b. Kiracının iflası
Madde 370 - Kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Ancak, kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür.
Akademik Değerlendirme
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) İkinci Kısmında, Dördüncü Bölüm (Kira Sözleşmesi) altındaki Üçüncü Ayırımda (Ürün Kirası) yer alan 370. madde, ürün kirası sözleşmelerinin olağanüstü sona erme sebeplerinden biri olan "kiracının iflasını" düzenlemektedir.
Kural olarak kira sözleşmeleri, kiracının iflası ile doğrudan sona ermez. Ancak kanun koyucu, ürün kirası sözleşmelerinin kendine özgü yapısı, kiracının işletme yükümlülüğü ve kiralananla birlikte teslim edilen donanım/hayvan gibi sermaye unsurlarının varlığı nedeniyle, ürün kirasında genel hükümlerden oldukça farklı ve sert bir kural benimsemiştir. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 290. maddesini sadeleştirerek ve hükmün özünü koruyarak karşılayan TBK m. 370 uyarınca; kiracının iflası, iflasın açıldığı anda sözleşmenin kendiliğinden (ipso iure) sona ermesine sebep olmaktadır [1].
Hüküm, temel kuralın hemen ardından iflas masasını ve ticari/tarımsal işletmenin devamlılığını korumaya yönelik bir istisna da sevk etmiştir. Buna göre; işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için "yeterli güvence" verilmesi hâlinde, kiraya verenin sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürme yükümlülüğü doğmaktadır [1], [2].
Maddede ifade edilen "iflasın açıldığı an", iflas kararının ticaret mahkemesi tarafından verildiği anı ifade etmektedir (Kaynaklar dışı ek bilgi: İİK m. 165 uyarınca iflas, mahkemenin iflasa karar verdiği anda açılır). Ürün kirasında iflasın açılması, kiraya verene bir fesih hakkı bahşetmez; kanun gereği sözleşmeyi doğrudan doğruya, kendiliğinden ortadan kaldırır [1], [2]. Bu durum, ürün kirasında kiracının yalnızca kiralananı kullanma değil, aynı zamanda "özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletme" (TBK m. 364) borcu altında olmasının doğal bir sonucudur. Müflis bir kiracının veya iflas masasının bu işletme yükümlülüğünü (örneğin bir tarım arazisinin sürülmesi veya bir fabrikanın çalıştırılması) layıkıyla yerine getiremeyeceği karinesinden hareket edilmiştir.
Hükümde geçen "tutanağa geçirilen eşya" ibaresi, ürün kirasının yapısından kaynaklanmaktadır. TBK m. 359 uyarınca ürün kirasında araç, gereç, hayvanlar, devredilen eşya veya stoklanmış mallar taraflarca tutanağa geçirilerek (envanter) teslim edilir [3]. İflas durumunda kiraya verenin en büyük riski, salt kira bedelini alamamak değil, aynı zamanda mülkiyeti kendisine ait olan ve tutanakla kiracıya bırakılan bu üretim araçlarının/hayvanların zayi olması veya iflas masasına dâhil edilme tehlikesidir. Bu nedenle kanun, verilecek güvencenin sadece kira bedelini değil, muhakkak "tutanağa geçirilen eşyayı" da kapsaması gerektiğini emretmektedir [1], [2].
İflasın açılmasıyla kendiliğinden sona erme kuralının tek istisnası, kiraya verene işlemekte olan kira bedelleri ile tutanağa geçirilen eşya için "yeterli güvence" (örneğin kesin ve süresiz banka teminat mektubu, rehin veya kefalet) verilmesidir [2]. Güvencenin bizzat müflis kiracı (üçüncü bir kişinin yardımıyla) veya doğrudan iflas masası tarafından verilmesi mümkündür. Güvencenin sunulması hâlinde, kiraya verenin sözleşmeyi derhal sonlandırma veya tahliye talep etme hakkı askıya alınır ve kiralayan sözleşmeye "kira yılının sonuna kadar" tahammül etmekle yükümlü kılınır [1].
Yargıtay kararlarında TBK m. 370'in (ve mülga BK m. 290'ın) doğrudan uygulanabilmesi için öncelikle taraflar arasındaki hukuki ilişkinin bir "ürün kirası" (hasılat kirası) olduğunun kesin olarak tespit edilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Zira ürün kirası nitelendirmesi yapılmadan TBK m. 370 tatbik edilemez.
