**II. Sona ermenin sonuçları
Madde 372 - Kira süresinin bitiminde kiracı, kiralananı, tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte ve bulundukları durumda geri vermekle yükümlüdür. Kiracı, iyi işletilme durumunda kaçınılabilecek olan değer eksiklikleri için tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kiracı, kiralanana göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemez.
Akademik Değerlendirme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Özel Borç İlişkileri kısmında yer alan "Kira Sözleşmesi" bölümü, kendi içerisinde adi kira, konut ve çatılı işyeri kirası ve ürün kirası olmak üzere sistematik bir ayrıma tabi tutulmuştur. İnceleme konumuz olan TBK m. 372 hükmü, "Ürün Kirası" ayırımında, "Sözleşmenin Sona Ermesi" başlığı altında tasfiye sürecini ve özellikle kiracının "geri verme" (iade) yükümlülüğünü düzenlemektedir [1].
Ürün kirası, kanun koyucu tarafından "kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşme" olarak tanımlanmıştır [2], [3]. Adi kiradan farklı olarak ürün kirasında kiracıya yalnızca kullanma hakkı değil, aynı zamanda "yararlanma" (ürünleri devşirme) hakkı da tanınmaktadır [4]. Bu hakka karşılık kiracıya yüklenen en temel külfet ise "işletme yükümlülüğü"dür [5]. TBK m. 372 hükmü, sözleşme ilişkisinin hitamında bu işletme yükümlülüğünün ne derece yerine getirildiğinin bir bilançosu niteliğindedir.
Madde, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (eBK) 291. maddesinin karşılığını oluşturmaktadır. Kanun koyucu bu yeni düzenlemede eski metni dil ve sistematik açıdan sadeleştirmiş olmakla birlikte, hükmün hukuki özünü ve amacını aynen muhafaza etmiştir [6]. Madde, üç fıkra halinde, iadenin genel çerçevesini, kiracının kötü işletmeden doğan değer eksikliklerinden sorumluluğunu ve olağan özen sınırları içinde kalan değer artışları için tazminat talep edemeyeceğini hükme bağlamaktadır [1], [7].
TBK m. 372'nin birinci fıkrasına göre; "Kira süresinin bitiminde kiracı, kiralananı, tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte ve bulundukları durumda geri vermekle yükümlüdür." Ürün kirası sözleşmelerinin kurulması aşamasında, kiralananla birlikte devredilen araç, gereç, hayvan ve stoklanmış mallar için tarafların iki nüsha halinde bir tutanak düzenleme mecburiyeti bulunmaktadır (TBK m. 359) [8], [9]. Geri verme borcunun ifası sırasında, sözleşme başında hazırlanan bu envanter tutanağı hukuki uyuşmazlıkların çözümünde asli ispat vasıtası işlevi görür. Kiracı, kiralananı kendi zilyetliğine nasıl geçirmişse, sözleşme sonunda kiraya verenin zilyetliğine aynı kapsamda iade etmek mecburiyetindedir.
Maddenin ikinci fıkrası, ürün kirasını adi kiradan ayıran en belirgin teorik farklılıklardan birini yansıtır. Adi kira sözleşmelerinde kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olağan kullanımı dolayısıyla meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu tutulmazken (TBK m. 334) [10], [11]; ürün kirasında kiracı, "iyi işletilme durumunda kaçınılabilecek olan değer eksiklikleri için" tazminat ödemekle yükümlü kılınmıştır [7]. Zira ürün kirasında kiracı (TBK m. 364 gereği), kiralananı salt kullanmakla kalmayıp özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, onu ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla mükelleftir [12], [5]. Eğer kiracı, işletme faaliyetlerini yürütürken ihmalkar davranır, periyodik bakımları yapmaz veya ürün kapasitesinin düşmesine (örneğin meyve bahçesinde ağaçların kurumasına veya oteldeki müşteri portföyünün kalitesizleşmesine) sebebiyet verirse, bu husus TBK m. 372/2 kapsamında tazminat borcu doğurur.
Maddenin son fıkrası uyarınca; "Kiracı, kiralanana göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemez" [7]. Ürün kirası alan kiracı, kanun gereği eşyanın verimliliğini sağlamak için gerekli olağan özeni göstermek ve küçük onarımları yapmak zorundadır (TBK m. 365) [13]. Bu hukuki zorunluluğun ifası neticesinde kiralananın niteliğinde yahut ürün kapasitesinde bir değer artışı meydana gelirse, bu durum kiracının yalnızca kanuni borcunu ifa etmesinin tabii bir sonucudur. Dolayısıyla kiracının, ifa ettiği bu asli borç dolayısıyla elde edilen katma değer üzerinden sebepsiz zenginleşme yahut vekaletsiz işgörme gibi kurumlara dayanarak kiraya verenden tazminat talep etmesi hukuken engellenmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, ürün kirası sözleşmesinin tasfiyesi aşamasında kiralananın iadesi, basit bir anahtar teslimiyle ibaret değildir. Kiracının iade borcunu gereği gibi ifa etmiş sayılması için, taşınmazın ve içindeki demirbaşların, işletme ruhsatı da dahil olmak üzere işletilmeye müsait bir vaziyette kiralayana bırakılması şartı aranmaktadır [16].
