TBK Madde 242

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 242. maddesi, kanunun "Özel Borç İlişkileri"ni düzenleyen İkinci Kısmının, "Satış Sözleşmesi" başlıklı Birinci Bölümünde, "Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar" isimli Üçüncü Ayırımında yer almaktadır [1, 2]. İlgili hüküm, sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkının kullanılma usulünü, davanın yöneltileceği tarafı (husumet) ve hakkın kullanımına ilişkin hak düşürücü süreleri düzenlemektedir [2].

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz malikinin sözleşme konusu taşınmazı bir üçüncü kişiye satması veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlem yapması hâlinde, hak sahibine tek taraflı bir irade beyanı (dava yoluyla) ile taşınmazın alıcısı olma yetkisi veren kurucu yenilik doğuran bir haktır [3]. Hükmün kaleme alınış amacı, önalım hakkının kullanılmasında ortaya çıkabilecek husumet tereddütlerini gidermek ve taşınmaz mülkiyetinin askıda kalmasını engellemek amacıyla hakkın kullanımını nispeten kısa ve kesin sürelere (hak düşürücü sürelere) bağlamaktır [2]. Madde lafzı incelendiğinde, hakkın tapu siciline şerh edilip edilmediği ihtimallerine göre ikili bir ayrım yapılarak pasif husumetin kime yöneltileceğinin kesin olarak belirlendiği görülmektedir [2].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı ve Şerh Kurumu

Önalım sözleşmesinin geçerliliği, TBK m. 237/3 uyarınca yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır [1]. Hak, en çok on yıllık bir süre için kararlaştırılabilir ve tapu siciline şerh edilebilir [4]. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1009 uyarınca önalım hakkı gibi şahsi haklar tapu kütüğüne şerh verildiğinde, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine (üçüncü kişilere) karşı da ileri sürülebilir nitelik kazanır (eşyaya bağlı borç/şahsi hak etkisi) [5, 6]. TBK m. 242, şerhin varlığı ve yokluğu ihtimalini hakkın kime karşı kullanılacağının temel kriteri yapmıştır [2].

2.2. Hakkın Kullanılacağı Taraf (Pasif Husumet)

TBK m. 242, sözleşmeden doğan önalım hakkının dava yoluyla kullanılmasında pasif husumetin kime yöneltileceğini iki ayrı senaryoda düzenler:

1. Şerh Edilmiş ve Tescil Alıcı Adına Yapılmışsa: Önalım sözleşmesi tapu siciline şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti üçüncü kişi (alıcı) adına tescil edilmişse, dava doğrudan alıcıya karşı açılmalıdır [2]. Çünkü şerh sayesinde önalım hakkı, ayni bir etki kazanmış ve yeni malike karşı ileri sürülebilir hâle gelmiştir [6, 7].
2. Aksi Takdirde (Şerh Yoksa veya Tescil Henüz Yapılmamışsa): Sözleşme tapuya şerh edilmemişse, önalım hakkı sadece nispi (şahsi) bir hak olarak kalır ve yalnızca sözleşmenin tarafı olan satıcıya karşı ileri sürülebilir [2]. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi olarak belirtmek gerekir ki; şerh edilmemiş bir önalım hakkına dayanılarak, taşınmazı devralan iyi veya kötü niyetli üçüncü kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılamaz. Bu ihtimalde satıcıya karşı açılacak dava, mülkiyetin devri talepli olmaktan ziyade, borca aykırılık hükümlerine dayalı bir tazminat davası niteliğine bürünecektir.)

2.3. Satışın veya Ekonomik Bakımdan Satışa Eşdeğer İşlemin Bildirimi

Önalım hakkının kullanılabilmesi (muaccel olması) için bir "önkoşul işlemi" (satış veya satışa eşdeğer işlem) gerçekleşmelidir [3]. TMK m. 241 ve TMK m. 733 hükümleri uyarınca satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır [3, 8]. Sürelerin işlemesi bu resmi bildirime bağlanmıştır.

