TBK Madde 303

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Dördüncü Bölümü olan Kira Sözleşmesi altındaki Birinci Ayırım’da (Genel Hükümler), kiraya verenin borçları arasında düzenlenen TBK m. 303 hükmü, "Yan giderlere katlanma borcu" başlığını taşımaktadır [1], [2]. Madde metnine göre, “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür” [1].

Bu hüküm, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu sistematiğinden farklı olarak, kira hukukunda sürekli tartışma konusu olan "giderlerin dağılımı" meselesine genel bir çözüm getirmek amacıyla ihdas edilmiştir. Kira sözleşmesinin doğası gereği kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301) [3]. Bu temel yükümlülüğün tabii bir uzantısı olarak, eşyanın kullanımıyla ilgili olan ve bizzat eşyanın varlığından veya altyapısından kaynaklanan yan giderlerin kural olarak kiraya veren üzerinde bırakılması, mülkiyet hakkının ve kullandırma borcunun doğasına uygun düşmektedir.

Ancak, TBK m. 303 hükmü mutlak ve tek başına ele alınabilecek bir norm değildir. Söz konusu norm; konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderlerini düzenleyen TBK m. 341, temizlik ve bakım giderlerini düzenleyen TBK m. 317 ve vergi/benzeri yükümlülükleri düzenleyen TBK m. 302 hükümleriyle birlikte, adeta bir yapbozun parçaları gibi sistematik bir bütünlük içinde yorumlanmak zorundadır [4], [5], [6].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Yan Gider Kavramı ve Kapsamı

TBK m. 303 lafzında yer alan "yan gider" (Nebenkosten) kavramı, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere bizzat kiraya veren veya üçüncü kişilerce yapılan masrafları ifade eder [1], [7]. Doktrinde haklı olarak işaret edildiği üzere, yan giderler, bizatihi kiralananın kullanımına katkı sağlayan, kullanımı kolaylaştıran ve kiralananın değerini artıran giderlerdir [8]. Örneğin; binanın ısıtma sisteminin kömürden doğalgaza dönüştürülmesi için yapılan tesisat masrafları, apartmana asansör eklenmesi veya tüm bağımsız bölümlere hizmet verecek sabit hidrofor ve jeneratör sistemlerinin kurulması yan gider niteliğindedir [8]. Zira bu tür harcamalar, kiracının anlık tüketiminden ziyade, taşınmazın altyapısına ve mülkiyet değerine doğrudan etki eden masraf kalemleridir.

2.2. "Yan Gider" ile "Kullanma Gideri" ve "Temizlik/Bakım Gideri" Ayrımı

Kavramsal analizin en kritik noktası, Kanun'un farklı maddelerinde geçen gider türlerinin ayrıştırılmasıdır. TBK m. 303 "yan giderlere" kiraya verenin katlanacağını belirtirken; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin TBK m. 341, "ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine" kural olarak kiracının katlanacağını amirdir [9], [10], [6]. Diğer taraftan TBK m. 317, kiralananın olağan kullanımı için gerekli "temizlik ve bakım giderlerini" kiracıya yüklemektedir [11], [5].

Doktrinde vurgulandığı üzere, elektrik, su, ısınma gibi doğrudan tüketime dayalı harcamalar "kullanma gideri" (TBK m. 341); ortak alanların temizliği, asansörün periyodik bakımı gibi masraflar "temizlik ve bakım gideri" (TBK m. 317) iken; yatırım niteliği taşıyan ve eşyanın özgülenme amacını kalıcı olarak destekleyen harcamalar "yan gider" (TBK m. 303) kategorisindedir [12], [8], [13].

