TBK Madde 312

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 312. maddesi, kira sözleşmesine ilişkin “Genel Hükümler” ayrımında, “Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması” alt başlığı altında düzenlenmiştir [1, 2]. Madde metnine göre, “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir” [2].

TBK m. 312 hükmü, kural olarak nispi (şahsi) nitelikte olan kiracılık hakkının, tapu siciline şerh verilmek suretiyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelmesini ve kuvvetlendirilmesini sağlayan temel bir kurumdur [3, 4]. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (eBK) 255/f.2 hükmünde ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1009. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen kuralın, kira hukuku sistematiği içindeki yansımasıdır [5]. Hüküm, kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracıyı, kiralanan taşınmazın sonradan el değiştirmesi veya üzerinde üçüncü kişi lehine sınırlı ayni haklar kurulması ihtimaline karşı korumayı amaçlamaktadır.

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Taşınmaz Kirası ve Şerh Anlaşması

TBK m. 312, açık lafzı gereği yalnızca "taşınmaz kiraları" bakımından uygulama alanı bulur [2]. Taşınır kiralarında tapu sicili (veya benzeri bir sicil) vasıtasıyla hakkın kuvvetlendirilmesi kural olarak mümkün değildir. Taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapuya şerh edilebilmesi için, öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması ve bu sözleşmede veya ek bir anlaşmayla şerh yetkisinin kararlaştırılmış olması zorunludur [2, 3].

2.2. Eşyaya Bağlı Borç Etkisi

Kiracılık hakkının şerhi, şerh verilen borç ilişkisini "eşyaya bağlı borç" (propter rem) haline getirir [4]. Nispi nitelikteki kira alacağı, şerh ile birlikte ayni bir hakka dönüşmemekle beraber, taşınmazın sonradan değişen her malikine (veya sınırlı ayni hak sahibine) karşı ileri sürülebilir ve onu bağlayıcı bir mahiyet kazanır [4, 6, 7].

2.3. Munzam Etki

Şerhin ikinci temel işlevi ise doktrinde "munzam etki" olarak adlandırılan koruyucu etkidir. Buna göre, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinden sonra kazanılan (şerh tarihinden sonra tapu kütüğüne tescil edilen) haklar, şerh edilmiş olan kiracılık hakkını zedelediği oranda bertaraf edilir [4].

3. Sistematik İlişkiler

• TMK m. 1009 ile İlişkisi: TMK m. 1009/1 hükmü gereğince, arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi gibi hakların yanı sıra "kira sözleşmesinden doğan haklar" da tapu kütüğüne şerh edilebilir [7]. TBK m. 312, bu genel eşya hukuku kuralının borçlar hukuku sistematiği içindeki tamamlayıcı ve teyit edici özel normudur [4, 5]. TMK m. 1009/2'de belirtildiği üzere, şerh verilmekle bu hak taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hale gelir [7].
• TBK m. 310 ve m. 311 ile İlişkisi: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik, kanun gereği (yasal devir ile) kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310) [1, 8, 9]. Şerh yoksa dahi yeni malik taraf olur; ancak şerh mevcut olduğunda yeni malikin kanundan doğan bazı tahliye imkanları kısıtlanır [4, 9]. TBK m. 311 uyarınca, kiralanan üzerinde sonradan kiracının hakkını etkileyen ayni bir hak kurulması durumunda da şerhin varlığı, kiracının hakkını bu ayni hak sahibine karşı korur [2].
• TBK m. 351 ile İlişkisi: Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının gereksinimi sebebiyle (edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar çekmek koşuluyla) altı ay sonra açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini feshedebilir (TBK m. 351) [10-12]. Ancak kira sözleşmesinden doğan kiracılık hakkı tapuya şerh edilmişse, yeni malik bu şerhin süresi boyunca TBK m. 351 hükmünden faydalanarak gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye talebinde bulunamaz [9, 13].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay ve öğreti uygulamalarında, tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesinin varlığı halinde, taşınmazı iktisap eden yeni malikin durumu açık sınırlarla belirlenmiştir. Yeni malik, tapu kütüğündeki şerhi bilerek ve bu yükümlülüğü (eşyaya bağlı borcu) üstlenerek taşınmazı devraldığı için, TMK m. 1009 ve TBK m. 312'nin "munzam etkisi" gereği, şerh süresi bitimine kadar kiracıyı tahliye edemez [4, 9]. Yargıtay kararlarında, şerhin varlığı halinde yeni malikin TBK m. 351 hükmü kapsamındaki "yeni malikin gereksinimi" nedenine dayanarak tahliye davası açma hakkının şerh süresince askıya alındığı [13] ve bu davanın ancak şerh süresinin dolmasından sonra, yasal sürelere uyularak ikame edilebileceği kabul edilmektedir [9].