2.4. Üç Aylık ve İki Yıllık Hak Düşürücü Süreler

Madde, hakkın kullanımını iki ayrı hak düşürücü süreye tabi kılmıştır. Hak sahibi, satışın kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır [2]. Bu süreler zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir; dolayısıyla hâkim tarafından re'sen dikkate alınır.

3. Sistematik İlişkiler

• TMK m. 734 ve 735 (Önalım Hakkının Kullanım Usulü): TMK m. 735, sözleşmeden doğan önalım hakkının şerhte belirtilen sürede (en fazla on yıl) kullanılabileceğini ve yasal önalım hakkına ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanacağını belirtir [7, 9]. TMK m. 734, önalım hakkının "dava açılarak" kullanılacağını emreder [8]. (Kaynaklar dışı bir ek bilgi olarak belirtmek gerekir ki; İsviçre Borçlar Kanunu (OR m. 216e) uyarınca önalım hakkı, dava açmaya gerek olmaksızın alıcıya veya satıcıya yöneltilecek basit bir yenilik doğuran irade beyanı ile kullanılabilir. Ancak Türk kanun koyucusu, hukuki güvenliği sağlamak ve tapu sicilindeki işlemleri kesinleştirmek amacıyla TMK m. 734 ile bu hakkın yalnızca dava yoluyla kullanılmasını zorunlu kılmıştır.)
• TMK m. 733/4 ile TBK m. 242 Arasındaki Süre Uyuşmazlığı: TBK m. 242 hakkın kullanımı için azami "iki yıl" sınırını öngörmüştür [2]. Ancak TMK m. 733/4 hükmünde, 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle yapılan değişiklikle "iki yıl" ibaresi "bir yıl" şeklinde değiştirilmiştir [9, 10]. Yasalar arası bu güncel farklılık, yasal önalım hakkı ile sözleşmesel önalım hakkı sürelerinde ikili bir rejime yol açmıştır.
• TBK m. 238 ve 239: Önalım hakkı en çok on yıllık bir süre için kararlaştırılabilir, aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez ancak miras yoluyla intikal eder [4].

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

(Kaynaklar dışı bir ek bilgi olarak belirtmek gerekir ki; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Dairelerinin (özellikle 14. ve yeni 6. Hukuk Dairesi) yerleşik içtihatlarına göre, TBK m. 242 ve TMK m. 733 kapsamında aranan "bildirim" şartı sıkı şekil şartına tabidir. Yargıtay, satışın öğrenilmiş olmasını (haricen ıttıla) sürenin başlaması için yeterli görmemekte, mutlak surette "noter aracılığıyla" bildirim yapılmasını aramaktadır. Noter bildirimi yoksa, iki yıllık (TMK değişikliği uyarınca yasal önalımda bir yıllık) üst süre dolana kadar dava açılabilir. Ayrıca Yargıtay, satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiği iddialarında, önalım hakkı sahibinin bu muvazaayı her türlü delille ispat edebileceğini kabul etmektedir.)

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1: A, maliki olduğu arsa üzerinde B lehine bir önalım hakkı tanımış ve bu hakkı tapu kütüğüne şerh ettirmiştir. A, bir yıl sonra arsayı C'ye satmış ve tapuda devir işlemini gerçekleştirmiştir. Satış, B'ye hiçbir şekilde noter vasıtasıyla bildirilmemiştir. B, durumu 1,5 yıl sonra tapu kayıtlarını incelerken tesadüfen öğrenmiş ve hemen dava açmak istemiştir. Hukuki analiz: TBK m. 242 uyarınca hak tapuya şerh edildiğinden ve tescil alıcı C adına yapıldığından, B davayı satıcı A'ya değil, doğrudan alıcı C'ye yöneltmek zorundadır [2]. Satış B'ye noter kanalıyla bildirilmediği için 3 aylık süre işlemeye başlamamıştır. Satışın üzerinden 1,5 yıl geçtiği için TBK m. 242'de öngörülen 2 yıllık azami süre de dolmamıştır [2]. B, C'ye karşı açacağı tapu iptal ve tescil (önalım) davasıyla arsanın mülkiyetini kazanabilir.

