TBK Madde 316

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 316. maddesi, kira sözleşmesi başlığı altında "Genel Hükümler" kısmında düzenlenmiş olup, kiracının asli edim yükümlülüklerinden biri olan "özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu" ihtiva etmektedir [1]. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu dönemindeki düzenlemelerin daha sistemli ve ayrıntılı bir biçimde ele alındığı bu hüküm, ürün kirası haricindeki bütün kira sözleşmelerinde (taşınır, taşınmaz, konut ve çatılı işyeri) uygulama alanı bulmaktadır [2].

Bununla birlikte, maddenin içeriği ve fıkraların yapısı incelendiğinde, kanun koyucunun kira konusunun niteliğine göre ikili bir ayrıma gittiği açıkça görülmektedir. Maddenin birinci fıkrası her türlü kira sözleşmesinde geçerli olan genel bir kuralı ifade ederken; ikinci fıkradaki otuz günlük süre ve yazılı ihtar koşulu ile üçüncü fıkradaki derhal fesih halleri spesifik olarak konut ve çatılı işyeri kiralarına özgülenmiştir [3]. Dolayısıyla, kiraya verenin fesih hakkının kullanımı, kiralananın taşınır, adi taşınmaz veya konut/çatılı işyeri olması ihtimallerine göre farklı usuli prosedürlere tabi tutulmuştur [4], [5], [1].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma Borcu

TBK m. 316/1 uyarınca kiracı, kiralananı "sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak" mecburiyetindedir [1]. Sözleşmeye uygun kullanma, kiralananın sözleşmede kararlaştırılmış olan amaca hasredilmesini, diğer bir deyişle alışılagelmiş kullanım sınırları içinde kalınmasını kapsar [6], [7]. Özenle kullanım borcu ise, kiracının kendisinden beklenebilecek "normal itina ve dikkati" göstererek eşyayı kullanması; alışılmış kullanma dışında kiralanan şeyin özünü etkileyecek, ona zarar verecek, değerini düşürecek veya varlığını tehlikeye sokacak eylemlerden kaçınması anlamını taşır [7].

Doktrinde altı bilhassa çizildiği üzere, özen borcunun bir parçası olarak maddedeki "kullanmak" lafzından, kiracıya yönelik mutlak bir "kullanma zorunluluğu (kullanma külfeti)" çıkarılmamalıdır [8]. Hasılat (ürün) kirasında işletme zorunluluğu bulunmakla beraber (TBK m. 364), adi kiralarda veya konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralananı fiilen kullanma gibi bir mecburiyeti kural olarak yoktur [8], [9]. Borç, şayet kullanılıyorsa bunun özen sınırları içinde kalması gerektiği yönündedir.

2.2. Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğü

İlgili hükmün ikinci unsuru olan "komşulara saygı gösterme borcu", niteliği gereği yalnızca taşınmaz kiralarına (özellikle oturmaya elverişli konut ve işyerlerine) özgüdür [2], [3]. Taşınır kiralarında (örneğin bir aracın kiralanmasında) komşulara saygı gösterme borcundan kavramsal olarak bahsedilemez [3].

Komşulara saygı borcunun ihlali, geniş anlamda kiralananı özenle kullanma borcunun kapsamında değerlendirilmelidir [10]. Kiracı kiralananı amacına uygun kullansa dahi, bunu ifa ederken komşularla kavga ediyor, haksız rahatsızlık veriyor, etrafa kötü koku yayıyor veya örneğin beslediği köpeği serbest bırakarak komşuları taciz ediyorsa komşulara saygı yükümlülüğünü ihlal etmiş sayılır [11].

2.3. Süreli ve İhtarlı Fesih (TBK m. 316/2)

Kiracının m. 316/1'de ifade edilen yükümlülüklerine aykırı davranması halinde fesih prosedürü, sözleşmenin türüne göre değişkenlik gösterir [4], [1]. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, aykırılığın giderilmesi için kiracıya yazılı bir ihtarda bulunarak en az otuz gün süre vermelidir [12], [5], [1]. Süre sonunda aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir. Konut ve çatılı işyeri niteliği taşımayan "diğer kira ilişkilerinde" (taşınır kirası vb.) ise, kiraya veren, önceden herhangi bir süre veya ihtar vermeksizin, doğrudan yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir [5], [13].

