TBK Madde 343

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Dördüncü Bölümü altında, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ayrımında yer alan 343. madde, "Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz." amir hükmünü ihtiva etmektedir [1]. Bu hüküm, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un (GKHK) 9. maddesinin güncel dildeki karşılığı niteliğindedir [2]. Dilinin sadeleştirilmesi haricinde, mehaz kanundaki düzenleme yeni kanunda aynen muhafaza edilmiştir [2].

Kanun koyucunun bu düzenlemeyi ihdas etmesindeki temel amaç, konut ve çatılı işyeri kiralarında zayıf konumda olan kiracıyı korumaktır [3]. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, sözleşmede yer alan yükümlülüklerin, şartların ve edim dengesinin kiraya veren tarafından tek taraflı olarak veya zımni baskı ile kiracı aleyhine ağırlaştırılmasının önüne geçilmesi hedeflenmiştir [3]. Kira sözleşmelerinin sürekli borç ilişkisi doğuran yapısı göz önüne alındığında, barınma veya ticari faaliyetini sürdürme ihtiyacı içindeki kiracının, kira bedeli haricindeki hususlarda (örneğin yan giderlerin üstlenilmesi, ödeme tarihlerinin öne çekilmesi gibi) sözleşme koşullarının aleyhe değiştirilmesine karşı kesin bir kanuni kalkan ile korunması sağlanmıştır [3, 4].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı

Madde metninde yer alan "kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz" ibaresi, taraflar arasındaki sözleşme serbestisinin kira ilişkisi kurulduktan sonra kiracı aleyhine daraltıldığını göstermektedir. Bu yasak, gerek sözleşmenin devam ettiği orijinal süre içinde gerekse sözleşmenin yenilendiği (uzadığı) dönemlerde geçerlidir [4]. Dolayısıyla, kiraya veren, sözleşme şartlarında tek taraflı irade beyanıyla yahut sözleşme yenileme aşamasındaki dayatmalarıyla kiracının durumunu ağırlaştırıcı nitelikte değişiklikler talep edemez [3, 4]. Değişikliğin kiracı aleyhine olup olmadığı, somut olayın özelliklerine ve sözleşmenin ilk kurulduğu andaki menfaatler dengesine bakılarak objektif bir biçimde değerlendirilir. Hükmün mefhum-u muhalifinden, kiracının lehine olan değişikliklerin yapılmasında herhangi bir hukuki engel bulunmadığı anlaşılmaktadır [3].

2.2. İstisna: Kira Bedelinin Belirlenmesi

TBK m. 343, kiracı aleyhine değişiklik yasağının tek ve yegâne istisnasını "kira bedelinin belirlenmesi" olarak açıkça ifade etmiştir [4]. Enflasyon ve ekonomik dalgalanmalar karşısında, uzun süreli bir borç ilişkisi olan kira sözleşmesinde kira bedelinin sabit kalması kiraya veren açısından katlanılamaz olacağından, kanun koyucu kira bedelinde yapılacak artışları bu yasağın dışında tutmuştur [4]. Başka bir ifadeyle, yenilenen dönemde başlangıçtaki kira bedelinden daha yüksek bir meblağın belirlenmesi mümkündür ve bu durum "kiracı aleyhine değişiklik" yasağının ihlali olarak nitelendirilemez [4]. Ancak bu istisnai artış imkânı da sınırsız olmayıp, TBK m. 344 ve devamı hükümlerinde öngörülen (TÜFE/ÜFE oranları vb.) yasal sınırlamalara tabidir [5].

