1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 135. maddesi, cebri icra prosedüründe taşınmaz
satışının son aşamasını; malın hukuken (tescil) ve fiilen (teslim/tahliye)
ihale alıcısına intikalini düzenleyen son derece hayati bir usul normudur. Bir
taşınmazın sadece ihaleyle satılması alıcının o maldan yararlanması için
yeterli değildir; mülkiyetin tapu kütüğüne işlenmesi ve taşınmazı işgal eden
kişilerin oradan çıkarılması gerekir. Kuru, İcra ve İflas Hukuku eserinde,
kanun koyucunun bu madde ile ihale alıcısını genel mahkemelerde yıllarca
sürecek bir müdahalenin men'i (elatmanın önlenmesi) veya tahliye davası açma
külfetinden kurtardığını; icra dairesine, sattığı malı "boş ve kullanılabilir"
bir şekilde alıcıya teslim etme yükümlülüğü getirerek ihale müessesesine olan
güveni teminat altına aldığını ifade etmektedir [1]. Madde, 2021 yılında 7343
sayılı Kanun ile eklenen cümle sayesinde ihale alıcısından taşınmazı sonradan
devralan üçüncü kişilere de bu pratik tahliye imkânını tanıyarak uygulamadaki
büyük bir boşluğu doldurmuştur.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
- Tescil İçin Tapuya Müzekkere: İhale bedelinin tamamen ödenmesi ve
ihalenin feshi davası açılmaması (veya açılıp reddedilerek kesinleşmesi)
şartlarının gerçekleşmesi üzerine, icra müdürünün mülkiyetin alıcı adına tescil
edilmesi için tapu müdürlüğüne yazdığı resmi yazıdır.
- Resmi Bir Belge ile Belgelenmiş Akit: Taşınmazda borçlu dışında bir
üçüncü kişi bulunuyorsa, bu kişinin tahliye edilmekten kurtulabilmesi için kira
veya kullanım hakkını, "haciz tarihinden (veya ipotek tarihinden) önce" noterde
düzenlenmiş veya onaylanmış resmi bir evrakla yahut tapuya şerh edilmiş bir
sözleşmeyle ispat etmesi zorunluluğudur. Adi yazılı kira sözleşmeleri bu
kapsamda koruma sağlamaz.
- On Beş Günlük Tahliye Emri: İcra dairesi tarafından borçluya veya
haksız işgalciye gönderilen ve taşınmazın 15 gün içinde boşaltılmasını ihtar
eden özel (İİK m. 135'e özgü) icra emridir.
- Zorla Çıkarma (Cebri Tahliye): Verilen 15 günlük süre içinde taşınmazın
rızasıyla boşaltılmaması halinde, icra müdürünün polis veya jandarma (kolluk)
kuvveti marifetiyle şahısları ve eşyaları fiziken dışarı atarak malı alıcıya
teslim etmesidir.
- Halefiyet (2021 Değişikliği): Taşınmaz ihale alıcısı adına tescil
edildikten sonra, henüz fiili tahliye gerçekleşmeden ihale alıcısı bu yeri bir
başka üçüncü kişiye satarsa, yeni malikin de icra dosyasından İİK m. 135'e göre
doğrudan tahliye isteyebilme hakkıdır.
3. Sistematik İlişkiler
İİK m. 135 hükmü, doğrudan doğruya ihalenin feshini düzenleyen İİK m. 134 ile
organik bir bağ içindedir; zira 134. maddedeki şikâyet süreleri dolmadan veya
dava kesinleşmeden 135. maddeye göre tapuya tescil yazısı yazılamaz.
Pekcanıtez/Atalay/Sungurtekin Özkan, İcra ve İflas Hukuku çalışmasında, Türk
Medeni Kanunu'nun (TMK) 705. maddesi uyarınca mülkiyetin ihale anında
(tescilden önce) alıcıya geçtiğini, dolayısıyla İİK m. 135'e göre tapuya
yazılan müzekkerenin mülkiyeti kurucu değil, sadece sicili düzeltici
(bildirici) bir nitelik taşıdığını; maddenin asıl icrai gücünün ise tahliye
fıkrasında yattığını belirtmektedir [1]. Ayrıca bu madde, borçlunun sonradan
tesis ettiği hakların alacaklıya tesir etmeyeceğini belirten İİK m. 132 ile de
tam bir eşgüdüm içindedir; nitekim hacizden veya ipotekten sonra kurulan
sözleşmeler İİK m. 135 karşısında hiçbir koruma görmez.