Yargıtay, TBK m. 372 (eski BK m. 291) kapsamında açılan değer kaybı tazminatı davalarında, eskimelerin "işletme özeninin eksikliğinden mi" yoksa "zamanın doğal yıpratıcılığından mı" kaynaklandığının uzman bilirkişi heyetlerince (örneğin ziraat mühendisleri, makine mühendisleri veya işletme uzmanları) raporlandırılmasını mutlak bir usul kuralı olarak görmektedir. Şayet değer eksikliği, kiracının bakım yükümlülüğünü ihlalinden (örneğin toprağın nadasa bırakılmaması, makine teçhizatının periyodik bakımlarının yapılmaması) kaynaklanmışsa, kiracı bu zarar kalemini kiralayana ödemekle yükümlü kılınmaktadır.
Olay 1 (Tarım Arazisinin İyi İşletilmemesi): Kiralayan (A), mülkiyetindeki zeytin bahçesini ürün devşirilmesi ve bakımı amacıyla beş yıllığına kiracı (B)'ye kiralamıştır. Sözleşme hitamında (A), taşınmazı teslim aldığında ağaçların büyük bir kısmının sulama ve budama işlemlerinin ihmal edilmesi sebebiyle kuruduğunu, toprağın çoraklaştığını ve bahçenin genel verim değerinin sözleşme öncesine kıyasla %40 oranında azaldığını tespit etmiştir. (A), değer kaybının tahsili amacıyla dava açmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 372/2 uyarınca kiracı, iyi işletilme durumunda kaçınılabilecek olan değer eksikliklerinden sorumludur. Sulama ve budama, TBK m. 364 ve 365 bağlamında kiracının asgari bakım ve işletme yükümlülüğüdür. Ağaçların kuruması olağan bir aşınma değil, doğrudan bakım borcunun ihlali kaynaklı bir değer eksikliğidir. Dolayısıyla kiracı (B), meydana gelen zarar kalemlerini (A)'ya tazmin etmekle yükümlüdür.
Olay 2 (Otel İşletmesinde Olağan Özenle Yaratılan Katma Değer): Kiralayan (X), şahsına ait olan ve sahil şeridinde yer alan tam donanımlı butik otel işletmesini kiracı (Y)'ye 10 yıllığına ürün kirası kapsamında kiralamıştır. (Y), kira süresi boyunca otelin günlük temizliğini sağlamış, peyzaj bakımlarını düzenli yapmış ve eskiyen ucuz tefrişat malzemelerini eşdeğerleriyle yenilemiştir. Otel, bu düzenli bakım sayesinde müşteri nezdinde marka güvenilirliğini korumuş ve emsallerine göre daha yüksek bir pazar rayicine ulaşmıştır. Sözleşme sonunda (Y), oteli iyi işleterek otelin marka değerinde ve yapısal kalitesinde yarattığı bu artış için (X)'ten bir "değer artış tazminatı" talep etmiştir. Hukuki analiz: TBK m. 372/3 hükmü çok açık bir biçimde, kiracının kiralanana göstermekle yükümlü olduğu olağan özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemeyeceğini amirdir. Düzenli temizlik, zorunlu küçük onarımlar ve otelin işletilme amacına uygun olarak piyasa rayicini muhafaza edecek periyodik bakımlar, halihazırda TBK m. 364 ve m. 365 bağlamında kiracının sözleşmesel borçlarıdır. Ekstra ve sözleşme dışı bir sermaye/emek yatırımı ile (TBK m. 373/3) gerçekleştirilmiş nitelikli bir yatırım bulunmadığından, kiracı (Y)'nin tazminat talebi hukuken reddedilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 372. maddesi, ürün kirası sözleşmesinin karakteristik yapısını ve "salt kullanımın ötesinde üründen faydalanma karşılığında eşyayı idame ettirme" prensibini başarılı bir şekilde yansıtmaktadır. Lakin, uygulamada ve doktrinde TBK m. 372/3 ile TBK m. 373/3 arasında yer alan ayrımın netleştirilmesi hususunda derin tartışmalar sürmektedir [15].
TBK m. 372/3 "olağan özen" sonucu doğan artışların tazminini yasaklarken; TBK m. 373/3 kiracının kendi "masrafı veya emeği" ile yarattığı değer artışının tazminine cevaz vermektedir [7], [14]. Sınırın nerede başladığı (neyin işletme zorunluluğu, neyin işletme standardını aşan lüks veya yararlı masraf olduğu) objektif bir hukuki kıstasa bağlanmamış, hakimin ve bilirkişinin takdirine terk edilmiştir. Ürün kirasına konu olan kompleks ticari işletmelerde veya verimli tarım arazilerinde, kiracının tarımsal yahut ticari bilgi birikimini (know-how) kullanarak yarattığı markalaşma/verim artışının hangi fıkra kapsamında değerlendirileceği hususu, kanuni bir düzenlemeden ziyade Yargıtay'ın vaka bazlı değerlendirmelerine muhtaç bırakılmıştır. Bu bağlamda, de lege ferenda (olması gereken hukuk) bakımından, "işletme özenine giren rutin yatırımlar" ile "sözleşme beklentisini aşan kalıcı değer artırıcı yatırımlar" arasındaki farkın kanun metninde sınırlarının daha net tayin edilmesi, hukuki güvenlik ve belirlilik ilkelerine hizmet edecektir.
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.