TBK Madde 238

1. Maddenin Sistematiği ve Genel Açıklama

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Özel Hükümler kısmında, Satış Sözleşmesi başlığı altında yer alan "Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar" ayrımında düzenlenen Madde 238, mülkiyet hakkının devri borcunu doğuran yenilik doğuran hakların (önalım, alım ve geri alım) azami süresini ve tapu siciline şerhini düzenlemektedir [1].

Söz konusu hüküm, taşınmaz mülkiyetinin devredilebilirliğini ve tedavül kabiliyetini süresiz olarak kısıtlamamak, ekonomik ve hukuki istikrarı sağlamak amacıyla kamu düzeni mülahazasıyla getirilmiş emredici bir kuraldır. Hükmün temel fonksiyonu, bir taşınmaz malikinin tasarruf yetkisini belirsiz veya çok uzun bir süre askıda bırakacak kişisel hakların kurulmasını engellemektir [1].

2. Maddedeki Kavramların Analizi

2.1. Satış İlişkisi Doğuran Haklar (Önalım, Geri Alım, Alım)

Bu haklar, hak sahibinin tek taraflı bir irade beyanı (yenilik doğuran hak) ile muhatap malik ile arasında bir satış sözleşmesi ilişkisi kurmasını sağlayan kişisel haklardır. TBK m. 237 uyarınca, alım ve geri alım sözleşmelerinin resmi şekilde (tapu sicil müdürlüğünde veya noterlerde), önalım sözleşmesinin ise yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır [2].

2.2. En Çok On Yıllık Süre Sınırı

TBK m. 238, bu hakların "en çok on yıllık süre için" kararlaştırılabileceğini amirdir [1]. Bu süre, hakkın doğumu ve taraflar arasında bağlayıcılığı açısından getirilmiş maddi hukuk sınırıdır. (Kaynaklar dışı ek bilgi: Doktrinde Fikret Eren ve Kemal Oğuzman gibi otoriteler, on yıldan uzun süreli yapılan sözleşmelerin "kısmi butlan" (TBK m. 27/2) veya "tahvil" müessesesi gereğince on yıl olarak geçerli sayılması gerektiğini; hakkın on yılın dolmasıyla kendiliğinden (ipso iure) düşeceğini ifade etmektedirler.)

2.3. Tapu Siciline Şerh ve Etkisi

Bu haklar kural olarak nispi (kişisel) haklar olup, sadece sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir. Ancak TBK m. 238 ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1009 uyarınca bu hakların tapu kütüğüne şerh edilmesi mümkündür [1, 3]. Şerh işlemi, bu kişisel haklara "munzam etki" (eşyaya bağlı borç etkisi) kazandırarak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar [3].

3. Sistematik İlişkiler

• TMK m. 735 ve m. 736 ile İlişkisi: TBK m. 238'in en önemli sistematik bağlantısı TMK'nın ilgili hükümleridir. TMK m. 735 (sözleşmeden doğan önalım hakkı) ve TMK m. 736 (alım ve geri alım hakları), tapu kütüğüne şerh verilen bu hakların etkisinin, "her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona ereceğini" amirdir [4, 5]. TBK hakkın kurucu süresini on yılla sınırlarken, TMK şerhin etkisini on yılla sınırlayarak kusursuz bir sistematik uyum sağlamıştır.
• TBK m. 242 ile İlişkisi: Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması için öngörülen "satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl" [6] şeklindeki dava açma süresi ile m. 238'deki on yıllık azami sözleşme süresi birbirine karıştırılmamalıdır. M. 238 hakkın varlık süresini, M. 242 ise doğan hakkın kullanılma (dava) süresini düzenler.

4. Uygulama: Yargıtay İçtihadı

(Kaynaklar dışı ek bilgi: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Hukuk Dairelerinin (özellikle 14. HD ve yeni 8. HD) yerleşik içtihatlarına göre; sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım haklarına ilişkin on yıllık süre bir zamanaşımı süresi değil, hak düşürücü süredir. Yargıtay, tarafların 10 yıldan daha uzun bir süre kararlaştırmış olmaları halinde dahi, bu sözleşmelerin baştan itibaren batıl sayılmayıp, kanuni azami sınır olan 10 yıl için geçerli kabul edilmesi gerektiğini (kısmi butlan/tahvil) hüküm altına almaktadır. Ayrıca 10 yıl dolduktan sonra açılacak tapu iptal ve tescil davaları, mahkemece re'sen hak düşürücü süre yönünden reddedilmektedir.)

