TBK Madde 353

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlığını taşıyan ikinci ayırımında, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi rejimine ilişkin usul kuralları m. 350 ve devamı hükümlerinde düzenlenmiştir. Kanun koyucu, kiracıyı koruma ilkesi çerçevesinde tahliye sebeplerini (numerus clausus) sınırlı saymış ve bu yola başvuru hakkını oldukça katı sürelere (kural olarak bir ay) bağlamıştır. Ancak TBK m. 353 hükmü, kiraya verenin haklı menfaatlerini korumak gayesiyle, tahliye davası açma hakkının korunmasını ve uzatılmasını sağlayan istisnai ve son derece önemli bir usuli imkân getirmektedir.

TBK m. 353 hükmü uyarınca; kiraya veren, en geç davanın açılması için kanunda öngörülen bir aylık süre içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır [1]. Bu hüküm, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) döneminde kanun metninde yer almayan, ancak uygulamadaki katı bir aylık hak düşürücü sürenin yarattığı adaletsizlikleri gidermek maksadıyla Yargıtay içtihatları ile geliştirilen "süre tutum" (sürenin uzaması) kurumunun kanunlaştırılarak pozitif hukuka dâhil edilmiş halidir [2].

İsviçre Borçlar Kanunu'nda (OR) bu tür bir süre uzatımı kurumu yer almamaktadır; zira bu mekanizma tamamen Türk kira hukukunun kendine has sıkı tahliye rejiminin Yargıtay uygulaması ile esnetilmesi çabasından doğmuştur. Mülga 6570 sayılı Kanun döneminde Yargıtay bu imkânı sadece gereksinim, yeniden inşa/imar ve yeni malikin gereksinimi sebepleri için tanımışken; TBK m. 353 hükmü, maddenin lafzı ve konumu itibarıyla kanundaki tüm tahliye sebeplerini kapsayacak şekilde genel bir kural olarak düzenlenmiştir [2, 3].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Davanın Açılması İçin Öngörülen Süre (Bir Aylık Süre)

Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi bağlamında, tahliye davasının açılması kural olarak hak düşürücü nitelikteki "bir aylık" süreye bağlanmıştır. Bu süre, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonundan itibaren; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren işlemeye başlar [4, 5]. TBK m. 353 hükmünün işletebilmesi için, kiraya verenin bu bir aylık hak düşürücü süre içerisinde ya doğrudan dava açması ya da dava açacağına dair iradesini yazılı olarak kiracıya ulaştırması zorunludur [6].

2.2. Yazılı Bildirim Şartı ve Bildirimin Ulaşması

TBK m. 353'ün getirdiği süre uzatımından faydalanılabilmesi için ihtarnamenin (bildirimin) mutlaka "yazılı" olması şarttır. Bu bir geçerlilik şartıdır. Bildirimin sadece gönderilmiş olması yeterli değildir; yazılı bildirimin dava açma süresi (bir ay) içerisinde kiracının hâkimiyet alanına "ulaşmış" olması gerekmektedir [6]. Bir aylık süre geçtikten sonra kiracıya tebliğ edilen ihtarname, süre uzatımı sonucunu doğurmaz.

2.3. Tahliye Sebebinin Bildirim Anında Gerçekleşmiş Olması Zorunluluğu

Süre uzatımı kurumunun işleyebilmesi için doktrin ve yargı kararlarında aranan en kritik maddi şart, yazılı bildirimin yapıldığı anda kiraya verenin dayandığı tahliye sebebinin (örneğin konut/işyeri gereksinimi veya yeniden inşa/imar ihtiyacı) halihazırda fiilen gerçekleşmiş ve mevcut olmasıdır [7]. İhtiyacın doğmadan veya onarım/yeniden inşa gereksinimi objektif olarak ortaya çıkmadan yapılan "ileride ihtiyacım olacak, tahliye davası açacağım" şeklindeki bir yazılı bildirim, dava süresini uzatmaz [7]. Üstelik bu gereksinimin yalnızca bildirimin yapıldığı tarihte değil, uzayan süre içinde dava açıldığı tarihte de devam ediyor olması hukukî bir zorunluluktur [8].

2.4. Sürenin Bir Kira Yılı Uzaması

Usulüne uygun ve süresinde yapılmış bir yazılı bildirim sonucunda, kanun gereği kiraya verenin dava açma süresi bir kira yılı için uzamış kabul edilir [1]. Bu durum, kiraya verenin uzayan bir kira yılı içerisindeki herhangi bir gün, ilave bir bildirim ya da şarta bağlı olmaksızın doğrudan tahliye davası açabilmesine hukukî zemin sağlar [7].

