TBK Madde 302

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) İkinci Kısmında, Özel Borç İlişkileri başlığı altında düzenlenen kira sözleşmeleri, Kanun'un 299 ilâ 378. maddeleri arasında yer almaktadır [1]. Bu sistematik içerisinde kira sözleşmesine uygulanacak genel hükümler 299 ilâ 338. maddeler arasında; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler ise 339 ilâ 356. maddeler arasında tasnif edilmiştir [2].

TBK m. 302 hükmü, genel hükümler alt başlığında yer almakta olup, istisnasız tüm kira sözleşmeleri (adi kira, konut ve çatılı işyeri kirası, ürün kirası) bakımından uygulama alanı bulabilecek bir temel kuralı ihtiva etmektedir [3], [4]. Hükme göre; "Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır." [4].

Bu düzenleme ile kanun koyucu, kiralanan eşyanın (taşınır veya taşınmaz) bizatihi varlığından ve mülkiyetinden kaynaklanan mali külfetlerin kural olarak mülkiyet hakkı sahibinin (veya kiraya verenin) üzerinde kalması gerektiği ilkesini benimsemiştir [5]. Zira mülkiyetin veya ayni hakkın getirdiği yasal ve idari yükümlülükler, kiracının kullanımından bağımsızdır. Bununla birlikte, bu kural emredici nitelikte olmayıp "yedek hukuk kuralı" mahiyetindedir; zira "aksi kararlaştırılmamış ise" ibaresiyle sözleşme serbestisi ilkesine alan tanınmıştır [6]. Ancak bu serbestinin sınırları, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 346 hükmü ile son derece daraltılmıştır [5], [7].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Zorunlu Sigorta, Vergi ve Benzeri Yükümlülükler

Maddede zikredilen "vergi ve zorunlu sigorta" ibareleri, kiralanan eşyanın kullanımı neticesinde ortaya çıkan hizmet bedellerini değil, eşyanın mülkiyetine veya kanuni statüsüne sıkı sıkıya bağlı olan mali yükleri ifade eder. Örneğin, taşınmazlar için Emlak Vergisi veya Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) bu kapsamdadır [6], [8]. Bu giderler, kiralananın kullanılması ile doğrudan ilgisi bulunmayan, mülkiyet kavramının doğasına özgülenmiş olan yükümlülüklerdir [5]. Buna karşın, çevre temizlik vergisi gibi bizzat kullananın (kiracının) yararlandığı belediye hizmetlerine bağlı vergiler, duruma göre kullanım gideri kapsamında değerlendirilebilecektir.

2.2. Aksi Kararlaştırılmamış Olması (Yedek Hukuk Kuralı Niteliği)

TBK m. 302, niteliği itibarıyla nispi bir emredicilik dahi taşımayan, kural olarak yedek (tamamlayıcı) bir hukuk normudur [6]. Taraflar, genel kira sözleşmelerinde (örneğin bir iş makinesi kirasında veya açık alan/arsa kirasında) vergi ve zorunlu sigorta bedellerinin kiracı tarafından ödeneceğini serbestçe kararlaştırabilirler. Ne var ki, kira sözleşmesi "konut ve çatılı işyeri kirası" vasfına sahipse, kiracıyı koruma düşüncesiyle sevk edilen emredici normlar (özellikle TBK m. 346) devreye girecek ve bu yedek hukuk kuralının sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilmesini engelleyecektir [5], [9].