4. Uygulama: Yargı İçtihadı
Bu maddeye ilişkin son dönemde emsal karar tespit edilemedi.
5. Pratik Örnek Olaylar
(kurmaca senaryo) Borçlu A'nın oturduğu ev ihale ile Alıcı B'ye satılmıştır.
İhale bedeli ödenmiş ve ihale kesinleşmiştir. İcra dairesi B adına tescil için
tapuya müzekkere yazar. Aynı gün B'nin talebiyle, evde bizzat oturan Borçlu
A'ya İİK m. 135 kapsamında "15 gün içinde tahliye et" emri gönderilir. A bu
sürede çıkmazsa, B icra memuru ve çilingir ile giderek A'yı zorla tahliye
ettirir ve evin anahtarlarını teslim alır.
(kurmaca senaryo) Borçlu C'ye ait işyeri D Bankasının ipoteği sebebiyle
icradan satılarak E'ye ihale edilmiştir. İcra memuru tahliye için gittiğinde
içeride F isimli bir şahıs "Ben burada 5 yıllık kiracıyım" diyerek tahliyeye
direnmektedir. F, elinde ipotek tarihinden önce kendi aralarında imzalanmış adi
(notersiz) bir kira sözleşmesi sunar. İİK m. 135 uyarınca, bu sözleşme "resmi
bir belge ile belgelenmiş akit" niteliğinde olmadığı için F'nin itirazı
dinlenmez ve F icra kanalıyla derhal tahliye edilir. F'nin tek çaresi, eski
malik C'ye karşı genel mahkemelerde tazminat davası açmaktır.
(kurmaca senaryo) İhale alıcısı X, icradan aldığı arsayı tapuda kendi üzerine
tescil ettirdikten birkaç gün sonra henüz içindeki eski sahibi Y'yi tahliye
etmeden, arsayı Z'ye satmıştır. 2021 yılı öncesinde Z, icra dosyasından tahliye
isteyemez, asliye hukuk mahkemesinde Y'ye karşı elatmanın önlenmesi davası
açmak zorunda kalırdı. Ancak 2021'de İİK m. 135'e eklenen fıkra sayesinde yeni
malik Z, doğrudan icra dairesine başvurarak Y'nin zorla çıkarılmasını talep
edebilir.
6. Pratik Uygulama Notları
Uygulamada meslektaşların ihale alıcısı vekili olarak en çok takip etmesi
gereken husus, ihalenin kesinleşmesinin ardından vakit kaybetmeksizin "tescil
ve tahliye" talebini icra müdürlüğüne sunmaktır. Talih Uyar, İcra ve İflas
Kanunu Şerhi eserinde, icra müdürlerinin ihale kesinleşse dahi alıcının talebi
olmadan kendiliğinden (re'sen) tahliye emri göndermeyeceklerini; ayrıca üçüncü
kişilerin "ben burayı hacizden önce kiraladım" şeklindeki soyut iddialarının
veya adi sözleşmelerinin tahliyeyi kesinlikle durdurmayacağını, tahliyenin
durması için ilgilinin mutlaka icra mahkemesinden yürütmeyi durdurma (tehir-i
icra) veya tedbir kararı getirmesi gerektiğini meslektaşlara önemle
hatırlatmaktadır [1]. Yeni eklenen halefiyet hükmü (2021) de, yatırımcı
müvekkillerin gayrimenkulü hemen üçüncü kişilere satabilmelerine büyük bir
hukuki kolaylık sağlamıştır.
7. Eleştirel Değerlendirme
İİK m. 135, ihale alıcısını koruyan ve icra sisteminin caydırıcılığını (ve
dolayısıyla ihalelere olan talebi) artıran son derece güçlü bir kalkan olmakla
birlikte, maddedeki "resmi belge şartı" ciddi mağduriyetler yaratmaktadır.
