A. Tanımı
Madde 357 - Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.
Akademik Değerlendirme
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) Özel Borç İlişkilerini düzenleyen İkinci Kısmı'nın Dördüncü Bölümünde, kira sözleşmesi genel bir çatı olarak ele alınmış ve kendi içinde üç alt ayrıma tabi tutulmuştur. Bu ayrımlardan ilki "Genel Hükümler" (TBK m. 299-338), ikincisi "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" (TBK m. 339-356), üçüncüsü ise inceleme konumuz olan "Ürün Kirası"dır (TBK m. 357-378) [1, 2].
Ürün kirası, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu (eBK) döneminde "Hasılat Kirası" (eBK m. 270) başlığı altında düzenlenmekteydi [1]. TBK m. 357 hükmü ile birlikte bu sözleşme türünün tanımı, unsurları ve alt bir türü olan "ürüne katılmalı kira" yasal bir zemine oturtulmuştur. Ürün kirası, kiraya verenin, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini (yararlanılmasını) bedel karşılığında kiracıya bırakmayı üstlendiği; tam iki tarafa borç yükleyen, rızai, ivazlı ve sürekli nitelikte bir borç ilişkisidir [3, 4]. İsviçre Borçlar Kanunu'nda (OR Art. 275 vd.) "Pacht" olarak adlandırılan bu kurum, adi kiradan (Miete) farklı olarak sadece eşyanın kullanılmasını değil, aynı zamanda ondan ekonomik anlamda semere (ürün) elde edilmesini ve bu kaynağın işletilmesini güvence altına almaktadır [5, 6].
TBK m. 357/1 uyarınca, ürün kirasının maddi konusunu yalnızca niteliği itibarıyla ürün veren bir "şey" veya "hak" oluşturabilir [7]. Adi kiradan farklı olarak, kiralanan şeyin bizzat ürün getirme (semere verme) potansiyeline sahip olması şarttır [8]. Maddede geçen "ürün" kavramı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 685. maddesinde yer alan doğal ve hukuki ürünleri (semereleri) kapsamaktadır [9]. Doğal ürünler; tarım arazilerinden elde edilen ekinler veya hayvanların yünü, sütü gibi periyodik verimler iken; hukuki ürünler ise bir ticari işletmenin (örneğin otel, otopark, sinema) işletilmesi neticesinde elde edilen kazanç ve kârlardır [5, 10]. Ürün kirasının konusunu taşınır veya taşınmaz mallar oluşturabileceği gibi, ticari işletmeler ve fikri/sınai haklar da oluşturabilir [8].
Ürün kirasını adi kiradan ayıran en belirgin hukuki unsur, kiracıya sadece "kullanma" (usus) hakkının değil, aynı zamanda "yararlanma/ürünleri devşirme" (fructus) hakkının da devredilmesidir [5, 11]. Kiralayan, malik sıfatıyla sahip olduğu tasarruf yetkisini elinde tutarken, eşyayı ekonomik olarak sömürme yetkisini bütünüyle kiracıya bırakır [5]. Kiracı, elde ettiği bu şahsi hakka dayanarak devşirdiği doğal ve hukuki ürünlerin mülkiyetini aslen kazanır; bu durum TMK m. 684 ve 685'teki bütünleyici parça kuralının istisnai bir görünümüdür [12].
TBK m. 357, ürün kirasının "bedel karşılığında" yapılacağını vurgulayarak ivaz unsurunu zorunlu kılmıştır [13]. Kira bedeli genellikle bir miktar para olmakla birlikte, misli eşya veya ürünün bizzat kendisi olarak da kararlaştırılabilir [14]. Maddenin ikinci fıkrasında düzenlenen "ürüne katılmalı kira" (eBK'daki adıyla iştirakli kira), kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı (örneğin %20'si) olarak kararlaştırıldığı özel bir alt türdür [15-17]. Bu oran sözleşmede belirlenmemişse, tamamlayıcı hukuk kuralı niteliğindeki hüküm gereği "yerel âdete" göre tespit edilir [6, 18].
Her ne kadar TBK m. 357'deki tanım cümlesinde doğrudan yer almasa da, tanımın doğal bir sonucu olarak TBK m. 364'te açıkça düzenlenen "işletme yükümlülüğü", ürün kirasının vazgeçilmez bir parçasıdır [6]. Kiracı, adi kiradan farklı olarak, kiralananı sadece kullanmakla kalamaz; onu özgülendiği amaca uygun olarak işletmek ve ürün vermeye elverişli hâlde bulundurmak zorundadır [6, 19]. Bu yükümlülük, ürün kirasını adi kiradan ayıran en temel doktriner kıstaslardan biridir [20].
