TBK Madde 355

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 355. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiraları bölümünde, "Yeniden kiralama yasağı" başlığı altında düzenlenmiştir [1], [2]. Hüküm, kiraya verenin tahliye sebeplerinden olan "gereksinim" (ihtiyaç) veya "yeniden inşa ve imar" iddialarına dayanarak kiralananın tahliyesini sağlaması akabinde, taşınmazı belirli bir süreyle ve belirli şartlar altında üçüncü kişilere kiralamasını yasaklamaktadır [3], [4].

Hükmün temel amacı, kiracının konut ve işyeri güvencesini korumak, kiraya verenin Kanun'da sayılan tahliye sebeplerini kötüye kullanarak (örneğin daha yüksek bir kira bedeli elde etmek amacıyla fiktif bir ihtiyaç iddiası ileri sürerek) kiracıyı haksız yere tahliye etmesini engellemektir. Mehaz İsviçre Borçlar Kanunu'nda (İsv. BK) TBK m. 355 hükmüne karşılık gelen bir düzenleme bulunmamaktadır [5], [6]. Bu düzenleme, Türk hukukunun kendi iç dinamikleri ve sosyolojik gerçeklikleri neticesinde mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un (GKHK) 15. maddesinden esinlenilerek, ancak özellikle yaptırım boyutu önemli değişikliklere uğratılarak TBK'ya dâhil edilmiştir [7], [6]. 6570 sayılı Kanun m. 16'da öngörülen hapis ve ağır para cezası gibi cezai müeyyideler yeni Kanun ile terk edilmiş, bunun yerine asgari bir "tazminat" ödeme yükümlülüğü (medeni yaptırım) getirilmiştir [7], [8].

Söz konusu hüküm nispi emredici niteliktedir. Zira konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı (TBK m. 354) karşısında, yeniden kiralama yasağının koşullarının veya yaptırımının kiracı aleyhine (örneğin 3 yıllık sürenin kısaltılması şeklinde) değiştirilmesi hukuken mümkün değildir [9], [10]. Ancak taraf iradeleri ile kiraya veren aleyhine (örneğin 3 yıllık sürenin 5 yıla çıkarılması veya ödenecek asgari tazminat miktarının artırılması şeklinde) düzenleme yapılması geçerlidir [11], [12].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Yeniden Kiralama Yasağının Hukuki Niteliği (Yapmama Borcu)

Yeniden kiralama yasağı, kanundan doğan bir "yapmama borcu" niteliğindedir [10]. Kiraya veren, kanunda belirtilen sebeplerle kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra, üç yıl boyunca haklı bir sebep olmaksızın kiralananı eski kiracısından başkasına kiralamaktan kaçınmak zorundadır [4], [13]. Ancak bu yapmama edimi, kiraya verenin tasarruf veya borçlandırıcı işlem yapma ehliyetini doğrudan ortadan kaldırmaz. Diğer bir deyişle, kiraya veren yasağa aykırı olarak üçüncü bir kişiyle kira sözleşmesi akdederse, bu sözleşme kesin hükümsüz (batıl) olmaz, geçerli olarak hüküm ve sonuç doğurur [13], [11]. Ancak bu ihlal, TBK m. 355/3'te öngörülen mali yaptırımı (tazminat yükümlülüğünü) tetikler.

2.2. "Haklı Sebep" Kavramı

Yeniden kiralama yasağının istisnasını "haklı sebep" oluşturmaktadır. Mülga 6570 sayılı Kanun'da bu durum "mücbir sebep" olarak ifade edilmekteydi [5], [14]. Ancak kanun koyucu, TBK m. 355'te mücbir sebep kavramı yerine daha geniş kapsamlı olan "haklı sebep" kavramını tercih ederek, hakime somut olayın özelliklerine göre daha esnek bir değerlendirme imkanı tanımıştır [15], [16]. Haklı sebep, TMK m. 2 uyarınca dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmelidir [17]. Doktrindeki görüşlere göre, kiraya verenin veya ihtiyaç sahibinin ölümü, başka bir şehre atanması, iflas etmesi, ağır bir hastalığa yakalanması veya kiralananın kullanılamaz hale gelmesi haklı sebep olarak nitelendirilebilir [18], [17]. Haklı sebebin varlığı halinde kiraya veren, üç yıllık sürenin dolmasını beklemeden taşınmazı bir başkasına kiralayabilir ve tazminat ödemekten kurtulur [19], [20].

