TBK Madde 323

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 323. maddesi, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının, sözleşmesel pozisyonunu bir üçüncü kişiye devretmesini, yani "Kira İlişkisinin Devri" müessesesini düzenlemektedir. Bu hüküm, Kanun'un Dördüncü Bölümünde, İkinci Ayırım olan "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlığı altında yer almakla birlikte, niteliği gereği genel hükümlere de yansımaları olan temel bir düzenlemedir.

Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nda (BK) ve mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'da (GKHK m. 12) kira sözleşmesinin devri yasaklayıcı ve oldukça katı bir kurala bağlanmışken, 6098 sayılı TBK, İsviçre Borçlar Kanunu'nun (OR) 263. maddesini (Art. 263 OR) mehaz alarak bu kurumu yeniden kaleme almıştır [1]. TBK m. 323, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının sözleşmeyi devretme hakkını kural olarak kiraya verenin "yazılı rızasına" bağlamış; ancak işyeri kiraları bakımından kiraya verenin rıza göstermekten keyfi olarak kaçınmasını engelleyerek, devir kurumuna ekonomik ve ticari hayatın gerekliliklerine uygun bir esneklik kazandırmıştır [1, 2].

Hükmün sistematiğinde dikkat çeken en önemli husus, devrin hukuki sonuçlarının açıkça düzenlenmiş olmasıdır. Geçerli bir devir işlemi ile devralan, sözleşmede devreden kiracının yerine geçer ve devreden kiracı borçlarından kurtulur. Ancak kanun koyucu, işyeri kiralarında kiraya vereni korumak amacıyla, devreden kiracının sorumluluğunun en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen devam edeceğini öngörmüştür [2].

Önemli Not (Erteleme Durumu): 6217 sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesi (6353 sayılı Kanun ile değişik) uyarınca, kiracının Türk Ticaret Kanunu (TTK) kapsamında tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK m. 323 hükmünün uygulanması 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir [3-5]. Bu erteleme süresi 01.07.2020 tarihinde sona ermiş olup, anılan tarihten itibaren TBK m. 323 hükmü, tacir ve tüzel kişi kiracılar dâhil tüm işyeri kiraları için tam ve eksiksiz olarak yürürlüğe girmiştir [6].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Yazılı Rıza Şartı

TBK m. 323 fıkra 1 uyarınca, kira ilişkisinin devri için kiraya verenin "yazılı rızası" şarttır. Buradaki yazılı şekil, ispat şartı değil, bizzat işlemin geçerlilik şartı (sıhhat şartı) olarak kabul edilmektedir [1]. Yazılı rıza sözleşmenin kurulması anında peşinen verilebileceği gibi, devir işlemi sırasında veya devirden sonra icazet (onama) şeklinde de verilebilir. Rızanın yazılı olmaması halinde yapılan devir işlemi kiraya verene karşı geçersiz olup, kiraya veren açısından yeni kişi "fuzuli şagil" veya alt kiracı statüsünde dahi kabul edilemez; bu durum kiraya verene sözleşmeyi haklı nedenle fesih imkânı tanır.

2.2. İşyeri Kiralarında Haklı Sebep ve Rızadan Kaçınma Yasağı

Maddenin en yenilikçi yönü, işyeri kiralarında kiraya verenin "haklı sebep olmadıkça" yazılı rıza vermekten kaçınamayacağının düzenlenmesidir [1, 2]. İşyeri kiralarında, kiracının ticari işletmesinin devri veya müşteri çevresinin (peştemaliye) korunması gibi ticari zaruretler, sözleşmenin devrini ekonomik bir ihtiyaç haline getirir. Haklı sebep kavramı kanunda tanımlanmamış olup, her somut olayda hâkim tarafından TMK m. 4 çerçevesinde takdir edilir. Doktrinde (Fikret Eren, Turgut Öz vb.) kabul edildiği üzere haklı sebeplere şunlar örnek gösterilebilir: Devralacak yeni kiracının ödeme gücünün (sol ödeme kabiliyetinin) yetersiz olması, kiralananda yapılacak yeni ticari faaliyetin binanın yapısına veya komşulara zarar verme ihtimali, yahut yeni kiracının rakip bir firma olması. Eğer kiraya veren haksız yere rıza vermekten kaçınırsa, kiracı mahkemeye başvurarak rıza yerine geçecek bir hâkim kararı talep edebilir.