3. Sistematik İlişkiler

• Mülga 6570 Sayılı GKHK m. 9: Hükmün tarihsel kökeni olup, TBK m. 343, bu eski düzenlemenin dilde sadeleştirilmiş halini yansıtmaktadır [2].
• TBK m. 344 ve 345 (Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Dava Süreleri): TBK m. 343’te "kira bedelinin belirlenmesi dışında" denilerek açılan istisna alanı, TBK m. 344'te detaylandırılmıştır. Kira bedelinin hangi kıstaslara (TÜFE ortalaması, hâkimin hakkaniyet indirimi vb.) göre artırılacağı ve bu artışın talep edilme usulü bu maddelerle organik bir bütünlük oluşturur [5, 6].
• TBK m. 346 (Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı): TBK m. 343’teki genel yasağın özel bir görünümü niteliğinde olan m. 346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini (özellikle ceza koşulu veya muacceliyet kayıtlarının geçersizliğini) amirdir [7]. Her iki madde de kiracıyı koruyucu sosyal hukuk devleti ilkesinin yansımalarıdır.
• 6217 Sayılı Kanun Geçici Madde 2 (Süre Ertelemesi): Hükmün yürürlüğe girdiği dönemde, kiracının Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayıldığı veya kamu/özel hukuk tüzel kişisi olduğu işyeri kiraları bakımından TBK m. 343'ün uygulanması 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir [8, 9]. Bu dönemde (01.07.2020 tarihine kadar) sözleşme serbestisi kuralları ve mülga 818 sayılı BK hükümleri uygulanmıştır [9]. Anılan erteleme süresi sona erdiğinden, hüküm günümüzde tüm konut ve çatılı işyeri kiralarında eksiksiz uygulanmaktadır.

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay kararlarında TBK m. 343 (ve mülga karşılığı olan GKHK m. 9) katı bir biçimde uygulanmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daireleri, kira sözleşmesi devam ederken veya zımnen yenilenirken kiraya verenin tek taraflı iradesiyle kiracının ödeme yükümlülüklerini ağırlaştıran kayıtları (örneğin; kira bedeli ödeme gününün ayın sonundan başına çekilmesi, sözleşmede yer almayan yeni bir yan giderin kiracıya yüklenilmesi) geçersiz saymaktadır.

Yargıtay içtihatlarına göre; "kira bedelinin belirlenmesi" istisnası yalnızca salt kira parasına ilişkin olup, artış miktarının veya artış koşullarının kiracının yasal sınırlarının ötesine taşınması kabul edilmemektedir. Yenilenen kira sözleşmelerinde, kira parasının TBK m. 344 uyarınca artırılması dışındaki her türlü aleyhe sözleşme değişikliği (cezai şart eklenmesi, kefaletin kapsamının genişletilmesi vb.) mutlak emredici hükümlere aykırılık teşkil edeceğinden kesin hükümsüzlük (batıl) yaptırımına tabidir.

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1 (Kurmaca Senaryo): Taraflar arasında akdedilen 1 yıllık konut kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ayın 15'i ile 20'si arasında ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme, sürenin sonunda TBK m. 347 uyarınca kendiliğinden 1 yıl uzamıştır. Uzama dönemine girilirken kiraya veren, gönderdiği ihtarname ile yeni dönemde kira bedellerinin peşin olarak her ayın 1'i ile 5'i arasında ödenmesi gerektiğini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmiştir. Hukuki Analiz: TBK m. 343 uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin artırılması haricinde kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamaz [1, 4]. Ödeme günlerinin kiracının aleyhine olacak şekilde öne çekilmesi, doğrudan kiracının ifa zamanını ağırlaştıran bir değişikliktir. Bu nedenle kiraya verenin bu tek taraflı değişikliği geçersizdir; kiracı, kira bedelini sözleşmede yazılı olan ayın 15'i ile 20'si arasında ödemeye devam edebilir ve kiraya veren salt bu nedenle temerrüt hükümlerini işletemez.

