TBK Madde 354

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerini düzenlerken "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlığı altında kiracıyı koruyucu özel ve emredici kurallar ihdas etmiştir [1], [2]. TBK m. 354, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin omurga hükümlerden biridir [3].

Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesini genel olarak "bildirim yoluyla" ve "dava yoluyla" olmak üzere iki ana usule bağlamıştır [4], [5]. Dava yoluyla sona erme sebepleri de kendi içinde "kiraya verenden kaynaklanan sebepler" ve "kiracıdan kaynaklanan sebepler" olarak sınırlandırılmıştır [6], [7]. TBK m. 354 hükmü, kanunda öngörülen bu dava sebeplerinin sınırlı sayıda (numerus clausus) olduğunu teyit etmekte ve bu sebeplerin sözleşme ile kiracı aleyhine genişletilemeyeceğini, dava açma veya ihtar sürelerinin kiracı aleyhine kısaltılamayacağını kesin bir biçimde hüküm altına almaktadır [8], [9], [10]. Hükmün temel amacı, ekonomik ve sosyal bakımdan zayıf konumda olduğu varsayılan kiracının, barınma veya mesleki faaliyetini yürüttüğü mekândan, kanunda öngörülmeyen keyfi veya sözleşmeye derç edilmiş ağırlaştırıcı sebeplerle tahliye edilmesini engellemektir [3].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Dava Yoluyla Sona Erdirme Sebeplerinin Sınırlılığı (Numerus Clausus)

TBK'nın 354. maddesi, dava yoluyla tahliye halleri için numerus clausus (sınırlı sayı) ilkesini geçerli kılmıştır [8]. Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmeyi ancak kanunda açıkça ve sınırlı sayıda sayılan sebeplere (kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması) dayanarak mahkeme kararı ile sona erdirebilir [11], [12]. Taraflar, sözleşme özgürlüğü ilkesine dayanarak kanunda yer almayan yeni bir tahliye sebebi (örneğin "kiracının aidatı bir gün geciktirmesi halinde sözleşme derhal feshedilir ve tahliye davası açılır" şeklinde bir düzenleme) ihdas edemezler [8], [9].

2.2. Kiracı Aleyhine Değiştirme Yasağı ve Hükmün Emredici Niteliği

Maddede yer alan "kiracı aleyhine değiştirilemez" ibaresi, bu düzenlemenin nispi emredici nitelikte olduğunu göstermektedir. Kamu düzenini ilgilendirmesi sebebiyle emredici nitelikte olan bu tahliye sebeplerinin, sözleşme ile kiracı aleyhine değiştirilmesi, kaldırılması veya ağırlaştırılması kesin olarak yasaklanmıştır [9]. Örneğin, tahliye davası açılması için kanunda öngörülen sürelerin kiracı aleyhine kısaltılması veya kiracının tahliye sürecini zorlaştıran sözleşme şartları, TBK m. 354 engeline takılarak geçersiz sayılacaktır [9], [10]. Buna karşılık, hükmün mefhum-u muhalifinden, dava yoluyla sona erme koşullarının kiracı lehine değiştirilmesinin (örneğin dava açma süresinin kiracı lehine uzatılmasının) mümkün olduğu sonucu çıkmaktadır.

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 339 (Uygulama Alanı): TBK m. 354'teki yasağın uygulanabilmesi için sözleşmenin konusunun bir konut veya çatılı işyeri kirası olması zorunludur [13]. Geçici kullanıma özgülenmiş ve altı aydan kısa süreli kiralamalarda bu koruyucu hüküm uygulanmaz [14].
• TBK m. 350, 351 ve 352 (Dava Sebepleri): TBK m. 354, doğrudan bu maddelerde yer alan tahliye sebeplerinin (gereksinim, imar/inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü) çerçevesini koruma altına almaktadır [7], [15], [16], [17].
• 6217 Sayılı Kanun Geçici m. 2 (Hükmün Ertelenmesi): Kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK m. 354 hükmü 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle (1 Temmuz 2020'ye kadar) uygulanmamıştır [18], [19]. Bu erteleme döneminde söz konusu kiracılar için sözleşme serbestisi ilkesi ve mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri geçerli olmuş, erteleme süresinin bitimiyle birlikte TBK m. 354 tüm konut ve çatılı işyeri kiraları için yeknesak bir şekilde uygulanmaya başlanmıştır [19], [20].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay kararlarında, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerinin kanunda tahdidi (sınırlı) olarak sayıldığı ve bu sebeplerin genişletilemeyeceği yönündeki içtihat, kökleşmiş bir kuraldır [8], [11]. Yüksek Mahkeme, sözleşmelere derç edilen ve kanunda öngörülmeyen fesih ve tahliye sebeplerini (örneğin "taşınmazın belirli bir faaliyete tahsis edilmemesi halinde doğrudan tahliye edileceğine" yönelik ek külfetler) TBK m. 354'ün emredici düzenlemesi karşısında geçersiz saymaktadır. Yargıtay, tarafların irade özerkliğinin, konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla sona erdirilmesi rejiminde, kiracı aleyhine sınırlandırıldığını kesin bir dille vurgulamaktadır.

