TBK Madde 361

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Özel Borç İlişkileri kısmında yer alan "Ürün Kirası" bölümü altında düzenlenen 361. madde, kiraya verenin "esaslı onarımlar" konusundaki yükümlülüğünü hüküm altına almaktadır. Madde metni, "Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür." şeklindedir [1].

Bu düzenleme, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (eBK) 273. maddesinin karşılığını oluşturmaktadır. Kanun koyucu, mülga maddedeki dili sadeleştirmekle yetinmiş, esasa ilişkin herhangi bir yapısal değişikliğe gitmemiştir. Dolayısıyla, kiraya verenin ürün kirasında esaslı onarımları yapma yükümlülüğü yeni kanun döneminde de aynen muhafaza edilmiştir [2].

Ürün kirası, kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği bir sözleşmedir [3, 4]. Bu sözleşme tipinde kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle yükümlüdür [3, 5]. İşletme yükümlülüğünün sağlıklı bir biçimde yerine getirilebilmesi, kiralananın fiziksel ve işlevsel bütünlüğünün korunmasına bağlıdır. Bu bağlamda TBK m. 361, ürün veren eşyanın veya tesisin varlığını ve temel işlevini sürdürebilmesi için gereken büyük ölçekli ve yapısal müdahalelerin maliyetini ve külfetini kiraya verene yükleyerek, menfaatler dengesini kurmaktadır.

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Esaslı Onarım (Major Repair) Kavramı

Madde metninde geçen "esaslı onarım" kavramı, kiralananın kullanıma ve ürün vermeye elverişli hâlde tutulabilmesi için yapılması kaçınılmaz olan, yapısal, maliyetli ve genellikle uzmanlık gerektiren büyük çaplı tamiratları ifade eder. Bu kavram, TBK m. 365'te düzenlenen ve kiracıya ait olan "küçük onarımlar" ile sınırlandırılmıştır. Kiracı, yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçleri yenilemek zorundadır [6]. Ancak, kiralananın taşıyıcı sistemindeki çökmeler, ana su veya sulama kanallarındaki büyük arızalar, ürün veren tesisin ana makinelerinin (örneğin bir fabrikanın üretim bandındaki ana motorun) yenilenmesi gibi işlemler "esaslı onarım" kapsamındadır ve TBK m. 361 gereği kiraya verenin sorumluluğundadır.

2.2. Yapılması Zorunlu Olma Şartı

Maddede onarımın "yapılması zorunlu olan" nitelikte bulunması aranmıştır. Estetik veya keyfi değişiklikler ya da kiracının işletme verimini olağanın ötesinde artırmaya yönelik (lüks) yenilikler bu kapsama girmez. Onarımın zorunluluğu, sözleşmede kararlaştırılan "ürün elde etme ve işletme" amacının [3] objektif olarak tehlikeye düşmesi veya tamamen imkânsızlaşması kriterine göre belirlenir.

2.3. Bildirim Külfeti

TBK m. 361, kiraya verenin harekete geçmesi için bir ön şart olarak "kiracı tarafından bildirilir bildirilmez" ifadesini kullanmıştır. Esaslı onarım ihtiyacının doğduğunu kiraya verene bildirmek, kiracının hukuki bir külfetidir. Bu bildirim yapılmadığı takdirde, kiraya verenin temerrüde düşmesinden veya onarımın yapılmaması sebebiyle doğan ürün kaybından kiraya veren sorumlu tutulamaz. Bu durum, genel kira hükümlerindeki TBK m. 318'in (ayıpları kiraya verene bildirme borcu) ürün kirasına yansımış özel bir tezahürüdür [1, 7].

2.4. Giderin Kiraya Verene Ait Olması

Hükmün amir nitelikteki unsurlarından biri, esaslı onarım giderlerinin doğrudan kiraya verene ait olmasıdır. Şayet acil bir durum sebebiyle (örneğin tesisin çatısının çökmesi veya ana sulama borusunun patlaması) kiracı, kiraya verene ulaşıp bu onarımı derhal yaptıramıyorsa ve zararı önlemek adına onarımı kendisi gerçekleştirmişse, vekâletsiz iş görme (TBK m. 526 vd.) veya sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafları kiraya verenden talep edebilecektir.