3. Sistematik İlişkiler

• TBK m. 346 (Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı) ile İlişkisi: TBK m. 346 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında “kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez” [10]. TBK m. 302'deki "aksi kararlaştırılabilir" ifadesi ile TBK m. 346'nın emredici yasağı arasında doktrinde ciddi bir tartışma mevcuttur. Öğretide bir kısım yazarlar, TBK m. 302'nin TBK m. 346 ile çeliştiğini savunmuşsa da; kabul gören ağırlıklı görüşe göre, TBK m. 302 genel hüküm, m. 346 ise özel hükümdür [7], [9]. Dolayısıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında, vergi ve zorunlu sigorta gibi salt mülkiyetten doğan giderler "yan gider" sayılamayacağından, sözleşmeye konulacak bir madde ile bu maliyetlerin kiracıya aktarılması TBK m. 346 gereği kesin hükümsüz olacaktır [5], [11]. Bu giderlerin kiracıya yükletilebilmesi ancak bu tutarın "kira bedelinden düşülmesi" (mahsup edilmesi) koşuluyla mümkündür; aksi bir düşünce mülkiyet kavramının doğasına aykırılık teşkil eder [5].
• TBK m. 303 (Yan Giderler) ve TBK m. 341 (Kullanma Giderleri) ile İlişkisi: TBK m. 302'deki vergi ve benzeri yükümlülükler ile TBK m. 303 ve 341'deki yan/kullanma giderleri kesin çizgilerle birbirinden ayrılmalıdır [12]. Isıtma, aydınlatma ve su gibi giderler kiracının fiili kullanımıyla ilgili "yan giderler" iken [13], vergi ve zorunlu sigorta doğrudan doğruya "kiralananın mülkiyetiyle" ilgilidir [5].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

Yargıtay uygulamalarında, vergi ve benzeri yükümlülüklerin kimin üzerinde kalacağı, ilgili verginin veya harcın mülkiyetten mi yoksa fiili kullanımdan mı (hizmet karşılığı mı) doğduğuna göre belirlenmektedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun (YİBK) 04.03.1968 tarihli, E: 1966/14, K: 1968/7 sayılı kararında bu husus şu şekilde formüle edilmiştir: "Kira parası kiralananın kullanılması karşılığıdır. Belediye Gelirleri Kanunu gereğince alınan temizleme ve aydınlatma resmi yapılan bir hizmetin karşılığıdır. Bu resmin kanun hükmü veya sözleşme şartıyla kiracıya yükletilmesi, bu borcun kira parasının bir cüz’ü (parçası) olarak kabulünü gerektirmez." [14]. Karardan çıkan açık sonuç şudur ki; kiracının ifa ettiği temizlik ve aydınlatma gibi fiili kullanım hizmetlerine ilişkin vergiler (resimler) mülkiyet vergilerinden ayrı tutulur. Bu tür hizmet vergilerini kiraya veren ödemişse, rücuen kiracıdan talep edebilir ancak bu alacak adi bir alacak olup, ödenmemesi kiracının "kira bedelini ödemede temerrüdü" (TBK m. 315) kapsamında değerlendirilemez ve doğrudan tahliye sebebi oluşturmaz [14].

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1 (Konut Kirasında Vergi Yükümlülüğü): A (kiraya veren) ile B (kiracı) arasında bir konut kira sözleşmesi akdedilmiştir. Sözleşmenin 7. maddesinde "Kiralanan taşınmaza tahakkuk edecek Yıllık Emlak Vergisi ve Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) primleri kiracı B tarafından ödenecektir" hükmü yer almaktadır. B, kira bedellerini düzenli ödemesine rağmen emlak vergisini ödememiş ve A, bu maddeye dayanarak sözleşmeye aykırılıktan tahliye davası açmıştır. Hukuki analiz: TBK m. 302 gereği kural olarak bu yükümlülükler kiraya verene aittir ve maddede "aksi kararlaştırılabilir" denilmektedir [6], [4]. Ancak sözleşme bir "konut kirası" olduğundan TBK m. 346'nın emredici hükmü devreye girer. TBK m. 346, kiracıya kira bedeli ve yan gider (kullanım gideri) dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini amirdir [10]. Emlak vergisi ve DASK, mülkiyetin doğasından kaynaklanır ve yan gider değildir [5]. Bu nedenle sözleşmenin 7. maddesi TBK m. 346 uyarınca kesin hükümsüzdür (batıldır). A'nın açtığı tahliye davası reddedilmelidir.