Olay 2 (Kurmaca Senaryo): Çatılı işyeri niteliğindeki taşınmaz için yapılan 3 yıllık kira sözleşmesinin süresi dolmuş ve sözleşme yenilenmiştir. Kiraya veren, yeni dönem için kira bedelini TBK m. 344 sınırları (TÜFE on iki aylık ortalaması) dâhilinde artırmış; buna ek olarak, binada yeni işe alınan özel güvenlik görevlisinin maaşının da sözleşmede önceden yer almamasına rağmen kiracı tarafından "yan gider" olarak ödenmesini talep etmiştir. Hukuki Analiz: Yeni dönemde kira bedelinin TBK m. 344 sınırları dâhilinde artırılması, m. 343’te açıkça belirtilen "kira bedelinin belirlenmesi dışında"ki yasal istisna kapsamında olduğundan tamamen geçerlidir [4]. Ancak sözleşmenin ilk halinde yer almayan veya kat mülkiyeti / yönetim planı çerçevesinde yasal olarak kiracıya düşmeyen yeni bir mali yükümlülüğün (güvenlik görevlisi maaşı) sonradan tek taraflı dayatılması TBK m. 343'te yer alan aleyhe değişiklik yasağını ihlal eder [1]. Bu sebeple kiracı, sadece yasal artış oranındaki yeni kira bedelini ödemekle yükümlü olup, ek gider talebini reddedebilir.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiracı aleyhine bir değişiklik yapıldığını (örneğin rızası dışında ödeme koşullarının zorlaştırıldığını) iddia eden taraf, ilk sözleşme metnini ve yapılan tek taraflı aleyhe işlemi genel ispat kuralları çerçevesinde (yazılı delille) ispat etmelidir.
• Zamanaşımı / Süreler: TBK m. 343'e aykırılık teşkil eden aleyhe değişiklikler kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğundan (kesin hükümsüzlük), bu yöndeki itirazlar herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. Ticari ve tüzel kişi kiracılar için uygulanan 8 yıllık erteleme süresi (TBK m. 343'ün uygulanmaması durumu) 01.07.2020 tarihinde sona ermiş olup güncel uyuşmazlıkların tamamında bu madde doğrudan uygulanır [8, 9].
• Görevli/yetkili mahkeme: HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, TBK m. 343 bağlamındaki tespit ve eda davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
• Yaygın uygulama hataları: Uygulamada en sık yapılan hata, kiracının zımni rızası veya "yeni sözleşme imzalatılması" baskısı ile (tahliye tehdidi altında) sözleşme koşullarının aleyhe değiştirilmesidir. Doktrinde, kiracının açık rızası olsa dahi, kiracı aleyhine olan bu tür yapısal değişikliklerin geçerliliği tartışmalıdır. Bir diğer hata ise işyeri kiralarında 8 yıllık yasal erteleme süresinin bittiğinin unutulması ve tacir kiracılara karşı hâlâ sözleşme serbestisi zannıyla tek taraflı dayatmalarda bulunulmasıdır [8].

7. Eleştirel Değerlendirme

Doktrinde TBK m. 343 hükmüne yönelik yöneltilen en temel eleştiri, maddenin lafzi sınırlarının "kiracının açık rızası" halindeki durumları tam olarak aydınlatmamasıdır [3]. Kanun metninde "kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz" ibaresi mutlak bir ifade tarzıyla kaleme alınmıştır [1]. Hukuk otoritelerine göre; söz konusu hükmün kiracıyı korumak adına getirilmiş olduğu açık ise de, "kiracının rıza göstermesi durumunda kira sözleşmesinde kira bedeli dışında değişiklik yapılıp yapılamayacağı hükümden anlaşılamamaktadır" [3].

Burada hâkim olan akademik eğilim, hükmün nispi emredici karakterde kabul edilmesidir. Yani, sözleşmede yapılacak değişiklik kiracının lehine ise (örneğin kira parasının düşürülmesi, ceza koşulunun kaldırılması) elbette geçerli sayılmalıdır [3]. Ancak kiracı lehine olmayan değişikliklerde, tarafların karşılıklı anlaşması (ikale veya yeni protokol) halinde dahi durumun TBK m. 27'deki genel emredici sınırlara ne ölçüde takılacağı konusunda tereddütler mevcuttur. Doktrinde, kanun koyucunun niyetinin kiracıyı her halükarda (kendi rızasıyla bile olsa, zira bu rızanın tahliye baskısıyla alındığı karinesi güçlüdür) korumak olduğu savunulmaktadır. Dolayısıyla, madde metninin uygulamada ortaya çıkabilecek rızai aleyhe değişiklikler bakımından daha net ve "taraflar aksini kararlaştırsa bile" gibi bir şerh içerecek şekilde kaleme alınmış olması gerektiği ifade edilmektedir.

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.