5. Pratik Örnek Olaylar

Olay 1 (Süreyi Aşan Sözleşme): A ve B, 01.01.2023 tarihinde resmi şekilde bir alım (iştira) sözleşmesi akdetmiş ve B'ye ait taşınmazın 15 yıl boyunca A tarafından belirli bir bedelle tek taraflı irade beyanıyla satın alınabileceğini kararlaştırmışlardır. İşlem aynı gün tapuya şerh edilmiştir. A, 01.02.2035 tarihinde alım hakkını kullanmak istemiştir. Hukuki analiz: TBK m. 238 uyarınca alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir [1]. Taraflar 15 yıl belirlemiş olsa da, hakkın süresi 01.01.2033 tarihinde kanun gereği sona ermiştir. TMK m. 736 gereğince şerhin etkisi de 10 yılın geçmesiyle ortadan kalkmıştır [5]. A'nın 2035 yılındaki alım talebi geçersizdir.

Olay 2 (Şerhin Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülmesi): X, maliki olduğu taşınmaz için Y lehine 5 yıllık bir geri alım (vefa) hakkı tanımış ve tapuya şerh edilmiştir. X, 3. yılında taşınmazı Z'ye satmış ve devretmiştir. Hukuki analiz: Geri alım hakkı tapu kütüğüne şerh edildiğinden, TMK m. 1009 uyarınca sonradan hak kazanan Z'ye karşı ileri sürülebilir [3]. Şerh 10 yıllık azami sürenin (TBK m. 238) [1] içindedir. Y, geri alım hakkını doğrudan yeni malik Z'ye karşı kullanarak taşınmazın adına tescilini talep edebilir (TMK m. 736) [4, 5].

6. Pratik Uygulama Notları

• İspat yükü: Hakkın varlığı ve süresi, TBK m. 237 gereği ancak kanunda öngörülen geçerlilik şekline (resmi şekil veya yazılı şekil) uygun olarak düzenlenmiş senetle ispat edilebilir [2].
• Zamanaşımı / Süreler: On yıllık süre, zamanaşımı değil hak düşürücü süredir. Sürenin geçip geçmediği mahkeme tarafından davanın her aşamasında re'sen gözetilir.
• Görevli/yetkili mahkeme: Bu haklara dayalı olarak açılacak tapu iptali ve tescili davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Kesin yetki - HMK m. 12).
• Yaygın uygulama hataları: Uygulamada on yıllık şerh süresi dolmasına rağmen tapu memurluğundan terkin talebinde bulunulmaması sebebiyle şerhin tapuda görülmeye devam etmesi, hakkın halen var olduğu yanılgısına yol açmaktadır. TMK m. 735 ve 736 gereği 10 yılın geçmesiyle şerhin hukuki değeri kendiliğinden sıfırlanır [4, 5].

7. Eleştirel Değerlendirme

(Kaynaklar dışı ek akademik bilgi: İsviçre Borçlar Kanunu (OR) Art. 216a hükmünde, önalım ve geri alım haklarının en çok 25 yıl (alım hakkı için 10 yıl) için kararlaştırılabileceği düzenlenmiştir. Türk Kanun Koyucusu ise TBK m. 238'i hazırlarken İsviçre'deki bu 25 yıllık esnemeyi kabul etmemiş, mülkiyetin devredilebilirliğini daha sıkı korumak amacıyla tüm satış ilişkisi doğuran haklar (önalım, alım, geri alım) için yeknesak şekilde 10 yıllık sınırı benimsemiştir. Doktrinde (örneğin Turgut Öz, Halûk Nomer), 10 yıllık sürenin özellikle büyük ölçekli ticari yatırımlar, arsa payı karşılığı inşaat projeleri ve uzun vadeli finansman (örneğin sale and lease back - sat ve geri kirala) işlemleri için piyasa dinamikleri karşısında yetersiz kaldığı; ticari hayatın ihtiyaçları gözetilerek İsviçre hukukunda olduğu gibi bu sürenin yasal reform ile uzatılması gerektiği yönünde haklı eleştiriler getirilmektedir.)

Metodolojik Not

Bu yorum, Av. Fethi Güzel tarafından akademik dürüstlük ve bilimsel araştırma ilkeleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Yalnızca doktrin ve yargı kararları çerçevesinde objektif olarak sunulmuştur.