikte bir aykırılık olabilir (ortak alan gaspı). Ancak 1. kattaki balkonu PVC ile kapatmak ruhsata bağlanabilir veya aykırılığı kolayca giderilebilir niteliktedir.
  2. Süre İhlali: Belediye encümeninin ruhsata bağlanabilir nitelikteki balkon aykırılığı için 1 aylık yasal giderme süresini tanımadan doğrudan yıkım kararı alması hukuka aykırıdır.
  3. Somutlaştırma Eksikliği: Zaptta aykırı imalatların metraj ve teknik detaylarının yazılmaması, yapı tatil zaptını ve dolayısıyla buna dayanan encümen yıkım kararını esastan sakatlar. Mahkeme, bu gerekçelerle yıkım kararını iptal etmelidir.

6. Pratik Uygulama Notları

  • Dava Açma Süresi: Belediye encümeni veya il encümeninin yıkım kararının ilgiliye tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılmalıdır. Yapı tatil zaptına karşı doğrudan dava açılması durumunda mahkemeler bunu "hazırlayıcı işlem" olarak nitelendirip reddedebilir; ancak yerleşik içtihatlarda tatil zaptı icrai sonuç doğurduğundan (mühürleme ve durdurma) zapta karşı da doğrudan 60 gün içinde dava açılabilir.
  • Mühür Bozma Riskine Karşı Önlem: İdari yargıda dava açılması mühürleme işlemini durdurmaz. Kesinleşmiş bir yürütmenin durdurulması (YD) kararı alınmadıkça mühür sökülmemeli ve inşaata devam edilmemelidir. Aksi takdirde malik ve müteahhit hakkında TCK m. 203 uyarınca hapis cezası istemiyle kamu davası açılır.
  • Yıkım İnfazının Durdurulması: İdare mahkemesinden "yürütmenin durdurulması" kararı alınması davanın en kritik aşamasıdır. Zira idare mahkemesi YD vermezse, dava devam ederken belediye yıkımı gerçekleştirebilir. Yıkım gerçekleştikten sonra davanın kazanılması durumunda sadece tazminat davası açılabilir ki bu da mülk sahibinin zararını tam olarak karşılamaz.

7. Eleştirel Değerlendirme

Zoning hukuku ve idare hukuku otoritelerinden Prof. Dr. İl Han Özay, İmar Kanunu’nun 32. maddesindeki asılarak tebliğ yönteminin modern tebligat hukuku ilkeleriyle bağdaşmadığını, mülk sahibinin haberi olmaksızın 1 aylık hak düşürücü sürelerin geçebildiğini ve bunun adil yargılanma hakkına zarar verdiğini savunmaktadır. Ayrıca, tapu kaydına şerh konulması yönündeki 7221 sayılı Kanun değişikliği olumlu olsa da, bu şerhlerin silinmesi süreçlerinde idarelerin hantal davranması maliklerin mülkiyet haklarını uzun süre felç etmektedir.

Bakanlığa verilen "ikame yıkım yetkisi" ise, yerel yönetimlerin özerkliğini zedeleyen ve merkezi idarenin yerel yönetimler üzerindeki idari vesayet yetkisini aşırı genişleten bir düzenleme olarak eleştirilmektedir. Ancak uygulamada belediyelerin siyasi kaygılarla kaçak yapıları yıkmaktan kaçındığı göz önüne alındığında, bu düzenlemenin çevre ve kent düzeninin korunması açısından pragmatik bir zorunluluktan doğduğu da yadsınamaz bir gerçektir.

Metodolojik Not

Bu şerh çalışması, ruhsatsız yapıların durdurulması, yapı tatil zaptının kurucu unsurları, asılarak tebliğ usulü, ruhsata bağlanamayan yapılarda süresiz yıkım istisnası, TCK m. 184 imar kirliliği suç ilişkisi ve Bakanlığın ikame yıkım yetkileri çerçevesinde, en güncel Danıştay kararları ve doktrinsel tartışmalar esas alınarak Av. Fethi Güzel tarafından akademik titizlikle kaleme alınmıştır.

← Önceki Madde [31]
[33] Sonraki Madde →

Metodolojik Not

Bu çalışma, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. İçerik, güncel kanun değişiklikleri ve yüksek yargı kararları ışığında revize edilmektedir.