Ejder Yılmaz, İcra ve İflas Hukuku eserinde, Türkiye'deki kira
sözleşmelerinin ezici bir çoğunluğunun masrafından kaçınmak amacıyla noter
huzurunda yapılmadığını (adi yazılı yapıldığını); hal böyleyken, hacizden çok
önce fiilen o evde oturan, elektrik ve su abonelikleri kendi adına olan tamamen
iyiniyetli bir kiracının, sırf sözleşmesi noterde onaylanmadı diye İİK m. 135
uyarınca 15 gün içinde eşyalarıyla sokağa atılmasının hakkaniyete ve modern
barınma hakkı ilkelerine aykırı olduğunu eleştirel bir dille ifade etmektedir
[1]. İhale alıcısının hakları ile iyiniyetli kiracının konut güvencesi arasında
daha adil bir denge kurulması, elektrik/su aboneliği gibi resmi kurumlara
sunulmuş sözleşmelerin de "belgelenmiş akit" sayılarak tahliyeyi durdurucu etki
yapmasına yönelik bir yasal esneme getirilmesi isabetli olacaktır.
Conversation: 14fd14ca-7253-4111-8964-96d48f2d3b60 (turn 1)
1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama
İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 135. maddesi, cebri icra prosedüründe taşınmaz satışının son aşamasını; malın hukuken (tescil) ve fiilen (teslim/tahliye) ihale alıcısına intikalini düzenleyen son derece hayati bir usul normudur. Bir taşınmazın sadece ihaleyle satılması alıcının o maldan yararlanması için yeterli değildir; mülkiyetin tapu kütüğüne işlenmesi ve taşınmazı işgal eden kişilerin oradan çıkarılması gerekir. Kuru, İcra ve İflas Hukuku eserinde, kanun koyucunun bu madde ile ihale alıcısını genel mahkemelerde yıllarca sürecek bir müdahalenin men'i (elatmanın önlenmesi) veya tahliye davası açma külfetinden kurtardığını; icra dairesine, sattığı malı "boş ve kullanılabilir" bir şekilde alıcıya teslim etme yükümlülüğü getirerek ihale müessesesine olan güveni teminat altına aldığını ifade etmektedir [1]. Madde, 2021 yılında 7343 sayılı Kanun ile eklenen cümle sayesinde ihale alıcısından taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişilere de bu pratik tahliye imkânını tanıyarak uygulamadaki büyük bir boşluğu doldurmuştur.
2. Maddedeki Kavramların Analizi
3. Sistematik İlişkiler
İİK m. 135 hükmü, doğrudan doğruya ihalenin feshini düzenleyen İİK m. 134 ile organik bir bağ içindedir; zira 134. maddedeki şikâyet süreleri dolmadan veya dava kesinleşmeden 135. maddeye göre tapuya tescil yazısı yazılamaz. Pekcanıtez/Atalay/Sungurtekin Özkan, İcra ve İflas Hukuku çalışmasında, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 705. maddesi uyarınca mülkiyetin ihale anında (tescilden önce) alıcıya geçtiğini, dolayısıyla İİK m. 135'e göre tapuya yazılan müzekkerenin mülkiyeti kurucu değil, sadece sicili düzeltici (bildirici) bir nitelik taşıdığını; maddenin asıl icrai gücünün ise tahliye fıkrasında yattığını belirtmektedir [1]. Ayrıca bu madde, borçlunun sonradan tesis ettiği hakların alacaklıya tesir etmeyeceğini belirten İİK m. 132 ile de tam bir eşgüdüm içindedir; nitekim hacizden veya ipotekten sonra kurulan sözleşmeler İİK m. 135 karşısında hiçbir koruma görmez.
4. Uygulama: Yargı İçtihadı
Bu maddeye ilişkin son dönemde emsal karar tespit edilemedi.
5. Pratik Örnek Olaylar
(kurmaca senaryo) Borçlu A'nın oturduğu ev ihale ile Alıcı B'ye satılmıştır. İhale bedeli ödenmiş ve ihale kesinleşmiştir. İcra dairesi B adına tescil için tapuya müzekkere yazar. Aynı gün B'nin talebiyle, evde bizzat oturan Borçlu A'ya İİK m. 135 kapsamında "15 gün içinde tahliye et" emri gönderilir. A bu sürede çıkmazsa, B icra memuru ve çilingir ile giderek A'yı zorla tahliye ettirir ve evin anahtarlarını teslim alır.