2.3. Taraf Değişikliği ve Borçtan Kurtulma (Yenilik Doğurucu Etki)

Kiraya verenin rızasıyla gerçekleşen devir işlemi, üç taraflı (sui generis) bir sözleşme niteliğindedir. TBK m. 323/2'ye göre devralan kişi, eski kiracının sözleşmesel konumunu tüm hak ve borçları ile (ex nunc - ileriye etkili olarak) devralır. Sözleşmenin tarafı artık yeni kiracıdır. Devreden kiracı ise kural olarak (konut kiralarında tamamen, işyeri kiralarında kuralın istisnasıyla) kiraya verene karşı borçlarından kurtulur [1, 2].

2.4. İşyeri Kiralarında İki Yıllık Müteselsil Sorumluluk

İşyeri kiralarında devrin kiraya veren aleyhine yaratabileceği riskleri bertaraf etmek amacıyla kanun koyucu, TBK m. 323/3 ile istisnai bir kural getirmiştir: "İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur" [2, 7, 8]. Bu iki yıllık sürenin başlangıcı, kural olarak devir işlemine kiraya verenin onay verdiği tarihtir. Bu süre kesin bir üst sınır olup, sözleşmenin bitimine kalan süre iki yıldan az ise, müteselsil sorumluluk sözleşmenin bitiminde sona erer.

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 198 (Borcun Üstlenilmesinde Bağlı Hak ve Borçlar / Kefalet İlişkisi): Kira ilişkisinin devrinin en önemli sistematik yansıması, kira sözleşmesine verilmiş olan şahsi teminatlara (özellikle kefalete) etkisidir. TBK m. 198/2 uyarınca, kefilin sorumluluğunun devam etmesi, borcun üstlenilmesine (kira devrine) yazılı rıza göstermesi koşuluna bağlıdır [9]. Kiracı değiştiğinde, kefil bu değişime yazılı rıza göstermezse kefaleti sona erer [9]. Ancak işyeri kiralarında TBK m. 323/3 gereğince devreden kiracının sorumluluğu iki yıl daha devam edeceğinden, kefilin bu iki yıllık süre zarfında devreden kiracının borçları için sorumluluğu da (yeni bir rızaya gerek olmaksızın) devam edecektir [10].
• TBK m. 322 (Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri): Kira ilişkisinin devri ile alt kira kurumu sıklıkla karıştırılmaktadır. Alt kirada (TBK m. 322), kiracı ile kiraya veren arasındaki asıl kira sözleşmesi varlığını sürdürürken, kiracı, kiralananı bir alt kiracıya kullandırmaktadır [11, 12]. Taraf değişikliği yoktur. Kira devrinde (TBK m. 323) ise kiracı bütünüyle aradan çıkar ve yerini yeni kiracı alır [11]. Her ikisinde de konut ve çatılı işyerleri için kiraya verenin "yazılı rızası" şartı ortaktır.
• TTK m. 11/3 (Ticari İşletmenin Devri): Ticari işletmenin devri halinde, işletme ile birlikte işyeri kira sözleşmesinin de devredilmiş sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır. Doktrindeki hâkim görüşe göre, TTK m. 11/3 uyarınca ticari işletme kül halinde devredilse dahi, işyeri kira sözleşmesinin yeni malike geçebilmesi için TBK m. 323 uyarınca kiraya verenin yazılı onayı zorunludur [13, 14]. Ancak kiraya veren, yukarıda açıklandığı üzere haklı bir sebep olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınamaz.