Yargıtay 6. HD ve 12. HD'nin yerleşik içtihatlarına göre (örneğin Yarg. 6. HD, 01.06.2010 T., E. 2010/5140, K. 2010/6524), bir yerin demirbaşları ile birlikte kiraya verilmesi, ortada tek başına bir ürün kirası bulunduğunu göstermez. Ürün kirasından bahsedilebilmesi için kiraya verenin sadece kullanmayı değil, "yararlanma ve işletme" hakkını da kiracıya bırakmış olması şarttır [6]. Uygulamada sıklıkla adi kira / çatılı işyeri kirası sözleşmelerine yanlışlıkla ürün kirası hükümleri uygulanmaya çalışılmaktadır. Yargıtay, tarafların gerçek iradesinin, sözleşmenin konusunun ve demirbaşların işletme hakkıyla devredilip devredilmediğinin araştırılmasını, eğer sözleşme çatılı işyeri kirası ise TBK m. 370'in değil, TBK m. 332'nin (önel verilerek güvence istenmesi) uygulanmasını emretmektedir [6], [4].
Olay 1 (İflasın Doğrudan Etkisi): Bir meyve suyu fabrikası, içindeki tüm sıkım ve paketleme makineleriyle birlikte (tutanak altına alınarak) ticari bir işletmeye ürün kirası sözleşmesiyle kiralanmıştır. İşletme (kiracı), ekonomik darboğaza girerek Asliye Ticaret Mahkemesi kararıyla iflas etmiştir. Hukuki Analiz: TBK m. 370 gereği, mahkemenin iflas kararını verdiği anda ürün kirası sözleşmesi başkaca hiçbir bildirime gerek kalmaksızın ipso iure (kendiliğinden) sona erer. Kiralayan, sözleşmenin sona erdiğini tespit ederek fabrikasının ve tutanaklı makinelerinin derhal masadan iadesini talep edebilir.
Olay 2 (İflas Masasının Güvence Sunması): Yukarıdaki olayda, iflas idaresi fabrikadaki üretimin durmasının masaya büyük zarar vereceğini değerlendirmiş ve kiralayana, birikmiş/işleyecek tüm kira bedellerini ve makinelerin tam değerini kapsayan kesin bir banka teminat mektubunu gecikmeksizin sunmuştur. Hukuki Analiz: TBK m. 370'in ikinci cümlesi uyarınca; işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen makineler için yeterli güvence sağlandığından, sözleşme sona ermez. Kiraya veren, sözleşmeyi içinde bulunulan "kira yılının sonuna kadar" mecburen sürdürmekle yükümlü olur. İflas masası üretimi o kira yılı sonuna dek devam ettirir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 370. maddesinde iflasın doğrudan doğruya sözleşmeyi sona erdirmesi kuralı, genel kira hukukunda yer alan "önel verilerek güvence istenmesi" rejimine (TBK m. 332) kıyasla kiracı aleyhine oldukça ağır bir müeyyidedir. Ancak ürün kirasının temel niteliği olan "işletme ve üretimi sağlama" borcunun, mali çöküntü içindeki bir müflis tarafından yerine getirilemeyeceği gerçeği, kanun koyucuyu kiraya verenin sermayesini korumaya öncelik vermeye yöneltmiştir.
Doktrinde eleştirilebilecek en önemli husus, "yeterli güvence" kavramının soyutluğudur. İflasın açılmasıyla kendiliğinden sona eren bir sözleşmenin, iflas masasından gelecek bir güvenceyle "yeniden canlanarak" kira yılı sonuna kadar devam etmesinin dogmatik temeli (geciktirici koşul mu yoksa bozucu koşul mu olduğu) akademik olarak tartışmaya açıktır. Kanun koyucunun, TBK m. 332'de olduğu gibi kiralayana bir "süre verip güvence isteme" prosedürü öngörmemesi, güvencenin ne zamana kadar verilebileceği konusunda yasal bir boşluk yaratmıştır. Ancak İsviçre-Türk doktrininde (Kaynaklar dışı ek bilgi: bkz. Tandoğan, Eren vb.), bu katı kuralın tarımsal veya ticari hasılanın ziyan olmaması ve ürün veren eşyanın atıl kalmaması şeklindeki üstün kamu yararına hizmet ettiği kabul edilmektedir.
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.