(kurmaca senaryo) Borçlu C'ye ait işyeri D Bankasının ipoteği sebebiyle icradan satılarak E'ye ihale edilmiştir. İcra memuru tahliye için gittiğinde içeride F isimli bir şahıs "Ben burada 5 yıllık kiracıyım" diyerek tahliyeye direnmektedir. F, elinde ipotek tarihinden önce kendi aralarında imzalanmış adi (notersiz) bir kira sözleşmesi sunar. İİK m. 135 uyarınca, bu sözleşme "resmi bir belge ile belgelenmiş akit" niteliğinde olmadığı için F'nin itirazı dinlenmez ve F icra kanalıyla derhal tahliye edilir. F'nin tek çaresi, eski malik C'ye karşı genel mahkemelerde tazminat davası açmaktır.
(kurmaca senaryo) İhale alıcısı X, icradan aldığı arsayı tapuda kendi üzerine tescil ettirdikten birkaç gün sonra henüz içindeki eski sahibi Y'yi tahliye etmeden, arsayı Z'ye satmıştır. 2021 yılı öncesinde Z, icra dosyasından tahliye isteyemez, asliye hukuk mahkemesinde Y'ye karşı elatmanın önlenmesi davası açmak zorunda kalırdı. Ancak 2021'de İİK m. 135'e eklenen fıkra sayesinde yeni malik Z, doğrudan icra dairesine başvurarak Y'nin zorla çıkarılmasını talep edebilir.
6. Pratik Uygulama Notları
Uygulamada meslektaşların ihale alıcısı vekili olarak en çok takip etmesi gereken husus, ihalenin kesinleşmesinin ardından vakit kaybetmeksizin "tescil ve tahliye" talebini icra müdürlüğüne sunmaktır. Talih Uyar, İcra ve İflas Kanunu Şerhi eserinde, icra müdürlerinin ihale kesinleşse dahi alıcının talebi olmadan kendiliğinden (re'sen) tahliye emri göndermeyeceklerini; ayrıca üçüncü kişilerin "ben burayı hacizden önce kiraladım" şeklindeki soyut iddialarının veya adi sözleşmelerinin tahliyeyi kesinlikle durdurmayacağını, tahliyenin durması için ilgilinin mutlaka icra mahkemesinden yürütmeyi durdurma (tehir-i icra) veya tedbir kararı getirmesi gerektiğini meslektaşlara önemle hatırlatmaktadır [1]. Yeni eklenen halefiyet hükmü (2021) de, yatırımcı müvekkillerin gayrimenkulü hemen üçüncü kişilere satabilmelerine büyük bir hukuki kolaylık sağlamıştır.
7. Eleştirel Değerlendirme
İİK m. 135, ihale alıcısını koruyan ve icra sisteminin caydırıcılığını (ve dolayısıyla ihalelere olan talebi) artıran son derece güçlü bir kalkan olmakla birlikte, maddedeki "resmi belge şartı" ciddi mağduriyetler yaratmaktadır. Ejder Yılmaz, İcra ve İflas Hukuku eserinde, Türkiye'deki kira sözleşmelerinin ezici bir çoğunluğunun masrafından kaçınmak amacıyla noter huzurunda yapılmadığını (adi yazılı yapıldığını); hal böyleyken, hacizden çok önce fiilen o evde oturan, elektrik ve su abonelikleri kendi adına olan tamamen iyiniyetli bir kiracının, sırf sözleşmesi noterde onaylanmadı diye İİK m. 135 uyarınca 15 gün içinde eşyalarıyla sokağa atılmasının hakkaniyete ve modern barınma hakkı ilkelerine aykırı olduğunu eleştirel bir dille ifade etmektedir [1]. İhale alıcısının hakları ile iyiniyetli kiracının konut güvencesi arasında daha adil bir denge kurulması, elektrik/su aboneliği gibi resmi kurumlara sunulmuş sözleşmelerin de "belgelenmiş akit" sayılarak tahliyeyi durdurucu etki yapmasına yönelik bir yasal esneme getirilmesi isabetli olacaktır.
Conversation: 14fd14ca-7253-4111-8964-96d48f2d3b60 (turn 1)