TBK Madde 348

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Dördüncü Bölümü ("Kira Sözleşmesi"), İkinci Ayırımı ("Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları") altında düzenlenen 348. maddesi, kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona erdirilmesine ilişkin şekil şartını hüküm altına almaktadır [1]. İlgili hüküm, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (GKHK) 11. maddesinde yer alan fesih bildiriminin "yazı ile" yapılması gerekliliğini korumuş, ancak sistematik bir bütünlük sağlamak amacıyla bu şartı bağımsız bir madde ve fıkra olarak düzenlemiştir [2].

Konut ve çatılı işyeri kiraları, zayıf konumda olduğu kabul edilen kiracıyı koruma gayesiyle kendine özgü, emredici niteliği ağır basan kurallara tabi tutulmuştur. Bu sözleşmelerde kural olarak belirli süreli sözleşmeler sürenin bitimiyle kendiliğinden sona ermez; kiracının Kanun'da öngörülen sürelere uyarak yapacağı bildirimle sona erer (TBK m. 347) [3, 4]. İşte TBK m. 348, bu feshin (bildirimin) hukuki sonuç doğurabilmesi için kesin bir geçerlilik şartı olarak "yazılı şekil" unsurunu emretmektedir [5].

İsviçre Borçlar Kanunu (OR) m. 266l düzenlemesi incelendiğinde, fesih bildiriminin yazılı olması zorunluluğunun orada da mevcut olduğu görülmektedir. Ancak İsviçre hukuku, kiraya verenin fesih bildirimleri için "kanton tarafından onaylanmış resmi bir form" kullanma zorunluluğu getirerek (OR Art. 266l f. 2) şekil şartını daha da ağırlaştırmıştır. Türk kanun koyucusu ise, kiraya veren ve kiracı arasında bu yönde bir ayrım yapmamış; fesih bildirimini her iki taraf için de "adi yazılı şekil" şartına bağlamakla yetinmiştir.

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Fesih Bildirimi ve Hukuki Niteliği

Fesih bildirimi, sürekli borç ilişkisi doğuran kira sözleşmesini geleceğe etkili (ex nunc) olarak ortadan kaldıran, bozucu yenilik doğuran (inşai) bir tek taraflı irade beyanıdır [6]. Bozucu yenilik doğuran hakların genel karakteristiği gereği, bu beyan muhatabın (karşı tarafın) hâkimiyet alanına ulaştığı anda hukuki sonuçlarını doğurur ve kural olarak tek taraflı geri alınamaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu beyanın işlevselliği, tarafların TBK m. 347 ve m. 368 gibi maddelerde öngörülen yasal bildirim sürelerine (örneğin 15 gün veya 3 ay) riayet etmesine bağlıdır [7, 8].

2.2. Geçerlilik Şartı Olarak Yazılı Şekil

TBK m. 348'de yer alan yazılı şekil şartı, ispat kolaylığı sağlayan bir kural (ispat şartı) değil, kesin bir "geçerlilik şartı"dır (sıhhat şartı) [5]. TBK m. 12/2 hükmü uyarınca, "Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz" [9, 10]. Dolayısıyla, yazılı şekilde yapılmayan bir fesih bildirimi "kesin hükümsüzlük (batıl)" yaptırımına tabidir ve sözleşmeyi sona erdirme iradesi hukuken hiç var olmamış kabul edilir [5].

Adi yazılı şeklin unsurları olan metin ve ıslak imza (veya güvenli elektronik imza), bu bildirimde bulunmak zorundadır (TBK m. 14). Telefon görüşmesi, sözlü beyan veya imzasız elektronik iletiler (örneğin salt WhatsApp veya SMS mesajı) geçerli bir fesih bildirimi teşkil etmez. Fikret Eren ve Kemal Oğuzman gibi doktrin öncülerinin de belirttiği üzere, kanuni şekil şartları tarafları düşünmeye sevk etme (uyarı fonksiyonu) ve hukuki işlem güvenliğini sağlama amacı güder. İşbu maddede de şekil şartı, sözleşmenin sona erip ermediği konusundaki belirsizlikleri kesin olarak ortadan kaldırmaya matbuftur.