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 350 (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar): Madde 353'ün en yaygın uygulama alanı bu hükümdür. Konut/işyeri ihtiyacı olan kiraya veren, bir aylık süreyi geçirmemek adına yazılı bildirimle süre keserek davayı ilerleyen aylarda açabilir [4, 9].
• TBK m. 351 (Yeni Malikin Gereksinimi): Yeni malik, taşınmazı iktisap ettikten sonra TBK m. 351'de tanınan haklarını kullanırken (1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra dava veya sözleşme bitimi + 1 ay içinde dava), TBK m. 353'teki süre uzatımı kurumundan aynı şekilde faydalanır. Zira kanun koyucu bu hükmü hiçbir istisna öngörmeksizin düzenlediği için yeni malik sıfatıyla açılacak davalara da teşmil edileceği doktrinde açıkça ifade edilmektedir [10, 11].
• TBK m. 352 (Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler): Mülga 6570 sayılı Kanun uygulamasında sadece malikin/kiraya verenin gereksinimi ve imar/inşa sebebiyle tahliyelerde uygulanan süre uzatımı, TBK'nın sistematiğinde hiçbir ayrım yapılmaksızın tüm tahliye sebepleri için geçerli hale getirilmiştir [2]. Yani yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak açılacak davalar için de TBK m. 353'ün uygulanacağı kanunun lafzından anlaşılmaktadır.
• TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı): Tahliye sebebinin (özellikle gereksinimin) bildirim anında var olması şartı, doğrudan hakkın kötüye kullanılması yasağı ile bağlantılıdır. Henüz doğmamış bir ihtiyaç için salt süreyi uzatmak amacıyla ihtar çekilmesi TMK m. 2 kapsamında korunmaz [7, 8].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay içtihatları, TBK m. 353'ün uygulanmasında sürelere azami dikkat edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına yansıyan tipik bir uygulamada (örneğin 3. HD., E. 2017/2787, K. 2017/3690 sayılı kararı); 06.07.2009 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli sözleşmede, sözleşme kanun gereği birer yıl uzayarak devam etmiştir. Kiraya veren 11.06.2014 tarihinde keşide ettiği ve 12.06.2014 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile dava açacağını bildirmiştir. Yüksek Mahkeme, bu ihtarnamenin sözleşme bitim tarihi olan 06.07.2014'ten önce tebliğ edildiğini (yani kanundaki davanın açılması için öngörülen bir aylık süre içinde/öncesinde ulaştığını) tespit etmiş ve TBK m. 353 uyarınca dava açma süresinin, ihtarı takip eden uzayan kira yılının sonu olan 06.07.2015 tarihine kadar uzadığını kabul etmiştir. Dolayısıyla bu süre uzatımı mekanizması sayesinde 21.10.2014 tarihinde açılan dava süresinde kabul edilmiş ve mahkemenin aksi yöndeki kararı bozulmuştur [12, 13].

Ayrıca Yargıtay, bildirimde dayanılan tahliye sebebinin, dava açıldığı tarihte de samimi, zorunlu ve sürekli olarak devam etmesi şartını istikrarlı bir biçimde aramaktadır [8].

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1: 1 Ekim 2023 tarihinde birer yıl uzayarak devam eden ve başlangıç tarihi 1 Ekim olan bir konut kira sözleşmesinde, kiraya veren (A), konuta kendisinin taşınma ihtiyacı hasıl olduğu için 10 Ekim 2023 tarihinde kiracı (B)'ye bir ihtarname keşide ederek, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açacağını bildirmiş ve ihtarname 15 Ekim 2023 tarihinde kiracıya tebliğ edilmiştir. Kiraya veren (A) ekonomik nedenlerle taşınma sürecini ertelemiş ve tahliye davasını 20 Nisan 2024 tarihinde açmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 350 uyarınca davanın sözleşme bitim tarihi olan 1 Ekim'den itibaren bir ay içinde (1 Kasım'a kadar) açılması gerekmektedir. (A), davanın açılması için öngörülen bu bir aylık süre dolmadan önce (15 Ekim'de ulaşacak şekilde) dava açacağını yazılı olarak bildirmiştir. TBK m. 353 gereği, dava açma süresi bir kira yılı uzamış ve 1 Ekim 2024'e kadar dava açma hakkı muhafaza edilmiştir [6]. Bildirim anında (A)'nın gerçek bir ihtiyacı olduğu varsayıldığında, 20 Nisan 2024'te açılan dava süresinde açılmış geçerli bir davadır.

