← Önceki Madde [127]
[129] Sonraki Madde →
RESMİ METİN

Mükellefiyetlerin listesi

Madde 128 – İcra memuru satışa başlamazdan evvel taşınmaz üzerindeki tapu sicilline mukayyet veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün mühlet verir. 96 ve 97 nci maddeler hükümleri burada da caridir. (Değişik: 9/11/1988-3494/19 md.) İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir, taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de nazara alınır. (Ek cümle: 17/7/2003-4949/33 md.) Taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması hâlinde, icra dairesi satışa esas olmak üzere taşınmazın kıymetini yeniden takdir ettirir. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir. (Mülga son cümle: 17/7/2003-4949/103 md.) (Ek fıkra: 21/2/2007-5582/2 md.) İcra dairesi, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırır. (Ek fıkra: 17/7/2003-4949/33 md.) Satışa çıkarılan taşınmazda eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa icra müdürlüğü bu malların kıymetini ayrıca takdir ettirir. Satıştan önce ilgili kurumlardan bu mallar üzerindeki vergi, resim, harç gibi yükümlülükler sorulur. Satış isteyen alacaklının talebi üzerine bu mallar satış dışında tutulabileceği gibi, üzerlerindeki vergi, resim, harç gibi malın aynından kaynaklanan kamu alacakları dikkate alınarak 129 uncu madde hükümlerine göre taşınmazla birlikte ihale de edilebilir.

24/11/2021 tarihli ve 7343 sayılı Kanunun 21 inci maddesiyle bu fıkrada yer alan “elektronik ortamda” ibaresi “elektronik satış portalında” şeklinde değiştirilmiştir. 52

(Ek fıkra: 28/2/2018-7101/1 md.) Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütün hâlinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir. Kıymet takdirine ilişkin şikâyet:

AKADEMİK YORUM VE ANALİZ

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 128. maddesi, taşınmazların cebri icra yoluyla paraya çevrilmesi sürecinde ihalenin şeffaflığını, hukuki güvenliğini ve ekonomik rasyonalitesini sağlayan en kritik hazırlık aşamalarını düzenlemektedir. Madde temelde iki büyük müesseseyi bünyesinde barındırır: Taşınmazın hukuki röntgeni niteliğindeki "mükellefiyetler listesinin (takyidatların) hazırlanması" ve taşınmazın piyasa değerinin belirlendiği "kıymet takdirinin yapılması". Bir taşınmazın üzerindeki hak ve yükümlülükler tam olarak tespit edilmeden ve bu yüklerin malın değerine olan etkisi hesaplanmadan o taşınmazın ihaleye çıkarılması, hem alıcıyı hem de alacaklıları telafisi imkânsız zararlara uğratır. Kuru, İcra ve İflas Hukuku eserinde, kanun koyucunun mükellefiyetler listesi ile taşınmazın hangi hukuki şartlar altında satılacağını kesinleştirdiğini, kıymet takdiri müessesesi ile de malın asgari ihale bedelinin belirlenmesi için zorunlu olan ekonomik temeli attığını ifade etmektedir [1]. Hüküm, SPK ve TOKİ alacakları ile ekonomik bütünlük arz eden tesislere yönelik özel düzenlemelerle modern icra hukukunun ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde güncellenmiştir.

2. Maddedeki Kavramların Analizi

  • Mükellefiyetlerin Listesi: İcra müdürünün satışa başlamadan önce, tapu sicilinden celp ettiği kayıtlara ve İİK m. 126 uyarınca ilgililerin sunduğu belgelere dayanarak hazırladığı; taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, irtifak hakkı ve şerhleri gösteren resmi belgedir.
  • Üç Günlük İtiraz Mühleti: Mükellefiyetler listesinin taraflara ve ilgililere tebliğinden itibaren, listedeki bir kaydın eksik, fazla veya yanlış olduğuna dair icra dairesine itirazda bulunulması için öngörülen kanuni süredir.
  • Kıymet Takdiri: Taşınmazın, üzerindeki mükellefiyetlerin (örneğin bir intifa hakkının) olumsuz ekonomik etkileri de hesaba katılarak, piyasa sürüm değerinin uzman bilirkişilerce (veya SPK lisanslı kurumlaca) tespit edilmesidir.
  • Teşvikli Mal (Eklenti): Taşınmazla birleşik olan ve yatırım teşvik mevzuatı kapsamında vergi/harç istisnalarından yararlanan, ancak icra satışı aşamasında bu kamu alacaklarının ayrıca hesaplanmasını gerektiren mallardır.
  • Ticari ve Ekonomik Bütünlük: Bir fabrikanın binası ile içindeki özel üretim makinelerinin ayrı ayrı satılması halinde değerlerinin çok düşeceği durumlarda, bu unsurların hukuken birbirinden ayrılamaz bir "bütün" kabul edilerek tek bir bedel üzerinden ihaleye çıkarılmasıdır.