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 360 (Teslim ve Bulundurma Borcu): Kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür [1]. TBK m. 361'deki esaslı onarım borcu, 360. maddedeki "bu durumda bulundurmakla yükümlüdür" ilkesinin devamı ve somutlaşmış hâlidir.
• TBK m. 365 (Kiracının Bakım Borcu): Eski Borçlar Kanununun 279'uncu maddesinin karşılığı olan TBK 365. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın bakımını gereği gibi sağlamak, yerel âdete uygun küçük onarımları yapmakla yükümlüdür [6, 8]. TBK m. 361 ile m. 365, ürün kirasında bakım ve onarım külfetinin taraflar arasındaki sınırını çizer. "Esaslı" olanlar kiraya verene (m.361), "küçük ve olağan" olanlar kiracıya (m.365) aittir [8].
• TBK m. 318 (Ayıpları Bildirme Borcu): Genel hükümlerde yer alan bu madde uyarınca kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır; aksi takdirde artan zarardan sorumlu olur [7]. TBK m. 361'deki bildirim unsuru bu genel kuralı tamamlar.
• TBK m. 305 ve m. 306 (Ayıbın Giderilmesini İsteme): Kiralanan sonradan ayıplı (esaslı onarım gerektiren) duruma gelirse kiracı, onarımın yapılmasını, kira bedelinden indirim yapılmasını veya sözleşmenin feshini talep edebilir [9, 10].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay kararlarında, bir onarımın "esaslı" (TBK m. 361) mı yoksa "küçük/olağan" (TBK m. 365) mı olduğunun tespiti uyuşmazlıkların temel noktasını oluşturmaktadır. Yargıtay uygulamasına göre, kiralananın ana yapısına (kolon, kiriş, ana çatı, taşıyıcı sistemler, ana altyapı şebekeleri) ilişkin bozulmalar ve kullanım amacını doğrudan engelleyen köklü eksiklikler esaslı onarım kapsamındadır.

(Kaynaklar dışı ek akademik bilgi olarak doktrin ve içtihat yönelimi:) Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairesi, kiracının TBK m. 361 uyarınca kiraya verenden esaslı onarım talep edebilmesi için, öncelikle durumun kiraya verene usulüne uygun ihbar edilmesini aramaktadır. İhbar yükümlülüğünün yerine getirilmediği durumlarda, kiracının kendi başına yaptığı yüksek maliyetli esaslı onarımların bedelini kiraya verenden tahsil etmesi, vekâletsiz iş görme hükümlerinin katı ispat şartlarına (işin kiraya verenin menfaatine ve zorunlu olması) tabi tutulmaktadır. Ayrıca Yargıtay, onarımın mahiyetinin uzman bilirkişi raporuyla tespit edilmesini zaruri görmektedir.

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1: A, sahip olduğu tarımsal nitelikteki zeytin bahçesini ve içindeki zeytinyağı sıkım tesisini B'ye 5 yıllığına ürün kirası sözleşmesiyle kiralamıştır. Sözleşmenin 3. yılında, tesisteki ana pres makinesi, kiracı B'nin herhangi bir kusuru veya olağan kullanım hatası olmaksızın, tamamen mekanik ömrünü doldurduğu için geri döndürülemez şekilde arızalanmıştır. B, durumu derhal A'ya yazılı olarak bildirmiş ve makinenin yenilenmesini (veya köklü onarımını) talep etmiştir. Hukuki analiz: Zeytinyağı sıkım tesisi, ürün kirası sözleşmesinin temel "ürün elde etme" gayesine hizmet eden asli unsurdur. Ana pres makinesinin mekanik ömrünü doldurarak köklü arıza vermesi "esaslı onarım" veya yenileme kapsamına girer. TBK m. 361 uyarınca, kiracı B'nin bildirim külfetini yerine getirmesiyle birlikte, kiraya veren A, gideri kendisine ait olmak üzere bu esaslı onarımı derhal yaptırmakla yükümlüdür. A'nın bu yükümlülükten kaçınması hâlinde B, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya şartları varsa sözleşmenin feshini talep edebilir.