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 341 (Kullanma Giderleri) ile İlişkisi: TBK m. 303'ün gerekçesinde, yan giderlere katlanma borcunun konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından 341. maddede ayrıca düzenlendiği ifade edilmişse de doktrin bu gerekçeyi ciddi şekilde eleştirmektedir [14]. Zira m. 303 yan gideri kiraya verene yüklerken, m. 341 kullanma giderini kiracıya yüklemektedir [12], [6]. Bu iki norm aynı gideri düzenliyor olamaz; şayet elektrik ve su birer "kullanma gideri" ise, m. 303'te kiraya verene yüklenen "yan gider" daha farklı bir hukuki niteliği (örneğin tesisat ve altyapı iyileştirmelerini) haiz olmalıdır [12], [8].
• TBK m. 315 (Kiracının Temerrüdü) ile İlişkisi: TBK m. 315, kiracının kira bedelini veya "yan gideri" ödememesi hâlinde temerrüde düşeceğini ve sözleşmenin feshedilebileceğini düzenler [15], [16]. Burada doktrin haklı bir paradoksa dikkat çeker: Mademki TBK m. 303 uyarınca yan giderleri ödeme borcu kiraya verene aittir, o halde kiracı nasıl olur da m. 315 kapsamında "yan gideri" ödemediği için temerrüde düşebilir? [16]. Bu durum, kanun koyucunun terminolojik bir hata yaparak m. 315'te "kullanma giderleri" (m. 341) demek yerine yanlışlıkla "yan gider" (m. 303) tabirini kullanmasından kaynaklanmaktadır [5], [16]. Dolayısıyla TBK m. 315'teki fesih yaptırımının uygulanabilmesi için, kiracının ödemediği kalemin m. 303 anlamında (kiraya verene ait) bir yan gider değil; m. 341 anlamında (kiracıya ait) bir kullanma gideri veya m. 317 anlamında bir temizlik/bakım gideri olması gerektiği sistematik yorumla ortaya çıkmaktadır.
• TBK m. 346 (Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı) ile İlişkisi: TBK m. 346 emredici bir hükümle, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini hükme bağlar [7], [14], [17]. Bu nedenle, sözleşme serbestisi kapsamında dahi olsa kiraya veren, mülkiyetten doğan aslî masrafları (örneğin TBK m. 302 kapsamındaki emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası) doğrudan ayrı bir borç kalemi olarak kiracıya yükleyemez [7].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay uygulamalarında, kira sözleşmesine eklenen matbu genel işlem koşulları (örneğin, "apartman demirbaş giderleri, çatı onarımı, asansör yenileme bedelleri kiracıya aittir" şeklindeki kayıtlar) sıklıkla yargı denetimine konu olmaktadır [9]. Yargıtay ilgili daireleri ve Hukuk Genel Kurulu, TBK m. 341 ve m. 317 kapsamına giren (yakıt, elektrik, su, periyodik temizlik, kapıcı aidatı) gibi salt kullanıma matuf "kullanım ve bakım" giderlerinden kiracının sorumlu olacağını; buna mukabil dış cephe yalıtımı, asansör motorunun tamamen yenilenmesi, merkezi ısıtma sisteminin kazanının değiştirilmesi gibi taşınmazın değerini artıran kalıcı, esaslı ve altyapısal yatırım masraflarının TBK m. 303 (ve m. 301 / m. 302) kapsamında kiraya verenin üzerinde kalacağını istikrarlı biçimde içtihat etmektedir [4], [9], [8].

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1 (Asansör Tesisatının Yenilenmesi): Bir işmerkezinde kiracı olarak faaliyet gösteren (A) AŞ'nin bulunduğu binada, kat malikleri kurulu kararıyla 25 yıllık eski asansörlerin Avrupa Birliği standartlarına uygun yeni nesil asansörlerle tamamen değiştirilmesine karar verilmiş ve her bir bağımsız bölüme 50.000 TL masraf payı tahakkuk ettirilmiştir. Kiraya veren (B), bu masrafın kira sözleşmesindeki "apartmanla ilgili tüm giderler kiracıya aittir" maddesi gereğince (A)'dan tahsilini talep etmiştir. Hukuki analiz: TBK m. 303 uyarınca asansör sisteminin tamamen yenilenmesi (veya ilk kez kurulması), kiralananın değerini artıran ve taşınmazın altyapısına yapılan bir yatırım niteliğinde olup "yan gider" sınıfındadır ve kural olarak kiraya verenin (B) yükümlülüğündedir [8]. TBK m. 346'nın emredici karakteri ve TBK m. 317'nin kapsamı (ki m. 317 sadece "olağan temizlik ve bakım"ı kiracıya yükler) karşısında, asansörün aylık periyodik bakım aidatı dışındaki bu devasa yenileme yatırımı kiracıya yüklenemez. Sözleşmedeki genel ibare geçersizdir.