Yargıtay uygulamasında, bir sözleşmenin adi kira mı yoksa ürün (hasılat) kirası mı olduğu hususu özellikle yetkili mahkemenin, fesih usullerinin ve uygulanacak yasa hükümlerinin tespiti bakımından büyük önem taşır [24]. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Dairelerinin yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin salt elde edilecek cironun belli bir yüzdesi olarak kararlaştırılması (örneğin AVM'lerdeki ciro kiraları), sözleşmeyi tek başına ürün kirası yapmaya yetmez [25-27]. Bir işletmenin ürün kirası sayılabilmesi için, "işletme hakkının" kiracıya devredilmiş olması gerekir [11, 28]. Yargıtay, özellikle otel, otopark, akaryakıt istasyonu, çay bahçesi gibi ticari ünitelerin kiralanmasında, işletmeye ait demirbaşların ve en önemlisi işletme ruhsatının kiracıya devredilip devredilmediğini ayırıcı temel kıstas olarak kabul etmektedir [29, 30]. Ruhsat devri bulunmayan salt boş dükkân kiralamaları, içinde ticari bir faaliyet yürütülecek olsa dahi, ürün kirası değil; çatılı işyeri kirası (adi kira) olarak değerlendirilmektedir [31, 32].
Olay 1 (Kurmaca Senaryo): (A) isimli yatırımcı, mülkiyeti kendisine ait olan ve hâlihazırda faal durumda bulunan "X Oteli"ni, tüm demirbaşları, müşteri portföyü ve turizm işletme belgesi ile birlikte otel işletmecisi (B) şirketine aylık 200.000 TL bedelle, 10 yıllığına kiralamıştır. (B) şirketi, otelin rutin bakımını yapmak ve işletmekle yükümlü kılınmıştır. Hukuki Analiz: Somut olayda salt boş bir taşınmazın değil, gelir getiren canlı bir ekonomik organizasyonun (ticari işletmenin), işletme ruhsatı ve demirbaşlarıyla birlikte kullanım ve yararlanma hakkı devredilmiştir. İşletme yükümlülüğü bulunduğundan, bu sözleşme TBK m. 357 kapsamında bir "Ürün Kirası" sözleşmesidir [29, 30]. Dolayısıyla, ihtilaf hâlinde konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler (örneğin tahliye taahhüdü, 10 yıllık uzama sınırı vb.) doğrudan değil, TBK m. 357 vd. ürün kirası kuralları uygulanacaktır.
Olay 2 (Kurmaca Senaryo): (C), mülkiyeti kendisine ait boş bir mağazayı, kafe açması amacıyla (D)'ye kiralamıştır. Sözleşmede, kira bedelinin her ay elde edilecek cironun %10'u olacağı kararlaştırılmıştır. (D) kendi sermayesiyle dükkânı dekore etmiş ve ruhsatı kendi adına çıkartmıştır. Hukuki Analiz: Taraflar kira bedelini "hasılatın/ürünün bir oranı" olarak kararlaştırmış olsalar da, kiraya veren tarafından kiracıya devredilen hazır bir "işletme hakkı" veya ürün getiren kurulu bir düzen yoktur [26, 32]. Kiralanan yer baştan itibaren boş bir dükkândır. Yargıtay içtihatları ve doktrin uyarınca sırf kira bedelinin ciroya endekslenmesi, sözleşmeyi TBK m. 357/2 anlamında "ürüne katılmalı kira" yapmaz [26, 27]. Bu sözleşme bir "Çatılı İşyeri Kirası"dır.
Doktrinde TBK m. 357 kaleme alınırken eBK m. 270'teki "Hasılat Kirası" (Pacht) ibaresi yerine "Ürün Kirası" ifadesinin tercih edilmesi eleştirilmektedir [15, 34]. Zira "ürün" kelimesi, lafzi olarak yalnızca tarımsal veya doğal mahsulleri çağrıştırma tehlikesi barındırmaktadır. Oysa modern ekonomide bu sözleşme türünün en geniş uygulama alanı tarımsal araziler değil; otel, hastane, fabrika, otopark gibi ticari işletmelerin (hukuki ürün/hasılat getiren yapıların) kiralanmasıdır [9, 10]. TMK m. 685'in hukuki ürünleri de "ürün" kavramı içine alması yasal bir güvence sağlasa da, terminolojik olarak "işletme kirası" veya eski adıyla "hasılat kirası" ibarelerinin kurumun ekonomik mahiyetini daha iyi yansıttığı doktrinde (Öz, Eren, Altaş vd.) dile getirilmektedir [34].
Ayrıca, Yargıtay'ın ürün kirasının varlığını tespit ederken "işletme ruhsatının devrini" mutlak bir kriter olarak araması doktrinde daraltıcı bir yorum olarak değerlendirilmekte ve eleştirilmektedir [31]. Zira bir işletmenin demirbaşlarıyla birlikte çalışmaya hazır şekilde (örneğin sinema salonu, tiyatro) kiracıya devredilmesi durumunda, ruhsat işlemi kiracı adına sıfırdan tesis edilse dahi ortada bir ürün kirasının bulunduğu kabul edilmelidir [30, 32].
Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.