2.3. TTK Madde 18/3 ile Olan Kesim Noktası (Ticari İşyeri Kiraları)

Çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin her iki tarafı da "tacir" sıfatını haizse ve kiralama ticari işletme faaliyeti kapsamında yapılmışsa, Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 18/3 hükmü devreye girer. İlgili madde uyarınca; tacirler arasında diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe veya sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbar ve ihtarların "noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta (KEP) sistemi ile" yapılması zorunludur [11, 12]. Bu bağlamda, her ne kadar TBK m. 348 "adi yazılı şekli" yeterli görse de, tacirler arası çatılı işyeri kira sözleşmelerinin feshinde TTK m. 18/3'te öngörülen nitelikli (ağırlaştırılmış) yazılı şekil şartına uyulması hukuki bir zorunluluktur.

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 347 ile İlişkisi: Bildirim süreleri ve fesih hakkının kullanımı bütünüyle TBK m. 347'de ihdas edilmiştir. 347. madde uyarınca kiracının sürenin bitiminden "en az on beş gün önce", kiraya verenin ise 10 yıllık uzama süresi sonunda "en az üç ay önce" bulunması gereken bildirimlerin, TBK m. 348 uyarınca mutlak surette yazılı yapılması şarttır [4, 13, 14]. Aksi halde sözleşme, aynı koşullarla bir yıl daha uzamış kabul edilir (TBK m. 347/1).
• TBK m. 12 ve m. 14 ile İlişkisi: Hukuki işlemlerde şeklin sonuçları (geçerlilik şartı) ve yazılı şeklin unsurları (imza zorunluluğu) ile ilgili genel hükümler, TBK m. 348'in tamamlayıcısıdır.
• TBK m. 349 (Aile Konutu) ile İlişkisi: Kiralanan yer aile konutu vasfındaysa, TBK m. 348 uyarınca şekle uygun (yazılı) olarak yapılan bir fesih bildiriminin geçerli olabilmesi ayrıca diğer eşin açık rızasının da mevcudiyetine bağlıdır (TBK m. 349/1) [2, 15].
• TMK m. 2 (Dürüstlük Kuralı) ile İlişkisi: Şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması yasağı bağlamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceği doktrinde tartışmalıdır. Kural olarak şekle aykırılık re'sen gözetilir; ancak karşı taraf bildirimi sözlü kabul edip buna dayanarak mecuru başkasına kiralarsa ve daha sonra şekil eksikliğini ileri sürerse, bu durum TMK m. 2 uyarınca korunmaz.

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay 3. ve 6. Hukuk Dairelerinin konut ve çatılı işyeri kiralarına yönelik yerleşik içtihatlarında, yazılı şekil şartı son derece katı bir şekilde uygulanmaktadır. Yargıtay, tarafların şifahi olarak sözleşmenin feshi konusunda mutabık kalmalarının, taşınmaz fiilen tahliye edilip anahtar teslim edilmediği sürece sözleşmeyi usulen feshetmeyeceğini belirtmektedir [16].

Yargıtay içtihatlarına göre, yazılı fesih bildiriminin salt hazırlanmış olması yeterli olmayıp, süresi içinde karşı tarafa ulaştığının kanıtlanması gerekir. İspat yükü, bildirimi gönderen tarafa aittir. Yargıtay, adi yazılı şekilde gönderilen adi posta mektuplarının ulaştığının ispatının zorluğu nedeniyle, tebligatların PTT kanalıyla iadeli taahhütlü olarak veya Noter marifetiyle yapılmasını ispat hukuku açısından elzem kabul etmektedir. Ayrıca TTK m. 18/3 hükmüne tabi ticari kiralamalarda Yargıtay, tacir sıfatını haiz kiracının veya kiraya verenin adi yazılı fesih ihbarlarını şekle aykırılık sebebiyle reddetmekte, mutlak surette yasadaki sınırlı yollarla (noter, iadeli taahhütlü mektup vb.) yapılan fesihleri geçerli saymaktadır.

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1: Bay (A), Bayan (B)'ye ait konutu 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli sözleşme ile kiralamıştır. Bay (A), 10.12.2023 tarihinde kiraya veren Bayan (B)'yi telefonla arayarak "Ocak ayında çıkıyorum, sözleşmeyi yenilemeyeceğim" demiş, Bayan (B) de buna sözlü olarak "Tamam, onaylıyorum" yanıtını vermiştir. Ancak Bay (A), yeni evindeki tadilatlar bitmediği için 15.01.2024'te evde kalmaya devam ettiğini beyan etmiştir. Bayan (B), fesih bildirimi yapıldığını öne sürerek taşınmazın tahliyesini talep etmiştir. Hukuki analiz: TBK m. 347/1 uyarınca kiracının fesih bildirimi, sürenin bitiminden en az on beş gün önce yapılmalıdır. Ancak TBK m. 348'e göre bu bildirimin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır [5, 17]. Sözlü fesih beyanı, karşı tarafça onaylansa dahi geçerli bir fesih beyanı olarak hüküm doğurmaz. Bu nedenle sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzamıştır. Kiraya veren Bayan (B)'nin tahliye talebi hukuki dayanaktan yoksundur.