2.3. Eski Kiracının Öncelik Hakkı

TBK m. 355/2 uyarınca, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla boşaltılması halinde eski kiracıya bir öncelik hakkı tanınmıştır [21], [22]. Yeniden imar veya inşa faaliyetleri tamamlandıktan sonra taşınmaz, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile öncelikle eski kiracıya teklif edilmelidir [22]. Bu öncelik hakkının bertaraf edilebilmesi için kiraya verenin eski kiracıya yazılı bir bildirimde bulunması şarttır [23]. Bildirimi izleyen bir ay içinde eski kiracı bu hakkı kullanmaz veya açıkça reddederse, öncelik hakkı düşer ve üç yıllık kiralama yasağı ortadan kalkar [23], [24]. Eski kiracı teklifi kabul ederse, taraflar arasında yeni duruma uygun, rayiç değerleri çok aşmayan adil bir kira bedeli üzerinden yeni bir kira sözleşmesi kurulur [24], [25].

2.4. Yaptırımın Hukuki Niteliği

TBK m. 355/3 hükmü, yasağa aykırılık halinde kiraya verenin "son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat" ödeyeceğini amirdir. Bu yaptırımın hukuki niteliği doktrinde yoğun tartışmalara konu olmuştur. Bazı yazarlar bunu bir "medeni hukuk cezası" olarak nitelendirirken [26], bazıları kanuni bir "ceza koşulu" (cezai şart) olduğunu iddia etmektedir [26], [27]. Ancak isabetli olan ve doktrinde ağırlık kazanan görüşe göre, bu yaptırım "kanundan doğan asgari götürü tazminat" niteliğindedir [28], [29]. Kiracı, yasağın ihlal edildiğini ispat ettiği anda, herhangi bir gerçek zararı bulunduğunu kanıtlamak zorunda kalmaksızın asgari bir yıllık kira bedeli tutarındaki tazminata hak kazanır [30]. Kiracının zararı bu tutarı aşıyorsa, aşan kısmı (aşkın zararı) genel hükümler (TBK m. 112 vd.) uyarınca ispatlayarak talep etme hakkı saklıdır [30], [19].

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 350 (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye) — TBK m. 355'in uygulanabilmesi için ön koşul, kiralananın TBK m. 350'de sayılan kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı yahut yeniden imar/inşa sebebiyle tahliye edilmiş olmasıdır [31].
• TBK m. 351 (Yeni Malikin Gereksinimi) — Kanun metni "kiraya veren" ifadesini kullansa da, doktrinde ve yargı uygulamasında, kiralananı sonradan edinen yeni malikin TBK m. 351'e dayanarak tahliye sağlaması durumunda da m. 355'teki yeniden kiralama yasağının kıyasen ve evleviyetle uygulanacağı kabul edilmektedir [32], [31].
• TBK m. 112 (Borca Aykırılık ve Tazminat) — TBK m. 355/3'te öngörülen asgari bir yıllık tazminat tutarı, zararın ispatı gerekmeyen maktu bir tutardır. Kiracının zararı (örneğin taşınma masrafları, yeni kiralananda ödemek zorunda kaldığı emsal kira farkı vb.) bu asgari tutarı aşıyorsa, TBK m. 112 uyarınca aşan kısmın tazmini istenebilir [33], [34].
• TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması) — Yasağın istisnası olan "haklı sebep" kavramı, TMK m. 2 ışığında değerlendirilir. Kiraya verenin keyfi tutumları haklı sebep teşkil etmez; objektif ve öngörülemez nitelikteki mazeretler haklı sebep sayılır [17].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay kararlarında, yeniden kiralama yasağının uygulanabilmesi ve tazminat yaptırımının doğabilmesi için tahliyenin mutlak surette bir "mahkeme kararı" (cebri icra) neticesinde gerçekleşmiş olması gerekip gerekmediği hususu sıklıkla tartışılmıştır.