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1 (Şerhin Varlığı ve Yeni Malikin İhtiyacı): A, mülkiyeti kendisine ait bir konutu B'ye 5 yıllığına kiralamış ve taraflar bu kira ilişkisini sözleşmeyle tapu siciline şerh ettirmiştir. Sözleşmenin ikinci yılında A, taşınmazı C'ye satmıştır. Konut ihtiyacı bulunan C, taşınmazı satın aldıktan 15 gün sonra B'ye ihtar çekerek konuta ihtiyacı olduğunu ve altı ay sonra tahliye davası açacağını bildirmiştir. Hukuki analiz: TBK m. 351, yeni malike konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanısa da [12], somut olayda kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmiştir (TBK m. 312). Şerh, şahsi hak olan kiracılık hakkını ayni bir etkiyle güçlendirerek yeni malike karşı da ileri sürülebilir kılmıştır (TMK m. 1009). Bu sebeple yeni malik C, şerhin süresi (kalan 3 yıl) boyunca B'ye karşı gereksinim nedeniyle tahliye davası açamaz [4, 9, 13].

Olay 2 (Şerhin Yokluğu ve Yeni Malikin İhtiyacı): A, mülkiyeti kendisine ait çatılı işyerini B'ye 5 yıllığına kiralamıştır. Taraflar, sözleşmede şerh hususunda bir anlaşma yapmamış ve tapuya şerh verilmemiştir. İkinci yılda A taşınmazı ticari faaliyet yürütecek olan C'ye devretmiştir. Hukuki analiz: Kira ilişkisi tapuya şerh edilmediğinden, TBK m. 310 gereği C kira sözleşmesinin kanun gereği tarafı haline gelir [1]. Ancak, şerhin munzam ve koruyucu etkisinden mahrum olan B, yeni malik C'nin TBK m. 351 uyarınca kendi işyeri gereksinimi sebebiyle kanuni sürelere (1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava) uyarak açacağı tahliye davası tehlikesine açıktır [10, 11].

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Taşınmaz kirasına ilişkin sözleşmenin tapuya şerh edilebilmesi için, geçerli bir şerh anlaşmasının bulunması şarttır. Bu durumun tapu sicil müdürlüğünden ispatı yazılı delile (resmi senede veya tarafların imzası noterce onaylanmış kira sözleşmesine) dayanır.
• Zamanaşımı / Süreler: Kira hakkının şerhi kural olarak kira sözleşmesinde öngörülen süreyle sınırlı olarak hüküm ifade eder. Kira süresinin sona ermesi ile şerhin ayni etkisi de zayıflar.
• Görevli/yetkili mahkeme: Şerh edilmiş bir kira sözleşmesinden veya tahliye taleplerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4).
• Yaygın uygulama hataları: Uygulamada sıklıkla yapılan bir hata, şerh edilmiş bir kira sözleşmesinin, kiracılık hakkını mülkiyet ya da intifa gibi mutlak bir ayni hakka dönüştürdüğünün zannedilmesidir. Oysa şerh, sadece nispi nitelikteki bir hakkı (alacak hakkını) eşyaya bağlı borç (propter rem) statüsüne taşıyarak yeni hak sahiplerine karşı ileri sürülebilir (kuvvetlendirilmiş) hale getirir [4, 6].

7. Eleştirel Değerlendirme

Doktrinde, TBK m. 312 hükmünün gerekliliği hususunda TMK m. 1009/1 karşısında bir takım tartışmalar mevcuttur. Nitekim TMK m. 1009, kira sözleşmelerinden doğan hakların tapuya şerh edilebileceğini açık bir biçimde öngörmüştür [7]. Bazı yazarlar, Türk Borçlar Kanunu'nda ayrıca m. 312 hükmüne yer verilmesinin, TMK'daki düzenlemenin tekrarı niteliğinde olduğunu belirtebilse de [5], kanun koyucunun kira gibi çok yaygın uygulanan bir sözleşme tipinde şerh kurumunu bizzat borçlar hukuku normuyla teyit etmesinin hukuki belirlilik ve sistematiğin bütünlüğü açısından isabetli olduğu ifade edilmelidir [4, 5]. Aynı şekilde öğretide, şerhli kira sözleşmelerinde eşyaya bağlı hak ve borç kavramları çerçevesinde kiracının nispi alacak hakkının "ayni hak" statüsü kazanıp kazanmadığı derin bir tartışma konusu olsa da hâkim görüş, bunun "kuvvetlendirilmiş nispi hak" niteliği yarattığı yönündedir [6].

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.