İcra ve İflas Kanunu Madde 150b

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 150/b maddesi, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takiplerde alacaklıyı koruyan ve ipotek hakkının kapsamını (taşınmazın semerelerini) cebri icra alanında somutlaştıran çok önemli bir muhafaza ve tahsilat tedbiridir. Türk Medeni Kanunu'na göre ipotek, kural olarak sadece taşınmazın kendisini değil, icra takibine başlandığı andan itibaren işleyecek kira gelirleri gibi doğal ve hukuki semerelerini de kapsar. Kuru, İcra ve İflas Hukuku eserinde, kanun koyucunun bu madde ile borçlunun takip süresince ipotekli taşınmazın kiralarını toplayarak alacaklıyı zarara uğratmasını engellemeyi amaçladığını; bu nedenle icra dairesine, takibin kesinleşmesini dahi beklemeksizin (derhal) kira bedellerine el koyma yetkisi tanıdığını ifade etmektedir [1]. Bu hüküm, ipotek takibinin etkinliğini artıran özel bir haciz (muhafaza) türüdür.

2. Maddedeki Kavramların Analizi

• Kiraya Verilmiş Taşınmaz: Üzerinde ipotek bulunan ve icra takibi başladığı sırada üçüncü bir kişi (kiracı) tarafından kira sözleşmesine dayalı olarak kullanılan, gelir getiren gayrimenkuldür.
• Takibin Kesinleşmesini Beklemeden: İpotek takibine (ilamlı veya ilamsız) başlanıp borçluya ödeme veya icra emri gönderildiği anda, borçlunun itiraz edip etmediğine veya itiraz sürelerinin dolup dolmadığına bakılmaksızın derhal işlem yapılabileceğini ifade eden hukuki ayrıcalıktır.
• İşleyecek Kiralar: Kiracıya icra dairesinin muhtırası tebliğ edildikten sonra vadesi gelecek olan ve muaccel hale gelen kira bedelleridir. Geçmişte borçluya ödenmiş kiralar bu kapsama girmez.
• 132 ve 135 inci Maddelerdeki Hakların Ortadan Kalkmaması: Kiracının kirayı icra dairesine ödemesinin, onun tahliyesine (m. 135) veya taşınmazın ihalede yeni alıcıya geçmesi sonrasındaki kira ilişkisinin durumuna (m. 132) dair maddi hukuktan doğan itiraz haklarını yok etmeyeceğine dair güvence şerhidir.
• 356 ncı Madde Hükmünün Kıyasen Uygulanması: İcra dairesinin ihtarına rağmen kirayı dosyaya değil de mal sahibi borçluya ödemeye devam eden veya hiç ödemeyen kiracının, sanki borçluymuş gibi maaşının veya kendi malvarlığının icra müdürlüğünce haczedilebilmesini sağlayan yaptırım kuralıdır.

3. Sistematik İlişkiler

İİK m. 150/b, genel haciz yolundaki üçüncü şahıslardaki alacakların haczini düzenleyen İİK m. 89 (haciz ihbarnamesi) kurumunun, ipotek hukukuna özgülenmiş, çok daha hızlı ve itiraz mekanizması daraltılmış özel bir versiyonudur. Ayrıca Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) "Rehnnin Şümulü (Kapsamı)" başlıklı m. 863 hükmüyle doğrudan bir maddi hukuk bağlantısı içindedir. Pekcanıtez/Atalay/Sungurtekin Özkan, İcra ve İflas Hukuku çalışmasında, bu maddenin alacaklıya sağladığı "takibin kesinleşmesini beklemeden" işlem yapabilme yetkisinin, icra hukukunun genel ilkelerine getirilmiş çok istisnai bir kural olduğunu; bu sayede itiraz ile takibi durduran borçlunun yargılama süresince taşınmazın semerelerini kendi menfaatine tahsil etmesinin hukuken imkânsız hale getirildiğini belirtmektedir [1].