Mülga 6570 sayılı Kanun dönemindeki katı ceza hukuku yaptırımlarından dolayı mahkeme kararıyla tahliye şartı aranmaktayken; 6098 sayılı TBK döneminde Yargıtay'ın ve öğretinin benimsediği yerleşik ilkeye göre: Kiraya verenin, kanunda belirtilen tahliye sebeplerine dayanarak kiracıya ciddi bir yazılı ihtar çekmesi ve kiracının bu haklı ihtarın baskısı altında (dava açılmasına mahal bırakmadan) kiralananı boşaltması halinde dahi TBK m. 355 uygulanır [35], [36]. Ancak kiracı, herhangi bir somut ihtar veya baskı olmaksızın taşınmazı salt kendi rızasıyla tahliye etmişse, yeniden kiralama yasağından faydalanamaz. Kiracı, tahliyenin kiraya verenin gereksinim talebi doğrultusunda gerçekleştiğini ispatla mükelleftir [36], [37].

Yargıtay ayrıca, "haklı sebep" kriterini katı bir şekilde incelemektedir. Örneğin, oğlunun oturacağı gerekçesiyle evi tahliye ettiren babanın, oğlunun atamasının başka bir şehre yapılması sebebiyle evi üçüncü bir kişiye kiralaması haklı sebep olarak kabul edilebilirken; salt "daha yüksek kira teklifi aldım" veya "ekonomik krize girdim" şeklindeki savunmalar, haklı sebep teşkil etmez ve tazminat ödenmesi gerektiğine hükmedilir.

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1: A, maliki olduğu çatılı işyerini B'ye kiralamıştır. A, bir süre sonra kendi ticari faaliyetlerini genişletmek ve aynı sektörde iş kurmak amacıyla B'ye ihtarname göndererek taşınmazı boşaltmasını talep etmiştir. B, dava sürecinin yaratacağı masraflardan kaçınmak adına ihtarnameye uyarak işyerini tahliye etmiştir. Tahliyenin üzerinden 6 ay geçtikten sonra A, iş kurmaktan vazgeçmiş ve taşınmazı önceki kira bedelinin iki katı bedelle C'ye kiralamıştır. Hukuki analiz: Somut olayda, tahliyenin yargı kararına dayanmaması, A'nın sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Zira B, tahliyenin A'nın ihtarnamesi (ihtiyaç iddiası) sonucunda gerçekleştiğini ispat edebilmektedir. A'nın iş kurmaktan kendi iradesiyle vazgeçmesi TBK m. 355 bağlamında "haklı sebep" sayılmaz. Bu nedenle B, A'dan TBK m. 355/3 gereğince, son kira yılında ödediği 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat talep edebilir.

Olay 2: K, maliki olduğu binada kapsamlı bir güçlendirme ve yeniden inşa çalışması yapacağı gerekçesiyle kiracısı L'ye dava açmış ve mahkeme kararıyla L'yi tahliye etmiştir. 8 ay süren inşaat faaliyetinin ardından bina yepyeni ve modern bir konut haline getirilmiştir. K, inşaat biter bitmez taşınmazı doğrudan M'ye satmış ve M de taşınmazı N'ye kiralamıştır. Hukuki analiz: TBK m. 355/2 uyarınca yeniden imar/inşa sonrasında eski kiracı L'nin, yeni durumu ve bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Ancak bu hak, taşınmazın üçüncü bir kişiye "kiralanması" ihtimaline karşı getirilmiştir. K, taşınmazı kiralamamış, M'ye satmıştır. Mülkiyetin devri, yeniden kiralama yasağı kapsamında bir ihlal teşkil etmez. M'nin taşınmazı kiralaması ise, M bu yasakla bağlı olmadığı için (yasak tahliyeyi sağlayan önceki malik K'yı bağladığından) yeniden kiralama yasağı ihlali doğurmaz [22], [38].