Olay 2: Aynı zeytin bahçesi sözleşmesinde, kiracı B, hasat döneminde zeytin toplamak için kullandığı plastik sepetlerin ve küçük el aletlerinin zamanla kırıldığını veya yıprandığını belirterek, bunların yenilerinin alınması için kiraya veren A'ya ihtar çekmiştir. Hukuki analiz: TBK m. 365 uyarınca kiracı, yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymakla mükelleftir [6]. Bu tür düşük değerli ve olağan kullanımla yıpranan el aletlerinin yenilenmesi veya küçük onarımı TBK m. 361 bağlamında "esaslı onarım" sayılamaz. Dolayısıyla masraf ve temin yükümlülüğü tamamen kiracı B'ye aittir.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Esaslı onarımın yapılması gerekliliğini, bu ihtiyacın olağan bakımsızlıktan veya kiracının hatalı işletmesinden değil, nesnel veya yapısal bir zorunluluktan kaynaklandığını ve bu durumun kiraya verene derhal bildirildiğini ispat yükü kiracıya aittir (TMK m. 6).
• Zamanaşımı / Süreler: Esaslı onarımın yapılmamasından doğan alacak ve tazminat davaları, TBK m. 146 gereğince on yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir.
• Görevli/yetkili mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a bendi uyarınca, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, dava konusunun değerine veya tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir [11, 12].
• Yaygın uygulama hataları: Uygulamada sıklıkla karşılaşılan en büyük hata, kiracının esaslı onarım gerektiren durumu kiraya verene bildirmeksizin onarımı kendi başına yüksek maliyetlerle gerçekleştirmesi ve sonrasında kira bedelinden mahsup etmeye çalışmasıdır. Bu tür eylemler, kiracının temerrüdüne (TBK m. 315/362) ve tahliyesine yol açabilmektedir [13, 14]. TBK m. 361, öncelikle bildirimi zorunlu kılmaktadır.

7. Eleştirel Değerlendirme

Doktrinde Fikret Eren, Kemal Oğuzman, Turgut Öz gibi müellifler tarafından sıklıkla vurgulandığı üzere, Türk Borçlar Kanunu'nda (ve mehaz İsviçre Borçlar Kanunu'nda) "esaslı onarım" ile "küçük onarım" ayrımının kesin sınırları kanun metninde sayma yoluyla belirlenmemiştir. Bu durum, hâkimin her somut olayda takdir yetkisini (TMK m. 4) kullanmasını ve yerel âdetleri araştırmasını zorunlu kılmaktadır.

(Kaynaklar dışı ek akademik bilgi olarak İsviçre Hukuku mukayesesi:) Mehaz İsviçre Borçlar Kanunu’nda (OR/CO) 1980'li yılların sonunda yapılan kapsamlı revizyonlarla birlikte, Tarımsal Ürün Kirası (Loi fédérale sur le bail à ferme agricole) özel bir kanunla; genel ürün kirası (Pacht) ise OR m. 275-304 arasında yeniden yapılandırılmıştır. İsviçre Borçlar Kanunu'nun mevcut 284. maddesi (OR Art. 284), TBK m. 361'e karşılık gelmekte olup, kiraya verenin büyük onarımları (grosses réparations / réparations majeures) masrafı kendisine ait olmak üzere yapma yükümlülüğünü düzenlemektedir. İsviçre ve Türk doktrinindeki ağırlıklı görüş (örn. Giger, Higi, Tandoğan), kiralananın yapısal ve ekonomik varlığını muhafaza etmeye yönelik her türlü müdahalenin esaslı onarım sayılması gerektiği, bu yükümlülüğün dar yorumlanmaması gerektiği yönündedir. Bununla birlikte, kanun koyucunun TBK m. 361'de sadece "yapılması zorunlu olan esaslı onarımlar" ibaresini kullanmakla yetinmesi ve onarımın yapılmamasının müeyyidesini doğrudan bu maddede özel olarak zikretmeyip genel kira hükümlerine atıfta bulunması, sistematik açıdan eleştirilmektedir. Reform önerisi olarak, ürün kirasının işletmesel devamlılık arz eden kritik niteliği göz önüne alınarak, kiraya verenin bu yükümlülüğüne aykırı davranması hâlinde kiracının tek taraflı ifa ikamesi (onarıp bedelini mahsup etme) hakkının ürün kirası bölümünde çok daha detaylı ve şarta bağlı normlarla belirginleştirilmesi tavsiye edilmektedir.

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.