Olay 2 (Ortak Isıtma Yakıtı ve Kapıcı Ücretinin Ödenmemesi): Konut kiracısı (C), kış aylarında apartman yönetimi tarafından talep edilen merkezi sistem doğalgaz yakıt payını ve kapıcı maaşını (aidat) üç ay boyunca ödememiştir. Kiraya veren (D), bu ödenmeyen bedeller sebebiyle TBK m. 315 uyarınca otuz günlük ihtarname çekmiş, sonuç alamayınca temerrüt nedeniyle tahliye davası açmıştır. Hukuki analiz: Yakıt (ısıtma) ve kapıcı hizmeti (temizlik/bakım), doktrinde de belirtildiği üzere TBK m. 341 ve m. 317 anlamında doğrudan "kullanma ile ilgili olağan giderler"dir [5], [12], [13]. Her ne kadar TBK m. 315 metninde "yan gider" kelimesi kullanılmış ve m. 303 uyarınca yan giderin kiraya verene ait olduğu kuralı bulunsa da; teleolojik ve sistematik yorumla m. 315'teki kavramın m. 341'deki "kullanma giderlerini" işaret ettiği kabul edilir [5], [16]. Dolayısıyla kiracı (C), bu bedelleri ödememekle muaccel borcunu ifa etmemiş sayılır ve (D)'nin açtığı temerrüt nedeniyle tahliye davası kanuna uygundur.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: TBK m. 341/2 kıyasen uygulandığında, bir yan giderin veya kullanma giderinin yapıldığını ve bedelini iddia eden taraf (ister kiracı ister kiraya veren olsun), bu giderleri ispat edici belgelerin (fatura, makbuz, karar defteri) birer örneğini istem üzerine diğer tarafa sunmak zorundadır [18].
• Zamanaşımı / Süreler: Yan giderlere (ve aidatlara) ilişkin rücu veya tahsil talepleri, dönemsel edim niteliğinde iseler TBK m. 147/1 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Temerrüt ihtarı için verilecek süre (TBK m. 315 kapsamında) konut ve çatılı işyerleri için en az otuz gündür [11], [19].
• Görevli/yetkili mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan her türlü alacak ve tahliye davasında (yan gider uyuşmazlıkları dahil) görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
• Yaygın uygulama hataları: Kiraya verenlerin, TBK m. 302 kapsamında kendilerine ait olan emlak vergisi, DASK gibi "vergi ve benzeri yükümlülükleri" veya TBK m. 303 kapsamındaki "demirbaş ve tesisat yenileme" masraflarını TBK m. 315 kapsamında "yan gider / aidat" adı altında kiracıdan ihtarname ile talep etmesi. Bu tür ihtarnameler, tahliye sonucunu doğurmaya elverişli hukuki sonuç yaratmaz [7], [16].

7. Eleştirel Değerlendirme

Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin gider dağılımı sistematiği, doktrinde terminolojik ve yapısal tutarsızlıkları sebebiyle ciddi şekilde eleştirilmektedir. Kanun koyucu, TBK m. 303'te "yan gider" ibaresini kullanarak bu yükümlülüğü kiraya verene yüklerken; TBK m. 315'te kiracının sözleşmesinin feshine yol açacak temerrüt sebebi olarak yine "yan gider" tabirini kullanmış; nihayet TBK m. 341'de kiracıya ait olan giderleri "kullanma gideri" olarak, TBK m. 317'de ise "temizlik ve bakım gideri" olarak tanımlamıştır [5], [14], [12], [13].

Bu kavramsal kargaşa, kanunun iç mantığını (ratio legis) zedelemektedir. TBK m. 315'in gerekçesinde "...kira bedeli borcunun ödenmesinde temerrüt ile yan gider (kullanma gideri) ödenmesinde temerrüt halinde..." denilerek kavramlar birbirine karıştırılmıştır [16]. Şayet ısıtma, elektrik, su (TBK m. 341) birer "kullanma gideri" ise ve kiracı bunlardan sorumluysa, m. 303'teki "yan gider"in yasa tekniği açısından kiraya verenin katlanması gereken değer artırıcı veya mülkiyetin devrine eşlik eden altyapısal hizmet giderleri olarak daha net bir şekilde tarif edilmesi ve m. 315'teki "yan gider" ibaresinin "kullanım gideri ve aidatlar" şeklinde düzeltilmesi (de lege ferenda) doktrin tarafından haklı olarak savunulmaktadır [12], [8], [16]. Aksi takdirde, hangi masrafın "yan gider" hangisinin "kullanma gideri" olduğuna dair sınır çizgisi her somut olayda yargı içtihatlarıyla çizilmek zorunda kalmaya devam edecektir.

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.