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay kararlarında TBK m. 323'ün uygulanmasına ilişkin şu temel ilkeler benimsenmiştir:

1. Yazılı Rızanın Şekli ve Zamanı: Yargıtay, yazılı rıza şartını sıkı bir şekilde yorumlamakta olup, kiraya verenin salt yeni kiracıdan kira bedelini tahsil etmiş olmasını veya uzun süre sessiz kalmasını (zımni kabulü), "yazılı rıza" şartının yerine getirildiği şeklinde yorumlamamaktadır. Yazılı rıza yoksa ortada hukuken geçerli bir sözleşme devri yoktur.
2. Haklı Sebep İncelemesi: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Daireleri, işyeri kiralarında rızadan imtina eden kiraya verenin ileri sürdüğü "haklı sebebi" somut olayın özelliklerine, dürüstlük kuralına (TMK m. 2) ve ticari hayatın olağan akışına göre değerlendirmektedir. Yeni kiracının vergi levhası, banka teminat mektubu sunabilme kapasitesi ve ticari sicil kaydı gibi hususlar mahkemelerce araştırılmalıdır.
3. Erteleme Dönemi Kararları: 01.07.2020 öncesi dönemde açılan davalarda Yargıtay, tacir niteliğindeki kiracılar yönünden TBK m. 323'ün değil, sözleşme serbestisi kapsamında taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinin ve mülga 818 sayılı BK hükümlerinin uygulanması gerektiğine hükmetmiştir [3, 5].

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1: A, maliki olduğu bir konutu B'ye üç yıllığına kiralamıştır. Bir yıl sonra B, tayininin başka bir şehre çıkması nedeniyle konutu, arkadaşı C'ye devretmek hususunda C ile anlaşmıştır. B, kiraya veren A'ya durumu sözlü olarak bildirmiş, A ise "bakarız" diyerek geçiştirmiştir. C konuta yerleşmiş ve ilk kirayı A'nın hesabına yatırmıştır. A, parayı iade ederek konutun tahliyesi için dava açmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 323/1 uyarınca konut kiralarında kira ilişkisinin devri kiraya verenin "yazılı rızasına" bağlıdır. Sözlü bildirim ve "bakarız" şeklindeki ifade yazılı rıza şartını karşılamaz. Konut kirası olduğu için A'nın rızadan kaçınması haklı bir sebebe dayanmak zorunda da değildir. A'nın yazılı rızası olmadığından devir geçersizdir; B, sözleşmeye aykırı davranmıştır ve C konutta fuzuli şagil veya en fazla izinsiz alt kiracı konumundadır. A, tahliye davası açmakta hukuken haklıdır.