Olay 2: (X) A.Ş. ile (Y) Ltd. Şti. arasında 01.03.2020 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli çatılı işyeri kira sözleşmesi akdedilmiştir. (X) A.Ş., kira süresinin bitimine 2 ay kala (Y) Ltd. Şti.'nin kurumsal elektronik posta adresine adi bir e-posta göndererek sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmiştir. Hukuki analiz: Her ne kadar TBK m. 348 fesih bildiriminin "yazılı" olmasını şart koşsa da, olayda tarafların ikisi de tüzel kişi tacirdir ve kiralama ticari bir işleme matbuftur. Bu durumda TTK m. 18/3'ün getirdiği ağırlaştırılmış şekil şartları (noter, taahhütlü mektup, KEP vb.) devreye girer [11, 12]. Adi elektronik posta (KEP olmaksızın), elektronik imza içermediği ve TTK m. 18/3'teki usullere uymadığı için şekle aykırıdır ve geçerli bir fesih bildirimi teşkil etmez.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Fesih bildiriminin yasada aranan süreler içerisinde (örneğin 15 gün önce) yazılı olarak yapıldığını ve karşı tarafın hakimiyet alanına (tebliğ) girdiğini ispat külfeti, fesih hakkını kullanan tarafa (iddia edene) aittir [5].
• Zamanaşımı / Süreler: Fesih bildirimi, kendi başına bir dava açma süresi değil, sözleşmenin yenilenmesini engelleyen hukuki işlemdir. Süreler (15 gün, 3 ay vb.) TBK m. 347 ve devamı uyarınca sıkı sıkıya uygulanır. Süresi geçtikten sonra ulaşan yazılı bildirim, ancak "bir sonraki" kira dönemi için fesih iradesi olarak geçerli sayılır (TBK m. 328/2 kıyasen).
• Görevli/yetkili mahkeme: Geçerli fesih bildirimine rağmen taşınmaz tahliye edilmezse, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4 uyarınca kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılmalıdır.
• Yaygın uygulama hataları: Tarafların aralarındaki karşılıklı güvene dayanarak WhatsApp, SMS veya şifahi görüşmeler üzerinden sözleşmeyi feshettiklerini düşünmeleri. Bu gibi hallerde kira dönemi kendiliğinden uzar ve kiracının kira bedelini ödeme borcu devam eder.

7. Eleştirel Değerlendirme

Doktrinde TBK m. 348'in getirdiği yazılı şekil şartının yerinde olduğu geniş bir mutabakatla kabul edilmekle birlikte, hükmün lafzının ve mehaz kanunla olan farklılığının eleştirilen yönleri mevcuttur. İsviçre Borçlar Kanunu (OR 266l), kiracı ve kiraya veren arasındaki asimetrik güç ilişkisini göz önüne alarak, zayıf taraf olan kiracının fesih bildirimini sadece adi yazılı şekle bağlamış; fakat güçlü taraf olan kiraya verenin fesih beyanını kantonlarca onaylanmış özel bir resmi form ile yapması şartını (formularpflicht) getirmiştir. Türk Hukukunda böyle bir ikili sistemin benimsenmemesi, kiraya verenin tahliye süreçlerinde standart ve caydırıcı bilgilendirme metinlerini kullanma gerekliliğini dışlamıştır.

Ayrıca, TMK m. 2 (dürüstlük kuralı) ve şekle aykırılığın ileri sürülmesi bağlamında, kanun koyucunun salt yazılı şekil demekle yetinmesinin, günümüzdeki elektronik iletişim kanalları (mobil mesajlaşma uygulamaları vb.) kullanılarak kurulan güvenli mutabakatları saf dışı bırakması modern hukuk ihtiyaçlarıyla bazen çelişmektedir. Ancak kira hukukunun kamu düzenine ve zayıfın korunması ilkesine yaklaşan yapısı dikkate alındığında, bu şekilci yaklaşımın suiistimalleri önleme işlevinin halen ağır bastığı yönündeki akademik takdir çoğunluktadır.

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.