3. Sistematik İlişkiler

İİK m. 128, taşınmaz satış hazırlıklarını başlatan İİK m. 126 (ilgililere beyan için süre verilmesi) ve artırma şartnamesini düzenleyen İİK m. 124-125 ile ayrılmaz bir sistematik bütündür. İİK m. 126'da toplanan veriler m. 128'de listeye dönüşür, m. 128'de kesinleşen bu liste ise m. 125 gereğince artırma şartnamesinin asli unsurunu oluşturur. Pekcanıtez/Atalay/Sungurtekin Özkan, İcra ve İflas Hukuku çalışmasında, mükellefiyetler listesine yapılan itirazlarda İİK m. 96 ve m. 97'de düzenlenen "istihkak iddialarına" atıf yapılmasının, tapuda kayıtlı olmayan ancak resmi senede dayanan ayni hak iddialarının çözümü için genel mahkemelere veya icra mahkemesine (istihkak davası yoluyla) gidilmesini sağlayan çok önemli bir usuli köprü kurduğunu belirtmektedir [1]. Ayrıca, bu maddede düzenlenen kıymet takdiri işlemi, doğrudan doğruya İİK m. 128/a'daki "kıymet takdirine itiraz" davalarının da öncül işlemidir.

4. Uygulama: Yargı İçtihadı

Bu maddeye ilişkin son dönemde emsal karar tespit edilemedi.

5. Pratik Örnek Olaylar

(kurmaca senaryo) Borçlu A'nın arsasının satışı için icra müdürü mükellefiyetler listesini hazırlar. Ancak listede, arsa üzerinde komşu B lehine tapuda kayıtlı olan "geçit hakkı (irtifak)" unutulmuştur. Liste B'ye tebliğ edilir. B, tebliğden itibaren üç gün içinde icra dairesine başvurarak irtifak hakkının listeye eklenmesini talep eder. İcra müdürü tapu kaydındaki bu hatayı düzelterek geçit hakkını listeye ekler ve kıymet takdirini yapacak bilirkişiyi, bu irtifak hakkının arsanın değerini düşürüp düşürmediğini değerlendirmesi hususunda uyarır.

(kurmaca senaryo) Borçlu C'ye ait büyük bir entegre tekstil tesisi haczedilmiştir. Tesiste fabrika binası ve zemine sabitlenmiş, sökülmesi halinde hurdaya dönecek olan milyonlarca liralık dokuma makineleri vardır. Alacaklı D, makinelerin taşınır hükümlerine göre hemen satılmasını talep eder. Ancak icra müdürü, İİK m. 128/son fıkrası uyarınca bu bina ve makinelerin bir "ticari ve ekonomik bütünlük" arz ettiğini, sökülerek parça parça satılmalarının ciddi değer kaybı yaratacağını tespit eder. Talebi reddederek, tüm tesisin (taşınmaz ve eklentisi taşınırların) bir bütün halinde kıymet takdirini yaptırır ve tek bir e-ihale ile satılmasına karar verir.

6. Pratik Uygulama Notları

Uygulamada meslektaşların özellikle kıymet takdiri raporlarını incelerken çok dikkatli olmaları gerekir. Bilirkişiler bazen taşınmazın değerini belirlerken, taşınmaz üzerindeki ağır bir intifa hakkını veya uzun süreli bir kira şerhini göz ardı ederek "boş ve yüksüz" bir taşınmazmış gibi yüksek değer biçmektedir. Bu durum ihaleye katılımı imkânsızlaştırır. Talih Uyar, İcra ve İflas Kanunu Şerhi eserinde, avukatların mükellefiyetler listesinin kesinleşmesinden önce kıymet takdirine itiraz davası (İİK m. 128/a) açmamaya dikkat etmeleri gerektiğini; zira listedeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisinin yasada açıkça vurgulandığını, mükellefiyetler kesinleşmeden yapılacak ihalelerin mutlak surette "ihalenin feshi" sebebi sayılacağını meslektaşlara önemle hatırlatmaktadır [1].

7. Eleştirel Değerlendirme

İİK m. 128, mükellefiyetlerin tespiti ve kıymet takdirinin objektif kriterlere bağlanması açısından eşya hukukunu icra sistemine başarılı bir şekilde adapte etmektedir. Ancak maddenin birinci fıkrasında mükellefiyetler listesine itiraz için öngörülen "üç günlük" mühlet, günümüzün karmaşık hukuki ilişkileri ve tebligat süreçleri göz önüne alındığında olağanüstü derecede kısadır ve hak kayıplarına gebedir. Ejder Yılmaz, İcra ve İflas Hukuku eserinde, üç günlük itiraz süresinin fiili zorluklarının ötesinde, mükellefiyetler listesine yapılan itirazların "istihkak (İİK m. 96-97)" prosedürüne tabi tutulmasının süreci yıllarca kilitlediğini; bunun yerine icra dairelerinin doğrudan doğruya TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) üzerinden mükellefiyetleri elektronik ortamda anlık ve hatasız olarak çekebileceği, insan müdahalesine gerek bırakmayan algoritmik bir altyapının yasal zorunluluk haline getirilmesi gerektiğini haklı ve çağdaş bir eleştiri olarak dile getirmektedir [1]. Ekonomik bütünlük (m. 128/son) kuralının eklenmesi ise üretimin korunması adına yasanın en isabetli revizyonlarından biridir.

Conversation: 14fd14ca-7253-4111-8964-96d48f2d3b60 (turn 1)

← Önceki Madde [127]
[129] Sonraki Madde →

Metodolojik Not

Bu çalışma, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. İçerik, güncel kanun değişiklikleri ve yüksek yargı kararları ışığında revize edilmektedir.