Olay 2: K, maliki olduğu ofisi satması hâlinde L'ye öncelik tanıyacağına dair yazılı bir önalım sözleşmesi yapmıştır. Ancak taraflar bu hakkı tapuya şerh ettirmemiştir. K, ofisi M'ye satmış ve devretmiştir. L, satışı noterden tebliğ aldıktan 2 ay sonra dava açmaya karar vermiştir. Hukuki analiz: TBK m. 242'ye göre, önalım hakkı şerh edilmediği için L, alıcı M'ye karşı dava açamaz ve mülkiyetin kendisine devrini isteyemez. L, "aksi takdirde satıcıya karşı... dava açmak zorundadır" amir hükmü gereği [2], ancak satıcı K'ye karşı borca aykırılık (TBK m. 112 vd.) hükümlerine dayanarak tazminat davası açabilir. Dava, bildirimin üzerinden 3 ay geçmeden açılacağı için hak düşürücü süre bakımından sorunsuzdur.

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Satışın ve koşullarının hak sahibine usulüne uygun (noter aracılığıyla) bildirildiğini ispat yükü, bildirimi yaptığını iddia eden satıcı veya alıcıya aittir [3].
• Zamanaşımı / Süreler: Öngörülen 3 aylık ve 2 yıllık süreler zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir [2]. Hâkim bu sürelerin geçip geçmediğini re'sen inceler. TMK m. 734/2'deki değişikliğe istinaden, davanın görülmesi sırasında yatırılacak depo bedelinin (rayiç bedel ve tapu harçları) "hâkim tarafından verilen kesin süre içinde" nakden yatırılması zorunludur, aksi hâlde davanın reddine karar verilir [7, 8].
• Görevli/yetkili mahkeme: (Kaynaklar dışı bir ek bilgi olarak belirtmek gerekir ki; dava, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin olduğundan görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Kesin yetki).).
• Yaygın uygulama hataları: En sık karşılaşılan hata, tapuya şerh edilmemiş şahsi hak niteliğindeki sözleşmeden doğan önalım hakkına dayanılarak yeni malike (alıcıya) karşı dava açılmasıdır. Şerh yokluğunda husumetin alıcıya yöneltilmesi, davanın pasif husumet yokluğundan reddine yol açar [2].

7. Eleştirel Değerlendirme

TBK m. 242 hükmü ile mülkiyet hukukunun ilgili normları (özellikle TMK m. 732 vd.) arasında tam bir uyum sağlanamaması, doktrinde eleştirilen konuların başında gelmektedir. Özellikle 7571 sayılı Kanun değişikliği ile yasal önalım hakkında azami sürenin "bir yıl"a indirilmesi (TMK m. 733/4) [9, 10], ancak TBK m. 242 metninde azami sürenin hâlen "iki yıl" olarak muhafaza edilmesi [2], yasa koyucunun normlar hiyerarşisi ve kanun sistematiği içindeki koordinasyon eksikliğini göstermektedir.

(Kaynaklar dışı bir ek bilgi olarak belirtmek gerekir ki; Prof. Dr. Fikret Eren ve Prof. Dr. Kemal Oğuzman gibi akademisyenler, yenilik doğuran hakların kural olarak irade beyanıyla kullanılması gerekirken, Türk hukukunda önalım hakkının dava şartına bağlanmasının mülkiyetin askıda kalmasını engelleme gayesi taşıdığını, ancak yargılama sürelerinin uzunluğu nedeniyle bu tercihin hak sahiplerini mağdur edebildiğini ifade etmektedirler. İsviçre modelinde olduğu gibi, hakkın irade beyanı ile kullanılıp mülkiyetin tescilsiz kazanılması (TMK m. 705) kuralına bağlanması, teorik açıdan daha tutarlı bir yaklaşım olabilirdi.) Bununla birlikte, yeni Medeni Kanun ve TBK düzenlemeleriyle (ve özellikle güncellenen rayiç bedel depo şartıyla [8]) kötü niyetli önalım davalarının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.