Olay 2: X Limited Şirketi (Kiracı), Y A.Ş.'ye (Kiraya Veren) ait olan ve bir alışveriş merkezinde bulunan dükkânı 5 yıllığına kiralamıştır. 3. yılın sonunda X Ltd. Şti., ticari işletmesini Z A.Ş.'ye devretme kararı almış ve sözleşmenin devri için Y A.Ş.'den onay talep etmiştir. Z A.Ş., sektörde tanınmış, mali sicili temiz bir şirkettir. Ancak Y A.Ş., hiçbir gerekçe göstermeksizin "devre onay vermiyoruz" şeklinde ihtar çekmiştir. X Ltd. Şti., devri gerçekleştirip dükkânı Z A.Ş.'ye teslim etmiştir. Hukuki analiz: Somut olay bir "çatılı işyeri kirası"dır. TBK m. 323/1 uyarınca, işyeri kiralarında kiraya veren "haklı sebep olmadıkça" devre rıza vermekten kaçınamaz. Z A.Ş.'nin mali durumunun iyi olduğu ve sektörde tanındığı senaryoda, Y A.Ş.'nin gerekçesiz reddi dürüstlük kuralına aykırıdır. X Ltd. Şti., mahkemeye başvurarak haklı sebep bulunmadığının tespiti ile rıza yerine geçecek bir karar verilmesini talep edebilir. Öte yandan, devir geçerli sayıldığında dahi, TBK m. 323/3 gereği X Ltd. Şti., sözleşmenin kalan 2 yıllık süresi boyunca Z A.Ş. ile birlikte Y A.Ş.'ye karşı (kira bedeli ve diğer borçlardan) müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Kira ilişkisinin devredildiğini, özellikle de kiraya verenin bu devre "yazılı olarak" rıza gösterdiğini ispat yükü, bunu iddia eden devralan ve devreden kiracıya aittir. Buna karşılık, işyeri kiralarında rıza vermekten imtina eden kiraya veren, rıza vermemekteki "haklı sebebini" ispat etmekle yükümlüdür.
• Zamanaşımı / Süreler: TBK m. 323/3 uyarınca öngörülen müteselsil sorumluluk süresi devir tarihinden itibaren "en fazla iki yıl"dır [2, 7]. Bu süre zamanaşımı değil, kanuni bir sorumluluk (garanti) süresidir. İşyeri kirasından kaynaklanan kira bedeli alacakları için genel zamanaşımı süresi olan beş yıllık süre (TBK m. 147) devreden kiracı bakımından bu iki yıllık sorumluluk penceresi içinde doğan borçlar için uygulanır.
• Görevli/yetkili mahkeme: Kira ilişkisinin devrine onay verilmemesinin haklı sebebe dayanıp dayanmadığının tespiti ile tahliye ve alacak taleplerinde HMK m. 4 uyarınca dava değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa yeri (taşınmazın bulunduğu yer) veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
• Yaygın uygulama hataları:
  1. İşyeri devri (TTK m. 11) gerçekleştirildiğinde kira sözleşmesinin de kendiliğinden (ipso iure) ve şartsız olarak devralana geçtiğinin zannedilmesi.
  2. Kiraya verenin, kefillerden yeni bir yazılı onay (icazet) almadan devir işlemine onay vermesi sonucunda, devir sonrasında doğacak borçlar (işyeri kiralarındaki 2 yıllık devreden sorumluluğu aşan kısımlar) için kefile başvuramaması [9, 10, 15].
  3. Konut kiralarında da "haklı sebep yoksa rızadan kaçınılamaz" zannıyla devir işleminin yapılabileceğinin düşünülmesi. Bu kural sadece işyeri kiralarına özgüdür.

7. Eleştirel Değerlendirme

Doktrinde TBK m. 323 hükmü, kural olarak mülga 6570 sayılı GKHK m. 12'nin yarattığı katılığı giderdiği ve İsviçre Hukukuna uyum sağladığı için (lex ferenda bakımından) olumlu karşılanmaktadır [1]. Özellikle işyeri kiralarındaki devir kolaylığı, işletmelerin ekonomik değerinin (peştemaliye) ziyan olmasını engellemekte; hukuku, ekonomik rasyonalite ile uyumlu hale getirmektedir.

Bununla birlikte, doktrinde eleştirilen temel nokta, "haklı sebep" olmaksızın rıza vermekten imtina edilmesi halinde, bu rızanın mahkemece tesis edilip edilemeyeceği ve devrin mahkeme kararından önce mi sonra mı geçerli olacağıdır. Bir kısım yazarlar, haklı sebebin yokluğunda rızanın bir irade beyanı yerine geçecek mahkeme kararıyla sağlanması gerektiğini (yenilik doğurucu dava) savunurken; diğer bir görüş, kanunun "kaçınamaz" emri gereği, devrin zaten geçerli kurulduğunu, mahkemenin yalnızca "haklı sebebin yokluğunu" tespit eden (edayı içeren bir tespit davası) bir hüküm vereceğini savunmaktadır.

Diğer bir eleştiri konusu ise TBK m. 323/3'te öngörülen iki yıllık müteselsil sorumluluk sınırıdır [2]. Bu hüküm kiraya vereni korumak için sevk edilmişse de, iki yılın sonunda yeni kiracının ödeme aczine düşmesi halinde kiraya verenin elinde eski (muhtemelen daha güvenilir) borçlunun kalmaması, teminat hukukunda boşluklara yol açabilmektedir. Bilhassa kira devrinde, kefilin durumunun ve iki yıllık müteselsil sorumluluk süresi sonrasındaki alacakların güvence altına alınabilmesi için tarafların yeni teminat mekanizmaları (örn. banka teminat mektubu) geliştirmesi bir zorunluluk haline gelmektedir [15].

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.