2.4. Süre Verilmeksizin Derhal Fesih Hakkı (TBK m. 316/3)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural, ihtarla birlikte 30 günlük mehil verilmesi olsa da, TBK m. 316/3 bu kuralın istisnalarını düzenlemiştir [13]. Şu üç alternatif durumdan birinin varlığı halinde kiraya veren, herhangi bir süre vermeksizin, "yazılı bir bildirimle" sözleşmeyi derhal feshedebilir [14], [5], [13]:

1. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
2. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının objektif koşullardan anlaşılması,
3. Aykırı davranışın kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından "çekilmez" olması.

3. Sistematik İlişkiler

• TMK m. 737 (Taşkın Kullanma Yasağı): Komşulara saygı gösterme borcunun sınırlarının tayininde Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesi doğrudan temel oluşturur [11]. Mülkiyetin taşkın kullanımını yasaklayan ve komşular arasında hoş görülebilecek sınırları aşan duman, toz, koku, gürültü ve sarsıntıyı engelleyen bu madde [15], kiracıların komşulara saygı borcunun ihlal sınırlarını da belirler [11], [10].
• TBK m. 315 (Kiracının Temerrüdü): Her iki madde de konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının yükümlülük ihlali sonucu sözleşmenin feshine ilişkindir ve her ikisinde de kiracıya en az otuz günlük bir mehil (süre) verilmesi zorunluluğu mevcuttur [16], [17], [1]. Aralarındaki fark; m. 315 bedel ifasına yönelikken, m. 316 kira konusunun kullanımına yönelik olmasıdır.
• TBK m. 334 (Kiralananı Geri Verme Borcu): Kiracının, kiralananı "sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla" meydana gelen olağan eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmaması ilkesi (m. 334) [18], 316. maddedeki özen sınırının tespitinde kıstas olarak kullanılır. Olağan yıpranmalar m. 316 anlamında bir "aykırılık" veya "zarar" teşkil etmez.

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay, TBK m. 316'ya dayalı fesih ve tahliye taleplerinde şekil şartlarına ve süre unsurlarına son derece sıkı bir uygunluk aramaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına (örneğin; Y. 3. HD, 06.03.2017 - E. 2017/3174, K. 2017/2473) göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kasten ağır zarar verilmesi, süre verilmesinin yararsız olması ya da davranışların komşular bakımından "çekilmez" bir hal alması durumunda kiraya verenin fesih beyanı hukuka uygundur [19].

Bununla birlikte, ihlalin objektif bir boyuta ulaşıp ulaşmadığının mahkemece tespiti gerekir. İhtarnamenin yalnızca gönderilmesi yeterli olmayıp, komşulara saygı kuralının ihlalinin (örneğin apartmanda sürekli olay çıkartılması, ahlaka aykırı hal ve hareketler nedeniyle polis intikal etmesi vb.) delillerle kanıtlanması zorunluluğu, içtihatların ana hattını oluşturmaktadır [19]. Süre verilen fesih hallerinde ise 30 günlük asgari mehil ihtarnamede açıkça yazılmalı ve bu sürenin sonucunda aykırılık devam ederse akdin feshedileceği muhataba net olarak bildirilmelidir.

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1: Bir konut kiracısı (A), kiraladığı dairenin yatak odası duvarlarını mülk sahibinin (B) izni olmaksızın balyozla yıkarak salonla birleştirmiş ve ana taşıyıcı kolonlara ağır zarar vererek apartmanın statiğini tehlikeye atmıştır. Hukuki analiz: Somut olayda kiracı, kiralanana "kasten ağır bir zarar" vermiştir. TBK m. 316/3 hükmü uyarınca kiraya veren B, kasten verilen ağır zarar mevcut olduğundan kiracıya 30 günlük süre (mehil) tanımak zorunda değildir. B, noter aracılığıyla göndereceği yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshederek tahliye davası açabilir [13].