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Kiracı, kiralananı kiraya verenin yönelttiği "ihtiyaç veya yeniden imar/inşa" talebi üzerine boşalttığını ve kiraya verenin üç yıllık süre dolmadan taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraladığını ispat etmekle yükümlüdür [36]. Buna karşılık kiraya veren, yasağı ihlal etmesinde objektif ve dürüstlük kuralına uygun bir "haklı sebep" (örneğin beklenmedik tayin, ağır hastalık, vb.) bulunduğunu ispat ederek tazminat ödemekten kurtulabilir [19], [20].
• Zamanaşımı / Süreler: Yeniden kiralama yasağı, kiralananın fiilen tahliye edildiği tarihten itibaren üç yıl sürer [39]. Eski kiracının, yeniden inşa ve imar sonrası öncelik hakkını kullanabilmesi için, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde iradesini olumlu yönde açıklaması gerekir. Aksi takdirde hak düşer [23], [40].
• Görevli/yetkili mahkeme: HMK m. 4/1-a bendi uyarınca, kira ilişkisinden doğan tüm alacak ve tazminat davalarında olduğu gibi, TBK m. 355'e dayalı asgari tazminat taleplerinde de dava konusunun değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir [41].
• Yaygın uygulama hataları:
  1. Kiraya verenin, kiracıyla karşılıklı sulh olarak ve tahliye protokolü imzalayarak tahliyeyi sağlamasına rağmen, kiracının daha sonra TBK m. 355'e dayanması. (Eğer tahliye bir ikale / bozma sözleşmesi niteliğindeyse, yasak işlemez).
  2. Tazminat davasının açılabilmesi için illaki cebri icra ile tahliye yapıldığının sanılması. Oysa kiraya verenin ciddi ihtar ve talebi üzerine tahliye de yeterlidir [36].
  3. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle (TBK m. 351) gerçekleşen tahliyelerde, TBK m. 355'in uygulanmayacağının zannedilmesi. Kanun metni "kiraya veren" dese de, yeni malikin tahliyesi halinde de bu yasak evleviyetle geçerlidir [32], [31].

7. Eleştirel Değerlendirme

TBK m. 355 hükmü, eski 6570 sayılı GKHK'nın ceza hukuku (hapis ve para cezası) yaptırımlarını terk ederek tamamen medeni hukuk (tazminat) alanına geçiş yapması bakımından son derece isabetlidir. Eski kanun döneminde, salt hapis cezası tehdidi kiracının maddi zararını telafi etmemekte ve katı ispat kuralları gereği işlevsiz kalabilmekteydi [38], [42]. Yeni düzenlemede yer alan "bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere" ibaresi, hukuk dogmatiği bakımından zararın ispatı gerekmeyen bir "kanuni asgari götürü tazminat" niteliğinde olup, ispat güçlüğünü kiracı lehine bertaraf etmiştir [28], [43].

Bununla birlikte, doktrinde hükmün lafzına yönelik ciddi eleştiriler mevcuttur. Hükmün, "ceza koşulu", "haksız fiil tazminatı" veya "medeni ceza" kavramları arasında gidip gelen hibrit yapısı, zarar unsurunun aranıp aranmayacağı hususunda teorik kargaşaya yol açmıştır [26], [27]. Nitekim, borçlunun (kiraya verenin) kusuru olmasa dahi salt "haklı sebep" yokluğu üzerinden asgari tutara hükmedilmesi, klasik kusur sorumluluğu ve tazminat prensipleriyle tam bir uyum arz etmemektedir [19], [27]. Yine de, sosyal devlet ilkesi ve kiracının barınma/işletme güvencesi perspektifinden bakıldığında, hükmün mevcut halinin pragmatik düzeyde caydırıcılık (önleyici işlev) sağladığı şüphesizdir [43], [44].

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.