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1: A (Kiraya veren) ile B (Kiracı) arasında akdedilen bir konut kira sözleşmesinin özel şartlar bölümüne, "Kiracı, apartman toplantılarına üç kez üst üste katılmazsa, bu durum kiraya verene sözleşmeyi tek taraflı feshederek derhal tahliye davası açma hakkı verir" şeklinde bir hüküm konulmuştur. Kiracı B'nin toplantılara katılmaması üzerine A, bu sözleşme maddesine dayanarak tahliye davası açmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 354 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır ve kiracı aleyhine değiştirilemez [8], [9]. Sözleşmeye eklenen apartman toplantısına katılmama hususu, kanunda öngörülen (gereksinim, imar, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.) tahliye sebepleri arasında yer almadığından, bu sözleşme hükmü kesin hükümsüzdür ve A'nın açtığı tahliye davası reddedilmelidir [9], [11].

Olay 2: Bir ticari şirket olan C A.Ş., mülkiyeti D'ye ait olan çatılı bir işyerini 2015 yılında kiralamıştır. Sözleşmeye, "Kiracı şirketin yıllık cirosunun belirlenen kotanın altına düşmesi halinde kiraya veren, 15 gün önceden ihtar çekmek suretiyle herhangi bir kanuni şarta bağlı olmaksızın tahliye davası açabilir" şartı eklenmiştir. 2017 yılında D, ciro düşüklüğüne dayanarak tahliye davası ikame etmiştir. Hukuki analiz: Kural olarak TBK m. 354 gereği tahliye sebepleri sözleşmeyle kiracı aleyhine genişletilemez [3]. Ancak, 6217 sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesi gereğince, kiracısı tacir (A.Ş.) olan işyeri kiralarında TBK m. 354 hükmü 1 Temmuz 2012'den itibaren 8 yıl süreyle (2020 yılına kadar) ertelenmiştir [18], [19]. Uyuşmazlığın doğduğu 2017 yılında erteleme devam ettiğinden, bu tarihte sözleşme serbestisi ilkesi gereği tarafların aralarındaki anlaşma geçerli kabul edilecek ve tahliye davası şartları sözleşme hükümlerine göre çözümlenecektir [19], [20].

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat Yükü: Kiraya veren, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirmek istediğinde, TBK m. 350-352 hükümlerinde sınırlı sayıda sayılan tahliye sebeplerinden birinin maddi ve hukuki olarak somut olayda gerçekleştiğini (örneğin ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu) ispatla mükelleftir.
• Zamanaşımı / Süreler: Kanunda dava açılması için öngörülen süreler (örneğin tahliye taahhüdüne veya iki haklı ihtara dayalı davalarda kira döneminin bitiminden itibaren bir aylık süre) hak düşürücü niteliktedir ve bu sürelerin sözleşme ile kiracı aleyhine (örneğin dava açma süresini kısaltacak şekilde) değiştirilmesi TBK m. 354 kapsamında yasaktır [9], [10].
• Görevli/Yetkili Mahkeme: HMK m. 4/1-a hükmü uyarınca, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda görevli mahkeme, miktara bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir [21].
• Yaygın Uygulama Hataları: Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini hazırlarken "sözleşme özgürlüğü" kisvesi altında kiracıya kanunda olmayan yeni yükümlülükler ve bunlara bağlı tahliye yaptırımları öngörülmesi, uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve TBK m. 354 sebebiyle hukuken hiçbir sonuç doğurmayan bir hatadır.

7. Eleştirel Değerlendirme

TBK m. 354 hükmü, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminden beri süregelen "kiracının korunması" politikasının en net tezahürüdür [22], [23]. Doktrinde bu düzenleme, kiracıyı korumaya yönelik sistemin "omurga hükmü" olarak nitelendirilmektedir [3]. Kira sözleşmesinin zayıf tarafı olarak konumlandırılan kiracının, barınma ve ticari hayatını sürdürme gibi anayasal güvence altındaki yaşamsal menfaatlerinin, kiralayanın ekonomik gücü ve dayatmaları karşısında sözleşme serbestisine kurban edilmemesi, modern sosyal hukuk devleti ilkesinin bir gereği olarak görülmektedir [24].

Bununla birlikte, doktrinde zaman zaman, sözleşme özgürlüğüne getirilen bu kesin ve mutlak sınırlandırmanın, özellikle yüksek sermayeli ticari işyeri kiracılarının korunmasında haksız sonuçlar doğurduğu; barınma ihtiyacı içindeki konut kiracısı ile basiretli bir tacir olan işyeri kiracısının TBK m. 354 şemsiyesi altında aynı katı korumaya tabi tutulmasının hakkaniyete aykırı olduğu yönünde eleştiriler dile getirilmiştir [18], [25]. Kanun koyucu bu eleştirileri kısmen dikkate alarak 8 yıllık bir erteleme süreci öngörmüş olsa da (6217 s. Kanun Geçici m. 2), 1 Temmuz 2020 itibarıyla bu ertelemenin sona ermesiyle birlikte tacir kiracılar için de mutlak koruma rejimi işlemeye başlamıştır.

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.