Olay 2: Bir avukatlık ofisi olarak kiralanan çatılı işyerinde (C), kiracı avukat, akşamları mekânı parti alanına çevirmekte, gece yarılarına kadar yüksek sesli müzik yayını yapmakta ve TMK m. 737 anlamında taşkınlık sınırlarını aşarak [15] apartmandaki diğer mesken sahiplerine ve komşulara rahatsızlık vermektedir. Hukuki analiz: Kiracının komşulara saygı gösterme borcunu (m. 316/1) ihlal ettiği ortadadır [11], [1]. Kiraya veren, sözleşmeyi hemen feshedemez. TBK m. 316/2 uyarınca, kiracıya yazılı bir ihtar göndererek aykırılığın (yüksek sesli gece partilerinin) giderilmesi için en az otuz gün süre vermek ve eyleme son verilmezse sözleşmenin feshedileceğini açıkça bildirmek mecburiyetindedir [12], [1]. Ancak eylemler apartman sakinleri için tahammül edilemez (çekilmez) bir hadde ulaşmışsa (örneğin sürekli polis baskınları), süre verilmeksizin feshin (m. 316/3) koşulları da mahkemece değerlendirilebilir [13].

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Sözleşmeye aykırılığın, özensiz kullanımın veya komşuları rahatsız edici taşkın hareketlerin varlığını (ayıplı fiili) ispat külfeti, fesih ve tahliye talebinde bulunan kiraya verenin üzerindedir. TMK m. 6 ve genel ispat kuralları uyarınca iddia sahibi bunu tanık beyanları, polis tutanakları veya tespit dosyaları ile ispat etmelidir.
• Zamanaşımı / Süreler: Konut ve çatılı işyeri kiralarında aykırılığın giderilmesi için kiracıya verilecek ihtar süresi en az otuz gündür [1]. Bu süre kanundan doğan nispi emredici bir süredir [3]. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı (tebliğ edildiği) tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar [1].
• Görevli/yetkili mahkeme: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4 uyarınca, kira ilişkisinden doğan tüm alacak ve tahliye davalarında dava konusunun değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir [20], [21]. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının ikametgahı mahkemesidir.
• Yaygın uygulama hataları: Uygulamada sıklıkla yapılan en büyük hata, kiraya verenin noter ihtarnamesinde 30 günlük asgari süreyi zikretmeden ya da bu süreyi beklemeden doğrudan tahliye davası açmasıdır. İhtarnamede süre eksikliği, açılan davanın dava şartı yokluğu veya esastan reddi ile sonuçlanır. Ayrıca "yazılı" ihtar veya bildirim koşulu, geçerlilik şartıdır; sözlü uyarılar hukuki sonuç doğurmaz [1], [13].

7. Eleştirel Değerlendirme

Doktrinde TBK m. 316'nın getirdiği yapısal yenilikler ve süreler tartışma konusu olmuştur. Maddedeki otuz günlük sürenin nispi emredici karakterde olduğu ağırlıklı olarak kabul edilmektedir; bu itibarla tarafların sözleşmede otuz günden daha kısa bir süre (örneğin on gün) kararlaştırmaları kiracı aleyhine düzenleme yasağı gereğince geçersiz sayılırken, otuz günden daha uzun bir süre kararlaştırmaları geçerli kabul edilir [3].

Ek olarak, kanun koyucunun üçüncü fıkrada (m. 316/3) yer verdiği "yararsız olacağının anlaşılması" ve "çekilmez olması" ibareleri, son derece soyut ve hakimin sübjektif takdir yetkisine (TMK m. 4) muhtaç kavramlardır [22]. Çekilmezlik olgusunun hangi eşikte gerçekleştiği kanunda somutlaştırılmadığından, benzer olaylarda farklı mahkemelerden birbiriyle çelişen kararlar çıkabilmekte; bu durum, uygulayıcılar açısından hukuki güvenlik ve belirlilik (öngörülebilirlik) ilkesi ekseninde zafiyet yaratabilmektedir. Doktrin, sınırların Medeni Kanun m. 737 hükümleri ışığında ve komşuluk hukuku ilkelerinin kıyasen uygulanmasıyla belirlenmesini önermektedir [11], [10].

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.