Olay 2 (Adi Kirada Sigorta Yükümlülüğü): X İnşaat A.Ş., Y Hafriyat Ltd. Şti.'den bir adet ekskavatör (iş makinesi) kiralamıştır. Bu bir adi kira (taşınır kirası) sözleşmesidir. Sözleşmede, iş makinesinin tüm zorunlu mali sorumluluk ve kasko sigortalarının kiracı X tarafından ödeneceği kararlaştırılmıştır. X sigorta primini ödememiştir. Hukuki analiz: Sözleşme konut veya çatılı işyeri kirası olmadığından, TBK m. 346'daki kiracı aleyhine düzenleme yasağı burada uygulanmaz. Doğrudan TBK m. 302 uygulanır. TBK m. 302 yedek hukuk kuralı niteliğinde olup "aksi kararlaştırılabilir" bir normdur [6], [4]. Taraflar sözleşmede aksini geçerli bir şekilde kararlaştırdıkları için, sigorta primlerini ödeme borcu kiracı X'in üzerindedir ve ödememesi sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat Yükü: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta ve vergilerin ödendiğini ispat yükü, bunu iddia eden tarafa aittir. Kural olarak bu yükümlülük kiraya verene aittir [4]. Sözleşmede aksi bir kararlaştırma olduğunu ve bu yükün (adi kiralarda) kiracıya devredildiğini iddia eden kiraya veren, bu sözleşme hükmünü geçerli bir şekilde ispatlamakla mükelleftir.
• Zamanaşımı / Süreler: Sözleşmeden doğan rücu veya sebepsiz zenginleşme talepleri genel zamanaşımı sürelerine (TBK m. 146 gereği 10 yıl) tabidir. Ancak kira bedeli sayılmayan bu tür rücu alacaklarında 5 yıllık (TBK m. 147) kira alacağı zamanaşımı uygulanmaz; zira Yargıtay bu giderlerin ödenmemesini adi alacak niteliğinde görmektedir [14].
• Görevli Mahkeme: Kira sözleşmesinden doğan (veya bu sözleşmenin ihlali niteliğindeki rücu/tazmin) her türlü uyuşmazlıkta, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca görevli mahkeme kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir (Bu husus usul hukukunun emredici ve yerleşik kuralıdır).
• Yaygın Uygulama Hataları: Uygulamada sıkça yapılan en büyük hata, kiracının kullanımıyla ilgili elektrik, su, ısıtma veya apartman aidatı gibi "yan giderler/kullanım giderleri" (TBK m. 303, 317, 341) ile doğrudan mülkiyete bağlanan "vergi ve zorunlu sigorta" (TBK m. 302) maliyetlerinin birbirine karıştırılmasıdır [12], [13], [15]. Kullanım giderleri aslen kiracının sorumluluğunda iken [16], mülkiyet giderleri kanunen kiraya verenin omuzlarındadır [6]. Bu kavram karmaşası, temerrüt ihtarnamelerinin hatalı tanzimine ve tahliye davalarının usulden reddine sebep olmaktadır.

7. Eleştirel Değerlendirme

TBK m. 302 hükmünün kaleme alınış biçimi ve sistematik içindeki yeri doktrinde haklı eleştirilere maruz kalmıştır. Her ne kadar madde lafzında "aksi kararlaştırılmamış ise" denilerek sözleşme serbestisi ilkesine kapı aralanmışsa da, kanun koyucunun diğer eliyle TBK m. 346 hükmünü ihdas ederek konut ve çatılı işyerleri için bu kapıyı sıkıca kapatması ciddi bir terminolojik ve teleolojik uyumsuzluk yaratmaktadır [7], [9].

Doktrinde Prof. Dr. Erzan Erzurumluoğlu'nun da isabetle belirttiği üzere, mülkiyete bağlı olan vergi ve zorunlu sigorta gibi yükümlülüklerin (örneğin emlak vergisi) kiracıya yansıtılması girişimi, malik veya mülkiyet kavramlarının varoluşsal doğasına aykırıdır [5]. Malik olmanın sağladığı değer artışından ve ayni güvenceden yararlanan kiraya verenin, bu hakkın idari ve mali külfetlerini kiracıya devretmesi sosyal devlet ve dürüstlük (TMK m. 2) kurallarıyla da bağdaşmamaktadır. Mevcut normatif yapı altında, TBK m. 302 hükmünün uygulanabilirliği, neredeyse yalnızca iş makinesi, araç veya tarla/arsa kirası gibi adi kiralar ile sınırlı kalmıştır. Kanun koyucunun, TBK m. 302 hükmünü yeniden revize ederek, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından maddenin kesin emredici (ius cogens) nitelikte olduğunu açıkça belirtmesi, hukuki güvenlik ve normlar hiyerarşisi (TBK m. 346 ile çelişki tartışmalarının bitirilmesi) adına isabetli bir reform adımı olacaktır.

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.