4. Uygulama: Yargı İçtihadı

Bu maddeye ilişkin son dönemde emsal karar tespit edilemedi.

5. Pratik Örnek Olaylar

(kurmaca senaryo) Alacaklı A Bankası, borçlu B firmasına ait olan ve aylık 500.000 TL bedelle C mağazasına kiralanmış ticari dükkân için ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatır. A Bankası'nın vekili, takip talebinde "İİK 150/b gereği kiracı C'ye muhtıra gönderilmesini" talep eder. İcra müdürü, borçlu B'ye henüz ödeme emri dahi tebliğ edilmeden (veya B itiraz edip takibi durdursa bile), kiracı C'ye bir muhtıra göndererek "Bundan sonraki aylar için 500.000 TL'lik kiranı mal sahibine değil, icra dosyasına yatıracaksın" diye emreder. Kiracı C bu parayı her ay icra veznesine yatırır; para, borçlu B'nin itirazının sonucuna göre ya bankaya ödenir ya da B'ye iade edilir.

(kurmaca senaryo) Kiracı D, oturduğu evin sahibi E'nin ipotek borcundan dolayı icra dairesinden İİK 150/b kapsamında bir ihtarname alır. Ancak D, ev sahibi E ile bozuşmamak için "Ben taraf değilim" diyerek kirayı elden E'ye vermeye devam eder. Alacaklı bankanın talebi üzerine icra dairesi, m. 356'ya kıyasen işlem yaparak, kiracı D'nin maaşına haciz koyar ve ödemediği kira bedellerini D'nin kendi malvarlığından cebren tahsil eder.

6. Pratik Uygulama Notları

Avukatlık pratiğinde meslektaşların ipotek takibi başlatırken en çok atladıkları detay, m. 150/b'nin "kendiliğinden" değil, "talep üzerine" işlemesidir. Talih Uyar, İcra ve İflas Kanunu Şerhi eserinde, alacaklı vekillerinin ipotek takibi açarken takip talebinin "Talep Edilen İşlemler" kısmına mutlak surette "Taşınmaz kirada ise İİK m. 150/b uyarınca kiracılara ihtar gönderilmesi" yönünde açık bir beyan yazmalarının hayati önem taşıdığını; aksi takdirde icra müdürünün re'sen harekete geçmeyeceğini ve satış süreci sonuçlanana kadar geçecek yıllar boyunca borçlunun kiraları tahsil ederek alacaklıyı devasa bir semere kaybına uğratacağını meslektaşlara önemle hatırlatmaktadır [1]. Ayrıca, kiracının kimliği bilinmiyorsa, taşınmaz mahallinde haciz veya tespiti yapılarak kiracının bilgilerinin toplanması elzemdir.

7. Eleştirel Değerlendirme

İİK m. 150/b, alacaklının teminatını korumak açısından mükemmel bir mekanizma olmakla birlikte, mülkiyet uyuşmazlığının tamamen dışında olan dürüst kiracıyı (üçüncü kişiyi) aniden çok ağır bir risk altına sokmaktadır. Ejder Yılmaz, İcra ve İflas Hukuku eserinde, uygulamada kiracıların icra dairesinden gelen muhtırayı tam anlayamadıklarını, bazen korkarak hem icraya hem de ev sahibine mükerrer ödeme yaptıklarını veya geçmişte "peşin" ödedikleri kiralar sebebiyle icra dairesiyle derin uyuşmazlıklar yaşadıklarını; iyi niyetli kiracıyı böylesine sert bir "maaş/malvarlığı haczi (m. 356)" tehdidiyle baş başa bırakan bu düzenlemenin, kiracının peşin ödeme def'ilerini veya kira sözleşmesine dayalı takas haklarını koruyacak daha açık yasal güvencelerle (ve kiracıyı aydınlatıcı matbu şerhlerle) revize edilmesi gerektiğini eleştirel bir dille ifade etmektedir [1].

Conversation: 14fd14ca-7253-4111-8964-96d48f2d3b60 (turn 1)