Olay 2: Kiraya veren (X), 1 Mayıs 2024 bitim tarihli çatılı işyeri kira sözleşmesine ilişkin olarak, sırf tahliye davası açma hakkını saklı tutmak maksadıyla 15 Mayıs 2024 tarihinde kiracısına bir ihtarname göndererek işyerini kendi kullanacağı için tahliye davası açacağını bildirmiştir. İhtarname 20 Mayıs 2024'te tebliğ edilmiştir. Ancak (X)'in aslında halihazırda faal bir başka işyeri bulunmakta olup, yeni işyeri açma projesi henüz somutlaşmamıştır. (X), 6 ay sonra işyeri açma kararı kesinleşince Kasım 2024'te dava açmıştır. Hukuki analiz: Bildirim, bir aylık süre içinde (1 Haziran'a kadar) yapılmış olmakla birlikte, TBK m. 353'ün aradığı maddi şart gerçekleşmemiştir. Yazılı bildirimin yapıldığı anda dayanılan tahliye sebebinin (işyeri gereksiniminin) somut, güncel ve zorunlu bir şekilde mevcut olması gerekir [7]. Henüz doğmamış bir ihtiyaç için yapılan bildirim süre uzatımı sonucu doğurmayacağından, Kasım 2024'te açılan tahliye davası hak düşürücü sürenin geçmiş olması nedeniyle usulden reddedilecektir [7, 8].

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat Yükü: Kiraya veren, süreyi kesen yazılı bildirimin sadece keşide edildiğini değil, yasal bir aylık dava açma süresi içerisinde kiracıya "ulaştığını/tebliğ edildiğini" ispatla mükelleftir [6]. Ayrıca tahliye sebebinin bildirim anında fiilen var olduğu ve dava anında da devam ettiği hususlarının ispatı kiraya verene düşer.
• Zamanaşımı / Süreler: Dava açma süresi ile TBK m. 353'te düzenlenen uzama süresi bir "hak düşürücü süre" niteliğindedir. Mahkemece re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır [6]. Bir aylık sürenin kaçırılması halinde tahliye davası dinlenmez.
• Görevli/yetkili mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda (tahliye davaları dâhil) dava değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
• Yaygın uygulama hataları: Bildirimin iadeli taahhütlü posta veya noter yerine ispatı zor olan alelade yollarla gönderilmesi, bildirimin sözleşme bitim tarihini takip eden bir aylık sürenin son günlerinde kargoya verilip tebliğinin bir aylık süreden sonraya sarkması ve henüz gerçekleşmemiş/soyut gereksinimlere dayanılarak "süre kesme" saikiyle hareket edilmesi en sık karşılaşılan hukuki hatalardır [6, 7].

7. Eleştirel Değerlendirme

TBK m. 353 hükmü, mülga 6570 sayılı Kanun dönemindeki Yargıtay uygulamasının pozitif hukuk metnine dönüştürülmesi açısından faydalı olmakla birlikte, doktrinde ciddi eleştirilere de konu edilmiştir.

Mülga Kanun döneminde Yargıtay tarafından yaratılan süre uzatımı imkânı; yalnızca gereksinim (m. 7/b, c), yeni malikin gereksinimi (m. 7/d) ve yeniden inşa/imar (m. 7/ç) sebepleriyle açılacak tahliye davalarına hasredilmişti [2]. Zira bu sebepler kiraya verenin veya yeni malikin şahsi ve kaçınılmaz ihtiyaçlarından doğan durumlardı. Ancak 6098 sayılı TBK m. 353 hükmü, kanun sistematiğinde her iki ayırımın da (Kiraya verenden kaynaklanan sebepler - m. 350, 351 ve Kiracıdan kaynaklanan sebepler - m. 352) sonuna, hiçbir istisna öngörülmeden eklenmiştir.

Doktrinde (özellikle M. Alper Gümüş tarafından), TBK m. 353'teki dava açma süresinin uzamasına yönelik hükmün, "bütün" tahliye sebepleri bakımından (örneğin iki haklı ihtar sebebiyle veya yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye) uygulanmasının isabetli olmadığı, bu hükmün yalnızca TBK m. 350 ve 351'de ifade edilen gereksinim ve inşa/imar kaynaklı tahliye sebepleri bakımından uygulanması gerektiği haklı olarak savunulmaktadır [14]. Zira yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede veya iki haklı ihtara dayalı tahliyede, tahliye sebebi bizzat kiracının açık bir taahhüdünden ya da temerrüdünden doğmaktadır. Bu gibi kesinleşmiş irade veya ihlal beyanlarının ardından, kiraya verene bir yıllık geniş bir esneklik tanınması, tahliye taahhüdü ve ihtar mekanizmalarının özüyle ve sözleşme güvenliğiyle çelişki yaratabilmektedir. Kanun koyucunun Yargıtay içtihadını kodifiye ederken bu ayrıntıyı göz ardı etmesi, kanun yapma tekniği açısından eksiklik olarak değerlendirilebilir.

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.